河南省焦作市山陽(yáng)區(qū)人民法院

民事判決書

(2008)山民初字第X號(hào)

原告史某某，男，漢族，48歲。

被告焦作恒基置業(yè)有限公司。住所地：塔南路恒基花園內(nèi)。

法定代表人王某某，系董事長(zhǎng)。

原告史某某訴被告焦作恒基置業(yè)有限公司租賃合同糾紛一案，原告于2008年6月12日訴至本院，本院于同日作出受理決定。2009年3月3日本院向原告送達(dá)了開庭傳票、舉證通知書等訴訟文書，2009年3月2日向被告送達(dá)了起訴狀副本、應(yīng)訴通知書、開庭傳票、舉證通知書等訴訟文書。本案受理后，依法組成合議庭于2009年5月25日公開開庭審理了此案。原告委托代理人、被告焦作恒基置業(yè)有限公司委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2003年初，被告宣傳銷售自己開發(fā)的恒基商廈商鋪，稱業(yè)主可自用做生意，如自己不用，恒基商廈可包租十年，包租每年支付租金不低于購(gòu)房款的10%，保證業(yè)主十年收回成本賺一套房子。聽信此宣傳，原告就購(gòu)買了被告開發(fā)的恒基商廈三層X號(hào)商鋪產(chǎn)權(quán)，面積15.06平方米，購(gòu)房款x元，與被告簽定了買賣合同，辦理了房產(chǎn)手續(xù)。在被告的要求下，按被告制作的格式合同，又簽定了《商品房買賣補(bǔ)充合同》和《房屋租賃合同》，被告給原告出具了《恒基商廈購(gòu)房租金情況表》，承諾每年支付租金為9036元。但被告從2006年開始違反合同約定，至今尚欠租金7183.62元。綜上所述，被告不履行合同約定，故提起訴訟，請(qǐng)求法院判令被告給付所扣租金7183.62元、利息543.08元（利率7.56%）；本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告在答辯期內(nèi)未向本院提交書面答辯狀，當(dāng)庭口頭辯稱，原告所述與被告簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣補(bǔ)充合同》、《房屋租賃合同》都是事實(shí)，但被告并不欠原告租金。原告年租金沒有扣除稅金、管理費(fèi)，按照合同約定，管理費(fèi)是租金的9%，稅金是租金的17.5%，這兩項(xiàng)稅費(fèi)扣除后才是實(shí)際支付給原告的租金。繳納管理費(fèi)及稅金是每個(gè)租戶的義務(wù)，被告與稅收管理部門簽訂有委托代征稅款協(xié)議書，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

根據(jù)原、被告的訴辯意見，法庭歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：原告要求被告支付租金7183.62元及利息的事實(shí)和法律依據(jù)。

圍繞爭(zhēng)議焦點(diǎn)，原告提交下列證據(jù)：證據(jù)1、商品房買賣合同一份，證明原被告雙方存在商品房買賣關(guān)系，同時(shí)證明原告的購(gòu)房款為x元，年租金應(yīng)為9036元；證據(jù)2、商品房買賣補(bǔ)充合同一份，證明原告不應(yīng)承擔(dān)9%的管理費(fèi)。證據(jù)3、恒基商廈購(gòu)房租金情況表，證明租金數(shù)額，同時(shí)證明被告將9%的管理費(fèi)及17.5%的稅金已免除；證據(jù)4、房屋租賃合同，證明租賃費(fèi)應(yīng)為購(gòu)房款的10%，同時(shí)證明被告編造的所謂的商戶根本不存在；證據(jù)5、存折復(fù)印件一份，證明被告支付租金的時(shí)間和金額；證據(jù)6、豫財(cái)稅政（2003）X號(hào)及文號(hào)豫財(cái)辦稅（2008）第X號(hào)通知各一份，證明2003年河南省已將營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)調(diào)整為1500元，原告的租金數(shù)額不到營(yíng)業(yè)稅的起征點(diǎn)，國(guó)家對(duì)原告不征收該稅，2008年?duì)I業(yè)稅起征點(diǎn)調(diào)整為3000元；證據(jù)7、2003年3月4日焦作日?qǐng)?bào)第8版，證明被告承諾每年支付租金為購(gòu)房款的10%。被告對(duì)以上證據(jù)質(zhì)證后認(rèn)為：對(duì)證據(jù)1無(wú)異議；對(duì)證據(jù)2、3、4的真實(shí)性均無(wú)異議，但對(duì)證據(jù)指向有異議，原告應(yīng)承擔(dān)管理費(fèi)，關(guān)于租金這一塊有明確說(shuō)法，扣除管理費(fèi)和稅金后有明確數(shù)字，租賃合同沒有實(shí)際履行；對(duì)證據(jù)5無(wú)異議；對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證據(jù)指向有異議，稅款應(yīng)征多少是由稅務(wù)機(jī)關(guān)定的，稅票也是稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的；對(duì)證據(jù)7無(wú)異議。

圍繞爭(zhēng)議焦點(diǎn)，被告提交下列證據(jù)：證據(jù)1、解地稅委【2007】X號(hào)委托代征稅款協(xié)議書一份，證據(jù)2、山陽(yáng)地稅委【2006】X號(hào)委托代征稅款協(xié)議書一份，以上證據(jù)證明恒基商廈的商戶都應(yīng)該繳納管理費(fèi)及稅金；證據(jù)3、（2007）焦民終字第X號(hào)民事判決書一份，證明同類型案件中院已判決，原告應(yīng)承擔(dān)管理費(fèi)及稅金；證據(jù)4、商品房買賣補(bǔ)充合同一份，證明原告在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，已明確知道應(yīng)該向被告繳納稅金及管理費(fèi)；證據(jù)5、代扣代收稅款憑證三份，證明被告是嚴(yán)格按租金的17.5%代扣稅金。證據(jù)6、租金情況表和扣稅及管理費(fèi)明細(xì)，證明被告扣過(guò)管理費(fèi)和稅金后將剩余租金返還原告。原告對(duì)以上證據(jù)質(zhì)證后認(rèn)為：對(duì)證據(jù)1、2的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)這兩份證據(jù)的證明指向有異議，根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定是誰(shuí)拿租金誰(shuí)納稅，被告為了多賣房，2004年和2005年都沒有向原告收取管理費(fèi)并代扣稅金，所以原告購(gòu)房款的10%應(yīng)當(dāng)是凈房租；對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明指向有異議，這份判決與本案不同類型，本案原告的訴訟請(qǐng)求是9%管理費(fèi)及17.5%稅金扣得是否合理，而這份判決爭(zhēng)議的是被告有沒有代征代收的權(quán)利，與本案沒有可比性。對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性無(wú)異議，被告忽略了約定情形。對(duì)證據(jù)5的真實(shí)性有異議，因2006年是山陽(yáng)區(qū)的代扣協(xié)議，而此稅票是解放區(qū)的，說(shuō)明該稅票不真實(shí)。對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性無(wú)異議，只能證明扣款的數(shù)額，但不能證明他的合理性。。

關(guān)于證據(jù)的審核認(rèn)定，本院認(rèn)為，被告對(duì)原告提交的證據(jù)1、5、7均無(wú)異議，本院依法予以確認(rèn)。被告對(duì)原告提交的證據(jù)2、3、4、6的真實(shí)性均無(wú)異議，本院對(duì)以上證據(jù)的真實(shí)性依法予以確認(rèn)。原告對(duì)被告提交的證據(jù)1、2、3、4、6的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)以上證據(jù)的真實(shí)性依法予以確認(rèn)，原告對(duì)被告提交的證據(jù)5的真實(shí)性有異議，但未舉出證據(jù)予以反駁，且該證據(jù)與證據(jù)1、2相印證可以證明被告2006及2007年依據(jù)與稅務(wù)機(jī)關(guān)簽訂的委托代征稅款協(xié)議書代扣代繳原告稅金的事實(shí)。

根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述、舉證及訴辯意見，對(duì)本案事實(shí)確認(rèn)如下：2004年5月15日，原被告雙方簽定了一份房屋買賣合同，合同約定原告購(gòu)買被告開發(fā)的百貨大樓恒基商廈三層X號(hào)商鋪產(chǎn)權(quán)，面積15.06平方米，共付房款x元。同日，雙方又簽訂了商品房買賣補(bǔ)充合同，合同第2條約定：“買受人如愿意將該房出租時(shí)，必須出租給本商廈的商戶使用。租金的收取按出賣人與合作經(jīng)營(yíng)商家簽訂的合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議的有關(guān)規(guī)定計(jì)算，但買受人須向出賣人交納租金9%的管理費(fèi)?！?004年4月15日，原告與王某簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定原告將其所有的百貨大樓恒基商廈三層X號(hào)鋪位租給王某使用，使用期限為3年；該鋪位的年租金為9000元/年（原房款x元的10%）。該租賃合同簽訂后并未實(shí)際履行，而是由被告每年按照現(xiàn)房款的10%向原告支付租金。2006、2007年，被告分別與焦作市山陽(yáng)區(qū)地方稅務(wù)局及焦作市解放區(qū)地稅局簽定了《委托代征稅款協(xié)議書》并從租金中代扣代收原告營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、教育費(fèi)附加等，與此同時(shí)，被告從2005年2月起每月從原告租金中扣除了9%的管理費(fèi)。原告認(rèn)為被告自2005年起未按購(gòu)房款的10%向原告支付租金已構(gòu)成違約，雙方多次協(xié)商未果，原告訴至本院為本案事實(shí)。

本院認(rèn)為，原告史某某與被告焦作恒基置業(yè)有限公司簽訂的名為商品房補(bǔ)充合同實(shí)際內(nèi)容為租賃房屋，該合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效合同。原告史某某將其房屋交給焦作市恒基置業(yè)有限公司，由焦作市恒基置業(yè)有限公司統(tǒng)一出租給商戶使用，按照補(bǔ)充合同約定史某某須向焦作市恒基置業(yè)有限公司交納租金的9%管理費(fèi)。由于焦作市恒基置業(yè)有限公司代征稅款是受稅務(wù)機(jī)關(guān)依法委托，屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)具體行政行為，不屬于民事法律調(diào)整范圍。原告要求被告支付所扣租金7183.62元及利息的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。經(jīng)本院審判委員會(huì)研究決定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條、第二百二十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告史某某要求被告恒基置業(yè)有限公司支付所扣租金7183.62元及利息543.08元的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)50元由原告史某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于焦作市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)趙繼林

審判員林素花

人民陪審員李麗霞

二00九年八月二十七日

書記員申利燾

河南省焦作市山陽(yáng)區(qū)人民法院

民事判決書(附頁(yè))

(2008)山民初字第X號(hào)

(2008)山民初字第X號(hào)民事判決書引用的相關(guān)法律規(guī)定，具體內(nèi)容表述如下:

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十六條：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款：當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。

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