原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心，住所地北京市西城區(qū)真武廟三條X號。

法定代表人陳某，總經(jīng)理。

委托代理人張長江，北京市國源律師事務(wù)所律師。

委托代理人齊某某，女，1974年4年1日出生，漢族，北京市國源律師事務(wù)所律師助理，?。裕?。

被告北京金貿(mào)旅館，住所地北京市豐臺區(qū)太平橋東里X號樓。

法定代表人計某某，經(jīng)理。

原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心（以下簡稱金方物業(yè)）與被告北京金貿(mào)旅館（以下簡稱金貿(mào)旅館）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2008年1月29日立案受理后，依法由法官丁曉云適用簡易程序獨任審判。被告金貿(mào)旅館在答辯期內(nèi)提出管轄異議，本院于2008年2月18日做出有管轄權(quán)的民事裁定。金貿(mào)旅館不服本院民事裁定，上訴于北京鐵路運輸中級法院。北京鐵路運輸中級法院于2008年4月14日以（2008）京鐵中民終字第X號民事裁定，駁回上訴，維持原裁定。本案于2008年7月7日轉(zhuǎn)為普通程序，依法組成由法官王恒擔(dān)任審判長、法官于春華、丁曉云參加的合議庭審理。本院于2008年5月15日、6月3日、6月4日、8月6日公開開庭進行了審理。原告金方物業(yè)委托代理人張長江、齊某某，被告金貿(mào)旅館法定代表人計某某到庭參加訴訟，其中8月6日證人劉大鵬、王篤才出庭作證。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2006年1月23日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定原告將北京市豐臺區(qū)太平橋10、X號樓負二層租賃給被告用于辦公、住宿、倉儲，并約定被告如需將租用財產(chǎn)轉(zhuǎn)租或與他人共同使用時，必須事先征得原告的書面同意，否則原告有權(quán)終止合同。2007年8月，原告發(fā)現(xiàn)被告有將租用財產(chǎn)轉(zhuǎn)租的行為，即向被告表明原告不同意轉(zhuǎn)租并要求被告立即結(jié)束轉(zhuǎn)租關(guān)系，否則原告將按合同約定進行處理。2008年1月，原告發(fā)現(xiàn)被告對原告的要求置之不理，繼續(xù)將租用財產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租。2008年1月17日，原告正式向被告發(fā)出解除合同通知，通知中明確告知被告因其行為嚴(yán)重違反合同約定，原告決定與被告解除合同并要求被告限期騰退房屋并交還原告。被告收到通知后，該合同已于1月20日解除。但被告態(tài)度消極且不按通知要求履行義務(wù)。合同約定的優(yōu)先承租權(quán)，是附有相應(yīng)條件和義務(wù)的，即按照合同約定完全履行合同義務(wù)，沒有轉(zhuǎn)租等嚴(yán)重違約行為。被告因為其嚴(yán)重違約行為而喪失了優(yōu)先承租權(quán)。故向法院起訴請求：1、依法確認(rèn)原告解除《房屋租賃合同》的行為合法、有效；2、被告騰退房屋交還原告；3、被告按合同約定向原告支付違約金人民幣2000元；4、被告賠償原告自2008年1月21日起至被告實際騰退房屋之日的損失，按每天520.54元計某，截止2008年5月15日為x.64元。

被告辯稱：原告起訴事實不能成立，其解除合同的行為無效。理由如下：一、被告與劉大鵬、王篤才簽訂的承包合同先于原告與被告簽訂的租賃合同，且原告在與被告簽訂租賃合同時，已經(jīng)知道被告與劉大鵬、王篤才之間有承包關(guān)系，原告起初不同意被告承包給他人經(jīng)營，但雙方最終都作出讓步，簽訂了《房屋租賃合同》，表明原告承認(rèn)《承包合同》合法有效。二、被告與劉大鵬、王篤才的承包合同是經(jīng)營模式的一種，不是《房屋租賃合同》約定的轉(zhuǎn)租行為。三、在2008年1月被告接到原告的解除合同通知書之前，原告并沒有向被告表明“不同意轉(zhuǎn)租并要求被告立即結(jié)束轉(zhuǎn)租關(guān)系”，而是于2007年9月10日向被告催收了租金，于2007年12月向被告發(fā)出了招租通知。四、原告解除合同的目的是要將被告承租的房屋租賃給北京晉武偉業(yè)商貿(mào)有限公司。這侵犯了被告的優(yōu)先承租權(quán)。被告已就優(yōu)先承租權(quán)爭議起訴到了西城區(qū)人民法院。請求法院駁回原告的訴訟請求，或中止審理。

經(jīng)審理查明:2005年3月鐵道部機關(guān)房地產(chǎn)管理所（甲方）與金貿(mào)旅館（乙方）簽訂《中央國家機關(guān)事業(yè)單位用房租賃合同》，合同約定的標(biāo)的物為豐臺區(qū)太平橋X號樓、X號樓地下層及設(shè)備層，建筑面積500平方米，房屋用途為經(jīng)營，月租金5000元，合同期限自2005年1月1日至2005年12月31日止。

2006年1月23日，金方物業(yè)（甲方）與金貿(mào)旅館(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，合同約定甲方將北京市豐臺區(qū)太平橋10、X號樓負二層（使用面積共計982平方米）出租給乙方，乙方將承租房屋用于辦公、住宿、倉儲，租賃期限為2年，甲方從2006年1月1日將房屋交付給乙方使用，至2008年1月31日收回（含一個月裝修期），年租金6萬元,每年2月1日和8月1日前交納租金，每次交納租金3萬元。合同中還約定乙方不得擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人使用或與他人共同使用承租房屋，乙方由于工作需要，將租用財產(chǎn)轉(zhuǎn)租或與他人共同使用時，必須事先征得甲方的書面同意，否則，甲方可以終止合同。乙方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租給他人使用或與他人共同使用的，應(yīng)支付違約金2000元，如因此造成承租房屋損壞的，還應(yīng)負賠償責(zé)任。合同期滿，乙方在同等條件下對租賃房屋有優(yōu)先租賃權(quán)，但在決定續(xù)租時，應(yīng)在租賃期屆滿前30天通知甲方，如雙方同意維持租賃關(guān)系，需重新簽訂合同。2007年3月28日，金方物業(yè)與金貿(mào)旅館簽訂《補充協(xié)議書》，將房屋租金變更為年租金7.2萬元。2007年9月10日，金貿(mào)旅館交納了2007年度下半年度（截止2008年1月31日合同期滿日）租金3.6萬元。

2007年8月，王篤才在與金貿(mào)旅館發(fā)生民事糾紛的情況下向金方物業(yè)反應(yīng)金貿(mào)旅館對外承包的情況，并提供了金貿(mào)旅館與王篤才簽訂的《承包協(xié)議》和《承包協(xié)議補充協(xié)議》復(fù)印件等合同材料。金方物業(yè)在對此事進行處理時，表明了不得轉(zhuǎn)租的立場。金方物業(yè)于2007年12月就太平橋10、X號樓地下空間，作為整體對外公開招租，向金貿(mào)旅館發(fā)出了招租通知，期間，劉大鵬向金方物業(yè)反應(yīng)金貿(mào)旅館仍與其簽訂有《承包合同》，此后，于2008年1月11日向金方物業(yè)提供了該《承包合同》復(fù)印件，并提交了相關(guān)書面情況說明。

2008年1月17日，金方物業(yè)以金貿(mào)旅館違反合同約定，未經(jīng)金方物業(yè)同意，擅自將租用財產(chǎn)轉(zhuǎn)租，嚴(yán)重違反合同約定為由，向金貿(mào)旅館發(fā)出書面解除合同通知書，并限三日內(nèi)將承租房屋騰退并交還金方物業(yè)，支付違約金2000元。金貿(mào)旅館于2008年1月20日簽收該解除合同通知書，但至今未騰退房屋，也未支付2000元違約金。

另查明，坐落于北京市豐臺區(qū)太平橋東里10、X號樓的產(chǎn)權(quán)人為中華人民共和國鐵道部。鐵道部機關(guān)服務(wù)局對該房產(chǎn)享有經(jīng)營管理權(quán)，于2005年11月將該兩處房產(chǎn)的地下空間劃撥給金方物業(yè)負責(zé)經(jīng)營管理，金方物業(yè)享有使用權(quán)及獲得收益的權(quán)利，有權(quán)對外出租。

再查明，2005年11月3日，金貿(mào)旅館（甲方）與劉大鵬(乙方)就金貿(mào)旅館二分部（地址：豐臺區(qū)太平橋東里X號樓負二層地下室）簽訂《承包合同》，合同主要約定：一、承包期限為7年。二、承包費7.5萬元。三、承包期內(nèi)費用的分擔(dān)：甲方負責(zé)取暖費、人防費、及工商、稅務(wù)、消防、公安方面的協(xié)調(diào)工作。協(xié)調(diào)費用由甲方負擔(dān)，因乙方原因致使被消防、公安罰款由乙方自己負擔(dān)。乙方自覺守法經(jīng)營，并接受甲方的檢查、監(jiān)督。乙方負擔(dān)承包期內(nèi)的水費、電費、衛(wèi)生費、電話費。四、責(zé)任權(quán)利義務(wù)。甲方按期將房屋交給乙方經(jīng)營，若甲方不能按期交付，甲方應(yīng)賠償乙方因此所受損失。合同期內(nèi)，房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施由乙方負責(zé)維護、保養(yǎng)及維修、更換。乙方不得留住無身份證人員，對租住人員做好登記、驗證管理工作，對來訪人員逐一填寫會客登記，不得遺漏。甲方為乙方提供五張雙人床、電話一部，各房間安裝獨立電度表、燈、電源插座，閉路電視插座及手機信號系統(tǒng)，一次性配備15支ABC型5公斤滅火器。滅火器的年檢、維修、更換費用由乙方負擔(dān)。地面樓道鋪地磚，房間地面不鋪地磚。

2005年11月4日，金貿(mào)旅館（甲方）與王篤才（乙方）就金貿(mào)旅館（地址：豐臺區(qū)太平橋東里X號樓地下室）簽訂了《承包協(xié)議》，主要約定：一、承包期限：8年。二、用途：商住、旅館、辦公。三、承包費為每年7萬元。四、付款方式：采取上繳款方式。五、承包經(jīng)營權(quán)的移交：2005年3月1日甲方將旅館的承包經(jīng)營權(quán)交給乙方，包括相關(guān)的各種手續(xù)。六、承包期內(nèi)費用的分擔(dān)：經(jīng)營費用由乙方負擔(dān)，取暖費、人防費、辦證費（不含西客站接站證等相關(guān)費用）由甲方負擔(dān)，水、電、衛(wèi)生費、西站接站證費等相關(guān)費用由乙方負擔(dān)，各種證照的年檢費用由乙方負擔(dān)。甲方為乙方一次性配備15支ABC型滅火器，滅火器的年檢費用乙方負擔(dān)。承包經(jīng)營期間旅館內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施由乙方負責(zé)維護維修。七、雙方的權(quán)利義務(wù)。甲方按時將旅館交給乙方經(jīng)營，如不能按期交付，甲方應(yīng)賠償乙方因此所受損失。乙方應(yīng)守法經(jīng)營，甲方有權(quán)進行監(jiān)督、檢查。乙方不得留住無身份證人員及相關(guān)人員住宿，做好入住人員的登記、驗證管理工作，對來訪人員認(rèn)真做好會客登記，不得遺漏。承包期內(nèi)，乙方如將承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包他人，應(yīng)提前以書面形式與甲方協(xié)商。因不可抗力致使本協(xié)議無法履行，雙方各自承擔(dān)損失，互不退賠。甲方未按期提供各種證照致使乙方無法正常經(jīng)營，由此給乙方造成的損失，由甲方負責(zé)。乙方不交或未能按期交款，甲方有權(quán)終止協(xié)議。甲方負責(zé)協(xié)調(diào)公安、工商、稅務(wù)等方面的事務(wù)。

2007年2月28日，金貿(mào)旅館（甲方）與王篤才（乙方）簽訂《承包協(xié)議補充協(xié)議》約定：一、乙方在經(jīng)營期間必須嚴(yán)格遵守國家、政府的各項法律、法規(guī)、政策。乙方在經(jīng)營期間因違反國家、政府的各項法律、法規(guī)、政策，原協(xié)議及本補充協(xié)議自動解除。二、乙方在經(jīng)營期間，應(yīng)留存所有員工的身份證復(fù)印件，并交甲方一份備案。其中戶籍員應(yīng)經(jīng)過培訓(xùn)上崗，未經(jīng)培訓(xùn)不得上崗，保證及時登記、錄入。三、甲方提供營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證、特行許可證、稅務(wù)登記證共計某種證件的正本原件各一件、發(fā)票專用章一枚給乙方，協(xié)議到期或協(xié)議解除乙方將上述四種證件及發(fā)票專用章交回。在協(xié)議期間或協(xié)議期滿時，乙方每丟失一種證件或發(fā)票專用章須賠償2000元給甲方，造成損失超過的按實際損失賠償。因乙方原因致使相應(yīng)證照未能通過年檢損失乙方自負。四、乙方離開本店超過2日（含2日）以上，需提前向甲方報告，并安排合格人員替換工作，甲方在檢查時乙方應(yīng)當(dāng)配合不得干擾，雙方做檢查記錄。五、經(jīng)甲方或公安部門檢查發(fā)現(xiàn)值班室無人等脫崗現(xiàn)象或留住無身份證人員（包括有身份證而未登記的人員住宿）或?qū)碓L人員未進行會客登記等違反安全法規(guī)的情況累計某過10次時，原協(xié)議及本補充協(xié)議自動解除。六、原協(xié)議第七條第9款系指乙方的正常經(jīng)營活動中的相關(guān)事宜，因乙方未能遵紀(jì)守法而受到的行政調(diào)查、處罰、勒令停業(yè)等情況不是甲方的義務(wù)。七、后附移交物品清單一份。屬固定資產(chǎn)的協(xié)議到期后一并交還，缺失的按原價賠償。八、經(jīng)營期間乙方不得隨意裝修改變房間結(jié)構(gòu)，如需要乙方應(yīng)當(dāng)先向甲方報告，并按照相關(guān)要求進行行政審批，否則一切后果由乙方負責(zé)。九、本補充協(xié)議之前的費用分?jǐn)側(cè)缦拢荷矸葑C鑒定儀購置費用4800元由甲方承擔(dān)，房間整改共計4290元，甲方分?jǐn)?830元，乙方分?jǐn)?460元，原手機信號設(shè)備為甲方所有，乙方在本補充協(xié)議簽訂時交還甲方。本補充協(xié)議之后，乙方經(jīng)營期間，根據(jù)經(jīng)營需要增加的設(shè)備、設(shè)施（包括價值較高的固定資產(chǎn)）由乙方?jīng)Q定、出資，甲方不得干涉，協(xié)議期滿或協(xié)議解除由乙方帶走。乙方需要發(fā)票則按規(guī)定購買、交稅。

在本案訴訟過程中，金貿(mào)旅館提供了劉大鵬2008年5月12日書面證言、王篤才2008年5月8日書面證言，以說明金方物業(yè)提供的劉大鵬2008年1月11日書面情況說明內(nèi)容是在金方物業(yè)工作人員的脅迫下書寫的，并申請證人王篤才、劉大鵬出庭作證。但證人王篤才、劉大鵬8月6日出庭對金貿(mào)旅館提供的上述書面證言內(nèi)容予以了否認(rèn)。

上述事實有原告提交的2008年2月1日鐵道部機關(guān)服務(wù)局證明、2005年3月《中央國家機關(guān)事業(yè)單位用房租賃合同》、2006年1月23日《房屋租賃合同》、2005年11月3日《承包合同》復(fù)印件、2005年11月4日《承包協(xié)議》復(fù)印件、2007年2月28日《承包協(xié)議補充協(xié)議》復(fù)印件、解除房屋租賃合同通知、特快專遞郵件查詢詳情單，被告提供的2007年3月28日《補充協(xié)議書》、2007年9月15日《繳費通知單》，王篤才證言、劉大鵬證言及當(dāng)事人陳某等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，金方物業(yè)與金貿(mào)旅館于2006年1月23日簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行。合同約定如果金貿(mào)旅館未經(jīng)金方物業(yè)書面同意擅自轉(zhuǎn)租或與他人共同使用，則金方物業(yè)有權(quán)解除合同。本案爭議的焦點是金貿(mào)旅館分別與王篤才、劉大鵬簽訂承包合同是否構(gòu)成解除合同的違約行為。對此焦點問題，本院認(rèn)為，由于金貿(mào)旅館與劉大鵬、王篤才分別簽訂的《承包合同》、《承包協(xié)議》在金貿(mào)旅館與金方物業(yè)簽訂《房屋租賃合同》之前就已經(jīng)存在，金貿(mào)旅館在與金方物業(yè)簽訂《房屋租賃合同》之時應(yīng)當(dāng)就上述承包合同問題向金方物業(yè)進行說明，在此基礎(chǔ)上，雙方應(yīng)對此問題做出明確約定。關(guān)于金貿(mào)旅館辯稱簽訂租賃合同之前金方物業(yè)明知其對外承包經(jīng)營，并最終承認(rèn)承包合同的有效性，因金貿(mào)旅館沒有證據(jù)證明其事實主張，故本院對金貿(mào)旅館的辯解主張不予采信，不能認(rèn)定金方物業(yè)在簽訂合同之前明知金貿(mào)旅館已承包給個人經(jīng)營，并承認(rèn)承包合同的有效性。關(guān)于金貿(mào)旅館辯稱在其接到解除合同通知書之前金方物業(yè)并未向金貿(mào)旅館表明不同意轉(zhuǎn)租并要求立即結(jié)束轉(zhuǎn)租關(guān)系，與王篤才的證人證言不符，本院亦不予采信。且金方物業(yè)收取租金的行為和向金貿(mào)旅館發(fā)出招租通知的行為并不影響金方物業(yè)依本合同行使解除合同的權(quán)利。

關(guān)于本案《承包合同》、《承包協(xié)議》的性質(zhì)，本院認(rèn)為，從金貿(mào)旅館與劉大鵬的《承包合同》約定的內(nèi)容看，合同限定的地址為豐臺區(qū)太平橋東里X號樓負二層地下室，劉大鵬除負擔(dān)合同期內(nèi)的水、電、衛(wèi)生、電話費用外，每年還要交納一定數(shù)額的費用，第四條責(zé)任權(quán)利義務(wù)的約定主要涉及的是房屋及房屋內(nèi)的床、電話、滅火器等設(shè)施的交付、維護使用問題，因此，認(rèn)定該《承包合同》的性質(zhì)為名為承包合同，實為租賃合同；從金貿(mào)旅館與王篤才簽訂的《承包協(xié)議》的內(nèi)容看，合同限定地址為北京市豐臺區(qū)太平橋東里X號樓地下室，王篤才除負擔(dān)合同期內(nèi)的水、電、衛(wèi)生、西站接站證費、各種證照的年檢等費用外，每年還要交納一定數(shù)額的費用，雖然約定有承包經(jīng)營權(quán)包括各種證照的移交，但《承包協(xié)議補充協(xié)議》有對房間整改問題的約定，因此，該合同的履行必然涉及房屋的交付和使用。對金方物業(yè)來講，這具有對其所出租房屋的轉(zhuǎn)租或與他人共同使用的性質(zhì)。綜上，金貿(mào)旅館的行為構(gòu)成合同約定的擅自轉(zhuǎn)租或與他人共同使用承租房屋的違約行為。金方物業(yè)依據(jù)合同約定解除合同的行為合法有效。該合同自金貿(mào)旅館收到解除通知之日，即2008年1月20日解除。金貿(mào)旅館應(yīng)騰退房屋交還給金方物業(yè)。金貿(mào)旅館拒不騰退房屋，應(yīng)賠償拒不騰退期間的損失，損失數(shù)額按原承租標(biāo)準(zhǔn)（每年7.2萬元）計某。由于金貿(mào)旅館于2007年9月10日已交納至2008年1月31日的租金，該2008年1月20日至2008年1月31日期間的租金應(yīng)沖抵相應(yīng)期間的損失，因此，應(yīng)以2008年2月1日作為損失計某的實際起始時間。金方物業(yè)請求金貿(mào)旅館支付違約金2000元，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的問題，本案不涉，另案處理。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心與被告北京金貿(mào)旅館2006年1月23日簽訂的《房屋租賃合同》于2008年1月20日解除。

二、被告北京金貿(mào)旅館于本判決生效后十日內(nèi)騰退位于北京市豐臺區(qū)太平橋東里X號、X號樓地下二層房屋，交還原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心。

三、被告北京金貿(mào)旅館給付原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心違約金二千元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。

四、被告北京金貿(mào)旅館按每年七萬二千元的標(biāo)準(zhǔn)賠償原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心自2008年2月1日起至實際騰退之日的損失。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費一千三百〇九元，原告北京中鐵金方物業(yè)管理中心負擔(dān)二百九十二元（已交納），被告北京金貿(mào)旅館負擔(dān)一千〇一十七元，于本判決生效后七日內(nèi)向本院交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費一千三百〇九元，上訴于北京鐵路運輸中級法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審判長王恒

審判員于春華

代理審判員丁曉云

二○○八年九月二十五日

書記員陳某

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