原告（反訴被告）毛××。

原告（反訴被告）肖×。

被告（反訴原告）孫××。

原告（反訴被告）毛××、肖×訴被告（反訴原告）孫××房屋買賣合同糾紛一案，于2009年1月6日向本院起訴。本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員胡桂霞獨(dú)任審理,公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）毛××、肖×的共同委托代理人××，被告（反訴原告）孫××及其委托代理人宋××到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告毛××、肖×訴稱，2009年11月27日，原、被告經(jīng)中介方上?！痢练康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間介紹，就位于本市長(zhǎng)寧區(qū)××路××弄×號(hào)××室房屋簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同總價(jià)為人民幣75萬(wàn)元。根據(jù)合同約定，原告于2009年11月27日支付被告9萬(wàn)元、于29日支付被告16萬(wàn)元。2009年12月12日，中介公司告知兩原告被告因有事需寬限幾天才能遷出戶口，遂三方約定12月19日至交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。12月19日，三方在房地產(chǎn)交易中心辦理了相關(guān)稅費(fèi)申報(bào)事宜，兩原告已繳納稅款，但是被告提出欲將其室內(nèi)舊家具作價(jià)賣給兩原告，雙方就此未能達(dá)成一致，被告隨即離開交易中心，致交易手續(xù)未辦理。后原告及中介方多次與被告溝通，未果。故原告訴至法院，訴請(qǐng)：1、判令被告協(xié)助辦理上址房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)并交付該房屋；2、判令被告支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的違約金（從09年12月20日起算至實(shí)際過(guò)戶之日止，以已付房款25萬(wàn)元的日萬(wàn)分之十計(jì)算）；3、判令被告支付逾期交房違約金（從2010年1月2日起算到實(shí)際交房之日止，以已付房款25萬(wàn)元的日萬(wàn)分之十計(jì)算）；4、判令被告支付逾期遷出戶口的違約金（從2010年1月2日起算到實(shí)際遷出之日止，以已付房款25萬(wàn)元的日萬(wàn)分之十計(jì)算）；5、判令被告支付賠償金15萬(wàn)元。

被告孫××辯稱，依合同約定，原告應(yīng)于2009年12月12日前支付第三期房款28萬(wàn)元,逾期超過(guò)五日其有權(quán)單方解除合同。原告至今未支付該筆房款，被告于2009年12月20日按合同約定的通訊地址向原告發(fā)出《解除合同通知書》，雙方之間的買賣合同關(guān)系已經(jīng)解除，原告的訴請(qǐng)不合法，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

同時(shí)，被告反訴要求確認(rèn)其在2009年12月20日發(fā)出的《解除合同通知書》有效，原告向其支付違約金1,400元及賠償金15萬(wàn)元。

反訴被告毛××、肖×辯稱，原告從未收到過(guò)解除合同的任何通知，且未違約，故不同意反訴原告的反訴請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，2009年11月27日，原告毛××、肖×（以下簡(jiǎn)稱原告）通過(guò)中介公司的居間介紹與被告孫××簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定由原告購(gòu)買被告所有的位于本市××路××弄×號(hào)××室房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），總房?jī)r(jià)為75萬(wàn)元，2009年11月27日前支付9萬(wàn)元，2009年11月29日前支付16萬(wàn)元，2009年12月12日前支付28萬(wàn)元，原告申請(qǐng)辦理貸款，銀行于雙方進(jìn)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)取得他項(xiàng)權(quán)利證書后十個(gè)工作日內(nèi)將貸款20萬(wàn)元?jiǎng)澣氡桓尜~戶（若貸款不足部分，原告于交易過(guò)戶當(dāng)日以現(xiàn)金方式補(bǔ)足給被告），剩余房款2萬(wàn)元在交房當(dāng)日支付。雙方還約定，在2009年12月12日前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)；在2010年1月1日前騰出房屋并通知原告交接驗(yàn)收。如原告未按協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金，違約金按原告逾期未付款日萬(wàn)分之十計(jì)算，逾期超過(guò)五日后原告仍未付款的，除應(yīng)向被告支付五日的違約金外，雙方同意被告有權(quán)單方解除合同，被告單方解除合同的，應(yīng)書面通知原告，原告應(yīng)承擔(dān)總房x%的賠償款。如被告未按協(xié)議約定期限過(guò)戶、交房的，應(yīng)向原告支付違約金，按原告已付款日萬(wàn)分之十計(jì)算，逾期超過(guò)五日的，除應(yīng)支付五日的違約金外，原告有權(quán)單方解除合同，原告單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知被告，被告承擔(dān)總價(jià)x%的賠償金。如被告未按協(xié)議約定在交房之日前遷出戶口的，按交房期限交房外原告有權(quán)暫時(shí)保留尾款且被告應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按總房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之五計(jì)算，自交房之次日起算至實(shí)際戶口遷出日止。同時(shí)雙方還約定，合同上填寫的地址為各方同意的通訊地址，任何書面通知只要發(fā)往以上地址，均視為已送達(dá)。

合同簽訂當(dāng)日，原告提出被告的戶口在2009年12月12日過(guò)戶前遷出，被告表示沒(méi)有問(wèn)題，可以在12月12日前遷出。

2009年11月27日，原告向被告支付9萬(wàn)元定金。2009年11月29日，被告收到原告支付的房款16萬(wàn)元。2009年12月7日，原告開出一張以被告為收款人的票面金額為28萬(wàn)元的農(nóng)業(yè)銀行本票。

后由于被告未能在2009年12月12日前遷出戶口，原、被告以及中介方經(jīng)協(xié)商一致，約定在2009年12月19日辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

2009年12月19日，原、被告以及中介方如約至房地產(chǎn)交易中心，原告申請(qǐng)了契稅繳款書。后雙方由于種種原因未能順利完成交易過(guò)戶。原告認(rèn)為被告在交易當(dāng)日提出將房?jī)?nèi)舊家具作價(jià)給原告，原告不同意，被告遂拒絕交易。被告認(rèn)為交易當(dāng)日雖然提起過(guò)家具問(wèn)題，但交易未能完成的真正原因系毛××對(duì)被告丈夫進(jìn)行人身攻擊、大聲指責(zé)以及原告拒絕在交易當(dāng)日支付28萬(wàn)元房款。本院經(jīng)原告申請(qǐng)傳喚中介公司具體經(jīng)辦人吳××出庭作證。證人陳述，交易當(dāng)日，稅單打印出來(lái)后需要繳款，但雙方稱還有些事沒(méi)有談妥；被告提出要把舊家具作價(jià)1萬(wàn)元賣給原告，原告表示不需要，雙方未能就此達(dá)成一致；被告遂先行離開交易中心，并對(duì)證人說(shuō)如果能就此協(xié)商成功，其回來(lái)繼續(xù)交易；證人居中調(diào)解，原告堅(jiān)持不要家具，隨后也離開交易中心。

2009年12月21日，被告向中介公司送達(dá)《解除合同通知書》，并按合同上的地址寄送原告（該函后被退回）?！督獬贤ㄖ獣贩Q，原告未按合同約定在2009年12月12日前支付第三期房款28萬(wàn)元，根據(jù)合同約定即日起解除與原告的買賣合同，原告應(yīng)承擔(dān)違約金1,400元及賠償金15萬(wàn)元等等。

中介公司將被告通知書的內(nèi)容告訴原告，原告不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同。

上述事實(shí)，有買賣合同、收據(jù)、證人證言、解除合同通知書等證據(jù)為證，并經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。

庭審中，原告表示如合同繼續(xù)履行，其愿意支付剩余房款。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方均應(yīng)恪守履行。合同雖然約定在2009年12月12日前支付第三筆房款28萬(wàn)元、在2009年12月12日前辦理過(guò)戶手續(xù)，但雙方在實(shí)際履行的過(guò)程中一致同意在2009年12月19日辦理過(guò)戶手續(xù)，視為雙方對(duì)合同內(nèi)容的協(xié)議變更，本院不持異議。交易當(dāng)天被告要求將舊家具作價(jià)給原告，致交易未能順利完成。其后雙方也未能就下次交易過(guò)戶的具體日期協(xié)商一致，導(dǎo)致合同至今未能履行完畢。

被告以原告逾期支付第三筆房款超過(guò)5日為由行使合同約定解除權(quán)，要求解除合同，對(duì)此本院認(rèn)為雖然合同約定支付第三筆房款不附帶任何條件，但綜觀合同的全部條款，尤其是約定過(guò)戶的日期和支付第三筆房款的日期，可以推出被告的過(guò)戶義務(wù)和原告支付第三筆房款的義務(wù)應(yīng)當(dāng)是同時(shí)履行的，如此方能符合雙方的利益，將雙方的風(fēng)險(xiǎn)減至最低；如果按照被告的理解，原告應(yīng)當(dāng)在2009年12月12日支付第三筆房款，而過(guò)戶卻是在2009年12月19日甚至是更后的某個(gè)日期，無(wú)疑對(duì)原告殊為不利，原告也不會(huì)同意延遲過(guò)戶，也不會(huì)發(fā)生一致同意在12月19日過(guò)戶的事實(shí)了，故本院認(rèn)為被告對(duì)合同條款的理解過(guò)于僵化，且與事實(shí)不符，本院不予采信,鑒于被告單方解除權(quán)的條件尚未成就，被告要求確認(rèn)合同已經(jīng)解除并要求原告承擔(dān)違約責(zé)任的反訴請(qǐng)求，本院難以支持。原告要求被告辦理交易過(guò)戶手續(xù)并交房，本院認(rèn)為于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

至于原告要求被告支付逾期交房、過(guò)戶以及遷出戶口的違約金和賠償金，因雙方未能就繼續(xù)交易的日期協(xié)商一致，原告房款尚未付清，交房日期也應(yīng)順延，原告完全按照合同約定要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，于被告而言，不甚合理，也有違合同之本意，故本院對(duì)于原告的此項(xiàng)訴請(qǐng)，不予支持。

據(jù)此，為維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）孫××應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告（反訴被告）毛××、肖×辦理本市××路××弄×號(hào)××室房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，將上址房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告（反訴被告）毛××、肖×名下；原告（反訴被告）毛××、肖×應(yīng)在過(guò)戶同時(shí)支付被告（反訴原告）孫××人民幣28萬(wàn)元。原告（反訴被告）毛××、肖×應(yīng)在取得他項(xiàng)權(quán)利證書后十個(gè)工作日之內(nèi)，將貸款人民幣20萬(wàn)元支付給被告（反訴原告）孫××［貸款不足部分，由原告（反訴被告）毛××、肖×在交易過(guò)戶當(dāng)日以現(xiàn)金方式補(bǔ)足給被告（反訴原告）孫××］。被告（反訴原告）孫××應(yīng)在原告（反訴被告）毛××、肖×取得他項(xiàng)權(quán)證后二十個(gè)工作日內(nèi)將上址房屋交付給原告（反訴被告）毛××、肖×，交房當(dāng)日原告（反訴被告）毛××、肖×支付被告（反訴原告）孫××房屋尾款人民幣2萬(wàn)元。

二、駁回原告（反訴被告）毛××、肖×的其余訴訟請(qǐng)求。

三、駁回被告（反訴原告）孫××的反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費(fèi)人民幣12,870元，因適用簡(jiǎn)易程序減半收取計(jì)人民幣6,435元，由原告（反訴被告）毛××、肖×負(fù)擔(dān)人民幣785元，被告（反訴原告）孫××負(fù)擔(dān)人民幣5,650元。反訴案件受理費(fèi)人民幣6,407元，由被告（反訴原告）孫××負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員胡桂霞

書記員屠曉婷

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