近年來(lái)，隨著我市城市建設(shè)的快速推進(jìn)，征地拆遷安置房的建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大。同時(shí)，部分拆遷安置房產(chǎn)權(quán)人受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，私下交易買(mǎi)賣(mài)征地拆遷安置房活動(dòng)十分活躍。一方面造成了國(guó)家房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)大量流失，損害了國(guó)家利益;另一方面，因買(mǎi)賣(mài)交易征地拆遷安置房不受法律保護(hù)，糾紛矛盾頻發(fā)，既損害了買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又影響了社會(huì)穩(wěn)定。同時(shí)，大量的征地拆遷安置房私下買(mǎi)賣(mài)交易，還對(duì)我市的商品房交易市場(chǎng)形成較大的沖擊，破壞了正常的商品房市場(chǎng)交易秩序，影響了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。因此，創(chuàng)新工作思路，積極探索征地拆遷安置房的登記、交易、流轉(zhuǎn)交易的新途徑顯得尤為必要。
一、遵守法規(guī)，保障物權(quán)，積極探索宅基地用益物權(quán)改革。宅基地作為農(nóng)村農(nóng)民擁有的一項(xiàng)重要物權(quán)，與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一起，構(gòu)成了現(xiàn)階段農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)。2008年12月12日，黨的十七屆三中全全通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》明確指出“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。”我市也于2004年12月28日出臺(tái)了《無(wú)錫市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》(錫政發(fā)[2004]363號(hào))。由于農(nóng)村村民原有的住房面積都比較大，住房的一般面積都超過(guò)200平方米。因此，我市集體土地上的農(nóng)村村民因征地拆遷而獲得的安置房一般達(dá)到二套左右，個(gè)別農(nóng)村村民甚至達(dá)到三至四套，甚至更多。由于這些征地拆遷安置房的土地使用權(quán)證仍然是宅基地使用權(quán)證，屬于集體所有的土地，因此，根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，在未辦理國(guó)家征收征用手續(xù)的前提下，不能以買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓等方式直接流轉(zhuǎn)。如果我們機(jī)械地套用《土地管理法》的相關(guān)條款，根本無(wú)法遏制經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下征地拆遷安置房私下交易現(xiàn)象。這就要求我們堅(jiān)持以依法征收征用集體土地為前提，以完善農(nóng)村宅基地的用益物權(quán)制度為主線，以增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，改善和保障農(nóng)民生活居住為重點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人利益，積極大膽探索和創(chuàng)新宅基地用益物權(quán)新途徑，創(chuàng)新征地拆遷安置房流轉(zhuǎn)的新形式，依法保障產(chǎn)權(quán)人對(duì)征地拆遷安置房的占有、使用和收益等用益物權(quán)，使征地拆遷安置房真正做到物盡其所，物盡其用，物有所值。
二、保障自住，分別確權(quán)，依法進(jìn)行權(quán)屬登記。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，無(wú)錫市按照集體土地的宅基地登記的征地拆遷安置房?jī)H占全部征地拆遷安置房的5%，大部分征地拆遷安置房未進(jìn)行依法登記。針對(duì)一戶農(nóng)民具有多套征地拆遷安置房的實(shí)際情況，為此建議：一是由土地管理機(jī)構(gòu)摸清征地拆遷安置房里面包含的宅基地使用權(quán)情況，依法進(jìn)行宅基地使用權(quán)登記;二是根據(jù)“地隨房走”的原則，由房屋登記管理機(jī)構(gòu)根據(jù)建設(shè)部《房屋登記管理辦法》進(jìn)行征地拆遷安置房權(quán)屬登記;三是在尊重征地拆遷安置房產(chǎn)權(quán)人自愿選擇的基礎(chǔ)上，由國(guó)土部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)確定一套用于生活自住的征地拆遷安置房，同時(shí)在房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上標(biāo)明宅基地自住房性質(zhì)，明確該套房屋不得以任何理由以買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn);四是對(duì)除產(chǎn)權(quán)人自住以外的其他征地拆遷多余房屋，一方面由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)每套房屋按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按實(shí)際評(píng)估金額確定其在整套房屋產(chǎn)權(quán)中的比例份額，并記載在該房屋評(píng)估報(bào)告中。另一方面，對(duì)該套房屋中包含的宅基地土地價(jià)值由地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按現(xiàn)在國(guó)有出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照征地拆遷費(fèi)用(包括青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上建(構(gòu))筑物和附著物費(fèi)用)與同地段同面積的國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓價(jià)之間的差額，作為國(guó)家出資所擁有的產(chǎn)權(quán)份額，確認(rèn)國(guó)家在整套房屋產(chǎn)權(quán)中的比例份額，并記載在該房屋評(píng)估報(bào)告中。五是按照《物權(quán)法》規(guī)定，根據(jù)其他多余征地拆遷安置房屋宅基地和房屋產(chǎn)權(quán)評(píng)估報(bào)告，由產(chǎn)權(quán)人依法辦理該套房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)，并在房屋權(quán)屬證書(shū)中分別載明國(guó)家和產(chǎn)權(quán)人按份共有的各自產(chǎn)權(quán)比例。
三、形式多樣，推動(dòng)流轉(zhuǎn)，依法維護(hù)各方合法權(quán)益。對(duì)用于產(chǎn)權(quán)人自住征地拆遷安置房，嚴(yán)格禁止以任何形式、任何途徑買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，保障產(chǎn)權(quán)人的居住權(quán)不受損害。同時(shí)，對(duì)已經(jīng)依法登記為國(guó)家和產(chǎn)權(quán)人按份共有的征地拆遷安置房，應(yīng)當(dāng)依法允許該房屋以各種形式流轉(zhuǎn)交易，以充分發(fā)揮它的用益物權(quán)功能。一是要加大國(guó)家對(duì)非自住征地拆遷安置房的回購(gòu)力度。二是對(duì)國(guó)家和產(chǎn)權(quán)人共有產(chǎn)權(quán)的征地安置房，要按照《物權(quán)法》第96條和101條的規(guī)定，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)國(guó)家產(chǎn)權(quán)份額，付清購(gòu)買(mǎi)款后，可以將該房屋變更登記為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，并允許該房屋依法流轉(zhuǎn);三是允許產(chǎn)權(quán)人按照《房地產(chǎn)管理法》、《無(wú)錫市房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，出租共有產(chǎn)權(quán)住宅，并向房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理租賃備案登記手續(xù)，其獲得的房屋租賃收益除依法繳納各種稅費(fèi)外，按照共有產(chǎn)權(quán)的份額比例向房地產(chǎn)部門(mén)上繳國(guó)家所有的房屋租賃收益;四是按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，在房屋和土地管理部門(mén)同意的前提下，可以對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的征地拆遷安置房在向房屋辦理他項(xiàng)權(quán)證后，進(jìn)行抵押融資;五是允許共有房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款在扣除轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)稅費(fèi)后，按照《公證法》的有關(guān)規(guī)定由公證機(jī)關(guān)先行提存，并按照共有產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明國(guó)家和產(chǎn)權(quán)人的比例份額對(duì)所得款項(xiàng)進(jìn)行分配;六是在產(chǎn)權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)國(guó)家全部產(chǎn)權(quán)份額的前提下，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后，房屋產(chǎn)權(quán)人可以將該房屋依法贈(zèng)與和繼承;七是對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)人同意的前提下，國(guó)家可以收購(gòu)其所占的全部或者部分份額，并依法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后，產(chǎn)權(quán)人所得款項(xiàng)可以折算為鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村經(jīng)濟(jì)合作組織的股份投資入股。
四、加快立法，明確責(zé)任，依法打擊非法流轉(zhuǎn)。無(wú)錫市要充分利用《憲法》和《立法法》賦予的較大市的地方性法規(guī)立法權(quán)，抓住今年制定《無(wú)錫市房屋登記管理?xiàng)l例》的契機(jī)，將征地拆遷安置房的管理規(guī)范和內(nèi)容納入《無(wú)錫市房屋登記管理?xiàng)l例》，將征地拆遷安置房納入依法管理的法制軌道。一是要在《無(wú)錫市房屋登記管理?xiàng)l例》中明確征地拆遷安置房的管理主體是房屋行政主管部門(mén)，避免職責(zé)交叉重復(fù);二是要在《無(wú)錫市房屋登記管理?xiàng)l例》中明確舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度;三是要在《無(wú)錫市房屋登記管理?xiàng)l例》中建立征地拆遷安置房違法信息通報(bào)制度。城管、規(guī)劃等政府部門(mén)在執(zhí)法中發(fā)現(xiàn)的征地拆遷安置房違法流轉(zhuǎn)信息要及時(shí)向房管和國(guó)土部門(mén)通報(bào)，便于有權(quán)執(zhí)法部門(mén)及時(shí)查處;四是要在《無(wú)錫市房屋登記管理?xiàng)l例》中進(jìn)一步明確征地拆遷安置房登記信息公開(kāi)制度，便于公民、法人和其他組織及時(shí)全面了解掌握和查詢征地拆遷安置房登記交易信息;五是要在《無(wú)錫市房屋登記管理?xiàng)l例》中對(duì)征地拆遷安置房進(jìn)一步明確法律責(zé)任
