申請再審人（一審原告、二審上訴人、原再審被申請人）：于某某，女，1965年2月生，漢族。

申請再審人（一審原告、二審上訴人、原再審被申請人）：汪馬又名汪X，男，1957年8月生，漢族，系于某某丈夫。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、原再審被申請人）：郟縣日雜果品公司。

法定代表人張某某，該公司經(jīng)理。

被申請人（一審第三人、二審被上訴人、原再審申請人）：王某某，女，1952年7月生，漢族。

委托代理人盧某某，男，1947年8月生，漢族，系王某某丈夫。

申請再審人于某某、汪馬與被申請人郟縣日雜果品公司、王某某房產(chǎn)糾紛一案，不服平頂山市中級人民法院（2005）平民再終字第X號民事判決及本院（2006）豫法立民字第X號駁回申訴通知書、（2008）豫法立民字第X號民事裁定，向本院申請再審。本院于2009年2月21日作出（2008）豫法民監(jiān)字第X號民事裁定，撤銷本院作出的（2006）豫法立民字第X號駁回申訴通知書及（2008）豫法立民字第X號民事裁定書，由本院提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請再審人于某某、汪馬，被申請人王某某的委托代理人盧某某到庭參加訴訟，被申請人郟縣日雜果品公司（以下簡稱日雜公司）經(jīng)本院傳票傳喚拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

2003年9月2日，一審原告于某某、汪馬起訴至郟縣人民法院稱，于某某系日雜公司職工，1992年4月日雜公司分給其兩間樓房居住，到1995年元月1日，日雜公司又將該房產(chǎn)租給其使用，于某某、汪馬支付了一年的租賃費，后由于某房漏水，多次找日雜公司維修，日雜公司既不維修也不再收取租賃費。2003年，王某某起訴于某某、汪馬侵犯其房產(chǎn)所有權(quán)，于某某、汪馬才知道日雜公司將其所居住的兩間房賣給王某某。日雜公司的賣房行為侵犯了于某某、汪馬的優(yōu)先購買權(quán)，要求宣告日雜公司與王某某的房產(chǎn)買賣無效，維護(hù)于某某、汪馬的優(yōu)先購買權(quán)。一審被告日雜公司缺席無答辯。一審第三人王某某答辯稱，2001年日雜公司將位于某路市X路西從南向北的第十三、十四兩間面房，以頂賬方式抵原欠其的股金款x元，并辦理了合法的房產(chǎn)手續(xù)。日雜公司的所有房產(chǎn)已全部賣掉，全公司的職工從所住的公房內(nèi)已全部搬出，唯獨于某某、汪馬至今不搬出，于某某、汪馬提出的優(yōu)先購買權(quán)是無理取鬧，其既沒有與日雜公司簽訂任何租房協(xié)議，更沒向單位交過一分錢的房租，王某某的房產(chǎn)證是有效證件。請求法院駁回于某某、汪馬的訴訟請求，并賠償王某某經(jīng)濟(jì)損失，每間每月50元。

郟縣人民法院一審查明，于某某、汪馬系夫妻關(guān)系，于某某系日雜公司職工。1995年元月1日至1996年元月1日于某某、汪馬租賃郟縣房產(chǎn)處位于某路市場西南角的樓房二層自南向北第十三、十四間房屋，月租24元，并交住房保證金200元，居住至今。2000年12月21日郟縣房產(chǎn)處與日雜公司在縣政府的協(xié)調(diào)下，郟縣房產(chǎn)處將該排房包括爭議的房產(chǎn)賣給日雜公司，2000年12月28日，日雜公司與王某某簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議，2001年元月11日，王某某以頂賬方式購買了由日雜公司出售的該爭議房產(chǎn)，并辦理了房產(chǎn)證。

郟縣人民法院一審認(rèn)為，2001年元月11日王某某購買了兩間爭議房屋，并辦理房產(chǎn)證，取得該房所有權(quán)。于某某、汪馬雖與房產(chǎn)處簽訂一年房屋租賃合同，到期后既不續(xù)簽又不交租賃費，與房產(chǎn)處的租賃合同已解除。2000年12月21日房產(chǎn)處將該房產(chǎn)賣給日雜公司后，于某某、汪馬既沒與日雜公司繼續(xù)簽訂合同，也沒向公司交納任何費用，故于某某、汪馬不屬于某租人，不符合《中華人民共和國合同法》第230條規(guī)定的承租人享有的以同等條件優(yōu)先購買權(quán)。王某某要求于某某、汪馬賠償損失與本案不屬同一法律關(guān)系，其要求本案不予處理。郟縣人民法院于2004年3月11日作出（2003）郟民初字第X號民事判決：駁回二原告對所租房產(chǎn)處房屋第13、X號房有優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求。日雜公司與王某某的買賣關(guān)系有效。案件受理費50元，由二原告承擔(dān)。

于某某、汪馬均不服一審判決，向平頂山市中級人民法院提起上訴稱,1、郟縣法院認(rèn)定王某某購買了現(xiàn)爭議的兩間房屋，并辦理了房屋所有權(quán)證，應(yīng)受法律保護(hù)是錯誤的，其房產(chǎn)證中的X號房屋上下兩間，已經(jīng)郟縣人民法院判決生效過戶登記給了楊二霞，王某某所出具的X-X-X號房產(chǎn)證已無有法律效力，當(dāng)然也不可能受到法律保護(hù)。2、于某某、汪馬與房產(chǎn)處簽訂租賃房屋合同，除交一年租賃費外，還交納了200元保證金，合同到期后，是房產(chǎn)處放棄收房租費，房屋也不再維修，后其三次出資2000元維修房屋，一直居住該房至今。3、日雜公司未告知過于某某、汪馬出賣房屋的情況。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第236條的規(guī)定，“租賃期間，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！睆姆傻纳鲜鲆?guī)定說明，郟縣人民法院認(rèn)為，于某某、汪馬與房產(chǎn)處的租賃合同已解除，于某無據(jù)。4、日雜公司出賣于某某、汪馬居住的二間房子，其有優(yōu)先購買權(quán)。要求二審法院維護(hù)其合法權(quán)益。王某某答辯稱，l、現(xiàn)爭執(zhí)的兩間房子所辦的房產(chǎn)所有權(quán)證無效，不應(yīng)受法律保護(hù)無依據(jù)。2、于某某、汪馬對爭議之房無有優(yōu)先購買權(quán)，因95年的合同租賃期一年，早已過期，上訴人不存在對爭議之房有優(yōu)先購買權(quán)問題。原審判決正確，要求維持原判。請求二審法院駁回上訴人的請求。

平頂山市中級人民法院二審查明的事實與一審查明的事實一致。

平頂山市中級人民法院二審認(rèn)為，于某某、汪馬于1995年元月1日租賃郟縣房產(chǎn)處位于某路市場西南角的樓房二層自南向北第X號、X號兩間房屋居住，雙方簽有期限為一年的租賃合同，并交了200元的保證金，該合同是雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違背相關(guān)法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定為有效合同。于某某、汪馬雖然只交了一年的租賃費，租賃期限屆滿后，其二人一直居住至今，但出租方對此未提出異議。2000年12月21日該房產(chǎn)由房產(chǎn)處賣給日雜公司，該公司對此仍未提出異議。出租方郟縣房產(chǎn)處的權(quán)利在該房產(chǎn)買賣時已轉(zhuǎn)讓給日雜公司。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第236條“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”之規(guī)定，故應(yīng)視為于某某、汪馬與日雜公司形成一種不定期租賃關(guān)系。2000年12月28日，日雜公司與王某某簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，并于2001年元月11日，將本案爭議的兩間房屋（包括一樓）以頂帳的方式賣給了王某某，并辦理了房產(chǎn)所有權(quán)證。日雜公司作為該房產(chǎn)的所有權(quán)人，雖享有對該房產(chǎn)的處分權(quán)，但根據(jù)《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！敝?guī)定，本案出租方日雜公司在出賣該房產(chǎn)時，未按法律規(guī)定提前通知承租人于某某、汪馬，侵犯了于某某、汪馬在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。日雜公司與王某某所簽訂的買賣協(xié)議為無效協(xié)議。故于某某、汪馬上訴稱買賣協(xié)議無效的上訴理由符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。綜上所述，一審認(rèn)定事實清楚，適用法律錯誤，處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。平頂山市中級人民法院于2004年7月21日作出（2004）平民終二字第365民事判決：一、撤銷郟縣人民法院（2003)郟民初字第X號民事判決；二、郟縣日雜果品公司與王某某之間于2000年12月28日雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；三、上訴人于某某、汪馬對所租賃的郟縣日雜果品公司位于某縣X路市場西南角的樓房二樓自南向北第13、X號兩間房屋在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。一、二審訴訟費各50元，均由郟縣日雜果品公司承擔(dān)。二審訴訟費不再退還，在一審執(zhí)行時一并交付。

王某某不服二審判決，向平頂山市中級人民法院申請再審。該院于2005年6月13日作出（2005）平民立監(jiān)字第X號民事裁定，對該案提起再審。

平頂山市中級人民法院再審查明的事實與原一、二審查明事實相一致。

平頂山市中級人民法院再審認(rèn)為，1995年元月1日至1996年元月1日期間，于某某、汪馬與郟縣房產(chǎn)處就爭議房屋簽訂租賃合同，此合同符合法律規(guī)定，為有效合同。1996年元月1日，租賃合同到期后，雙方既無續(xù)簽書面租賃合同也無實際履行租賃合同，于某某、汪馬稱房產(chǎn)處答應(yīng)將房租抵修房費無證據(jù)予以證實，故其稱雙方仍是租賃關(guān)系，無法認(rèn)定。2000年12月21日，房產(chǎn)處將包括爭議房在內(nèi)的房屋賣于某雜公司后，于某某、汪馬與日雜公司之間也無任何書面租賃協(xié)議，也未實際支付租金。于某某、汪馬雖一直居住在該爭議房但并非承租人，故對此房沒有優(yōu)先購買權(quán)。王某某與日雜公司簽訂的房屋買賣協(xié)議，不違背法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，合法有效。王某某的申訴理由符合法律規(guī)定，予以支持。綜上所述，二審認(rèn)定事實清楚，適用法律錯誤，處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。平頂山市中級人民法院于2005年11月8日作出（2005）平民再終字第X號民事判決：一、撤銷平頂山市中級人民法院（2004)平民終二字第X號民事判決；二、維持郟縣人民法院（2003)郟民初字第X號民事判決。一、二審訴訟費各50元，均由于某某、汪馬承擔(dān)。

于某某、汪馬申請再審稱，1、其與郟縣房產(chǎn)處于1995年元月簽訂了租房合同，交納了1995年元月至12月的全年房租，并交1996年租房保證金200元，在使用中因房屋年久失修，多次找縣房產(chǎn)處和日雜公司修房，他們同意以修房費用沖抵租金。于某某、汪馬四次修房投入修房費3000多元，對此縣房產(chǎn)處和日雜公司沒有再要房租，也未提出任何異議，因此已經(jīng)形成了不定期的租賃關(guān)系，應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。2、在平頂山市中級人民法院（2004)平民終二字第X號判決生效后，于某某、汪馬已向日雜公司交納了購房款取得了房屋所有權(quán)，因此日雜公司與王某某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)無效。被申請人郟縣日雜果品公司缺席未答辯。被申請人王某某答辯稱，于某某、汪馬是公房的侵權(quán)人而不是承租人，所租賃縣房產(chǎn)處房子的時間是從1995年元月1日起到1996年元月1日止。期滿后，于某某、汪馬未與房產(chǎn)處續(xù)簽任何形式的合同，繼續(xù)占著房子拒不騰出，并在房產(chǎn)處多次派人向他們要租賃費時，還拒不繳納，直到2000年12月間也未主張優(yōu)先購買權(quán)，是對優(yōu)先購買權(quán)的放棄，依法不具有優(yōu)先購買權(quán)?！靶薹宽?shù)肿饨稹钡目陬^約定根本不存在，且沒有相關(guān)的證據(jù)證明因修房所花費的費用，于某某、汪馬的優(yōu)先購買權(quán)的主張沒有事實依據(jù)，王某某與日雜公司經(jīng)過平等協(xié)商，自愿簽訂的房屋買賣協(xié)議系有效民事行為。請求維持平頂山市中級人民法院作出的（2005）平民再終字第X號民事判決。

本院再審查明，1995年元月，汪馬與郟縣房處簽訂的房地產(chǎn)租賃合同第四條第四項約定：拖欠房租三個月以上者，即終止合同，收回房屋使用權(quán)。2009年9月24日郟縣供銷合作社聯(lián)合社（2009）X號文件，關(guān)于某英杰（汪馬）信訪反映問題辦結(jié)情況的報告和信訪事項處理意見書，郟縣供銷社（郟縣果品日雜公司）與汪英杰因該爭議房屋的購房款和上訪產(chǎn)生的相關(guān)費用達(dá)成協(xié)議，郟縣供銷社（郟縣果品日雜公司）支付汪英杰共計33萬元，汪英杰表示滿意，保證永不上訪，并簽署該協(xié)議，該協(xié)議已履行完畢。其他事實與一、二審和原再審查明的事實相一致。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于某某某、汪馬是否為該爭議房屋的承租人。1995年元月1日至1996年元月1日期間，于某某、汪馬與郟縣房產(chǎn)處就爭議房屋簽訂了租賃合同，此合同符合法律規(guī)定，為有效合同。該合同第四條第四項約定：拖欠房租三個月以上者，即終止合同，收回房屋使用權(quán)。合同到期后，雙方?jīng)]有續(xù)簽書面租賃合同，于某某、汪馬仍在該房屋居住至今，未交納房租，根據(jù)合同約定，該合同已自行終止，雙方已不存在租賃關(guān)系，故于某某、汪馬此時已喪失該爭議房屋承租人的身份。2000年12月21日，郟縣房產(chǎn)處將包括爭議房在內(nèi)的房屋賣于某雜公司后，于某某、汪馬與日雜公司之間未簽訂任何書面租賃協(xié)議，也未實際支付租金，于某某、汪馬雖一直居住在該爭議房，但并非承租人。

二、關(guān)于某某某、汪馬主張以修房款抵房租能否與郟縣房產(chǎn)處形成不定期租賃關(guān)系。于某某、汪馬稱房產(chǎn)處和日雜公司答應(yīng)將修房款抵房租，并提供日雜公司出具的同意于某某以修房款頂房租的決定，因該決定落款日期為1995年12月6日，仍在于某某、汪馬與郟縣房產(chǎn)處簽訂租賃合同的有效期內(nèi)，此時日雜公司并非該房屋的所有權(quán)人，日雜公司無權(quán)對該房屋及房屋上的權(quán)利作出處分；于某某、汪馬稱房產(chǎn)處同意以修房款抵房租，因其不能提供相關(guān)證據(jù)加以證明，本院不予認(rèn)定。綜上，于某某、汪馬主張以修房款抵房租，而形成了與房產(chǎn)處的不定期租賃關(guān)系，本院不予認(rèn)定。于某某、汪馬提供的關(guān)于某修該爭議房屋的事實及費用，因與本案無直接聯(lián)系，本院不予審查。

三、關(guān)于某某某、汪馬向日雜公司交納了購房款是否取得該爭議房屋的所有權(quán)。2005年1月25日，于某某、汪馬依據(jù)平頂山市中級人民法院（2004）平民終二字第X號民事判與日雜公司簽訂了該爭議房屋的買賣協(xié)議，分別向日雜公司、郟縣房產(chǎn)管理局交納購房款x元和房產(chǎn)交易費用5000元，據(jù)此主張取得該爭議房屋的所有權(quán)。因平頂山市中級人民法院（2005）平民再終字第X號民事判決撤銷了該院作出的（2004）平民終二字第X號民事判決，上述民事行為失去了法律依據(jù)，且郟縣供銷社（郟縣日雜果品公司）已對于某某、汪馬因該爭議房屋的購房款和上訪產(chǎn)生的相關(guān)費用作出補(bǔ)償，故于某某、汪馬對該爭議房屋享有所有權(quán)的主張不能成立。

綜上所述，在于某某、汪馬已不是該爭議房屋合法承租人的情況下，以長期不交房租的實際行為否認(rèn)了事實租賃關(guān)系的存在，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致原則，于某某、汪馬未實際履行承租人的義務(wù)，也就不能享有承租人的權(quán)利，其主張行使承租人才享有的優(yōu)先購買權(quán)，理由不充分，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十六條第一款、第一百五十三條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

維持平頂山市中級人民法院（2005）平民再終字第X號民事判決。

本判決為終審判決。

審判長郭筱林

代理審判員張育音

代理審判員閆自強(qiáng)

二0一0年五月十九日

書記員付一帆

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