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　　張某要出租的房子門面大，位置不錯(cuò)，而且價(jià)格還算實(shí)惠。2004年2月，張某的房子被彭某看中。彭某想把房子租下來開個(gè)修車行。2004年2月15日，張某與彭某簽訂為期2年的租房合同，期限為2004年3月1日至2006年3月1日止。合同寫明：彭某承租張某位于河南岸某底層房屋及鐵皮頂房三間作修車行，每月租金1150元，彭某應(yīng)在每月1日交清;彭某交給張某押金2500元，租期屆滿退回彭某。合同還就雙方其他權(quán)利、義務(wù)作了規(guī)定。

　　2005年2月1日，張某又和彭某簽訂一份協(xié)議，將原合同約定的租金1150元變更為每月租金1300元。

　　彭某起訴：要求張某退回2500元的租房押金

　　2005年11月，張某與彭某發(fā)生糾紛：彭某認(rèn)為張某以重新加建三層樓房為由，提前解除，要求他搬出該出租屋。張某提前解除合同，卻不退回2500元押金，且多收1300元房租，并造成他倉促搬家的損失。雖多次找張某協(xié)商，但都未成功。

　　于是，2006年1月10日，彭某向惠城區(qū)人民法院提起訴訟，要求張某退回租房押金2500元及2005年11月份的房租1300元，同時(shí)承擔(dān)他的搬遷費(fèi)用600元。

　　張某答辯：請(qǐng)求法院判令彭某支付所欠房租1300元

　　張某辯稱，彭某違約在先。彭某剛開始時(shí)基本能依約支付房租，但到2005年11月份卻以生意不好、資金周轉(zhuǎn)困難為由要求延遲幾天支付。2005年11月15日，當(dāng)張某再次上門催款時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)彭某不知何時(shí)已搬出房屋，并拖欠該月份的房租款1300元。張某稱并沒有由于重新加建樓房而要求提前解除合同，是彭某的生意不好做，在未到合同期滿擅自搬走，是彭某違約在先，沒有理由要求他退還租房押金和搬遷費(fèi)用。

　　張某還稱，他在2005年11月初多次催促彭某繳交房租時(shí)，彭某均以各種借口推遲拒付，至今尚拖欠他該月份的房租和水電費(fèi)未繳。故張某請(qǐng)求法院依法判令彭某支付他2005年11月份的房租1300元。

　　法院認(rèn)定：張某不具備出租房的產(chǎn)權(quán)，雙方簽訂的《租房合同》為

　　2006年2月27日，惠城區(qū)人民法院開庭審理此案。

　　令雙方都感到意外的是，他們之前簽訂的合同被認(rèn)定是無效合同。法院認(rèn)為：根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條以及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的，不得出租。該案張某未能就出租房屋的所有權(quán)進(jìn)行舉證，開庭時(shí)，法院指定期限，要求張某就出租房屋的所有權(quán)或相關(guān)報(bào)建手續(xù)提交合法有效證據(jù)，但張某未能提交。因此，可確認(rèn)張某不享有該案出租房的產(chǎn)權(quán)。

　　根據(jù)上述法條規(guī)定，張某不具有出租的權(quán)力或資格，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的租房合同、協(xié)議為無效合同。該案應(yīng)按無效合同的處理原則來處理。

　　法院判決：返還彭某出租房押金2500元

　　法院在審理中認(rèn)為：彭某雖未能提交張某收到其押金的收據(jù)，但從張某的答辯中顯示，張某已按《租房合同》的約定收了彭某的押金2500元。根據(jù)無效合同的處理原則，張某應(yīng)返還彭某。因彭某未能舉證證明張某已向其收取2005年11月份租金1300元的證據(jù)，因此，彭某訴請(qǐng)要求張某返還2005年11月份租金1300元及賠償搬遷費(fèi)600元，法院不予支持。由于法院已認(rèn)定張某不享有該案出租房的產(chǎn)權(quán)，張某要求彭某支付2005年11月份租金1300元，沒有合法有效合同依據(jù)，法院不予支持。

　　2006年3月7日，惠城區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第六十一條第一款《城市房屋租賃管理辦法》第六條第(一)項(xiàng)的規(guī)定，判決張某應(yīng)返還彭某押金2500元和駁回雙方其他的訴訟請(qǐng)求。

　　評(píng)述：張某應(yīng)退回彭某押金

　　律師說法：

　　房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　由于房屋是不動(dòng)產(chǎn)，與國民生活息息相關(guān)，國家對(duì)房屋的建設(shè)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等行為，制定出相關(guān)的法律，由規(guī)劃、建設(shè)、國土、房產(chǎn)等行政管理部門加以監(jiān)督管理。哪些房屋在法律上確認(rèn)不能出租呢?

　　《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七)已抵押，未經(jīng)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”

　　在訴訟過程中，張某始終提供不了出租房屋的所有權(quán)證書或相關(guān)報(bào)建批準(zhǔn)手續(xù)，無法證明其對(duì)出租房屋擁有合法產(chǎn)權(quán)，所以與彭某簽訂的《租房合同》、《協(xié)議》為無效合同。

　　無效合同的處理方式，《民法通則》第六十一條規(guī)定了“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，故張某應(yīng)返還彭某的押金。