原告（反訴被告）姜X，男，X年X月X日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)X路X弄X號X室。

被告（反訴原告）X，男，X年X月X日出生，英國籍，現(xiàn)住上海市浦東新區(qū)X路X弄X號16A室。

委托代理人陸X，上海市X律師事務(wù)所律師。

委托代理人賀X，上海市X律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）姜X與被告（反訴原告）X房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員獨(dú)任審判，后因案件審理需要，轉(zhuǎn)由普通程序，由審判員擔(dān)任審判長，與人民陪審員組成合議庭，本院分別于2009年12月23日、2010年5月19日和8月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）姜X、被告（反訴原告）X的委托代理人陸X、賀X到庭參加訴訟。審理中，經(jīng)原告（反訴被告）姜X申請，本院依法委托上海X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對位于上海市浦東新區(qū)X路X弄X號X室（以下簡稱“系爭房屋”）于2009年12月23日時的市場價(jià)格進(jìn)行評估。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告（反訴被告）姜X訴稱，2009年7月1日，原、被告經(jīng)上海X房地（略）（以下簡稱“X公司”）居間簽訂一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》（以下簡稱“居間協(xié)議”），協(xié)議約定，原告以人民幣950萬元（以下幣種相同）的價(jià)格購買被告的“系爭房屋”及X號車位，以130萬元購買房屋內(nèi)的家具、設(shè)施等。協(xié)議另約定購房定金為50萬元，買賣雙方的稅費(fèi)、中介費(fèi)、公證費(fèi)由原告承擔(dān)，雙方于2009年8月25日前簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱“買賣合同”）等某。當(dāng)天，原告支付被告購房定金50萬元，被告出具了收據(jù)。2009年8月20日，原告接中介公司通知，定于8月21日下午3時至公證處簽訂買賣合同。8月21日下午，原告、中介公司的工作人員、被告公司的員工及公證處工作人員等某下午五時十五分也未見被告到，而被告公司的員工也未出具被告的委托書，在等某被告的過程中，被告公司的工作人員向原告提出，簽訂“買賣合同”當(dāng)天要原告支付給被告稅費(fèi)76萬元，這與“居間協(xié)議”約定的稅費(fèi)等某原告負(fù)擔(dān)是不符的，由于被告違約，當(dāng)天雙方未能簽訂“買賣合同”。8月24日、25日，原告向被告送達(dá)履約函，8月25日下午，原、被告在小區(qū)物業(yè)二樓進(jìn)行過協(xié)商，被告仍要求原告向其支付76萬元稅費(fèi)，而原告則要求被告提供76萬元稅費(fèi)的計(jì)算方式及相關(guān)憑據(jù)，遭被告拒絕，致協(xié)商未成。故原告提起訴訟，要求判令被告履行“居間協(xié)議”，與原告簽訂“買賣合同”。審理中，原告認(rèn)為，被告擅自改變“居間協(xié)議”內(nèi)容，導(dǎo)致“買賣合同”未能簽訂，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，另外，由于被告違約，原告在同地段另行購房因房價(jià)上漲而成本增加，“居間協(xié)議”約定的違約金已不足以彌補(bǔ)原告另行購房的差價(jià)損失，故于2009年12月23日變更訴訟請求為：1、被告雙倍返還定金合計(jì)100萬元；2、被告賠償原告差價(jià)損失361萬元。

被告X辯稱，被告的義務(wù)應(yīng)當(dāng)是在8月25日前與原告磋商簽訂“買賣合同”，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)表示，被告已分別于8月21日、8月25日履行了與原告磋商的義務(wù)，沒有簽訂“買賣合同”是因?yàn)殡p方對稅費(fèi)的支付未能達(dá)成一致意見，因此，被告并無違約行為，反而是原告為了減少稅金而要求被告謊稱原購房發(fā)票遺失，但遭被告拒絕，為此，被告在起草“買賣合同”樣本時，要求被告將預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的個人所得稅、營業(yè)稅交給被告，由被告出面繳納，因“居間協(xié)議”只約定所有稅費(fèi)由原告承擔(dān)，而未明確稅費(fèi)按何種標(biāo)準(zhǔn)繳納，被告為了防止原告惡意逃稅，而要求在“買賣合同”補(bǔ)充條款中加以明確，并要求原告在簽訂“買賣合同”當(dāng)日支付給被告，由被告出面繳納，并無不當(dāng)。綜上，要求駁回原告訴訟請求。

反訴原告X訴稱，反訴原、被告簽訂的“居間協(xié)議”約定，反訴原告將“系爭房屋”及X號車位以950萬元的價(jià)格出售給反訴被告，并由反訴被告承擔(dān)該房屋買賣過程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)，該房屋附屬設(shè)施和裝修不包含在房款內(nèi)，另作價(jià)130萬元。協(xié)議簽訂后，雙方在2009年8月21日簽訂正式“買賣合同”時，反訴被告向反訴原告提出要求反訴原告向稅收部門謊稱原購房的所有票據(jù)均已遺失，依此達(dá)到不完稅的目的，而反訴原告作為外籍人員，若不根據(jù)中國相關(guān)稅法規(guī)定完成全額納稅，將導(dǎo)致反訴原告無法依法將房款匯出境內(nèi)，因此，對于反訴被告提出的要求，反訴原告斷然拒絕。此后，雙方雖于8月24、25日進(jìn)行磋商，但反訴被告仍堅(jiān)持要求反訴原告虛假申報(bào)，并明確表示將不再繼續(xù)購買“系爭房屋”。反訴原告認(rèn)為，反訴被告的行為嚴(yán)重違反了雙方之間簽訂的相關(guān)協(xié)議及相關(guān)法律規(guī)定，根據(jù)協(xié)議第三條之規(guī)定，反訴原告有權(quán)沒收反訴被告支付的50萬元定金作為違約金，故提起反訴，要求：1、確認(rèn)反訴原、被告簽訂的“居間協(xié)議”于2009年11月3日（起訴當(dāng)日）依法解除；2、確認(rèn)反訴被告向反訴原告支付違約金50萬元；3、訴訟費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。

反訴被告姜X辯稱，反訴原告無證據(jù)證明反訴被告要求其向稅收部門謊稱原購房的所有票據(jù)均已遺失，依此達(dá)到不完稅的目的。恰恰相反，反訴被告多次要求反訴原告提供房屋差價(jià)利潤的相應(yīng)憑據(jù)，但遭反訴原告拒絕。根據(jù)規(guī)定，房屋出售人在房屋交易時個人所得稅的繳納有兩種選擇，一是除去房屋成本按差價(jià)20％繳納，另一種是按房屋交易總額2％繳納，這兩種繳稅方式都無須向稅務(wù)部門履行陳述遺失房屋票據(jù)的程序，且兩種繳稅方法都合法，不存在反訴原告所述偷逃稅收的問題。另外，950萬元是反訴原告的“到手價(jià)”，如果把稅費(fèi)交給反訴原告那就是“稅費(fèi)自理價(jià)”。綜上，反訴原告要求反訴被告在簽訂“買賣合同”當(dāng)天向其本人繳稅，沒有合同和法律依據(jù)。另外，“買賣合同”應(yīng)當(dāng)簽訂在先，繳稅在后，反訴原告應(yīng)當(dāng)依據(jù)“居間協(xié)議”約定先與反訴被告簽訂“買賣合同”，如果將來反訴被告繳稅不符合法律規(guī)定的反訴原告可以主張。綜上，反訴被告不存在違約，不同意反訴原告訴請2。至于訴請1由法院依法判決。

經(jīng)審理查明，“系爭房屋”的產(chǎn)權(quán)登記人為被告。被告及原告為買賣“系爭房屋”及X號車位經(jīng)“X公司”居間分別于2009年6月30日、7月1日在“居間協(xié)議”上簽名。該“居間協(xié)議”第1條約定，乙方（原告，下同）為表示對丙方（“X公司”）居間提供的房地產(chǎn)之購買誠意，于甲方（被告，下同）簽字后1個工作日（7月1日）內(nèi)向甲方支付意向金50萬元；第2.8條約定，房屋抵押權(quán)人匯豐銀行，貸款余額約48萬美元；第3.1條約定，房價(jià)款950萬元（此價(jià)格已包括X號車位的價(jià)格）；第3.3B條約定，該房地產(chǎn)內(nèi)的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾的價(jià)格均未包含在房價(jià)款內(nèi)，折合130萬元在簽買賣合同當(dāng)日以現(xiàn)金方式另行支付給甲方；第3.3D條約定，本次交易中所產(chǎn)生的稅費(fèi)，包括買賣雙方的稅、費(fèi)、買賣合同公證費(fèi)、買賣雙方的中介費(fèi)均由乙方承擔(dān)；第5條約定，甲方接受本協(xié)議第三條所述買賣條件并簽訂本協(xié)議的，乙方同意在甲方簽署本協(xié)議后60天內(nèi)與甲方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同（簽訂合同的具體時間可由丙方安排或者乙方與甲方在本協(xié)議中另行約定）。如果乙方未能履行本條所述事項(xiàng)，甲方將沒收乙方已經(jīng)支付的定金；第7條約定，甲方接受本協(xié)議第三條所述買賣條件并簽署本協(xié)議的，甲方同意在簽署本協(xié)議后60天內(nèi)與乙方簽訂“買賣合同”或類似合同（簽訂合同的具體時間可由丙方安排或者乙方與甲方在本協(xié)議中另行約定）。如果甲方未能履行本條所述事項(xiàng)，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金?！熬娱g協(xié)議”最后雙方對簽約時間和地點(diǎn)約定為：于2009年8月25日之前到X區(qū)X路X號X室簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》?！熬娱g協(xié)議”另對付款的時間及方式等某出約定。

“居間協(xié)議”簽訂后，原告于2009年7月1日支付被告定金50萬元，由被告出具收據(jù)。之后，雙方約定于2009年8月21日下午至上海市X公證處簽署“買賣合同”。8月21日下午，原告及“X公司”公司的工作人員按時到達(dá)上海市X公證處，被告派其公司員工張X到場，在等某被告的過程中，張X提出，被告要求原告按盈利部分的20％繳稅，并要求原告在當(dāng)天先行用現(xiàn)金方式支付。同時，張穎出示了一份樣本買賣合同，該樣本合同的補(bǔ)充條款第3條寫明，乙方承擔(dān)本次交易過程中，甲、乙雙方的稅費(fèi)。甲乙雙方簽訂合同當(dāng)日，乙方向甲方支付76萬元，用作甲方出售房屋的預(yù)計(jì)需承擔(dān)的營業(yè)稅及個人所得稅。至下午五點(diǎn)一刻，原告因被告仍然沒有到場而離去，當(dāng)天，雙方未能簽訂“買賣合同”。8月24日、25日，原告分別由“X公司”工作人員陪同至被告公司送達(dá)要求被告按照“居間協(xié)議”約定履行的函。8月24日，被告致函原告稱，2009年8月21日，因雙方對于居間協(xié)議中約定的交易稅、費(fèi)理解上存在爭議，當(dāng)日未能簽訂房屋買賣合同。居間協(xié)議第三條3.3款D項(xiàng)所約定的稅、費(fèi)，其中所包括的個稅應(yīng)當(dāng)按照“利潤×20％”的計(jì)算方式計(jì)取，而不是“總房價(jià)×2％”。目前雙方約定的購房價(jià)款中已將本人應(yīng)繳稅、費(fèi)予以扣減，其中的個稅就是按“利潤×20％”計(jì)算的。因此，本人再次申明，貴方必須按照“利潤×20％”繳納個稅，若貴方按“總房價(jià)×2％”繳納則應(yīng)將“利潤×20％”與“總房價(jià)×2％”之間的差額退還給本人。8月25日，原、被告并由“X公司”工作人員在場進(jìn)行了協(xié)商，協(xié)商中，被告仍堅(jiān)持要求原告將76萬元稅費(fèi)交給其，由其向稅務(wù)部門繳納，而原告則要求被告明確76萬元稅費(fèi)如何計(jì)算，并提供相關(guān)憑據(jù)，致協(xié)商未成。

以上事實(shí)，由經(jīng)庭審質(zhì)證的“居間協(xié)議”、轉(zhuǎn)賬憑條和收據(jù)、買賣合同樣本、2009年8月24日被告致原告的函、證人黃X、韓X、張X、宋X的證言及原、被告的陳述在案佐證。

審理中，經(jīng)姜X申請，本院依法委托上海X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對“系爭房屋”于2009年12月23日時的市場價(jià)格進(jìn)行評估，結(jié)論為：x元。原、被告對評估結(jié)論均無異議。

庭審中，原告表示，8月21日，被告公司員工張X提出要求原告先行支付給被告稅金76萬元后，原告提出三個不同意見，一是“居間協(xié)議”沒有簽訂合同當(dāng)天支付76萬元稅金的約定，二是稅金76萬元的依據(jù)，三是今天和被告約好來簽合同的，而不是來談合同的，對此，當(dāng)時在場的上海市X公證處的工作人員宋X到庭陳述，第二點(diǎn)是聽到的，第一點(diǎn)聽到的是“居間協(xié)議”對于如何支付稅金沒有約定，第三點(diǎn)原告好像說要見被告。被告表示，由于之前在與中介公司溝通中中介公司告知其原告不同意按照差價(jià)的20％全額繳稅，故要求原告在簽訂“買賣合同”當(dāng)天先行支付給被告76萬元稅費(fèi)，由被告出面繳納。8月25日，被告將76萬元如何計(jì)算告知了原告，即個人所得稅是差價(jià)300萬元的20％即60萬元，營業(yè)稅是差價(jià)的5.55％即16萬元，構(gòu)成76萬元，對于利潤憑據(jù)被告沒有提供，被告認(rèn)為，原告把稅費(fèi)交給其后，其在繳稅的當(dāng)天會向稅務(wù)部門提交，此外，原告本身也不同意按此標(biāo)準(zhǔn)繳稅。另被告稱，被告堅(jiān)持要求原告按照轉(zhuǎn)讓所得的20％繳納個人所得稅是為了取得完稅憑明，如按轉(zhuǎn)讓總價(jià)的2％繳納個人所得稅，被告是不能取得完稅憑證，只能拿到一份納稅擔(dān)保書，這樣，被告出售房屋的資金就無法出境。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的“居間協(xié)議”作為原、被告之間此后簽訂“買賣合同”的預(yù)約，對有關(guān)房屋價(jià)款、買賣合同簽訂期限、稅費(fèi)的承擔(dān)等某作出了明確的約定，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。根據(jù)“居間協(xié)議”的約定，原、被告應(yīng)于2009年8月25日前簽訂“買賣合同”?，F(xiàn)原、被告在該期限內(nèi)約定于2009年8月21日下午至上海市X公證處簽訂“買賣合同”，屆時，被告未能到場，而其派去的公司員工也未出示有效的授權(quán)委托書，且其公司員工向原告提出被告要求原告當(dāng)天先行支付給被告76萬元稅費(fèi)，由被告去繳納，與“居間協(xié)議”約定本次交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)包括買賣雙方的稅、費(fèi)、買賣合同公證費(fèi)、買賣雙方的中介費(fèi)均由原告承擔(dān)不符，因此，當(dāng)天未能簽訂“買賣合同”的責(zé)任在于被告。之后，在“居間協(xié)議”約定的最后簽約日，雙方又進(jìn)行了協(xié)商，由于被告仍堅(jiān)持要求原告將76萬元稅費(fèi)交給其，由其向稅務(wù)部門繳納，致協(xié)商未成，對此，本院認(rèn)為，首先，根據(jù)“居間協(xié)議”的約定，買賣雙方的稅、費(fèi)、買賣合同公證費(fèi)、買賣雙方的中介費(fèi)是由原告承擔(dān)，而不是賣方的稅費(fèi)由買方交給賣方后由賣方自行繳納，且稅費(fèi)的承擔(dān)應(yīng)當(dāng)是在“買賣合同”簽訂后雙方進(jìn)行過戶交易時才發(fā)生，因此，被告要求原告先行向其支付76萬元稅費(fèi)，依據(jù)不足，其次，“居間協(xié)議”對賣方所應(yīng)繳納的個人所得稅應(yīng)按何種標(biāo)準(zhǔn)繳納沒有約定，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，賣方可以選擇按轉(zhuǎn)讓所得的20％或轉(zhuǎn)讓總價(jià)的2％繳納個人所得稅，且無論按何種標(biāo)準(zhǔn)繳稅，賣方都能取得完稅憑證，因此，并不影響被告出售房屋后的資金出境；第三，如按轉(zhuǎn)讓所得的20％繳納個人所得稅，轉(zhuǎn)讓所得的計(jì)算應(yīng)為房屋原值（發(fā)票＋契稅）減去本次交易的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加再減去房屋裝修費(fèi)用、貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，因此，作為要求原告按轉(zhuǎn)讓所得的20％繳納個人所得稅的被告，拒絕向原告提供轉(zhuǎn)讓所得計(jì)算的相關(guān)憑據(jù)是沒有道理的；第四，被告系外籍人士，按照相關(guān)規(guī)定，其作為房屋出售方所因繳納的營業(yè)稅應(yīng)為5.05％，而非5.55％，因此，被告要求原告向其先行支付的76萬元稅費(fèi)（包括個人所得稅和營業(yè)稅）也無事實(shí)依據(jù)。綜上，被告要求原告先行支付76萬元稅費(fèi)給被告，既不符合合同約定，也不符合相關(guān)規(guī)定，因此，導(dǎo)致8月25日協(xié)商未成的過錯責(zé)任也在被告。據(jù)此可以確認(rèn)，導(dǎo)致“買賣合同”未能在“居間協(xié)議”約定的期限內(nèi)簽訂的原因系被告擅自變更了“居間協(xié)議”對稅費(fèi)承擔(dān)的約定，責(zé)任在于被告，被告已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?，F(xiàn)原告起訴要求被告雙倍返還定金計(jì)100萬元，并賠償差價(jià)損失361萬元，其實(shí)質(zhì)是因“居間協(xié)議”約定的違約金低于其損失而主張損失賠償，符合規(guī)定，可予支持。至于被告違約導(dǎo)致原告的損失由本院參照相關(guān)的評估，結(jié)合“居間協(xié)議”的履行、被告的違約狀況等某素綜合考慮確定。

至于被告提出的反訴請求，本院認(rèn)為，原、被告在“居間協(xié)議”簽訂后，已就“買賣合同”的簽訂進(jìn)行了磋商，但因被告擅自變更了“居間協(xié)議”的約定內(nèi)容，從而導(dǎo)致“買賣合同”未能簽訂，因此，“居間協(xié)議”已經(jīng)履行，無需解除，故被告反訴要求解除“居間協(xié)議”，依據(jù)不足，本院不予支持。鑒于上述理由，雖然，被告在“居間協(xié)議”約定的期限內(nèi)與原告就“買賣合同”的簽訂進(jìn)行了磋商，但是，由于被告提出的由原告先行向其支付稅費(fèi)76萬元明顯違反“居間協(xié)議”的約定，故導(dǎo)致“買賣合同”未能簽訂的過錯責(zé)任在于被告，系被告違約，故被告反訴要求原告支付違約金50萬元，依據(jù)不足，本院不予支持。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）X應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）姜X定金50萬元；

二、被告（反訴原告）X應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告（反訴被告）姜X損失150萬元；

三、駁回被告（反訴原告）X的反訴請求。

負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件本訴受理費(fèi)x元，由原告（反訴被告）姜X負(fù)擔(dān)x元，由被告（反訴原告）X負(fù)擔(dān)x元。反訴受理費(fèi)4400元，由被告（反訴原告）X負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判長張敏

審判員梅麗華

代理審判員俞嗣榮

書記員王曉燕

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