上訴人（原審原告）南陽市雙隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地南陽市X路X巷X號。

法定代表人徐某某，任董事長。

委托代理人李書選，河南問鼎律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）中國農(nóng)業(yè)銀行南陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行。住所地南陽市X路X巷X號。

法定代表人丁某某，任行長。

委托代理人趙某某，男，漢族，X年X月X日出生

委托代理人樊江陵，河南新律律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）南陽市涵源拍賣行，住所地南陽市李相公莊X號。

法定代表人姬某某，任經(jīng)理。

委托代理人劉乾坤，方城縣法律援助中心律師。

上訴人南陽市雙隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱雙隆公司)與上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行南陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行(以下簡稱高新農(nóng)行)、上訴人南陽市涵源拍賣行(以下簡稱涵源拍賣行)拍賣合同糾紛一案，雙隆公司、高新農(nóng)行、涵源拍賣行均不服南陽市臥龍區(qū)人民法院（2009）宛龍民商二初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人雙隆公司的法定代表人徐某某及其委托代理人李書選，上訴人高新農(nóng)行的委托代理人趙某某、樊江陵，上訴人涵源拍賣行的委托代理人劉乾坤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2007年8月9日，高新農(nóng)行與涵源拍賣行簽訂委托拍賣協(xié)議，該協(xié)議約定：高新農(nóng)行將位于南陽市X路X路交叉口東北角的國有土地使用權(quán)委托涵源拍賣行拍賣，面積約為3469.6平方米，具體面積以辦理土地過戶時土地部門測量的面積為準。附隨協(xié)議同時提供的還有土地評估報告、界址點圖等材料。界址點圖是高新農(nóng)行2007年委托南陽市基力測繪有限公司作出的，注明總面積3469.6平方米，土地評估報告是高新農(nóng)行2007年2月7日委托南陽市晨光地產(chǎn)評估咨詢有限責任公司作出的，報告上顯示：評估土地實用面積3469.6平方米，土地單價820元/平方米，評估土地總價284.5萬元。2007年8月18日拍賣時雙隆公司競拍成功，與涵源拍賣行簽訂了拍賣成交確認書，內(nèi)容：拍賣成交價340萬元，傭金17萬元，該標的物位于南陽市X路X路交叉口東北角，土地使用面積約3460平方米……，拍賣標的物交付時實際面積如與拍賣公告面積不符，以辦證時實測面積為準，拍賣人及委托人不承擔任何責任，本次拍賣標的物以現(xiàn)狀拍賣，拍賣人對該標的物的瑕疵不承擔責任。拍賣成交后雙隆公司按約定的土地面積3460平方米支付高新農(nóng)行土地價款x元，按土地價款x元的5%支付涵源拍賣行傭金x元。雙隆公司在隨后辦理土地過戶手續(xù)時發(fā)現(xiàn)土地實際面積為3013.5平方米，經(jīng)與高新農(nóng)行協(xié)商無果訴至本院，要求高新農(nóng)行退還多收的土地價款x元〔計算依據(jù)（x÷3460）×（x.5）〕。訴訟中因高新農(nóng)行不認可土地面積為3013.5平方米，雙隆公司即申請委托鑒定機構(gòu)對土地實際面積進行鑒定，經(jīng)該院司法技術(shù)部門依法委托南陽高新區(qū)大地測繪有限公司進行鑒定，鑒定結(jié)論為：雙隆公司通過競拍取得高新農(nóng)行位于南陽市X路X路交叉口土地壹宗的界址點圖面積實際為3013.7平方米，與臥龍區(qū)人民法院提供的高新農(nóng)行界址點圖上所示面積3469.6平方米，減少455.9平方米。減少原因為：1、高新農(nóng)行界址點圖占壓南陽市居錦閣房地產(chǎn)有限責任公司面積為351.2平方米，2、高新農(nóng)行界址點圖西北角J1超出宛北養(yǎng)殖場界址點圖實用面積17.0平方米，3、高新農(nóng)行界址點圖東北角J3超出宛北養(yǎng)殖場界址點圖實用面積87.7平方米。

另查明，高新農(nóng)行于2001年7月通過南陽市公務(wù)拍賣行拍賣取得該宗土地，原土地所有人為南陽市繁星養(yǎng)殖企業(yè)有限公司，高新農(nóng)行取得時土地面積為4702.68平方米，后因城市規(guī)劃、道路占用，目前實測面積約為3469.6平方米。高新農(nóng)行于2001年7月取得該宗土地后，未辦理過戶手續(xù)，未取得土地證。

原審認為，高新農(nóng)行與涵源拍賣行簽訂的“委托拍賣協(xié)議”中明確注明了委托拍賣土地的界址點以及面積，同時附隨的有相應(yīng)的界址點圖和土地評估部門出具的土地估價報告，雙隆公司據(jù)此參與了競拍并競得了拍賣的土地，但在實際履行中，雙隆公司并不能完整取得界址點圖內(nèi)的土地使用權(quán)（根據(jù)南陽高新區(qū)大地測繪有限公司的鑒定結(jié)論，高新農(nóng)行提供的界址圖內(nèi)有455.9平方米的土地使用權(quán)歸他人享有），根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》第四十條規(guī)定：買受人未能按照約定取得拍賣標的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔違約責任。且高新農(nóng)行在2001年7月取得該宗土地后未在土地部門辦理土地使用證，導致其取得該宗土地的四鄰及界址點面積未經(jīng)國家土地部門精確測量，即以委托人的身份委托拍賣行進行拍賣，其行為對面積誤差產(chǎn)生也存在一定的過錯，對于土地缺失部分所得的拍賣價款，理應(yīng)返還。故雙隆公司要求高新農(nóng)行退還多收的土地價款的主張，與法有據(jù)，本院予以支持。雙方訴爭土地經(jīng)鑒定減少面積是455.9平方米，但雙隆公司實際主張的減少面積是446.5平方米，故應(yīng)以雙隆公司主張的面積為準。關(guān)于雙隆公司要求高新農(nóng)行退還多收的土地價款x元的計算方法：拍賣總價款x元÷面積數(shù)3460平方米每平方米982.66元，再乘以減少面積446.5平方米多收的土地價款x元，其計算方法合理，予以采納。雙隆公司要求涵源拍賣行退還多收的傭金x元，因傭金的收取是以拍賣價款為比例的，價款減少，相應(yīng)的傭金也應(yīng)減少，故該項請求予以支持。關(guān)于雙隆公司要求賠償利息損失x元請求，沒有直接證據(jù)證明，且支付利息是為自己利益所支出的，要求被告承擔于法無據(jù)，故對其請求不予支持。

針對高新農(nóng)行、涵源拍賣行的辯稱，該院認為：1、關(guān)于高新農(nóng)行訴訟主體和責任主體是否適格的問題。根據(jù)《中華人民共和國拍賣法》第四十條規(guī)定：買受人未能按照約定取得拍賣標的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔違約責任，據(jù)此規(guī)定雙隆公司對責任主體的承擔有選擇的權(quán)利，現(xiàn)雙隆公司要求高新農(nóng)行返還多收土地價款、向涵源拍賣行主張返還多收土地傭金的主張，與法有據(jù)。2、關(guān)于高新農(nóng)行辯稱在拍賣前已經(jīng)如實說明了拍賣標的物的來源和瑕疵，不應(yīng)再承擔瑕疵擔保責任和涵源拍賣行抗辯的標的物質(zhì)量瑕疵應(yīng)適用訴訟時效1年的問題?！吨腥A人民共和國拍賣法》第六十一條規(guī)定的拍賣標的的質(zhì)量瑕疵，僅指拍賣標的的真?zhèn)魏推焚|(zhì)，顯然對本案并不適用，因此，高新農(nóng)行辯稱的理由不成立。另外，涵源拍賣行對訴訟時效的抗辯亦顯屬不當。3、關(guān)于高新農(nóng)行辯稱土地是作為一個整體拍賣的，不是以單位面積拍賣的理由是否成立的問題。因雙方并未協(xié)議約定是整體拍賣的，且高新農(nóng)行委托涵源拍賣行拍賣該宗土地時，出具的界址點圖和土地評估報告中均顯示土地面積為3469.6平方米，并以每平方米820元計付土地價款的，因此高新農(nóng)行提出的該宗土地是作為一個整體拍賣的理由不足。綜上評述，高新農(nóng)行、涵源拍賣行的抗辯理由均不能成立，該院不予支持。

本案事實清楚，責任明確。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、《中華人民共和國拍賣法》第四十條之規(guī)定，判決如下：

一、本判決生效后十日內(nèi)，由中國農(nóng)業(yè)銀行（南陽市）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行退還南陽市雙隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地款x元。

二、本判決生效后十日內(nèi)，由南陽市涵源拍賣行退還南陽市雙隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傭金x元。

三、駁回南陽市雙隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求中國農(nóng)業(yè)銀行（南陽市）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行賠償損失x元的訴訟請求。

如果中國農(nóng)業(yè)銀行（南陽市）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行、南陽市涵源拍賣行未按照本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

訴訟費x元分別由中國農(nóng)業(yè)銀行（南陽市）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行承擔8187元，南陽市涵源拍賣行承擔348元，南陽市雙隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔3652元；鑒定費7000元由中國農(nóng)業(yè)銀行高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行承擔。

雙隆公司上訴稱，因高新農(nóng)行出賣土地面積與實際測量面積不符，導致土地證不能及時辦理，影響了雙隆公司對土地的開發(fā)利用，致使投入的資金不能收回，銀行貸款不能及時歸還，雙隆公司請求賠償350萬元1年貸款利息損失x元的請求合理合法。至少高新農(nóng)行也應(yīng)承擔多收土地價款的利息損失，一審對利息損失未予支持顯然不公，請求二審改判支持雙隆公司賠償利息損失的請求。

高新農(nóng)行上訴稱，1、本案糾紛中雙隆公司以拍賣標的物“面積差異446.5平方米”的索賠理由依法應(yīng)為拍賣標的物的瑕疵、缺陷，應(yīng)當適用《中華人民共和國拍賣法》第六十一條的規(guī)定審理，依照該條規(guī)定，（1）、因拍賣標的物的缺陷（即瑕疵）索賠時，委托拍賣人只是被追償?shù)闹黧w，即拍賣人行使追償權(quán)時的訴訟主體和責任主體，而不是因標的物瑕疵競買人索賠時的適格被告，因此一審列高新區(qū)農(nóng)行為本案的被告程序違法。（2）、因標的物瑕疵主張權(quán)利的訴訟時效為1年，該案雙隆公司向法庭提供的南陽高新大地測繪公司2007年12月12日出具的標的物土地使用面積為3013.5平方米的報告書證明，雙隆公司2007年12月12日前已知道標的物存在瑕疵，而其向法院起訴的時間為2008年12月18日，已超過1年的訴訟時效。2、由本案的證據(jù)《拍賣公告》、《拍賣會議記錄》、《拍賣成交確認書》可知，雙隆公司競買前已非常明確知道該標的物的面積大約為3460平方米，而非準確數(shù)、確定數(shù)，只是個大約數(shù)。即明知該大約數(shù)3460平方米與實際數(shù)存有差異，仍決定購買是對標的物瑕疵的認可，因此標的物土地面積存有差異的風險應(yīng)由雙隆公司負擔。同時，本宗土地拍賣是以現(xiàn)狀、整體拍賣的，而非以單位面積多少元拍賣的，競買人包括委托人都不能以土地面積存在差異而請求減少購地款或增加購地款，一審判決計算返還地價款的方法有違數(shù)學計算的一般原理，不能認定。3、一審委托南陽高新區(qū)大地測繪有限公司出具的鑒定報告書不符合司法鑒定的法定要件，不具有證據(jù)效力。一是該鑒定報告中的現(xiàn)場參與鑒定人是與鑒定結(jié)論上署名的鑒定人員不一致。二是訴訟前雙隆公司曾委托南陽高新區(qū)大地測繪有限公司出具過3013.5平方米的鑒定結(jié)論，一審仍委托該機構(gòu)鑒定，有失公允。

涵源拍賣行上訴稱，1、一審法院對本次拍賣屬于現(xiàn)狀拍賣沒予認定錯誤。拍賣成交確認書最后明確寫明，本次拍賣標的物以現(xiàn)狀拍賣，拍賣人不對該標的物的瑕疵承擔責任。競買須知第十一條也寫明，“拍賣標的物交付時實際面積與拍賣公告面積不符，以辦證時實測面積為準，拍賣人及委托人不承擔任何責任。本次拍賣標的物以現(xiàn)狀拍賣，拍賣人不對該標的物的瑕疵承擔責任?！?、一審未將南陽市晨光地產(chǎn)評估咨詢有限公司等相關(guān)責任中介機構(gòu)列為當事人是錯誤的，土地面積為3469.6平方米的評估報告是南陽市晨光地產(chǎn)評估咨詢有限責任公司于2007年2月7日出具的，拍賣人據(jù)此報告在南陽晚報上刊登公告并無過錯，其責任應(yīng)由南陽市晨光地產(chǎn)評估咨詢有限公司承擔。3、一審按照拍賣法四十條的規(guī)定“買受人未能按約定取得標的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔違約責任。”去認定是錯誤的。

針對雙隆公司的上訴請求和理由，高新農(nóng)行答辯稱，1、雙隆公司提供的證據(jù)證明的貸款人并非雙隆公司，支付貸款利息的支付人也非雙隆公司，且支付利息是使用銀行貸款依法必須支付的對價，不會因貸款合同以外第三人的任何行為而增加或減少。2、即使雙隆公司貸款購地支付了利息，也是雙隆公司為自己的利益所必須支出的代價。3、土地轉(zhuǎn)讓時，實測面積和轉(zhuǎn)讓面積是否一致并不影響辦理產(chǎn)權(quán)登記，雙隆公司以標的物面積“縮水”，土地管理部門拒辦產(chǎn)權(quán)證、影響開發(fā)為由索賠缺乏證據(jù)支持。4、本案拍賣時雖然實際具體面積不詳，但四址清楚，邊界明確，四址均已辦理完產(chǎn)權(quán)證書，因此影響開發(fā)利用之說不能成立。

涵源拍賣行與高新農(nóng)行的答辯意見相一致，并相互認同對方的上訴請求和理由。

針對高新農(nóng)行和涵源拍賣行的上訴請求和理由，雙隆公司答辯稱，1、拍賣行以“現(xiàn)狀拍賣"形式拍賣該塊土地，我們并不否認，但土地現(xiàn)狀應(yīng)與實際現(xiàn)狀相符，拍賣行拍賣時依據(jù)的高新農(nóng)行提供的界址點圖與實際現(xiàn)狀不符，不屬于拍賣法規(guī)定的瑕疵，所謂“瑕疵"是指微小的缺點，而拍賣行所拍土地有455.9平方米不屬于高新農(nóng)行所有，拍賣行不能免除法律責任，故拍賣行的上訴理由不能成立。2、高新農(nóng)行委托所拍土地面積的依據(jù)為高新農(nóng)行提供的界址點圖及評估報告。根據(jù)法律規(guī)定，高新農(nóng)行出賣的土地面積應(yīng)是確定的，所有權(quán)應(yīng)當是明確無爭議的，但實際情況是高新農(nóng)行出賣的土地有455.9平方米不屬于其所有，也就是說其出賣了別人的土地，高新農(nóng)行以土地面積不確定，屬于面積缺陷的上訴理由完全是狡辯，土地又不是生物，會漲會縮，拍賣確認書上載明的“土地面積大約3460平方米，辦證時以實測面積為準"是指相對于界址點圖所顯示的土地面積3469.6平方米而言，有9.6平方米誤差不再計較，這是雙方都認可的，高新農(nóng)行和涵源拍賣行在拍賣前并未聲明土地所有權(quán)不確定，可能含他人土地，事實上高新區(qū)農(nóng)行所提供的土地界址點圖包含了他人土地，實際面積與界址點圖嚴重不符，高新農(nóng)行應(yīng)退還多收的土地價款。3、拍賣法第61條不適用本案，本案不屬于拍賣法的瑕疵責任，而是出賣的土地與實際面積嚴重不符，其提供的界址點圖包含了他人土地，《合同法》第402、403條也規(guī)定了受托人與第三人訂立合同時，第三人知道受托人與委托人關(guān)系的，合同直接約束委托人和第三人，雙隆公司按土地面積3460平方米支付了土地價款，但雙隆公司實際收到的土地面積僅有3013平方米，沒有實際取得全部拍賣物，高新農(nóng)行和涵源拍賣行應(yīng)依法承擔違約責任。故原判適用《拍賣法》第40條是完全正確的。4、該案不超過訴訟時效。雖然拍賣成交確認書為2007年8月18日簽訂，但雙隆公司知道土地面積不符的時間是在辦理土地證過程中，土地部門測量時才發(fā)現(xiàn)的，隨后多次與高新農(nóng)行協(xié)商要求解決，經(jīng)協(xié)商未果才提起訴訟，不超過法定訴訟時效。5、不論高新農(nóng)行和涵源拍賣行對出賣土地面積嚴重缺少是否明知都應(yīng)承擔還款責任。如果高新農(nóng)行和涵源拍賣行明知其提供的界址圖不實，高新農(nóng)行和涵源拍賣行應(yīng)承擔違約責任；如果高新農(nóng)行和涵源拍賣行不明知，則構(gòu)成不當?shù)美?，?yīng)退還多收的傭金和土地價款。6、雙隆公司在信用社貸款購買了該宗土地，因高新農(nóng)行和涵源拍賣行行為導致土地證不能辦理，至今無法進行開發(fā)利用，為此雙隆公司多承擔了幾十萬元貸款利息(其他損失尚未計算)，給雙隆公司造成了巨大經(jīng)濟損失，依法應(yīng)由高新農(nóng)行和涵源拍賣行承擔。

二審查明，本案爭議的土地原使用權(quán)人為南陽市繁星養(yǎng)殖企業(yè)有限公司。原土地使用證顯示，用途：辦公、住宅，使用權(quán)類型：出讓，使用權(quán)面積8475.0平方米。2001年7月高新農(nóng)行通過南陽市公物拍賣行拍賣取得以上土地使用權(quán)證中的部分土地（即本案爭議的土地），取得的土地面積當時為4702.68平方米，拍賣成交價為473萬元，另一部分土地南陽市繁星養(yǎng)殖企業(yè)有限公司亦進行了轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)已有南陽市居錦閣房地產(chǎn)公司辦理了土地使用權(quán)證。2007年2月高新農(nóng)行委托南陽市晨光地產(chǎn)評估咨詢有限公司對其拍賣取得的土地進行了評估，該評估報告載明的土地使用權(quán)面積為3469.6平方米，評估總地價為284.5萬元，該評估報告附有該宗土地的界址點圖。2007年8月9日，高新農(nóng)行與涵源拍賣行簽訂了委托拍賣協(xié)議，委托涵源拍賣行對該宗土地進行拍賣，委托拍賣協(xié)議中的拍賣標的及基本情況載明：“這次委托拍賣的標的為中國農(nóng)業(yè)銀行（南陽市）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行擁有的國有土地使用權(quán)，位于南陽市X路X路東北角（詳見中國農(nóng)業(yè)銀行南陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行界址點圖），面積約3469.6平方米，具體面積以辦理土地過戶時土地部門測量面積為準。土地使用權(quán)類型為出讓，用途為辦公、住宅。”委托人關(guān)于拍賣標的的聲明載明：“委托方取得時土地面積為4702.68平方米，后因城市規(guī)劃、道路占用目前實測面積為3469.6平方米（具體面積以辦理土地過戶時土地部門測量的面積為準）。高新支行于2001年7月取得該宗土地后，曾進行土地過戶申請，……。目前，該宗土地未辦理過戶手續(xù)，未取得土地證?！备咝罗r(nóng)行同時向涵源拍賣行提交了該宗土地的界址點圖等資料。

另查明，雙隆公司競買成功后，南陽市土地局高新分局和南陽市高新區(qū)管委會在高新農(nóng)行與雙隆公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批表上簽字蓋章，同意轉(zhuǎn)讓。

二審查明的其他事實與一審相同。

本院認為，1、高新農(nóng)行委托涵源拍賣行對自己通過南陽市公物拍賣行拍賣取得的土地進行拍賣，涵源拍賣行接受委托后依法發(fā)布了拍賣公告并進行了拍賣，雙隆公司以340萬元的價款競拍成功并與涵源拍賣行簽訂了拍賣成交確認書。之后其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同又得到高新區(qū)管委會和南陽市土地局高新分局的審查同意。以上拍賣程序符合法律規(guī)定，涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然高新農(nóng)行在拍賣時未取得土地使用權(quán)證書，但拍賣后得到了有批準權(quán)的人民政府同意，故涉案的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效，應(yīng)受法律保護。高新農(nóng)行、涵源拍賣行、雙隆公司均應(yīng)按照協(xié)議的約定履行各自的義務(wù)。2、高新農(nóng)行在拍賣該宗土地時并未辦理土地使用證書，致使該宗土地的面積未經(jīng)國家土地部門的確認，但高新農(nóng)行在拍賣前委托南陽市晨光地產(chǎn)評估咨詢有限公司進行了評估，高新農(nóng)行亦將該評估報告和所附的界樁點圖提交給了涵源拍賣行，雙隆公司參與競拍時對該宗土地了解的信息應(yīng)當是該評估報告的界樁點圖載明的位置，故高新農(nóng)行應(yīng)當按照該界樁點圖向雙隆公司交付標的物。高新農(nóng)行和涵源拍賣行雖然在委托拍賣協(xié)議、拍賣公告、和拍賣成交確認書中均說明了該宗土地的面積是大約數(shù)，具體面積以辦理過戶手續(xù)時為準，但高新農(nóng)行作為委托拍賣方對拍賣標的有詳盡的說明義務(wù)，使競買方對標的物的位置、現(xiàn)狀、可能承擔的風險有準確的理解，而高新農(nóng)行僅說明了標的面積為大約數(shù)、具體面積以辦證時為準，并未說明其提供的界址點圖中可能占壓有不屬于自己所有的土地，況且其說明的面積誤差亦應(yīng)在合理的范圍內(nèi)，而依據(jù)南陽市高新區(qū)大地測繪有限公司的鑒定結(jié)論，其提供的界樁點圖1、占壓南陽市居錦閣房地產(chǎn)有限責任公司面積為351.2平方米，2、西北角J1超出宛北養(yǎng)殖場界址點圖實用面積17.0平方米，3、東北角J3超出宛北養(yǎng)殖場界址點圖實用面積87.7平方米。對以上情況高新農(nóng)行和涵源拍賣行即未明確告知，也未有證據(jù)證實買受人是明知的或是可以預見的，該風險責任有買受人承擔即不符合合同約定，也無法律依據(jù)。故應(yīng)當認定高新農(nóng)行未能完全按照按合同約定交付標的物。因未能交付部分已無法交付，原審法院按照拍賣價款的比例判決高新農(nóng)行對多收取的x元拍賣款予以退還并無不當。高新農(nóng)行和涵源拍賣行上訴稱其交付的標的物符合合同約定、標的物的面積存有差異的風險應(yīng)有雙隆公司承擔的理由不能成立，本院不予支持。3、《中華人民共和國拍賣法》第四十條規(guī)定：“買受人未能按照約定取得拍賣標的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔違約責任”。第六十一條規(guī)定：“因拍賣標的存在瑕疵未聲明的，請求賠償?shù)脑V訟時效期間為一年”。本院認為，適用《中華人民共和國拍賣法》第六十一條的條件應(yīng)當是買受人按照約定取得拍賣標的后，買受人發(fā)現(xiàn)標的物存在瑕疵，對該瑕疵委托人和拍賣人在拍賣前未盡到說明義務(wù)，買受人要求其承擔賠償責任。其前提應(yīng)當是委托人和受托人已按照合同約定向買受人交付了標的物。而本案中高新農(nóng)行和涵源拍賣行是因其提供的界址點圖不準確而未能按照合同約定向雙隆公司完全交付標的物，標的物瑕疵和面積誤差不是相同概念，因此，本案不應(yīng)適用《中華人民共和國拍賣法》第六十一條關(guān)于訴訟時效的規(guī)定，原審法院適用《中華人民共和國拍賣法》第四十條的規(guī)定并無不當。高新農(nóng)行和涵源拍賣行上訴稱所交付的土地與實際面積不符屬標的物的瑕疵，應(yīng)適用《中華人民共和國拍賣法》第六十一條關(guān)于一年訴訟時效的規(guī)定，本案已超過訴訟時效和高新農(nóng)行不是適格的被告的理由不能成立，本院不予支持。4、經(jīng)審查，南陽市高新區(qū)大地測繪有限公司的鑒定程序并不違背法律規(guī)定，高新農(nóng)行上訴稱該鑒定結(jié)論不具備司法鑒定的法定要件，不具備證據(jù)效力的理由亦不能成立，本院不予支持。5、高新農(nóng)行2001年7月從南陽市公物拍賣行取得該宗土地時的使用面積為4702.68平方米，由于城市X路規(guī)劃等原因面積有所減少，之后高新農(nóng)行委托南陽市晨光地產(chǎn)評估咨詢有限公司進行了評估，對評估報告中載明的土地面積及界樁點圖的位置是否準確未有證據(jù)證實高新農(nóng)行是明知的，對未能完全按照界樁點圖交付標的物沒有證據(jù)證實高新農(nóng)行存在過錯。同時，雙隆公司亦未提供證據(jù)證實實際面積的減少影響了其辦理土地使用證和商業(yè)開發(fā)。故一審法院對雙隆公司賠償利息損失的請求未予支持并無不當，雙隆公司的上訴理由亦不能成立，本院不予支持。6、受托方收取傭金是以拍賣價款為比例的，拍賣價款減少，傭金亦應(yīng)減少。一審判決涵源拍賣行按比例退還多收取的傭金處理適當，涵源拍賣行不應(yīng)退還傭金的上訴理由亦不能成立，本院不予支持。綜上，雙隆公司、高新農(nóng)行、涵源拍賣行的上訴理由均不能成立，本院均不予支持。原審法院認定事實清楚，適用法律正確，處理適當，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費共計x元，南陽市雙隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔3652元，中國農(nóng)業(yè)銀行高新技術(shù)開發(fā)區(qū)支行負擔8187元，南陽市涵源拍賣行負擔348元。

本判決為終審判決。

審判長龔躍偉

代理審判員魏春光

代理審判員郭金雨

二0一0年二月二十二

書記員鄧巖

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