重慶市第四中級人民法院

民事判決書

（2010）渝四中法民終字第x號

上訴人（原審原告）：龍某某，又名龍X，男，44歲。

被上訴人（原審被告）：侯某某，女，34歲

被上訴人（原審被告）：楊某某，又名楊X，34歲。

原審第三人：萬某某，男，37歲。

原審第三人：彭SU兵，男，37歲。。

上訴人龍某某與被上訴人侯某某、楊某某以及原審第三人萬某某、彭SU兵房屋優(yōu)先購買權(quán)糾紛一案，秀山土家族苗族自治縣人民法院于2009年11月10日作出（2009）秀民初字第x號民事判決。龍某某對該判決不服，向本院提起上訴。本院受理后，于2010年5月17日對上訴人龍某某、被上訴人侯某某進行了詢問，并依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院審理查明：2005年7月14日龍某某與何碧榮(系侯某某之母)簽訂《租房合約》，合約約定：何碧榮將位于秀山縣國道319線洪安鎮(zhèn)邊城的二間房屋中的一間出租給龍某某經(jīng)營使用，租期為5年，租金第一年為100元，第二至第五年分別為1200元。租金已付至2007年7月底。龍某某租用該房從事的經(jīng)營業(yè)務主要是理發(fā)，兼營洗發(fā)素等護發(fā)用品，并經(jīng)銷白沙、玉溪等香煙及農(nóng)夫山泉等小商品。2007年7月13日，侯某某與龍某某就出賣該出租房屋一事進行了協(xié)商，當時房價以x元—x元內(nèi)轉(zhuǎn)讓價款商談，但未能達成協(xié)議。2007年7月30日，侯某某之母病逝。同年9月13日和24日，雙方為解除房屋租賃合同一事發(fā)生糾紛。2007年10月1日，侯某某、楊某某將二間房屋以x元賣給第三人萬某某、彭SU兵，在出賣時未通知承租人龍某某是否要以x元購買該二間房屋。第三人萬某某、彭SU兵將購買的二間房屋拆除，并在拆除房屋的地基上修建二樓一底的磚木結(jié)構(gòu)樓房。2006年9月3日，何碧榮向龍某某借現(xiàn)金300元，并出具借條一張，何碧榮病逝后二間房子由侯某某繼承，侯某某繼承后已處分了財產(chǎn)。

原告龍某某訴稱：在2007年10月8日因房屋租賃合同糾紛損失賠償一案，于2008年11月11日收到了一審(2007)秀民初字第X號判決書，2009年6月24日收到的(2009)渝四中法民終字第x號判決書。在(2007)秀民初字第X號判決書中第九頁倒數(shù)第六、第七行的一段“此外在庭審中已告知原告就優(yōu)先購買權(quán)可另案主張”的話；(2009)渝四中法民終字第x號判決書第八頁倒數(shù)一、二、三行“故龍某某依據(jù)房屋租賃合同關(guān)系只能對其實際租賃的房屋的一間享有優(yōu)先購買權(quán)”這兩份判決書，以及《中華人民共和國合同法》二百三十條為依據(jù)，向人民法院提出購買這一間門面的優(yōu)先權(quán)利，請求法院依法判準原告的合法請求，撤銷被告方與萬某某、彭SU兵之間房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的一半(一間)為無效的民事合同，這一半(一間)的優(yōu)先購買權(quán)應由原告享有，因為只有在同等條件、同等價格為基礎的前提下，才是公平的優(yōu)先權(quán)和真實意思的表示。第二、原告在與原出租人何碧榮生前有一張300元人民幣的借款合約，當時何碧榮上秀山醫(yī)院看病手頭一時無錢，就向原告借了300元，寫有借條一張為據(jù)，此筆借款直至其死亡也沒有清償，在一審也中沒有判決，屬漏判。二審中說“是新的請求”(第十頁倒數(shù)八、九行)。因此，在本案中作為第二個請求，要求被告侯某某、楊某某代其母償還債務，因為被告繼承了何碧榮的財產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，債權(quán)與債務繼承人與被繼承人是直接關(guān)聯(lián)的，因此，原告在此請求法庭判決何碧榮生前未能償還的債務由其繼承人侯某某、楊某某二人共同償還給原告。第三、此次訴訟是因為被告方單方違約并把原屬于原告方享有優(yōu)先購買權(quán)的房子賣給了他人，也沒有履行相應的告知義務，造成了原告權(quán)利的侵害，請求人民法院依法確認原告依法享有優(yōu)先購買權(quán)，訴訟費由被告侯某某、楊某某承擔。

被告侯某某辯稱：一、當時我賣房前先滿足過他，我喊價七萬某八萬，他當時覺得要價過高，就說別人出到七萬某上你就賣給別人。過后，我是以x元賣給萬某某、彭SU兵的，當時跟原告商談時沒有人證，但是上一次原告起訴我時提到房屋要價過高，此行為足以證明原告已認同我曾與原告商談過此事，原告自己在外面稱，我的房子沒賣給萬某某、彭SU兵之前已經(jīng)以6萬某賣給了原告，從中可以證明我的房子原告只愿意出6萬某來買。二、關(guān)于原告說何碧榮我母親有向原告借款的事情我不清楚，我母親病逝后他沒有向我要過我母親欠他的300元，實際上房屋租賃合同是7月14日到期，我9月24日才叫他搬出去，這兩個月的房租我們沒有向他要了，他走時欠的水費也沒有付，是我代他付的，如果他來向我要這300元，我就要他先付我這兩個月的房租和水費后再還他這300元錢。訴訟費用不應由我承擔。

被告楊某某未有答辯意見，也未到庭參加訴訟。

第三人萬某某、彭SU兵未有陳述意見，也未到庭參加訴訟。

一審法院認為，原告龍某某與被告侯某某之母何碧榮簽訂的《房屋租賃合同》是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂，是雙方的真實意思表示，未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定合法有效。雙方本應依照內(nèi)心誠實信念完成契約規(guī)定的義務。我國法律上規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利。在本案中，原出租人何碧榮病逝后，二間房屋系其遺產(chǎn)，已由法定繼承人侯某某繼承，侯某某取得了二間房屋所有權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，故房屋租賃合同因租賃期限未到期不因所有權(quán)變動而消滅，原租賃合同及于侯某某。侯某某成為出租人。最高人民法院民一庭于2005年7月26日《關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復函》(【2004】民一他字第X號)指出“目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)?！北景钢?，被告出賣的是二間房屋(其中一間屬原告承租)，二間房間原是連接在一起的整體，屬不可分割的整體，使用功能性較為明顯，龍某某承租的部分房屋(一間)占出租人侯某某的全部房屋的一半，而不是一半以上。且本案的第三人萬某某、彭SU兵已依買賣合同善意地支付對價買得了二間房屋，并已將二間舊房拆除，重新修建了二樓一底的新房。現(xiàn)租賃的標的物已歸于消滅。故原告主張享有優(yōu)先購買權(quán)的請求，不予支持。被告楊某某及第三人萬某某、彭SU兵經(jīng)傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，可缺席判決?！吨腥A人民共和國繼承法》第三十三條之第一款、第二款之規(guī)定，繼承遺產(chǎn)應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產(chǎn)實際價值為限。超出遺產(chǎn)實際價值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的不負清償責任。本案中，侯某某依法繼承何碧榮的財產(chǎn)且以x元處分了財產(chǎn)，應該對何碧云的合法債務承擔清償責任，故原告要求侯某某清償300元債務的請求予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十九條、《中華人民共和國繼承法》第三十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條的規(guī)定判決：一、駁回原告龍某某要求確認被告侯某某、楊某某與第三人萬某某、彭SU兵的房屋買賣合同無效，并要求在同等條件下有房屋優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求；二、被告侯某某在本判決生效之日起5日內(nèi)向原告龍某某清償借款300元整。案件受理費80元，減半收取40元，由原告龍某軍負擔20元，被告負擔20元。原告已支付，被告在判決生效之日起5日內(nèi)一次支付給原告龍某軍。

龍某某不服一審判決，向本院提起上訴，請求確認被上訴人侯某某與原審第三人萬某某、彭SU兵的房屋買賣合同為無效合同，由龍某某對兩間房屋或至少一間依法享有優(yōu)先購買權(quán)。主要事實和理由：龍某某承租的房屋與另一間房屋是完全單獨的主體，是可以分割的，并且龍某某承租的房屋比另一間大，應當享有上述兩間房屋或者其中一間的優(yōu)先購買權(quán)；一審中被上訴人沒有證據(jù)和理由來推翻上訴人的主張，因此，請求二審法院支持上訴人的主張，依法予以改判。

被上訴人侯某某答辯稱：其在出售房屋之前通知了龍某某，但是龍某某只愿意以x的價格購買，雙方未達成協(xié)議。一審判決正確，請求予以維持。

被上訴人楊某某未作答辯。

原審第三人萬某某、彭SU兵均未作答辯。

本院查明的事實與一審查明的事實相同。

本院認為，從雙方當事人的訴辯主張來看，本案爭議的問題主要有二個方面，一是侯某某與第三人萬某某、彭SU兵的房屋買賣合同的效力問題，二是龍某某主張的房屋優(yōu)先購買權(quán)應否支持。結(jié)合本案事實，評判如下：

一、侯某某與第三人萬某某、彭SU兵簽訂的房屋買賣合同的效力問題。

從侯某某與第三人萬某某、彭SU兵簽訂的房屋買賣合同本身看，該合同系雙方的真實意思表示，沒有合同法規(guī)定的無效情形，應屬有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條之規(guī)定，出租人出賣房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持，但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。據(jù)此，上訴人龍某某在本案以承租人身份請求確認侯某某與第三人萬某某、彭SU兵簽訂的房屋買賣合同無效的理由不能成立，其請求本院不予支持。

二、龍某某的優(yōu)先購買權(quán)應否支持。

優(yōu)先購買權(quán)是出賣人在出賣標的物于第三人時，承租人享有的在同等條件下優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。所謂同等條件，在本案中即為同等的出賣房屋的價格。從本案查明事實可知，侯某某在出賣房屋給第三人之前已就出賣一事與龍某某進行了協(xié)商，龍某某未能購買房屋是因其僅出價x元。這一事實表明龍某某不愿意以高于x元的價格購買房屋，進而可推定龍某某放棄了以高于x元的價格優(yōu)先購買房屋的權(quán)利。因此，侯某某在以x元價格出賣房屋給第三人時也就勿需再通知承租人龍某某。而上訴人龍某某對已放棄的優(yōu)先購買權(quán)再行主張，本院不予支持。

綜上，上訴人龍某某的上訴理由不能成立。原判正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費80元，由上訴人龍某某負擔。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本判決為終審判決。

本判決發(fā)生法律效力后，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，權(quán)利人可以向秀山土家族苗族自治縣人民法院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

審判長張澤端

代理審判員譚中宜

代理審判員段成一

二○一○年五月十七日

書記員梁林軍

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