河南省焦作市山陽區(qū)人民法院

民事判決書

(2008)山民初字第X號

原告鄧某某，男，85歲。

被告焦作恒基置業(yè)有限公司。住所地：塔南路恒基花園內(nèi)。

法定代表人王某某。

原告鄧某某訴被告焦作恒基置業(yè)有限公司租賃合同糾紛一案，原告于2008年6月12日訴至本院，本院于同日作出受理決定。2009年3月4日本院向原告送達(dá)了開庭傳票、舉證通知書等訴訟文書，2009年3月3日向被告送達(dá)了起訴狀副本、應(yīng)訴通知書、開庭傳票、舉證通知書等訴訟文書。本案受理后，依法組成合議庭于2009年6月4日公開審理了此案。原告鄧某某及其委托代理人，被告焦作恒基置業(yè)有限公司委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2003年初，被告宣傳銷售自己開發(fā)的恒基商廈商鋪，稱業(yè)主可自用做生意，如自己不用，恒基商廈可包租十年，包租每年支付租金不低于購房款的10%，保證業(yè)主十年收回成本賺一套房子。聽信此宣傳，原告就購買了被告開發(fā)的恒基商廈四層X號B商鋪產(chǎn)權(quán)，面積10.04平方米，購房款x元，與被告簽定了買賣合同，辦理了房產(chǎn)手續(xù)。在被告的要求下，按被告制作的格式合同，又簽定了《商品房買賣補(bǔ)充合同》和《房屋租賃合同》，被告給原告出具了《恒基商廈購房租金情況表》，承諾每年支付租金為4578.2元。但被告從2005年開始違反合同約定，至今尚欠租金3639.6元。綜上所述，被告不履行合同約定，故提起訴訟，請求法院判令：1、被告給付所扣租金3639.6元、利息412.73元（利率7.56%）；2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告在答辯期內(nèi)未向本院提交書面答辯狀，當(dāng)庭口頭辯稱，原告所述與被告簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣補(bǔ)充合同》、《房屋租賃合同》都是事實(shí)，但被告并不欠原告租金。原告年租金4578.2元沒有扣除稅金、管理費(fèi)，按照合同約定，管理費(fèi)是租金的9%，稅金是租金的17.5%，這兩項(xiàng)稅費(fèi)扣除后才是實(shí)際支付給原告的租金。繳納管理費(fèi)及稅金是每個(gè)租戶的義務(wù)，被告與稅收管理部門簽訂有委托代征稅款協(xié)議書，請求法院駁回原告的訴訟請求。

根據(jù)原、被告的訴辯意見，法庭歸納本案的爭議焦點(diǎn)為：原告要求被告支付租金3639.6元及利息412.73元的事實(shí)和法律依據(jù)。

圍繞爭議焦點(diǎn)，原告提交下列證據(jù)：1、房屋租賃合同一份，證明該合同的實(shí)際承租人是被告；2、恒基商廈購房租金情況表，證明原告的房產(chǎn)的承租人實(shí)際是被告，以及年租金數(shù)額和扣原告租金的數(shù)額；3、存折一份，證明被告實(shí)際支付租金的數(shù)額；4、豫財(cái)稅政（2003）X號及豫財(cái)辦稅（2008）X號文件，證明河南省在2003年將房產(chǎn)租賃營業(yè)稅的起征點(diǎn)調(diào)整為1500元，2008年調(diào)整為3000元；5、2003年3月4日焦作日報(bào)8版，證明被告承諾凈租金是房款的10%。

被告質(zhì)證后發(fā)表如下意見：1、對證據(jù)1真實(shí)性無異議，對證明指向有異議。但合同未能執(zhí)行，實(shí)際用戶為中國移動(dòng)用戶，不能證明原告為實(shí)際用戶；2、對證據(jù)2真實(shí)性無異議，對證明指向有異議，不能證明房產(chǎn)的承租人是被告，原告已按約定領(lǐng)取租金，其中包含已扣除的管理費(fèi)和租金；3、對證據(jù)3無異議；4、對證據(jù)4真實(shí)性無異議，對證明指向有異議，該證據(jù)只能證明河南省有此項(xiàng)稅收政策，被告向原告所扣的稅依據(jù)的是房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的代征代扣協(xié)議；5、對證據(jù)7真實(shí)性無異議，對指向有異議，該廣告并未顯示租金是凈租金。原告提交的均系復(fù)印件。

圍繞爭議焦點(diǎn)，被告提交下列證據(jù)：1、解地稅委【2007】X號委托代征稅款協(xié)議書一份；2、山陽地稅委【2006】X號委托代征稅款協(xié)議書一份，以上證據(jù)證明恒基商廈的商戶都應(yīng)該繳納稅金；3、（2007）焦民終字第X號民事判決書一份，證明與原告同類型案件，中院已判決原告應(yīng)承擔(dān)管理費(fèi)及稅金；4、補(bǔ)充合同一份，證明原告在購買房產(chǎn)時(shí)，已明確知道應(yīng)該向被告交管理費(fèi)；5、代扣代收稅款憑證三份，證明被告是按租金17.5%扣除稅金；6、鄧某某書寫收到條一份，證明原告同意扣稅及管理費(fèi)、租金數(shù)目及接收租金；7、租金情況表和扣稅及管理費(fèi)明細(xì)，證明被告扣過管理費(fèi)和稅后，將剩余租金歸還原告。

原告質(zhì)證后發(fā)表如下意見：1、對證據(jù)1的真實(shí)性無異議；2、對證據(jù)2真實(shí)性無異議。但對證據(jù)1、2的證明指向有異議，根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定是誰拿租金誰納稅，被告為了多賣房，2004年和2005年都沒有向原告收取管理費(fèi)并代扣稅金，所以原告購房款的10%應(yīng)當(dāng)是凈房租，代征原告的稅無依據(jù)；3、對證據(jù)3的真實(shí)性無異議，判決書與本案不同類型，與本案無可比性；4、對證據(jù)4真實(shí)性無異議。但被告忽略約定情形；5、對證據(jù)5的真實(shí)性有異議，因?yàn)?008年是山陽區(qū)的代扣協(xié)議，而此稅票是解放的，說明該稅票不真實(shí)。被告是每月代扣原告的稅金，這三份代扣代收稅款憑證是原告起訴后被告通過關(guān)系補(bǔ)開的；6、對證據(jù)6真實(shí)性無異議，但只能證明原告收到租金，但并不能證明原告同意按被告的計(jì)算方式計(jì)算租金，原告只同意按銀行轉(zhuǎn)帳；7、對證據(jù)7真實(shí)性無異議，但不能證明其合理性，只能證明扣款的數(shù)額。

經(jīng)合議庭評議，依法對雙方提交的證據(jù)認(rèn)證如下：被告對原告所提交的證據(jù)1、2、3、4、5真實(shí)性均無異議，本院對以上證據(jù)的真實(shí)性依法予以確認(rèn)。合法性、關(guān)聯(lián)性將綜合予以認(rèn)證。原告對被告提交的證據(jù)1、2、3、4、6、7的真實(shí)性均無異議，本院依法予以確認(rèn)。原告對被告提交的證據(jù)5的真實(shí)性有異議，但未舉證予以反駁，本院對證據(jù)5的真實(shí)性依法予以確認(rèn)，這三份證據(jù)可以證明被告2009年依據(jù)與稅務(wù)機(jī)關(guān)簽訂的委托代征稅款協(xié)議書代扣代繳原告稅金的事實(shí)。

根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述、舉證及訴辯意見，對本案事實(shí)確認(rèn)如下：2003年原告購買被告開發(fā)的百貨大樓恒基商廈四層14B號房產(chǎn)一處。同日，雙方又簽訂了商品房買賣補(bǔ)充合同，合同第2條約定：“買受人如愿意將該房出租時(shí)，必須出租給本商廈的商戶使用。租金的收取按出賣人與合作經(jīng)營商家簽訂的合作經(jīng)營協(xié)議的有關(guān)規(guī)定計(jì)算，但買受人須向出賣人交納租金9%的管理費(fèi)?！?006、2007年，被告分別與焦作市山陽區(qū)地方稅務(wù)局及焦作市解放區(qū)地稅局簽定了《委托代征稅款協(xié)議書》并從租金中代扣代收原告營業(yè)稅、土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、個(gè)人所得稅等共計(jì)2680元，與此同時(shí)被告從原告租金中扣除了9%的管理費(fèi)計(jì)1236元。原告認(rèn)為被告自2005年起未按購房款的10%向原告支付租金已構(gòu)成違約，雙方多次協(xié)商未果，原告訴至本院為本案事實(shí)。

本院認(rèn)為，原告鄧某某與被告焦作恒基置業(yè)有限公司簽訂的名為商品房補(bǔ)充合同實(shí)際內(nèi)容為租賃房屋，該合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效合同。原告鄧某某將其房屋交給焦作市恒基置業(yè)有限公司，由焦作市恒基置業(yè)有限公司統(tǒng)一出租給商戶使用，按照補(bǔ)充合同約定鄧某某須向焦作市恒基置業(yè)有限公司交納租金的9%管理費(fèi)。由于焦作市恒基置業(yè)有限公司代征稅款是受稅務(wù)機(jī)關(guān)依法委托，屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)具體行政行為，不屬于民事法律調(diào)整范圍。原告鄧某某要求被告恒基置業(yè)有限公司支付所扣租金3639.6元、利息412.73元的訴訟請求無事實(shí)和法律，本院依法不予支持。經(jīng)本院審判委員會(huì)研究決定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告鄧某某要求被告恒基置業(yè)有限公司支付所扣租金3639.6元及利息412.73元的訴訟請求。

案件受理費(fèi)50元由原告鄧某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于焦作市中級人民法院。

審判長趙繼林

審判員林素花

人民陪審員李麗霞

二00九年八月二十七日

書記員張潔

河南省焦作市山陽區(qū)人民法院

民事判決書(附頁)

(2008)山民初字第X號

(2008)山民初字第X號民事判決書引用的相關(guān)法律規(guī)定，具體內(nèi)容表述如下:

《中華人民共和國合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中華人民共和國合同法》第二百二十六條：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款：當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。

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