上訴人（原審被告）：湖南XX投資有限責(zé)任公司。

法定代表人：張XX，董事長(zhǎng)。

被上訴人（原審原告）:廖XX，女。

被上訴人（原審原告，系廖XX之子）：黃X，男。

被上訴人（原審原告，系廖XX之夫）：廖XX，男。

上訴人湖南XX投資有限責(zé)任公司因與被上訴人廖XX(女)、黃X、廖XX(男)房屋買賣合同糾紛系列案，不服長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院(2010)芙民初字第2631-X號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭合并進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，2008年7月8日，廖XX(女)與湖南XX投資有限責(zé)任公司簽訂《商品房預(yù)購(gòu)合同》約定：廖XX(女)購(gòu)買湖南XX投資有限責(zé)任公司開發(fā)的XX大廈6-X層商品房，總建筑面積為7046.88平方米，每平方米房?jī)r(jià)為3980元，總金額x元，在簽訂房地局正式的商品房買賣合同三日內(nèi)，廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司付款600萬元，一個(gè)月內(nèi)再付款400萬元，余款待辦理好所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證、國(guó)土證后一個(gè)月內(nèi)付清。湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)在2008年10月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗(yàn)收合格，并符合合同約定的商品房交付廖XX(女)使用。合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定：廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司以每年x元的租金租賃地下車庫(kù)，第一年免收租金（從廖XX(女)開業(yè)起算），由雙方共同使用；湖南XX投資有限責(zé)任公司免費(fèi)向廖XX(女)提供大廳124平方米面積作為進(jìn)出大廳的公共面積；湖南XX投資有限責(zé)任公司將四、五樓租給廖XX(女)，租金15元每平方米每月，十年不漲，租金計(jì)算時(shí)間從廖XX(女)開業(yè)之日起計(jì)算。協(xié)議還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。2008年10月9日，廖XX(女)與湖南XX投資有限責(zé)任公司簽訂共88份合同編號(hào)為x-x號(hào)《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》（注：其中合同編號(hào)為x、x號(hào)合同買受人為廖XX(女)、廖XX(男)，合同編號(hào)x、x號(hào)合同買受人為廖XX(女)、黃X，其余合同買受人均為廖XX(女)）約定：廖XX(女)等購(gòu)買湖南XX投資有限責(zé)任公司開發(fā)的位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)XXXX號(hào)的“XX大廈”601-1301共88套房，共計(jì)應(yīng)付首付款為x元。該系列合同第九條規(guī)定：“湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)在2008年11月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同第十三條所約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付廖XX(女)使用”；合同第十條規(guī)定：湖南XX投資有限責(zé)任公司如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付廖XX(女)使用，按下列方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理（1）“逾期不超過三十日，湖南XX投資有限責(zé)任公司按日向廖XX(女)支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之五違約金，合同繼續(xù)履行”；（2）“逾期超過六十日后，買受人有權(quán)解除合同。廖XX(女)解除合同的，湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起三十日內(nèi)退還全部已付款，并按廖XX(女)累計(jì)已付款的30%向廖XX(女)支付違約金”。廖XX(女)要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，湖南XX投資有限責(zé)任公司按日向廖XX(女)支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金；商品房達(dá)到交付使用條件后，湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)書面通知廖XX(女)辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，湖南XX投資有限責(zé)任公司還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅說明書》。湖南XX投資有限責(zé)任公司不出示證明文件或出示證明文件不齊全，廖XX(女)有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由湖南XX投資有限責(zé)任公司承擔(dān)。商品房達(dá)到交付使用條件后，湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)書面通知廖XX(女)辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接并簽署房屋交接單。合同第十三條規(guī)定：湖南XX投資有限責(zé)任公司交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)：1、安裝兩臺(tái)蒂森電梯，一臺(tái)x，一臺(tái)x；2、消防噴淋到房，監(jiān)控線路到每層過道，外墻為瓷磚鋪貼做，瓷磚由廖XX(女)指定；3、電源為2臺(tái)x的雙電源供電；4、用水除自來水外，修建屋頂水池；5、每間房的隔斷由廖XX(女)提供圖紙，圖紙?zhí)峁r(shí)間不得影響湖南XX投資有限責(zé)任公司的施工；6、湖南XX投資有限責(zé)任公司提供住宅標(biāo)注要求的水、電、電話、有線、寬帶到戶；7、窗為鋁合金窗，玻璃外掛，加厚、雙層、鍍膜、鋼化。合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司支付了預(yù)購(gòu)合同中約定的1000萬元首付款。2008年11月28日，湖南XX投資有限責(zé)任公司開發(fā)的XX大廈竣工驗(yàn)收合格。2009年3月24日，廖XX(女)通過銀行按揭向湖南XX投資有限責(zé)任公司支付剩余購(gòu)房款。同日，湖南XX投資有限責(zé)任公司開發(fā)的XX大廈的消防經(jīng)長(zhǎng)沙市公安消防支隊(duì)驗(yàn)收合格。同年3月23日，廖XX(女)辦理了預(yù)購(gòu)商品房及抵押預(yù)告登記，并繳納了房屋預(yù)購(gòu)登記費(fèi)、抵押登記手續(xù)費(fèi)及房屋契稅等相關(guān)費(fèi)用。2009年7月8日，廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司借用位于長(zhǎng)沙市XXXX號(hào)XX大廈三樓西向一大三小間，共計(jì)四間房屋作為酒店籌備臨時(shí)辦公室，并承諾待房屋正式驗(yàn)收后歸還。湖南XX投資有限責(zé)任公司蓋章同意廖XX(女)暫借辦公用房，要求待工程驗(yàn)收后按來修去丟歸還暫借房屋。2009年8月18日，廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司公證送達(dá)《關(guān)于要求解除購(gòu)房合同，要求貴公司退還全部購(gòu)房款，并按合同約定支付違約金的通知》，該通知內(nèi)容為：“湖南XX投資有限責(zé)任公司未按合同約定的時(shí)間向廖XX(女)交付房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約，廖XX(女)要求與湖南XX投資有限責(zé)任公司解除購(gòu)房合同，并退還其全部購(gòu)房款，并按合同約定支付違約金”。因湖南XX投資有限責(zé)任公司接到通知后，一直拒絕解除合同，廖XX(女)遂訴至該院。在本案審理過程中，廖XX(女)撤回上述解除通知，要求湖南XX投資有限責(zé)任公司繼續(xù)履行合同，并向廖XX(女)交付符合約定條件且手續(xù)齊全的房屋，同時(shí)支付相應(yīng)的違約金。上述事實(shí)，有《商品房預(yù)購(gòu)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》、《關(guān)于遠(yuǎn)大一路X號(hào)大樓物業(yè)方和承租方交付中存在的問題解決方案的會(huì)議紀(jì)要》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《建筑工程竣工消防驗(yàn)收意見書》、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、湖南省長(zhǎng)沙市往來結(jié)算統(tǒng)一憑證、收款收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑條、個(gè)人住房借款合同、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人貸款還款計(jì)劃表、存折記錄、解除購(gòu)房合同通知及公證書、借條及雙方當(dāng)事人陳述等經(jīng)庭審舉證、質(zhì)證并認(rèn)證的證據(jù)在卷佐證，足以認(rèn)定。

原審法院認(rèn)為：廖XX(女)與湖南XX投資有限責(zé)任公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法、有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。在合同履行過程中，廖XX(女)已按照合同約定向湖南XX投資有限責(zé)任公司支付商品房購(gòu)房款，其已經(jīng)履行完畢合同約定的義務(wù)。湖南XX投資有限責(zé)任公司開發(fā)的房屋的質(zhì)量及消防雖已經(jīng)驗(yàn)收合格，但湖南XX投資有限責(zé)任公司開發(fā)的房屋未達(dá)到合同中雙方關(guān)于商品房裝飾、設(shè)備約定的標(biāo)準(zhǔn)，故其未按照合同約定的交房期限交付房屋，且湖南XX投資有限責(zé)任公司至今仍未書面通知廖XX(女)辦理交付手續(xù)，驗(yàn)收房屋簽署房屋交接單。因此，湖南XX投資有限責(zé)任公司未在合同約定期限向廖XX(女)交付符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)雙方的合同約定，廖XX(女)有權(quán)選擇要求湖南XX投資有限責(zé)任公司繼續(xù)履行合同向其交付符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋，并支付違約金，故廖XX(女)要求湖南XX投資有限責(zé)任公司繼續(xù)履行合同并支付違約金的訴訟請(qǐng)求，該院予以支持。關(guān)于“湖南XX投資有限責(zé)任公司已將房屋交付給廖XX(女)，是廖XX(女)資金鏈斷裂，導(dǎo)致其無法繼續(xù)履行合同”的答辯意見，因其未提供證據(jù)予以證明，故該院不予采信。關(guān)于湖南XX投資有限責(zé)任公司認(rèn)為“廖XX(女)已向湖南XX投資有限責(zé)任公司發(fā)出解除合同的通知，在廖XX(女)沒有撤銷解除通知前其不能要求湖南XX投資有限責(zé)任公司繼續(xù)履行合同”的辯稱理由，該院認(rèn)為，廖XX(女)雖已向湖南XX投資有限責(zé)任公司發(fā)出解除通知，但湖南XX投資有限責(zé)任公司已對(duì)廖XX(女)解除通知的效力提出異議，表明拒絕解除合同，且廖XX(女)在本案審理過程中已經(jīng)撤回上述解除通知，并要求繼續(xù)履行合同，該行為系廖XX(女)對(duì)其合法權(quán)利的自由處分，故湖南XX投資有限責(zé)任公司的上述答辯理由，該院不予采信。關(guān)于“廖XX(女)的銀行按揭貸款直到2009年3月24日才辦好，湖南XX投資有限責(zé)任公司不可能在2008年11月30日前廖XX(女)沒有辦好按揭貸款之前交房”的答辯意見，該院認(rèn)為，雙方在合同中并未約定銀行按揭辦理的期限，但明確約定了湖南XX投資有限責(zé)任公司的交房期限為2008年11月30日，故湖南XX投資有限責(zé)任公司的上述答辯意見，該院不予采信。關(guān)于“湖南XX投資有限責(zé)任公司在與廖XX(女)交接房屋后，雙方以《關(guān)于XXXX號(hào)大樓物業(yè)方和承租方交付中存在的問題解決》的會(huì)議紀(jì)要，對(duì)天然氣、雙電源、衛(wèi)生間換氣道三個(gè)問題進(jìn)行協(xié)商，并重新約定了履行期限和違約責(zé)任，湖南XX投資有限責(zé)任公司并沒有違約”的答辯意見，該院認(rèn)為，湖南XX投資有限責(zé)任公司沒有提供證據(jù)證明其已向廖XX(女)交付了房屋，且廖XX(女)與湖南XX投資有限責(zé)任公司形成的上述會(huì)議紀(jì)要，僅系對(duì)交付房屋存在且需要解決問題的記載，并不是對(duì)房屋交付履行期限和雙方違約責(zé)任的重新約定，且該會(huì)議紀(jì)要形成的條款約定不明，無法實(shí)際履行，不能視為是對(duì)雙方簽訂的《商品房買賣合同》的重新約定，故湖南XX投資有限責(zé)任公司的上述答辯意見，該院不予采信。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一、第三款，第一百三十八條的規(guī)定，判決如下：一、廖XX(女)與湖南XX投資有限責(zé)任公司簽訂的合同編號(hào)為x-x號(hào)《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》繼續(xù)履行；二、湖南XX投資有限責(zé)任公司于本判決生效后十五日內(nèi)向廖XX(女)交付符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；三、湖南XX投資有限責(zé)任公司于本判決生效后三日內(nèi)給付廖XX(女)逾期交房違約金(該違約金從2008年12月1日起計(jì)算至2009年11月20日止，此后違約金按照已付購(gòu)房款的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)從2009年11月21日開始，計(jì)算至實(shí)際交付房屋之日止)（注：該違約金系根據(jù)每份合同房款予以計(jì)算）。如果湖南XX投資有限責(zé)任公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案一審88系列案件受理費(fèi)x元由湖南XX投資有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

上訴人湖南XX投資有限責(zé)任公司不服原審判決，向本院提出上訴，請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院（2010）芙民初字第第2631-X號(hào)民事判決書；2、請(qǐng)求二審法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求；3、請(qǐng)求二審法院依法判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。理由如下：一、原判決書認(rèn)定的事實(shí)存在諸多不實(shí)之處和嚴(yán)重錯(cuò)誤。至今廖XX(女)所購(gòu)88套商品房共計(jì)欠首付款x元，原判認(rèn)定廖XX(女)已按合同約定支付購(gòu)房款錯(cuò)誤；廖XX(女)的按揭款至2009年3月24日才支付給上訴人，在此之前上訴人有權(quán)拒絕其交房要求；雙電源改造沒有按時(shí)完成是由于政策原因，且已于2009年9月將此項(xiàng)目按《會(huì)議紀(jì)要》的約定完成，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、原審判決適用法律明顯錯(cuò)誤。廖XX(女)存在首付款不足、按揭款遲延、維修基金拒繳等情況，違反了約定和法定的先履行義務(wù)，上訴人有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)拒絕在2008年11月30日交房。2009年4月2日的《會(huì)議紀(jì)要》是雙方在辦理交房手續(xù)時(shí)形成的書面記錄，是證明上訴人履行了交房義務(wù)的鐵證。三、一審審判程序嚴(yán)重違法，剝奪了上訴人的訴訟權(quán)利。上訴人接到一審開庭傳票后向承辦人提出反訴請(qǐng)求，但被要求另行起訴。

被上訴人廖XX(女)等共同答辯稱：一、一審判決闡明事實(shí)清楚，認(rèn)定完全正確。其已按照合同約定支付商品房購(gòu)房款，已經(jīng)履行完畢合同約定的全部義務(wù)，少付首付款完全系湖南XX投資有限責(zé)任公司過錯(cuò)造成；雙方簽訂的《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》中明確約定了湖南XX投資有限責(zé)任公司的交房期限，但沒有約定廖XX(女)辦理按揭貸款的期限，也沒有約定按揭貸款未辦理則湖南XX投資有限責(zé)任公司可拒絕交房；湖南XX投資有限責(zé)任公司開發(fā)的房屋未達(dá)到合同中雙方關(guān)于商品房裝飾、設(shè)備約定的標(biāo)準(zhǔn)，未按照合同約定的交房期限交付房屋。二、原審判決于法有據(jù)，適用法律正確。廖XX(女)在合同履行過程中已經(jīng)履行完畢合同約定的義務(wù)，湖南XX投資有限責(zé)任公司未在約定期限內(nèi)交付符合交付標(biāo)準(zhǔn)的房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；廖XX(女)欠交部分首付款等瑕疵履行行為系湖南XX投資有限責(zé)任公司過錯(cuò)造成，不能抵消湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)履行交付符合要求房屋的義務(wù)，也不能改變其在本系列案件中的違約法律性質(zhì)。2009年4月2日的《會(huì)議紀(jì)要》系湖南XX投資有限責(zé)任公司未按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)履行交付義務(wù)的鐵證。三、原審法院嚴(yán)格按照審判程序依法判決，未剝奪湖南XX投資有限責(zé)任公司的任何訴訟權(quán)利。湖南XX投資有限責(zé)任公司在一審中并未向法院提出任何書面反訴請(qǐng)求，也未繳納反訴費(fèi)用。因此，請(qǐng)求維持原判，駁回上訴。

本院二審審理過程中，湖南XX投資有限責(zé)任公司向本院提交以下證據(jù)：1、長(zhǎng)沙市X鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于維修基金繳納一事的回復(fù)，擬證明維修基金的繳納是法定義務(wù)并且是先履行義務(wù)。2、首付款和維修基金一覽表。3、廖XX(女)收房后在XX大廈設(shè)立酒店籌備辦公室并開始辦公的系列證據(jù)材料，擬證明廖XX(女)于2009年3月26日開始實(shí)際收房，并在XX大廈成立酒店籌備辦公室正式接管并辦公。4、XX大廈68份發(fā)票的記賬聯(lián)復(fù)印件，擬證明廖XX(女)對(duì)欠付首付款一事是明知的。5、咨詢函，擬證明管道燃?xì)庖验_通到馬路對(duì)面，開通到棟需要廖XX(女)向新奧燃?xì)忾_通。廖XX(女)針對(duì)上述證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下：證據(jù)1、真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均無異議，但認(rèn)為湖南XX投資有限責(zé)任公司從未告知其應(yīng)繳納多少維修基金，并且房屋未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，理應(yīng)不繳納。證據(jù)2、不予質(zhì)證，與本案無關(guān)。證據(jù)3、自己從來沒有收房，只是借用XX大廈辦公室作為臨時(shí)籌建酒店之用，雙電源直到9月份才搞好，湖南XX投資有限責(zé)任公司直到起訴也沒有交房。證據(jù)4、與本案沒有關(guān)聯(lián)性。證據(jù)5、湖南XX投資有限責(zé)任公司是2011年4月20日才咨詢，正好證明燃?xì)獾綏潧]有完成。廖XX(女)提交的證據(jù)材料如下：證據(jù)1、陳X出具的情況說明，擬證明房屋屋面做了防水處理，但不具備交房條件，且沒有進(jìn)行實(shí)際防水試驗(yàn)。證據(jù)2、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書及注冊(cè)申請(qǐng)受理通知書，擬證明廖XX(女)買房后積極籌備酒店。證據(jù)3、案外人陳XX與湖南XX投資有限責(zé)任公司簽訂的《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》以及產(chǎn)權(quán)登記情況，擬證明湖南XX投資有限責(zé)任公司將1－X樓租給廖XX(女)作為酒店使用，但在房地局登記備案時(shí)在租用一欄中寫了“無”，將房屋賣給陳XX，欺騙房地局進(jìn)行房屋過戶。證據(jù)4、88套房屋預(yù)購(gòu)登記費(fèi)、抵押登記費(fèi)收據(jù)、契稅完稅證以及68套不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。湖南XX投資有限責(zé)任公司對(duì)上述證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：證據(jù)1、屬于證言，證人沒有出庭，無法核實(shí)其真實(shí)性，并且一審中提交驗(yàn)收函是證明廖XX(女)已收房，不是證明我們交房。證據(jù)2、提供的企業(yè)商標(biāo)、名稱等與本案無關(guān)。證據(jù)3、有關(guān)陳XX的房屋買賣合同看不出是什么時(shí)候簽的，且與本案無關(guān)。證據(jù)4、對(duì)發(fā)票、完稅證等的真實(shí)性沒有異議。

結(jié)合上述證據(jù)質(zhì)證及本院二審開庭，本院二審查明案件事實(shí)如下，湖南XX投資有限責(zé)任公司系位于長(zhǎng)沙市XXXX號(hào)XX大廈的開發(fā)商。該大廈規(guī)劃用途為綜合樓。2008年6月，廖XX(女)等與湖南XX投資有限責(zé)任公司洽談購(gòu)買XX大廈事宜，廖XX(女)于2008年6月16日向湖南XX投資有限責(zé)任公司支付預(yù)付款100萬元，湖南XX投資有限責(zé)任公司開出往來結(jié)算憑證。2008年7月，廖XX(女)再次付預(yù)付款100萬。2008年7月8日，雙方正式簽訂《商品房預(yù)購(gòu)合同》。約定：廖XX(女)購(gòu)買湖南XX投資有限責(zé)任公司開發(fā)的XX大廈6-X層商品房，總建筑面積為7046.88平方米，商品房的計(jì)價(jià)方式為按建筑面積計(jì)算，每平方米房?jī)r(jià)為3980元，總金額x元，具體以產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。在簽訂房地局正式的商品房買賣合同三日內(nèi)，廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司付款600萬元（含前述付款200萬元），一個(gè)月內(nèi)再付款400萬元，余款待辦理好所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證、國(guó)土證后一個(gè)月內(nèi)付清（注：出賣方委托買受方辦理銀行按揭手續(xù)，如貸款不下，又無其他方式貸款，則出賣方在收到買受方書面告之后，將買受方的房款全部還回，合同自行終止）。買受人如未按合同規(guī)定時(shí)間付款，逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日起，應(yīng)按日支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日后，出賣人有權(quán)解除合同，買受人按應(yīng)付款的30％支付違約金；經(jīng)出賣人同意繼續(xù)履行合同的，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金。采取分期付款的，該逾期應(yīng)付款按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年10月30日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。出賣人逾期交房不超過三十日的，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日支付已付房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金；逾期超過六十日后，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起三十天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的30％支付違約金；買受人要求繼續(xù)履行合同的，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日支付已付房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金。商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接并簽署房屋交接單。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)：1、安裝兩臺(tái)蒂森電梯，一臺(tái)x，一臺(tái)x；2、消防噴淋到房，監(jiān)控線路到每層過道，外墻為瓷磚鋪貼做，瓷磚由買受人指定；3、電力除一條500千瓦的專變外，增加一條250千瓦的專變（視同雙線雙變），保障酒店的正常用電；4、用水除自來水外，修建屋頂水池；5、每間房的隔斷由買受方提供圖紙，圖紙的提供時(shí)間不得影響出賣方的施工；6、出賣方提供酒店標(biāo)準(zhǔn)要求的水、電、電話、有線、寬帶到戶；7、窗為鋁合金窗，玻璃外掛，加厚、雙層、鍍膜、鋼化。出賣人承諾電梯、供電、供排水于交付之日起正常運(yùn)行，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)自交付之日起可向有關(guān)部門申請(qǐng)，待買受人繳費(fèi)后，經(jīng)批準(zhǔn)，即可使用。如在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定：湖南XX投資有限責(zé)任公司委托廖XX(女)辦理其購(gòu)房屋的銀行按揭貸款手續(xù)所產(chǎn)生的勞務(wù)費(fèi)（貸款額×3％）由湖南XX投資有限責(zé)任公司承擔(dān)，由廖XX(女)從其購(gòu)房首付款中支出，故實(shí)際首付款為人民幣552萬（含此前預(yù)付的200萬），視同已收600萬。廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司以每年x元的租金租賃地下車庫(kù)，第一年免收租金（從廖XX(女)開業(yè)起算），由雙方共同使用；湖南XX投資有限責(zé)任公司免費(fèi)向廖XX(女)提供大廳124平方米面積作為進(jìn)出大廳的公共面積；湖南XX投資有限責(zé)任公司將四、五樓租給廖XX(女)，租金15元每平方米每月，十年不漲，租金計(jì)算時(shí)間從廖XX(女)開業(yè)之日起計(jì)算。湖南XX投資有限責(zé)任公司承諾X樓保證三年不賣，廖XX(女)以租代買，在三年內(nèi)可以每平方米3980元的價(jià)格買下。購(gòu)房辦證費(fèi)用按國(guó)家政策各自承擔(dān)，廖XX(女)應(yīng)交費(fèi)用直接交予窗口。用水除自來水外，增補(bǔ)自挖井一口，修建屋頂水池，并將井水增壓到水池。天然氣在本路段有管道的情況下，開戶到棟。在租賃期內(nèi)，出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)，不得出售或改變車庫(kù)的使用性質(zhì)，不得改變第一至第三層做酒店使用的性質(zhì)。

2008年8月26日，廖XX(女)、廖XX(男)、黃X等與湖南XX投資有限責(zé)任公司簽訂了4份《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》，合同編號(hào)分別為x、x、x、x；10月9日，廖XX(女)與湖南XX投資有限責(zé)任公司又簽訂84份《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》，合同編號(hào)分別為x-x。該88份系列合同系雙方根據(jù)房號(hào)分別簽訂的正式備案合同。房號(hào)分別為：601-621、701-721、801-821、901-921、1001、1101、1201、1301。上述88份系列合同中，除以下內(nèi)容外，其余條款基本與預(yù)購(gòu)合同相似，合同約定：1、6-X層每套房單價(jià)為3400元/平方米，10-X層每套房單價(jià)為4480元/平方米（注：實(shí)際總平均單價(jià)為3980元/平方米，同預(yù)購(gòu)合同約定）。2、每套房付款方式及期限為，首付款（每套房合同均根據(jù)各自面積及單價(jià)已寫明具體金額。其中，X號(hào)房首付款于2008年8月20日支付，X號(hào)房首付款于2008年8月26日支付，X號(hào)房首付款于2008年9月10日支付，X號(hào)房首付款于2008年9月20日支付）于2008年10月8、9日支付（注：部分為8日，部分為9日），剩余房款（每套房均已寫明具體金額）采用銀行按揭方式支付（注：上述88套房屋共計(jì)購(gòu)房總款為x元）。3、湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)在2008年11月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同第十三條所約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付廖XX(女)使用。4、商品房達(dá)到交付使用條件后，湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)書面通知廖XX(女)辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，湖南XX投資有限責(zé)任公司還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅說明書》。湖南XX投資有限責(zé)任公司不出示證明文件或出示證明文件不齊全，廖XX(女)有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由湖南XX投資有限責(zé)任公司承擔(dān)。合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。廖XX(女)承認(rèn)上述88套房共計(jì)應(yīng)付首付款為x元。湖南XX投資有限責(zé)任公司則認(rèn)為應(yīng)付首付款為x元。

上述協(xié)議、合同簽訂后，廖XX(女)等分別于2008年8月26日付1101房首付款x元、1301房首付款x、房款x元、房款30萬元共7筆款項(xiàng)，共計(jì)400萬元。2008年10月11日、12日，廖XX(女)通過建行分別轉(zhuǎn)賬292萬元、108萬元，共計(jì)400萬元。對(duì)上述付款中2008年8月26日、收據(jù)號(hào)為x收款收據(jù)中的30萬元，湖南XX投資有限責(zé)任公司稱系未收款直接開據(jù)，該款系根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議作為付廖XX(女)的貸款手續(xù)費(fèi)。后廖XX(女)因未能辦妥貸款，廖XX(女)實(shí)際退回湖南XX投資有限責(zé)任公司27萬元，故其認(rèn)為廖XX(女)首付款為997萬元。廖XX(女)對(duì)此予以否認(rèn)。

2008年11月28日，XX大廈相關(guān)的施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察、建設(shè)等單位申報(bào)竣工驗(yàn)收，2009年3月24日，長(zhǎng)沙市公安消防支隊(duì)出具了《關(guān)于湖南XX投資有限責(zé)任公司新建綜合樓消防驗(yàn)收合格的意見》，XX大廈消防驗(yàn)收合格。2009年5月8日，XX大廈通過竣工驗(yàn)收備案。

2009年2月7日，廖XX(女)與湖南XX投資有限責(zé)任公司簽訂《房屋租賃合同》，對(duì)XX大廈一、二、三層租賃一事達(dá)成一致，約定租期為十年，自開業(yè)之日起計(jì)租，若廖XX(女)購(gòu)買XX大廈房屋的按揭不能辦理，則本合同自行終止。2009年2月23日，湖南XX投資有限責(zé)任公司在《關(guān)于廖總購(gòu)買XX大廈的通知》中稱，以后由廖XX(女)找銀行進(jìn)行貸款，且公司不承擔(dān)費(fèi)用；廖XX(女)可選擇一次性付款或終止合同，若選擇終止合同或故意拖延時(shí)間，則為自動(dòng)放棄購(gòu)買合同，公司將房屋進(jìn)行處置或再繼續(xù)出租或出售。2009年3月12日，廖XX(女)與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司湖南省分行簽訂編號(hào)為x-014-x的《個(gè)人住房（商業(yè)住房）借款合同》，約定借款本金為x元，用于購(gòu)置湖南省長(zhǎng)沙市XXXX號(hào)X棟X-X號(hào)房屋。根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)入賬通知書，2009年3月18日，建設(shè)銀行發(fā)放黃X貸款290萬元、廖XX(男)貸款290萬元。2009年3月24日，建設(shè)銀行發(fā)放廖XX(女)貸款x元。上述貸款均付至湖南XX投資有限責(zé)任公司賬戶。

2009年3月23日，廖XX(女)等就所購(gòu)房屋辦理了預(yù)購(gòu)商品房及抵押預(yù)告登記，并繳納了88套房屋的預(yù)購(gòu)登記費(fèi)、抵押手續(xù)費(fèi)及房屋契稅等相關(guān)費(fèi)用。3月25日，廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司出具的收條注明：收到湖南XX投資有限責(zé)任公司契稅完稅證產(chǎn)權(quán)票據(jù)發(fā)票第五聯(lián)國(guó)土部門辦證聯(lián)，共計(jì)88張，其他票據(jù)與備案證已交付。3月26日，廖XX(女)簽收給排水施工圖一套21張、電氣施工圖一套23張，后注明于3月30日收回。3月30日，廖XX(女)工程部陳剛簽收平面圖一張、消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件一張及電梯檢驗(yàn)合格證。

2009年4月2日，廖XX(女)與湖南XX投資有限責(zé)任公司在XX大廈三樓達(dá)成主題為“關(guān)于XXXX號(hào)大樓物業(yè)方和承租方交付中存在的問題解決”的《會(huì)議紀(jì)要》。該《會(huì)議紀(jì)要》稱，物業(yè)方(注：實(shí)際指湖南XX投資有限責(zé)任公司)孫XX總經(jīng)理承諾承租方（注：指廖XX(女)等）把用氣量計(jì)劃給物業(yè)方三個(gè)月完成天然氣安裝到大樓指定點(diǎn)，配電間的安裝、變電器的更換工程、電源在酒店開業(yè)前一個(gè)月完成，雙電源從兩個(gè)變電所出來，衛(wèi)生間的排換氣道工程及費(fèi)用由物業(yè)方負(fù)責(zé)，但設(shè)計(jì)方案需合理。并約定，以上所提出的工程電、排氣口、氣等問題全由物業(yè)方孫XX方完成，在承租方開業(yè)時(shí)還未完成的，一切損失由物業(yè)方孫XX按承租方每天營(yíng)業(yè)收入賠償并累計(jì)賠償?shù)焦こ掏瓿刹㈤_業(yè)為止。

2009年4月，廖XX(女)臨時(shí)借用XX大廈X樓東邊房間處理房屋、酒店籌辦等事宜，并添置了電腦、電話、鐵皮柜等物品，根據(jù)中國(guó)電信股份有限公司長(zhǎng)沙分公司電信業(yè)專業(yè)發(fā)票顯示電話的開戶時(shí)間是2009年4月7日。廖XX(女)在本院第二次庭審中認(rèn)可在此辦公至2009年7月14日。2009年5、6月，XX大廈的兩位保安胡XX和譚XX稱廖XX(女)發(fā)放其兩個(gè)月的工資（廖XX(女)稱其發(fā)放的是慰問費(fèi)）。2009年6月26日，雙方達(dá)成《關(guān)于調(diào)整衛(wèi)生間通風(fēng)管位置以及主水管入戶增加閥門的實(shí)施方案》。2009年7月8日，廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司借用位于長(zhǎng)沙市XXXX號(hào)XX大廈三樓西向一大三小間，共計(jì)四間房屋作為酒店籌備臨時(shí)辦公室，并承諾待房屋正式驗(yàn)收后歸還。7月9日，湖南XX投資有限責(zé)任公司蓋章同意廖XX(女)暫借辦公用房，要求待工程驗(yàn)收后按來修去丟歸還暫借房屋。2009年7月10日，湖南XX投資有限責(zé)任公司通知廖XX(女)稱：承諾XX大廈需要整改的項(xiàng)目都已按要求整改到位，請(qǐng)求驗(yàn)收。廖XX(女)方工程部經(jīng)理陳X簽字并注明“屋面已做防水，但仍需雨后驗(yàn)收”。2009年7月，湖南XX投資有限責(zé)任公司裝好變壓器，解決了雙電源問題，該電力安裝合格證于當(dāng)年9月通過。

2009年8月20日，廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司公證送達(dá)《關(guān)于要求解除購(gòu)房合同，要求貴公司退還全部購(gòu)房款，并按合同約定支付違約金的通知》，認(rèn)為雙方簽訂的商品房買賣合同對(duì)預(yù)購(gòu)合同中的購(gòu)房面積、購(gòu)房款的交付時(shí)間、數(shù)額及房屋交付時(shí)間作了更改，至2009年3月24日其已分十次支付購(gòu)房款共計(jì)x元，但湖南XX投資有限責(zé)任公司逾期近九個(gè)月未交房，已經(jīng)構(gòu)成違約，要求與湖南XX投資有限責(zé)任公司解除購(gòu)房合同，退還其全部購(gòu)房款，并按合同約定支付違約金。2009年8月20日，湖南XX投資有限責(zé)任公司在《關(guān)于給廖XX(女)的回復(fù)》中提出，XX大廈在2008年11月底已竣工驗(yàn)收，到2009年4月按揭貸款確定后合同才正式生效；關(guān)于交房出現(xiàn)的一系列問題，電力問題是因與國(guó)家政策沖突，但已按要求做完，管道、煤氣都是附帶義務(wù)，與房屋設(shè)計(jì)和交付無關(guān)，且也已按要求在做，所以開發(fā)商不存在違約。并告知廖XX(女)，購(gòu)房人應(yīng)按購(gòu)房款的3％繳交維修基金，但其一直未交付且拒絕辦理相關(guān)手續(xù)，影響房屋交接及其他手續(xù)的辦理；不接受其緩交剩余款項(xiàng)的請(qǐng)求；正式通知解除與其簽訂的所有房屋租用協(xié)議。2009年10月20日，廖XX(女)等向芙蓉區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求解除與湖南XX投資有限責(zé)任公司簽訂的《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》，湖南XX投資有限責(zé)任公司退還已付購(gòu)房款并支付違約金。在一審審理過程中，2010年8月13日，廖XX(女)等提交《變更訴訟請(qǐng)求申請(qǐng)書》，認(rèn)為根據(jù)合同第十條的約定，有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，遂申請(qǐng)將訴訟請(qǐng)求變更為要求湖南XX投資有限責(zé)任公司繼續(xù)履行合同，向其交付符合約定條件且手續(xù)齊全的房屋，同時(shí)支付違約金。

另查明，湖南XX投資有限責(zé)任公司在2010年1月11日向原審法院提交的答辯狀中稱，對(duì)于廖XX(女)以上所欠款項(xiàng)和費(fèi)用以及違約造成的直接和預(yù)期損失，湖南XX投資有限責(zé)任公司將另行起訴予以追償。

又查明，根據(jù)其合同雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及租房合同、湖南XX投資有限責(zé)任公司提交的廖XX(女)辦公開支、廖XX(女)提交的商標(biāo)注冊(cè)申請(qǐng)等，均證實(shí)廖XX(女)購(gòu)買上述房產(chǎn)的目的是開辦酒店，廖XX(女)至2009年7月均在進(jìn)行該酒店籌備事宜。

本院二審?fù)徶?，廖XX(女)等對(duì)現(xiàn)房屋已符合原合同交付條件除天然氣外其它基本無異議，但認(rèn)為至2009年9月才符合，天然氣至今未按約定到棟。湖南XX投資有限責(zé)任公司亦確認(rèn)未按照原合同約定履行書面通知交房義務(wù)及雙方簽署書面交接單等。

此外，廖XX(女)于2011年5月13日將上述88套房屋維修基金全額繳納。

本院認(rèn)為，本院受理的88件系列案經(jīng)審查，當(dāng)事人雙方系訴訟主體相同（買受人廖XX(女)方雖然出現(xiàn)廖XX(男)、黃X，但廖XX(男)為廖XX(女)之夫，黃X系廖XX(女)之子，兩人委托代理人均為廖XX(女)）。且雙方在簽訂正式備案的88份合同前，即由廖XX(女)單獨(dú)簽訂了總的《預(yù)購(gòu)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。買受方對(duì)原首付款的支付均按照《預(yù)購(gòu)合同》的規(guī)定進(jìn)行。與正式備案合同差額部分亦未予明確所欠具體房號(hào)首付款。根據(jù)湖南XX投資有限責(zé)任公司開出足額68套房發(fā)票及廖XX(女)88套房均予以抵押的事實(shí)看，不宜將已付首付款具體分解到每套房。因此，為便于案件審理，上述系列案件宜并案審理。因?qū)﹄p方實(shí)體爭(zhēng)議無影響，本系列案實(shí)體處理亦可并案進(jìn)行。

綜合本案，本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人主要存在以下爭(zhēng)議焦點(diǎn)：第一、雙方當(dāng)事人履約依據(jù)確認(rèn)；第二、雙方當(dāng)事人實(shí)際履約情況；第三、被上訴人請(qǐng)求的履行合同、交房及違約責(zé)任承擔(dān)。

1、對(duì)于履約依據(jù)確認(rèn)。

本案中，雙方當(dāng)事人在房屋買賣過程中先后簽訂了《預(yù)購(gòu)合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》、88份正式《商品房買賣合同》、《會(huì)議紀(jì)要》。上述四份合同約定既有相同的整體事項(xiàng)，亦有個(gè)體區(qū)別。其區(qū)別主要體現(xiàn)在：《預(yù)購(gòu)合同》系雙方從總體房屋買賣角度對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)作了規(guī)定，該約定對(duì)首付款作了總的規(guī)定?！堆a(bǔ)充協(xié)議》則側(cè)重于對(duì)貸款辦理、房屋租賃部分、辦證費(fèi)用繳納、用水、天然氣、租賃房屋部分使用性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)方向、物業(yè)管理等事項(xiàng)的約定?！渡唐贩抠I賣合同》則為雙方根據(jù)具體房號(hào)簽訂的正式備案合同，該備案合同主要條款同《預(yù)購(gòu)合同》，但對(duì)每套房首付款交付期限作出明確約定?！稌?huì)議紀(jì)要》是在雙方履行上述合同及協(xié)議中就房屋尚存在的用電、房間排氣、天然氣安裝等相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成的新的約定。雙方上述合同、協(xié)議、紀(jì)要等均是買賣雙方在平等、自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂的，且內(nèi)容均不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此均為有效的民事法律行為。雙方當(dāng)事人均受上述系列協(xié)議的約束。雖然上述協(xié)議中就相關(guān)事項(xiàng)約定出現(xiàn)前后變動(dòng)情況，依據(jù)法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確定對(duì)變動(dòng)事項(xiàng)后協(xié)議效力優(yōu)先于前協(xié)議。此外，依據(jù)我國(guó)《合同法》第六十條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。綜上，本院認(rèn)為，本案中，雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的履行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守上述《預(yù)購(gòu)合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》、88份正式《商品房買賣合同》、《會(huì)議紀(jì)要》的約定以及《合同法》相關(guān)規(guī)定履行。

2、對(duì)于本案合同履行中，雙方當(dāng)事人實(shí)際履約情況。

本院認(rèn)為，上訴人湖南XX投資有限責(zé)任公司上訴稱，原判認(rèn)定廖XX(女)已按合同約定支付購(gòu)房款錯(cuò)誤。廖XX(女)的按揭款至2009年3月24日才支付給上訴人，在此之前上訴人有權(quán)拒絕其交房要求。本院二審查明，被上訴人廖XX(女)應(yīng)交88套房款為x元，實(shí)際交納為x元，尚欠購(gòu)房款x元。原審認(rèn)定已按約支付購(gòu)房款系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二審中，湖南XX投資有限責(zé)任公司稱尚欠金額為x元，經(jīng)查，根據(jù)雙方補(bǔ)充協(xié)議，由于雙方對(duì)貸款手續(xù)的辦理約定手續(xù)費(fèi)由湖南XX投資有限責(zé)任公司承擔(dān)，湖南XX投資有限責(zé)任公司開據(jù)30萬元，廖XX(女)已出具收業(yè)務(wù)費(fèi)30萬元收條，通過該方式作為支付廖XX(女)辦理貸款手續(xù)費(fèi)。后廖XX(女)實(shí)際返回手續(xù)費(fèi)x元，相差x元。由于該x元系雙方約定為貸款辦理手續(xù)費(fèi)性質(zhì)，該手續(xù)費(fèi)應(yīng)否支付與廖XX(女)交納購(gòu)房款系不同事項(xiàng)，湖南XX投資有限責(zé)任公司以此認(rèn)為廖XX(女)少付x元購(gòu)房款與事實(shí)不符，本院不予認(rèn)定。廖XX(女)稱湖南XX投資有限責(zé)任公司未明示首付款金額，導(dǎo)致少付首付款x元。本院認(rèn)為，該首付款差異系原預(yù)購(gòu)合同與88份備案合同區(qū)別所在，而備案合同簽訂在后，依據(jù)后協(xié)議效力優(yōu)先于前協(xié)議的法律原則，廖XX(女)該抗辯理由不成立。根據(jù)雙方備案合同約定，廖XX(女)逾期交付房款應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，湖南XX投資有限責(zé)任公司享有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，而湖南XX投資有限責(zé)任公司在原審答辯中明確其將對(duì)此另行起訴，故該欠交行為并不影響本案中廖XX(女)就逾期交房主張權(quán)利。湖南XX投資有限責(zé)任公司以此要求抵消逾期交房的違約責(zé)任亦不能成立。其二審中主張的先履行抗辯權(quán)本院亦不予支持。

對(duì)于湖南XX投資有限責(zé)任公司稱，雙電源改造沒有按時(shí)完成是由于政策原因，且已于2009年9月將此項(xiàng)目按《會(huì)議紀(jì)要》的約定完成，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的上訴觀點(diǎn)。本院認(rèn)為，在合同約定的房屋交付時(shí)間，雙電源并沒有達(dá)到約定的交付條件，之后的《會(huì)議紀(jì)要》又重新進(jìn)行了約定。湖南XX投資有限責(zé)任公司提出是由于政策原因?qū)е挛茨馨磿r(shí)完成，依據(jù)我國(guó)《合同法》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人逾期履行義務(wù)后，不能以不可抗力為由主張其責(zé)任的免除?！稌?huì)議紀(jì)要》雖對(duì)雙電源安裝時(shí)間重新進(jìn)行了約定，但該約定并未明確因延期而承擔(dān)合同違約責(zé)任的免除。故湖南XX投資有限責(zé)任公司因雙電源延期安裝亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對(duì)于天然氣到棟爭(zhēng)議，本院認(rèn)為，《補(bǔ)充協(xié)議》和《會(huì)議紀(jì)要》中均約定了天然氣開戶到棟，廖XX(女)認(rèn)為湖南XX投資有限責(zé)任公司應(yīng)將天然氣接通到棟，湖南XX投資有限責(zé)任公司則認(rèn)為天然氣開通到棟必須由使用人廖XX(女)向燃?xì)夤咎岢鰰嫔暾?qǐng)，燃?xì)夤臼芾砗蟛拍軐?shí)施。根據(jù)《會(huì)議紀(jì)要》第1條“物業(yè)方孫文欽總經(jīng)理承諾承租方把用氣量計(jì)劃給物業(yè)方三個(gè)月完成天然氣安裝到大樓指定地點(diǎn)”的約定以及天然氣開通的正常程序，對(duì)于天然氣的開通，廖XX(女)有協(xié)助義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提交用氣量計(jì)劃。因此，房屋因天然氣未開戶到棟不符合約定交付條件的責(zé)任不應(yīng)由湖南XX投資有限責(zé)任公司單獨(dú)承擔(dān)。該天然氣開通問題在今后雙方履行交房合同中，仍需雙方共同協(xié)助，并按照《會(huì)議紀(jì)要》預(yù)留合理的安裝時(shí)間。

對(duì)于湖南XX投資有限責(zé)任公司上訴中所提物業(yè)維修基金問題。本院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條以及《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條、十三條的規(guī)定，繳納維修資金是業(yè)主的法定義務(wù)。湖南XX投資有限責(zé)任公司作為房產(chǎn)開發(fā)商，亦負(fù)有通知購(gòu)房者繳納的合同附隨義務(wù)。湖南XX投資有限責(zé)任公司于2009年7月17日繳納維修基金x元，該維修基金注明繳納者為湖南XX投資有限責(zé)任公司，廖XX(女)不能以此為由欠交。二審中，廖XX(女)已實(shí)際繳納該基金。湖南XX投資有限責(zé)任公司既以未交為由主張其拒絕交房理由充足，又主張其已按約按期交付房屋，其陳述存在矛盾。本院對(duì)湖南XX投資有限責(zé)任公司該抗辯理由不予采納。對(duì)因維修基金未按時(shí)繳納雙方均負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。

對(duì)于房屋是否已經(jīng)實(shí)際交付爭(zhēng)議。本院認(rèn)為，2009年3月24日，訴爭(zhēng)房屋通過消防驗(yàn)收、廖XX(女)銀行按揭貸款發(fā)放之后，雖然湖南XX投資有限責(zé)任公司沒有按照合同約定送達(dá)書面交房通知，但雙方已以實(shí)際行動(dòng)開始著手進(jìn)行相關(guān)交付工作，主要體現(xiàn)在：3月26日、30日，廖XX(女)方分別簽收了給排水施工圖、電氣施工圖、平面圖、消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及電梯檢驗(yàn)合格證。4月份，廖XX(女)在XX大廈設(shè)立臨時(shí)辦公室籌辦酒店事宜。在交付過程中，因房屋沒有達(dá)到雙方在合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定的條件。因而4月2日又對(duì)用電、房間排氣、天然氣安裝等問題達(dá)成《會(huì)議紀(jì)要》，該紀(jì)要應(yīng)視為雙方對(duì)于交付的房屋不符合約定條件所達(dá)成的解決方案。直到2009年9月，雙電源驗(yàn)收合格，房屋才達(dá)到約定的交付條件。而廖XX(女)認(rèn)為房屋不能交付，于2009年8月20日廖XX(女)向湖南XX投資有限責(zé)任公司公證送達(dá)解除合同通知。雙方因此產(chǎn)生矛盾，未能完成實(shí)際交付工作。

3、關(guān)于被上訴人請(qǐng)求的履行合同、交房及違約責(zé)任承擔(dān)。

本院認(rèn)為，原審認(rèn)定廖XX(女)在原審中訴訟請(qǐng)求變更為繼續(xù)履行合同系對(duì)其權(quán)利的處分，因原審中湖南XX投資有限責(zé)任公司并未對(duì)該訴訟請(qǐng)求變更提出異議。因此原審判定湖南XX投資有限責(zé)任公司向廖XX(女)交付房屋符合維護(hù)交易穩(wěn)定的原則，本院對(duì)此予以認(rèn)可。對(duì)雙方違約金爭(zhēng)議。根據(jù)本院二審查明的案件事實(shí)及上述對(duì)各自合同履約情形分析，本院認(rèn)為，本案中雙方當(dāng)事人因逾期交房產(chǎn)生的違約責(zé)任，系雙方共同行為所造成。雙方均應(yīng)因自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。湖南XX投資有限責(zé)任公司依約定應(yīng)于2008年11月30日將符合雙方約定的房屋交付廖XX(女)，其未能按期交付即從此負(fù)有逾期交付的違約責(zé)任。廖XX(女)在2009年8月20日向湖南XX投資有限責(zé)任公司公證送達(dá)解除合同通知，客觀上造成交付行為的停止。后在原審訴訟中，廖XX(女)首先提出解除雙方買賣合同，后又變更訴訟請(qǐng)求為繼續(xù)履行合同。依據(jù)我國(guó)《合同法》有關(guān)合同解除權(quán)的規(guī)定，解除合同的通知自到達(dá)對(duì)方生效。廖XX(女)要求解除合同及后變更為繼續(xù)履行合同期間（即自2009年8月20日至生效判決之日），要求湖南XX投資有限責(zé)任公司繼續(xù)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任有失公平。因此，湖南XX投資有限責(zé)任公司部分上訴理由本院予以采納。湖南XX投資有限責(zé)任公司上訴稱原審違反法定程序，經(jīng)本院審查，原審中，湖南XX投資有限責(zé)任公司對(duì)于欠交的房款已明確將另行訴訟解決，原審并未剝奪其反訴權(quán)利，故對(duì)該上訴理由本院不予采納。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，處理不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（三）之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院(2010)芙民初字第2631-X號(hào)民事判決第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)；

二、撤銷湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院(2010)芙民初字第2631-X號(hào)民事判決第（三）項(xiàng)；

三、湖南XX投資有限責(zé)任公司于本判決生效后三日內(nèi)給付廖XX(女)、廖XX(男)、黃X逾期交房違約金(該違約金系該88件系列案件違約金總和，從2008年12月1日起計(jì)算至2009年8月19日止，違約金按照已付購(gòu)房款x元的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。

如果湖南XX投資有限責(zé)任公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本系列案（第0847-X號(hào)）一審案件受理費(fèi)共計(jì)x元、二審案件受理費(fèi)共計(jì)x元，由湖南XX投資有限責(zé)任公司承擔(dān)x元，由廖XX(女)承擔(dān)x元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)瞿武貴

審判員游玉霞

審判員劉英

審判員熊偉

審判員楊雅

二○一一年五月十七日

書記員谷玲

附：判決書法律條文原文：

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第一百五十三條第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；

（二）原判決適用法律錯(cuò)誤的，依法改判；

（三）原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，或者原判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判；

（四）原判決違反法定程序，可能影響案件正確判決的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。

當(dāng)事人對(duì)重審案件的判決、裁定，可以上訴。

第二百二十九條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。

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