上訴人（原審原告）北京中鐵金方物業(yè)管理中心，住所地北京市西城區(qū)真武廟三條X號(hào)。

法定代表人陳某，總經(jīng)理。

委托代理人張長(zhǎng)江，北京市國(guó)源律師事務(wù)所律師。

委托代理人齊某某，女，1974年4年1日出生，漢族，北京市國(guó)源律師事務(wù)所律師助理，住（略）。

上訴人（原審被告）北京金貿(mào)旅館，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)太平橋東里X號(hào)樓。

法定代表人計(jì)某某，經(jīng)理。

上訴人北京中鐵金方物業(yè)管理中心（以下簡(jiǎn)稱金方物業(yè)）與上訴人北京金貿(mào)旅館（以下簡(jiǎn)稱金貿(mào)旅館）房屋租賃合同糾紛一案，金方物業(yè)與金貿(mào)旅館均不服北京鐵路運(yùn)輸法院(2008)京鐵民初字第X號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2008年11月10日受理后，依法組成由法官李軍擔(dān)任審判長(zhǎng)，法官李剛、李冬梅參加的合議庭，于2008年12月12日召集雙方當(dāng)事人進(jìn)行了庭前證據(jù)交換，并于2008年12月25日、2009年1月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人金方物業(yè)委托代理人張長(zhǎng)江、齊某某，上訴人金貿(mào)旅館法定代表人計(jì)某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

金方物業(yè)在一審中起訴稱：2006年1月23日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定原告將北京市豐臺(tái)區(qū)太平橋10、X號(hào)樓負(fù)二層租賃給被告用于辦公、住宿、倉(cāng)儲(chǔ)，并約定被告如需將租用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租或與他人共同使用時(shí)，必須事先征得原告的書面同意，否則原告有權(quán)終止合同。2007年8月，原告發(fā)現(xiàn)被告有將租用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租的行為，即向被告表明原告不同意轉(zhuǎn)租并要求被告立即結(jié)束轉(zhuǎn)租關(guān)系，否則原告將按合同約定進(jìn)行處理。2008年1月，原告發(fā)現(xiàn)被告對(duì)原告的要求置之不理，繼續(xù)將租用財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租。2008年1月17日，原告正式向被告發(fā)出解除合同通知，通知中明確告知被告因其行為嚴(yán)重違反合同約定，原告決定與被告解除合同并要求被告限期騰退房屋并交還原告。被告收到通知后，該合同已于1月20日解除。但被告態(tài)度消極且不按通知要求履行義務(wù)。合同約定的優(yōu)先承租權(quán)，是附有相應(yīng)條件和義務(wù)的，即按照合同約定完全履行合同義務(wù)，沒(méi)有轉(zhuǎn)租等嚴(yán)重違約行為。被告因?yàn)槠鋰?yán)重違約行為而喪失了優(yōu)先承租權(quán)。故向法院起訴請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)原告解除《房屋租賃合同》的行為合法、有效；2、被告騰退房屋交還原告；3、被告按合同約定向原告支付違約金人民幣2000元；4、被告賠償原告自2008年1月21日起至被告實(shí)際騰退房屋之日的損失，按每天520.54元計(jì)某，截止2008年5月15日為x.64元。

金貿(mào)旅館在一審中辯稱：原告起訴事實(shí)不能成立，其解除合同的行為無(wú)效。理由如下：一、被告與劉大鵬、王篤才簽訂的承包合同先于原告與被告簽訂的租賃合同，且原告在與被告簽訂租賃合同時(shí)，已經(jīng)知道被告與劉大鵬、王篤才之間有承包關(guān)系，原告起初不同意被告承包給他人經(jīng)營(yíng)，但雙方最終都作出讓步，簽訂了《房屋租賃合同》，表明原告承認(rèn)《承包合同》合法有效。二、被告與劉大鵬、王篤才的承包合同是經(jīng)營(yíng)模式的一種，不是《房屋租賃合同》約定的轉(zhuǎn)租行為。三、在2008年1月被告接到原告的解除合同通知書之前，原告并沒(méi)有向被告表明“不同意轉(zhuǎn)租并要求被告立即結(jié)束轉(zhuǎn)租關(guān)系”，而是于2007年9月10日向被告催收了租金，于2007年12月向被告發(fā)出了招租通知。四、原告解除合同的目的是要將被告承租的房屋租賃給北京晉武偉業(yè)商貿(mào)有限公司。這侵犯了被告的優(yōu)先承租權(quán)。被告已就優(yōu)先承租權(quán)爭(zhēng)議起訴到了西城區(qū)人民法院。請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求，或中止審理。

北京鐵路運(yùn)輸法院審理查明：2005年3月鐵道部機(jī)關(guān)房地產(chǎn)管理所（甲方）與金貿(mào)旅館（乙方）簽訂《中央國(guó)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位用房租賃合同》，合同約定的標(biāo)的物為豐臺(tái)區(qū)太平橋X號(hào)樓、X號(hào)樓地下層及設(shè)備層，建筑面積500平方米，房屋用途為經(jīng)營(yíng)，月租金5000元，合同期限自2005年1月1日至2005年12月31日止。

2006年1月23日，金方物業(yè)（甲方）與金貿(mào)旅館(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，合同約定甲方將北京市豐臺(tái)區(qū)太平橋10、X號(hào)樓負(fù)二層（使用面積共計(jì)982平方米）出租給乙方，乙方將承租房屋用于辦公、住宿、倉(cāng)儲(chǔ)，租賃期限為2年，甲方從2006年1月1日將房屋交付給乙方使用，至2008年1月31日收回（含一個(gè)月裝修期），年租金6萬(wàn)元,每年2月1日和8月1日前交納租金，每次交納租金3萬(wàn)元。合同中還約定乙方不得擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人使用或與他人共同使用承租房屋，乙方由于工作需要，將租用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租或與他人共同使用時(shí)，必須事先征得甲方的書面同意，否則，甲方可以終止合同。乙方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租給他人使用或與他人共同使用的，應(yīng)支付違約金2000元，如因此造成承租房屋損壞的，還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。合同期滿，乙方在同等條件下對(duì)租賃房屋有優(yōu)先租賃權(quán)，但在決定續(xù)租時(shí)，應(yīng)在租賃期屆滿前30天通知甲方，如雙方同意維持租賃關(guān)系，需重新簽訂合同。2007年3月28日，金方物業(yè)與金貿(mào)旅館簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，將房屋租金變更為年租金7.2萬(wàn)元。2007年9月10日，金貿(mào)旅館交納了2007年度下半年度（截止2008年1月31日合同期滿日）租金3.6萬(wàn)元。

2007年8月，王篤才在與金貿(mào)旅館發(fā)生民事糾紛的情況下向金方物業(yè)反映金貿(mào)旅館對(duì)外承包的情況，并提供了金貿(mào)旅館與王篤才簽訂的《承包協(xié)議》和《承包協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》復(fù)印件等合同材料。金方物業(yè)在對(duì)此事進(jìn)行處理時(shí)，表明了不得轉(zhuǎn)租的立場(chǎng)。金方物業(yè)于2007年12月就太平橋10、X號(hào)樓地下空間，作為整體對(duì)外公開(kāi)招租，向金貿(mào)旅館發(fā)出了招租通知，期間，劉大鵬向金方物業(yè)反映金貿(mào)旅館仍與其簽訂有《承包合同》，此后，于2008年1月11日向金方物業(yè)提供了該《承包合同》復(fù)印件，并提交了相關(guān)書面情況說(shuō)明。

2008年1月17日，金方物業(yè)以金貿(mào)旅館違反合同約定，未經(jīng)金方物業(yè)同意，擅自將租用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租，嚴(yán)重違反合同約定為由，向金貿(mào)旅館發(fā)出書面解除合同通知書，并限三日內(nèi)將承租房屋騰退并交還金方物業(yè)，支付違約金2000元。金貿(mào)旅館于2008年1月20日簽收該解除合同通知書，但至今未騰退房屋，也未支付2000元違約金。

另查明，坐落于北京市豐臺(tái)區(qū)太平橋東里10、X號(hào)樓的產(chǎn)權(quán)人為中華人民共和國(guó)鐵道部。鐵道部機(jī)關(guān)服務(wù)局對(duì)該房產(chǎn)享有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，于2005年11月將該兩處房產(chǎn)的地下空間劃撥給金方物業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，金方物業(yè)享有使用權(quán)及獲得收益的權(quán)利，有權(quán)對(duì)外出租。

再查明，2005年11月3日，金貿(mào)旅館（甲方）與劉大鵬(乙方)就金貿(mào)旅館二分部（地址：豐臺(tái)區(qū)太平橋東里X號(hào)樓負(fù)二層地下室）簽訂《承包合同》，合同主要約定：一、承包期限為7年。二、承包費(fèi)7.5萬(wàn)元。三、承包期內(nèi)費(fèi)用的分擔(dān)：甲方負(fù)責(zé)取暖費(fèi)、人防費(fèi)、及工商、稅務(wù)、消防、公安方面的協(xié)調(diào)工作。協(xié)調(diào)費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)，因乙方原因致使被消防、公安罰款由乙方自己負(fù)擔(dān)。乙方自覺(jué)守法經(jīng)營(yíng)，并接受甲方的檢查、監(jiān)督。乙方負(fù)擔(dān)承包期內(nèi)的水費(fèi)、電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、電話費(fèi)。四、責(zé)任權(quán)利義務(wù)。甲方按期將房屋交給乙方經(jīng)營(yíng)，若甲方不能按期交付，甲方應(yīng)賠償乙方因此所受損失。合同期內(nèi)，房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)及維修、更換。乙方不得留住無(wú)身份證人員，對(duì)租住人員做好登記、驗(yàn)證管理工作，對(duì)來(lái)訪人員逐一填寫會(huì)客登記，不得遺漏。甲方為乙方提供五張雙人床、電話一部，各房間安裝獨(dú)立電度表、燈、電源插座，閉路電視插座及手機(jī)信號(hào)系統(tǒng)，一次性配備15支ABC型5公斤滅火器。滅火器的年檢、維修、更換費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。地面樓道鋪地磚，房間地面不鋪地磚。

2005年11月4日，金貿(mào)旅館（甲方）與王篤才（乙方）就金貿(mào)旅館（地址：豐臺(tái)區(qū)太平橋東里X號(hào)樓地下室）簽訂了《承包協(xié)議》，主要約定：一、承包期限：8年。二、用途：商住、旅館、辦公。三、承包費(fèi)為每年7萬(wàn)元。四、付款方式：采取上繳款方式。五、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的移交：2005年3月1日甲方將旅館的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交給乙方，包括相關(guān)的各種手續(xù)。六、承包期內(nèi)費(fèi)用的分擔(dān)：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)，取暖費(fèi)、人防費(fèi)、辦證費(fèi)（不含西客站接站證等相關(guān)費(fèi)用）由甲方負(fù)擔(dān)，水、電、衛(wèi)生費(fèi)、西站接站證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)，各種證照的年檢費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。甲方為乙方一次性配備15支ABC型滅火器，滅火器的年檢費(fèi)用乙方負(fù)擔(dān)。承包經(jīng)營(yíng)期間旅館內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)維護(hù)維修。七、雙方的權(quán)利義務(wù)。甲方按時(shí)將旅館交給乙方經(jīng)營(yíng)，如不能按期交付，甲方應(yīng)賠償乙方因此所受損失。乙方應(yīng)守法經(jīng)營(yíng)，甲方有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督、檢查。乙方不得留住無(wú)身份證人員及相關(guān)人員住宿，做好入住人員的登記、驗(yàn)證管理工作，對(duì)來(lái)訪人員認(rèn)真做好會(huì)客登記，不得遺漏。承包期內(nèi)，乙方如將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包他人，應(yīng)提前以書面形式與甲方協(xié)商。因不可抗力致使本協(xié)議無(wú)法履行，雙方各自承擔(dān)損失，互不退賠。甲方未按期提供各種證照致使乙方無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，由此給乙方造成的損失，由甲方負(fù)責(zé)。乙方不交或未能按期交款，甲方有權(quán)終止協(xié)議。甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公安、工商、稅務(wù)等方面的事務(wù)。

2007年2月28日，金貿(mào)旅館（甲方）與王篤才（乙方）簽訂《承包協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》約定：一、乙方在經(jīng)營(yíng)期間必須嚴(yán)格遵守國(guó)家、政府的各項(xiàng)法律、法規(guī)、政策。乙方在經(jīng)營(yíng)期間因違反國(guó)家、政府的各項(xiàng)法律、法規(guī)、政策，原協(xié)議及本補(bǔ)充協(xié)議自動(dòng)解除。二、乙方在經(jīng)營(yíng)期間，應(yīng)留存所有員工的身份證復(fù)印件，并交甲方一份備案。其中戶籍員應(yīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)上崗，未經(jīng)培訓(xùn)不得上崗，保證及時(shí)登記、錄入。三、甲方提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、特行許可證、稅務(wù)登記證共計(jì)某種證件的正本原件各一件、發(fā)票專用章一枚給乙方，協(xié)議到期或協(xié)議解除乙方將上述四種證件及發(fā)票專用章交回。在協(xié)議期間或協(xié)議期滿時(shí)，乙方每丟失一種證件或發(fā)票專用章須賠償2000元給甲方，造成損失超過(guò)的按實(shí)際損失賠償。因乙方原因致使相應(yīng)證照未能通過(guò)年檢損失乙方自負(fù)。四、乙方離開(kāi)本店超過(guò)2日（含2日）以上，需提前向甲方報(bào)告，并安排合格人員替換工作，甲方在檢查時(shí)乙方應(yīng)當(dāng)配合不得干擾，雙方做檢查記錄。五、經(jīng)甲方或公安部門檢查發(fā)現(xiàn)值班室無(wú)人等脫崗現(xiàn)象或留住無(wú)身份證人員（包括有身份證而未登記的人員住宿）或?qū)?lái)訪人員未進(jìn)行會(huì)客登記等違反安全法規(guī)的情況累計(jì)某過(guò)10次時(shí)，原協(xié)議及本補(bǔ)充協(xié)議自動(dòng)解除。六、原協(xié)議第七條第9款系指乙方的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的相關(guān)事宜，因乙方未能遵紀(jì)守法而受到的行政調(diào)查、處罰、勒令停業(yè)等情況不是甲方的義務(wù)。七、后附移交物品清單一份。屬固定資產(chǎn)的協(xié)議到期后一并交還，缺失的按原價(jià)賠償。八、經(jīng)營(yíng)期間乙方不得隨意裝修改變房間結(jié)構(gòu)，如需要乙方應(yīng)當(dāng)先向甲方報(bào)告，并按照相關(guān)要求進(jìn)行行政審批，否則一切后果由乙方負(fù)責(zé)。九、本補(bǔ)充協(xié)議之前的費(fèi)用分?jǐn)側(cè)缦拢荷矸葑C鑒定儀購(gòu)置費(fèi)用4800元由甲方承擔(dān)，房間整改共計(jì)4290元，甲方分?jǐn)?830元，乙方分?jǐn)?460元，原手機(jī)信號(hào)設(shè)備為甲方所有，乙方在本補(bǔ)充協(xié)議簽訂時(shí)交還甲方。本補(bǔ)充協(xié)議之后，乙方經(jīng)營(yíng)期間，根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要增加的設(shè)備、設(shè)施（包括價(jià)值較高的固定資產(chǎn)）由乙方?jīng)Q定、出資，甲方不得干涉，協(xié)議期滿或協(xié)議解除由乙方帶走。乙方需要發(fā)票則按規(guī)定購(gòu)買、交稅。

北京鐵路運(yùn)輸法院判決認(rèn)為:金方物業(yè)與金貿(mào)旅館于2006年1月23日簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行。合同約定如果金貿(mào)旅館未經(jīng)金方物業(yè)書面同意擅自轉(zhuǎn)租或與他人共同使用，則金方物業(yè)有權(quán)解除合同。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是金貿(mào)旅館分別與王篤才、劉大鵬簽訂承包合同是否構(gòu)成解除合同的違約行為。對(duì)此焦點(diǎn)問(wèn)題，該院認(rèn)為，由于金貿(mào)旅館與劉大鵬、王篤才分別簽訂的《承包合同》、《承包協(xié)議》在金貿(mào)旅館與金方物業(yè)簽訂《房屋租賃合同》之前就已經(jīng)存在，金貿(mào)旅館在與金方物業(yè)簽訂《房屋租賃合同》之時(shí)應(yīng)當(dāng)就上述承包合同問(wèn)題向金方物業(yè)進(jìn)行說(shuō)明，在此基礎(chǔ)上，雙方應(yīng)對(duì)此問(wèn)題做出明確約定。關(guān)于金貿(mào)旅館辯稱簽訂租賃合同之前金方物業(yè)明知其對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)，并最終承認(rèn)承包合同的有效性，因金貿(mào)旅館沒(méi)有證據(jù)證明其事實(shí)主張，故該院對(duì)金貿(mào)旅館的辯解主張不予采信，不能認(rèn)定金方物業(yè)在簽訂合同之前明知金貿(mào)旅館已承包給個(gè)人經(jīng)營(yíng)，并承認(rèn)承包合同的有效性。關(guān)于金貿(mào)旅館辯稱在其接到解除合同通知書之前金方物業(yè)并未向金貿(mào)旅館表明不同意轉(zhuǎn)租并要求立即結(jié)束轉(zhuǎn)租關(guān)系，與王篤才的證人證言不符，該院亦不予采信。且金方物業(yè)收取租金的行為和向金貿(mào)旅館發(fā)出招租通知的行為并不影響金方物業(yè)依本合同行使解除合同的權(quán)利。

關(guān)于本案《承包合同》、《承包協(xié)議》的性質(zhì)，該院認(rèn)為，從金貿(mào)旅館與劉大鵬的《承包合同》約定的內(nèi)容看，合同限定的地址為豐臺(tái)區(qū)太平橋東里X號(hào)樓負(fù)二層地下室，劉大鵬除負(fù)擔(dān)合同期內(nèi)的水、電、衛(wèi)生、電話費(fèi)用外，每年還要交納一定數(shù)額的費(fèi)用，第四條責(zé)任權(quán)利義務(wù)的約定主要涉及的是房屋及房屋內(nèi)的床、電話、滅火器等設(shè)施的交付、維護(hù)使用問(wèn)題，因此，認(rèn)定該《承包合同》的性質(zhì)為名為承包合同，實(shí)為租賃合同；從金貿(mào)旅館與王篤才簽訂的《承包協(xié)議》的內(nèi)容看，合同限定地址為北京市豐臺(tái)區(qū)太平橋東里X號(hào)樓地下室，王篤才除負(fù)擔(dān)合同期內(nèi)的水、電、衛(wèi)生、西站接站證費(fèi)、各種證照的年檢等費(fèi)用外，每年還要交納一定數(shù)額的費(fèi)用，雖然約定有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)包括各種證照的移交，但《承包協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》有對(duì)房間整改問(wèn)題的約定，因此，該合同的履行必然涉及房屋的交付和使用。對(duì)金方物業(yè)來(lái)講，這具有對(duì)其所出租房屋的轉(zhuǎn)租或與他人共同使用的性質(zhì)。綜上，金貿(mào)旅館的行為構(gòu)成合同約定的擅自轉(zhuǎn)租或與他人共同使用承租房屋的違約行為。金方物業(yè)依據(jù)合同約定解除合同的行為合法有效。該合同自金貿(mào)旅館收到解除通知之日，即2008年1月20日解除。金貿(mào)旅館應(yīng)騰退房屋交還給金方物業(yè)。金貿(mào)旅館拒不騰退房屋，應(yīng)賠償拒不騰退期間的損失，損失數(shù)額按原承租標(biāo)準(zhǔn)（每年7.2萬(wàn)元）計(jì)某。由于金貿(mào)旅館于2007年9月10日已交納至2008年1月31日的租金，該2008年1月20日至2008年1月31日期間的租金應(yīng)沖抵相應(yīng)期間的損失，因此，應(yīng)以2008年2月1日作為損失計(jì)某的實(shí)際起始時(shí)間。金方物業(yè)請(qǐng)求金貿(mào)旅館支付違約金2000元，有事實(shí)和法律依據(jù)，該院予以支持。關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的問(wèn)題，本案不涉，另案處理。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心與被告北京金貿(mào)旅館2006年1月23日簽訂的《房屋租賃合同》于2008年1月20日解除。二、被告北京金貿(mào)旅館于本判決生效后十日內(nèi)騰退位于北京市豐臺(tái)區(qū)太平橋東里X號(hào)、X號(hào)樓地下二層房屋，交還原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心。三、被告北京金貿(mào)旅館給付原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心違約金二千元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。四、被告北京金貿(mào)旅館按每年七萬(wàn)二千元的標(biāo)準(zhǔn)賠償原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心自2008年2月1日起至實(shí)際騰退之日的損失。

金方物業(yè)不服一審法院上述民事判決，向本院提起上訴。其主要上訴理由是：一、金方物業(yè)損失計(jì)某的起始時(shí)間應(yīng)為2008年1月21日。因金貿(mào)旅館有擅自轉(zhuǎn)租的嚴(yán)重違約行為并拒不改正，金方物業(yè)于2008年1月17日向其發(fā)出解除合同通知，金貿(mào)旅館于2008年1月20日收到金方物業(yè)的解除合同通知，合同自此解除。二、金方物業(yè)損失數(shù)額應(yīng)按照每天520.54元計(jì)某。因金貿(mào)旅館拒不交還占用的房屋致使金方物業(yè)無(wú)法使用整體招租房屋，無(wú)法和中租單位簽訂租賃合同。所以要求金貿(mào)旅館按中租單位承諾的每年19萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)賠償金方物業(yè)的全部損失。綜上，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決第四項(xiàng)，依法改判，并由金貿(mào)旅館承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

金貿(mào)旅館不服一審法院上述民事判決，向本院提起上訴。其主要上訴理由是：一、原審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。金方物業(yè)在與金貿(mào)旅館簽訂房屋租賃合同之前就知道金貿(mào)旅館與王篤才、劉大鵬之間存在承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議，金方物業(yè)是同意金貿(mào)旅館將10、X號(hào)樓的負(fù)二層給他人承包經(jīng)營(yíng)的，故金貿(mào)旅館不存在違約行為。原審法院將金貿(mào)旅館與王篤才、劉大鵬簽訂的承包合同認(rèn)定為具有轉(zhuǎn)租或與他人共同使用的違約行為是錯(cuò)誤的。金方物業(yè)在招租評(píng)審中惡意使金貿(mào)旅館不中租，損害了金貿(mào)旅館的合法利益。原審法院對(duì)金貿(mào)旅館提出的金方物業(yè)伙同第三人使用虛假證明材料、偽造國(guó)家機(jī)關(guān)公文、私刻公章的事實(shí)不予認(rèn)定是錯(cuò)誤的。二、原審法院適用法律錯(cuò)誤。原審法院已認(rèn)定金方物業(yè)與金貿(mào)旅館于2006年1月23日簽訂的房屋租賃合同有效，在金貿(mào)旅館不存在違約行為的情況下，認(rèn)定雙方合同已解除是錯(cuò)誤的，適用法律錯(cuò)誤。金方物業(yè)未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，其解除權(quán)已消滅。三、本案中金方物業(yè)未向金貿(mào)旅館支付維護(hù)房屋支出的必要費(fèi)用，違反了《物權(quán)法》第二百四十三條的規(guī)定。綜上，請(qǐng)求二審法院依法撤銷原審判決，駁回金方物業(yè)的訴訟請(qǐng)求和上訴理由，并依法將金方物業(yè)及第三人的違法犯罪行為移交公安機(jī)關(guān)處理，一、二審訴訟費(fèi)由金方物業(yè)承擔(dān)。

金貿(mào)旅館在二審舉證期限內(nèi)向本院提交以下新的證據(jù)證明金方物業(yè)在與金貿(mào)旅館簽訂房屋租賃合同之前就知道金貿(mào)旅館已承包給個(gè)人經(jīng)營(yíng)的事實(shí)：1、山西省夏縣工商業(yè)（聯(lián)合會(huì)）北京分會(huì)給鐵道部機(jī)關(guān)房地產(chǎn)管理所《關(guān)于承包太平橋東里X號(hào)樓負(fù)一層部分空間的主要問(wèn)題》的函、金貿(mào)旅館出具的收據(jù)兩張；2、金方物業(yè)給夏縣商會(huì)的通知；3、金貿(mào)旅館出具的《關(guān)于北京金貿(mào)旅館續(xù)租一事至中鐵金方物業(yè)管理中心的意見(jiàn)》；4、金貿(mào)旅館的工作計(jì)某；5、金貿(mào)旅館的經(jīng)營(yíng)計(jì)某；6、回執(zhí)；7、金方物業(yè)給金貿(mào)旅館的通知。

金方物業(yè)針對(duì)金貿(mào)旅館的上訴理由答辯稱：金貿(mào)旅館在一、二審期間均無(wú)證據(jù)證明金方物業(yè)在與其簽約前知道金貿(mào)旅館將房屋轉(zhuǎn)租。根據(jù)雙方房屋租賃合同中的約定，金貿(mào)旅館將租用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租或與他人共同使用時(shí)，必須事先征得金方物業(yè)的書面同意，而金貿(mào)旅館無(wú)證據(jù)證明已得到金方物業(yè)的書面同意。金方物業(yè)在知道金貿(mào)旅館將房屋轉(zhuǎn)租后，及時(shí)向其發(fā)通知制止，但其并未改正。金方物業(yè)行使解除權(quán)符合合同約定和法律規(guī)定。本案中，金貿(mào)旅館認(rèn)為有私刻公章的情形，金方物業(yè)同意將涉刑事犯罪部分移交公安機(jī)關(guān)，民事部分應(yīng)繼續(xù)審理。一審法院適用法律正確。本案中，金貿(mào)旅館并非善意占有人，故其無(wú)權(quán)要求金方物業(yè)賠償其因維護(hù)房屋而支出的必要費(fèi)用。

金貿(mào)旅館針對(duì)金方物業(yè)的上訴理由答辯稱：不同意金方物業(yè)的上訴理由。金方物業(yè)的行為背離誠(chéng)信，是不道德的。原審法院的判決是違背立法者本意的。

本院經(jīng)組織雙方當(dāng)事人交換證據(jù)及庭審質(zhì)證，對(duì)于金貿(mào)旅館提交的上述七份證據(jù)，上訴人金方物業(yè)認(rèn)為上述證據(jù)均不是新證據(jù)，不同意質(zhì)證。本院認(rèn)為，上述七份證據(jù)不是新的證據(jù)，且不能證明金貿(mào)旅館的證明事項(xiàng)，故本院對(duì)上述證據(jù)不予認(rèn)定。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：金方物業(yè)作為北京市豐臺(tái)區(qū)太平橋東里10、X號(hào)樓的合法經(jīng)營(yíng)管理人，與金貿(mào)旅館就10、X號(hào)樓負(fù)二層簽訂的《房屋租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。根據(jù)合同約定，金貿(mào)旅館有擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借他人使用的，以及未經(jīng)金方物業(yè)允許，擅自決定他人與其共同使用承租房屋等行為時(shí)，金方物業(yè)有權(quán)終止合同。因金貿(mào)旅館與劉大鵬、王篤才簽訂的承包合同中分別約定了金貿(mào)旅館按時(shí)將承租的房屋交付給劉大鵬、王篤才使用的義務(wù)，該行為違反了金貿(mào)旅館與金方物業(yè)在《房屋租賃合同》中金貿(mào)旅館不得擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用或與他人共同使用的約定，故金方物業(yè)依約解除合同的主張合法有據(jù)，本院予以支持。金貿(mào)旅館上訴主張，金方物業(yè)在與其簽訂《房屋租賃合同》之前就明知并同意金貿(mào)旅館將10、X號(hào)樓負(fù)二層給他人承包經(jīng)營(yíng)的事實(shí)，其不存在違約行為。因金方物業(yè)對(duì)上述主張不予認(rèn)可，且金貿(mào)旅館亦不能提交有效的證據(jù)予以證明金方物業(yè)同意或知道其將承租的房屋交付給他人使用，故本院對(duì)金貿(mào)旅館的此項(xiàng)主張，不予采信。2007年8月，金方物業(yè)知道了金貿(mào)旅館將承租的房屋交給他人使用的事實(shí)，隨即表明了不得轉(zhuǎn)租的立場(chǎng)。于2008年1月17日向金貿(mào)旅館發(fā)出書面解除合同通知書，金方物業(yè)的行為未違反解除權(quán)行使的法律規(guī)定。金貿(mào)旅館認(rèn)為金方物業(yè)解除權(quán)已消滅的上訴理由，不能成立，本院不予支持。關(guān)于金貿(mào)旅館在二審中提出的要求金方物業(yè)支付維護(hù)房屋支出必要費(fèi)用的主張，因金方物業(yè)不同意在本案中就此項(xiàng)請(qǐng)求進(jìn)行調(diào)解，故金貿(mào)旅館需另行起訴。關(guān)于金貿(mào)旅館提出金方物業(yè)在招標(biāo)評(píng)審中有違法犯罪行為，應(yīng)將本案移交公安機(jī)關(guān)處理的問(wèn)題，因本案是金方物業(yè)基于雙方之間的合同提起訴訟，不涉及應(yīng)由公安機(jī)關(guān)處理的問(wèn)題，故金貿(mào)旅館的上述理由，本院不予支持。

關(guān)于金方物業(yè)要求從2008年1月21日計(jì)某損失的上訴理由，本院認(rèn)為，《房屋租賃合同》解除后，金貿(mào)旅館拒絕騰退房屋，金方物業(yè)有權(quán)向其主張拒不騰退期間的損失。考慮到本案金貿(mào)旅館租金已交至2008年1月31日的情況，以及雙方當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，本院對(duì)金方物業(yè)的此項(xiàng)上訴意見(jiàn)不予支持。關(guān)于金方物業(yè)認(rèn)為損失數(shù)額應(yīng)按每天520.54元計(jì)某的上訴理由，本院認(rèn)為雖然金方物業(yè)主張中租單位承諾每年支付房屋租金19萬(wàn)元，每天520.54元，但未向法庭提交充分證據(jù)證明雙方最終確認(rèn)的租金數(shù)額，故一審法院按每年7.2萬(wàn)元認(rèn)定損失標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)不妥。金貿(mào)旅館應(yīng)按每年7.2萬(wàn)元向金方物業(yè)賠償損失至實(shí)際騰退之日。綜上，上訴人北京中鐵金方物業(yè)管理中心及北京金貿(mào)旅館的上訴理由均不能成立。原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費(fèi)一千三百零九元，由北京中鐵金方物業(yè)管理中心負(fù)擔(dān)二百九十二元（已交納），北京金貿(mào)旅館負(fù)擔(dān)一千零一十七元（于本判決生效后七日內(nèi)向北京鐵路運(yùn)輸法院交納）；二審案件受理費(fèi)二千一百元，由上訴人北京中鐵金方物業(yè)管理中心負(fù)擔(dān)七百九十一元（已交納），由上訴人北京金貿(mào)旅館負(fù)擔(dān)一千三百零九元（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)李軍

審判員李剛

代理審判員李冬梅

二○○九年一月九日

書記員陳某煊

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