上訴人（原審原告）李某甲，男，X年X月X日出生。

委托代理人李某乙，男，X年X月X日出生。

上訴人（原審原告）李某丙，男，X年X月X日出生。

被上訴人（原審被告）曹某，男，X年X月X日出生。

原審第三人劉某，男，X年X月X日出生。

上訴人李某甲、李某丙因與被上訴人曹某、原審第三人劉某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖南省永興縣人民法院（2010）永民初字第X號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年3月22日公開開庭審理了本案。上訴人李某甲的委托代理人李某乙、上訴人李某丙、被上訴人曹某、原審第三人劉某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院審理查明：李某甲在原永興縣X鎮(zhèn)X街X號(hào)（現(xiàn)為縣X街X號(hào)）有私房一棟。2007年7月26日李某甲、李某丙（甲方）與曹某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，內(nèi)容為：1、甲方出租給乙方的房屋位于永興縣X鎮(zhèn)縣X街X號(hào)，出租房屋面積共X層，X樓臨江兩個(gè)房屋留自己使用，不能外租，不能居家；2、租賃期限：2007年8月1日至2013年8月1日；租賃期滿，甲方有權(quán)收某出租房屋，乙方如期交還；乙方如繼續(xù)租，需在租賃期滿之前告知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同；合同期內(nèi)，甲方不得增漲房租，轉(zhuǎn)租后除外；3、租金及支付方式：月租金4316元，年租金總額為x元，房屋保證金x元。租金支付第一年分兩期支付，簽訂合同先付x元，剩余資金半年后付清；第二年開始每年一次性付清，并交清房屋保證金。房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租：租賃期間，必須在保證本合同繼續(xù)有效的情況下，甲方有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓該出租房屋；未經(jīng)甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋；4、合同的變更、解除與終止：雙方可以協(xié)某變更或終止合同。甲方有下列行為之一的，乙方有權(quán)解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合約定條件，嚴(yán)重影響居??；甲方未盡房屋修繕義務(wù)，嚴(yán)重影響居住的。乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同，收某出租房屋：1、未經(jīng)甲方同意，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋；2、未經(jīng)甲方同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)；3、損壞承租房屋，在甲方提出的合理期限內(nèi)仍未修復(fù)的；4、拖欠房租累計(jì)3個(gè)月以上；5、利用承租房屋存放危險(xiǎn)物品或進(jìn)行違法活動(dòng)（非承租方自身原因引起的除外）；6、逾期未交納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各項(xiàng)費(fèi)用，已經(jīng)給甲方造成嚴(yán)重?fù)p害的。甲方違約責(zé)任處理規(guī)定：1、甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付乙方本合同租金總額10％的違約金；2、如乙方要求甲方繼續(xù)履行合同的，甲方每逾期交房一日，則每日應(yīng)向乙方支付日租金2倍的滯納金。甲方還應(yīng)承擔(dān)因逾期交付給乙方造成的損失；3、由于甲方怠于履行維修義務(wù)或情況緊急，乙方組織維修的，甲方應(yīng)支付乙方費(fèi)用或折抵租金，但乙方應(yīng)提供有效憑證；4、甲方違反本合同約定，提前收某房屋的，應(yīng)按照合同總租金的10％向乙方支付違約金，若支付的違約金不足以彌補(bǔ)乙方損失的，甲方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任；5、甲方因房屋權(quán)屬瑕疵或非法出租房屋而導(dǎo)致本合同無效時(shí)，甲方應(yīng)賠償乙方損失；6、因國(guó)家政策需要拆除或改造已租賃的房子，使乙方造成損失的，甲方應(yīng)賠償乙方損失。乙方違約責(zé)任：1、租賃期間，乙方如拖欠房租，甲方有權(quán)終止合同，收某該房屋，乙方應(yīng)按照合同總租金的10％向甲方支付違約金；2、在租賃期間，乙方逾期交納本合同約定應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)的費(fèi)用的，每逾期一天，則應(yīng)按上述總額的10％支付甲方滯納金；3、在租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應(yīng)按合同總租金的10％的額度向甲方支付違約金。若支付的違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，則乙方須按日租金的2倍支付滯納金；5、租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋。乙方逾期歸還，則每逾期一日應(yīng)向甲方支付原日租金2倍的滯納金，乙方還應(yīng)承擔(dān)因逾期歸還給甲方造成的損失。合同簽訂后，李某甲、李某丙按合同將租賃房屋交給了曹某。曹某按合同將租金交清至2010年7月31日止。2010年5月7日，曹某（甲方）與第三人（乙方）劉某簽訂《承包責(zé)任書》，內(nèi)容為：甲、乙雙方經(jīng)協(xié)某一致，甲方將位于縣X街X號(hào)的“特別特”承包給乙方經(jīng)營(yíng)，具體達(dá)成如下協(xié)某：“1、承包期限一年，2010年5月7日至2011年5月6日；2、承包價(jià)格為每月伍仟元整，先交承包費(fèi)、房租費(fèi)再經(jīng)營(yíng)；3、甲方承包給乙方后不得干涉乙方經(jīng)營(yíng)管理；4、甲方負(fù)責(zé)協(xié)某好房主的關(guān)系，在承包未到之前，房租金不得漲價(jià)；5、本責(zé)任書一式兩份，甲乙兩方各執(zhí)一份。”該合同書中無李某丙、李某甲的簽名。2010年7月30日李某丙從第三人劉某處收某租金3000元。2010年7月30日李某甲從第三人劉某處收某租金x元。以上x元租金作為2010年8月1日之后的房租。之后，李某甲找曹某下達(dá)通知，內(nèi)容為：“曹某先生，請(qǐng)你于20l0年9月4日前交清你所承租的縣X街X號(hào)房屋，2010年8月1日至2011年7月30日的房屋租金。如到期未交清，將按合同終止房屋租賃合同，由此產(chǎn)生的責(zé)任和后果承租人負(fù)擔(dān)?！?010年9月15日，李某甲又找曹某下達(dá)《解除通知書》，內(nèi)容為：“由于你不按《房屋租賃合同》約定的時(shí)間支付房屋租金，且已累計(jì)一年多，并私自轉(zhuǎn)租給他人。根據(jù)合同第九條第（三）項(xiàng)的第1.未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)借承租房屋；第4.拖欠房租累計(jì)3個(gè)月以上；這兩點(diǎn)約定，現(xiàn)書面通知你，自即日起解除《房屋租賃合同》。根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定，我作為出租人有權(quán)通知您解除租賃關(guān)系，現(xiàn)依法通知您：一、自本通知函發(fā)之日起，您我之間的房屋租賃關(guān)系終止，請(qǐng)您在收某本書面通知后7日內(nèi)（最遲在2010年10月1日前）結(jié)算清楚尚欠的租金、違約金和水電費(fèi)用及辦理有關(guān)手續(xù)，并搬出租賃的房屋。二、若您在上述期限內(nèi)不搬出租賃房屋，本人將通過必要的法律途徑予以解決，并有權(quán)要求您承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和造成的損失。”之后，雙方因交付租金等事項(xiàng)發(fā)生糾紛，李某甲、李某丙于2010年10月26日向原審法院起訴，請(qǐng)求判令：一、曹某和劉某退給李某甲、李某丙租賃房屋；二、曹某支付違約金x元；三、租賃期間的工商稅費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)期間的水電費(fèi)由曹某和劉某承擔(dān)；四、本案訴訟費(fèi)用由曹某承擔(dān)。在庭審中，李某甲、李某丙提出終止與曹某之間簽訂的《房屋租賃合同》。

原審法院認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收某，承租人支付租金的合同。當(dāng)事人協(xié)某一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。當(dāng)事人一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。本案中，李某甲、曹某于2007年7月26日簽訂了《房屋租賃合同》，合同中第九條約定，未經(jīng)甲方（李某甲、李某丙）同意，乙方（曹某）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋的，甲方有權(quán)解除合同，收某出租房屋。曹某在未征得李某甲、李某丙同意的情況下于2010年5月將上述租賃房屋轉(zhuǎn)租給劉某，違反了合同的約定。曹某的租賃費(fèi)已交至2010年7月31日止。李某甲、李某丙從劉某處收某的x元租賃費(fèi)按李某甲、李某丙與曹某之間的租賃合同應(yīng)為2010年8月1日至2010年10月31日止的租賃費(fèi)。從曹某提交的證據(jù)分析，李某甲于2010年7月30日向劉某出具的收某中寫明“今收某劉某師房租壹萬元整”，應(yīng)視為李某甲、李某丙從形式上已默認(rèn)房屋轉(zhuǎn)租的現(xiàn)實(shí)。因此，對(duì)于李某甲、李某丙要求解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，不予支持。李某甲、李某丙起訴時(shí)，曹某尚未拖欠租賃費(fèi)，不符合合同中約定“拖欠房租累計(jì)3個(gè)月以上”的條款，故對(duì)李某甲、李某丙要求曹某支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。李某甲、李某丙提出租賃期間的工商稅費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)期間的水電費(fèi)由曹某和第三人劉某承擔(dān)，符合雙方之間簽訂的租賃合同的約定，其訴請(qǐng)予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十六條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十四條和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：一、駁回李某甲、李某丙要求解除李某甲、李某丙與曹某于2007年7月26日簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請(qǐng)求；二、租賃期間應(yīng)由曹某、劉某負(fù)擔(dān)的工商稅費(fèi)及水電費(fèi)由曹某、劉某負(fù)擔(dān)；三、駁回李某甲、李某丙的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)575元，減半收某287．5元，由李某甲、李某丙負(fù)擔(dān)。

上訴人李某甲、李某丙不服，向本院提起上訴稱：一、一審法院以上訴人從原審第三人劉某處收某租金x元為依據(jù)，認(rèn)定上訴人形式上已默認(rèn)房屋轉(zhuǎn)租，據(jù)此駁回了上訴人的訴訟請(qǐng)求錯(cuò)誤。被上訴人曹某于2010年5月7日未經(jīng)上訴人同意將房屋轉(zhuǎn)租給原審第三人劉某，上訴人2010年6月4日收某上年度房屋租金時(shí)，被上訴人及原審第三人告訴李某丙兩人系合伙經(jīng)營(yíng)，上訴人在2010年8月1日之前并不知道被上訴人曹某已將房屋轉(zhuǎn)租，故2010年7月份上訴人從原審第三人劉某處兩次收某租金，不能表示默許被上訴人將房屋轉(zhuǎn)租。二、一審法院認(rèn)定上訴人在一審起訴時(shí)，被上訴人未拖欠租賃費(fèi)，不符合合同中約定的“拖欠房租累計(jì)3個(gè)月以上”的條款，并據(jù)此駁回了上訴人要求支付違約金x元的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，判決結(jié)果錯(cuò)誤。合同約定承租的第二年起，乙方也即被上訴人曹某應(yīng)在每年開始時(shí)一次性付清租金，但被上訴人在租賃期間，沒有按照合同約定支付房租費(fèi)，已累計(jì)超過三個(gè)月，已嚴(yán)重違約。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)和判決錯(cuò)誤，請(qǐng)求：一、撤銷湖南省永興縣人民法院（2010）永民初字第X號(hào)民事判決書第一項(xiàng)、第三項(xiàng)，改判解除上訴人與被上訴人之間的房屋租賃合同，由被上訴人支付上訴人違約金x元；二、判決被上訴人支付租賃期間尚未支付的房屋租金；三、判決被上訴人承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。

被上訴人曹某答辯稱：一、上訴人已從原審第三人劉某處收某租金，已經(jīng)默許被上訴人將房屋轉(zhuǎn)租給原審第三人的事實(shí)；二、被上訴人沒有一次性交付租金是因?yàn)樯獠缓?，也就租金的交納方式多次與上訴人協(xié)某，上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》并沒有約定被上訴人沒有一次性交付租金，就要終止合同。綜上，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

原審第三人劉某陳述稱：一、一審法院認(rèn)為被上訴人曹某將房屋轉(zhuǎn)租給劉某，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，劉某只是承包經(jīng)營(yíng)曹某的店面，并沒有轉(zhuǎn)租房屋；二、劉某已提前預(yù)交了幾個(gè)月的房租給上訴人李某甲、李某丙，并沒有拖欠租金。綜上，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

二審?fù)徶?，上訴人李某丙向本院提交下列證據(jù)：1、房屋租金收某收某一份共四張；2、收某16張；證據(jù)1、2擬證明被上訴人曹某未按合同約定一次性交付房屋租金，逾期交付租金的時(shí)間累計(jì)達(dá)三個(gè)月以上。3、上訴人李某丙與被上訴人曹某談話錄音手機(jī)儲(chǔ)存SD卡一張，擬證明2010年8月1日之前上訴人不知道被上訴人已將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。被上訴人曹某對(duì)證據(jù)1、2的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為雙方實(shí)際上未按合同約定的每年開始一次性付清當(dāng)年的房屋租金；對(duì)證據(jù)3談話錄音無異議。第三人劉某對(duì)證據(jù)1-3認(rèn)為上訴人與被訴人之間以什么形式收某租金及上訴人與被上訴人的談話，劉某未參與，所以不予質(zhì)證。本院認(rèn)為，上訴人李某丙提交的證據(jù)1、2、3均指向李某丙與曹某兩人之間的行為，曹某對(duì)證據(jù)1、2、3的真實(shí)性均無異議；劉某對(duì)證據(jù)1、2、3不予質(zhì)證，不影響本院對(duì)證據(jù)的認(rèn)定，故對(duì)上訴人李某丙提供的1、2、X號(hào)證據(jù)本院予以采信。

本院二審查明：上訴人李某甲、李某丙與被上訴人曹某向原審法院提交了雙方于2007年7月26日簽訂的《房屋租賃合同》。該租賃合同第四條租賃期間約定：“該房租賃期共72個(gè)月。自2007年8月1日起到2013年8月1日止”。第五條第2款約定：“租金的支付方式：第一年分兩期支付，簽訂合同先付叁萬，剩余資金半年后付清；第二年開始，每年開始一次性付清，并交清房屋保證金?！弊赓U合同第十二條規(guī)定“租賃期間，乙方如拖欠房租，甲方有權(quán)終止合同，收某該房屋，乙方應(yīng)按合同總租金的10%向甲方支付違約金：（1）未經(jīng)甲方同意，將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租給他人使用；（2）未經(jīng)甲方同意，拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋；（3）利用房屋進(jìn)行違法活動(dòng)；（4）拖欠房租累計(jì)3個(gè)月以上的?！崩钅潮彆r(shí)提交的收某及收某顯示以下事實(shí)：曹某于2008年7月23日向李某丙給付租金x元、2008年9月3日給付5000元、2008年10月20日給付5000元、2009年元月14日給付5000元、2009年5月26日給付6000元、2009年6月6日給付2000元、2009年7月27日x元、2009年10月25日給付5000元、2009年11月23日給付5000元、2010年2月4日給付5000元、2010年3月22日交付2000元；李某丙在2008年4月25日向曹某出具收某寫明收某2007年8月1日至2008年7月31日的房屋租金款x元（2008年4月25日前票據(jù)已結(jié)清）、2009年4月19日向曹某出具收某寫明收某2008年8月1日至2009年7月31日的房屋租金款x元、2010年6月4日向曹某出具收某寫明收某2009年8月1日至2010年7月31日的房屋租金款x元。庭審中曹某和劉某陳述：2010年6月4日李某丙去收某租金時(shí)，曹某向李某丙表示房屋的租金可以找曹某收某也可以找劉某收某。曹某將“特別特理發(fā)店”的設(shè)備、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和裝修承包給劉某，承包費(fèi)5000元/月，房租另交。劉某還陳述：劉某與曹某約定承包費(fèi)和房租交給曹某，再由曹某轉(zhuǎn)交給上訴人。

本院查明的其他事實(shí)與一審法院審理查明一致。

本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有三個(gè)：一、被上訴人曹某是否違反《房屋租賃合同》第五條有關(guān)租金支付方式的約定；二、被上訴人曹某是否存在轉(zhuǎn)租行為；三，曹某的轉(zhuǎn)租行為是否得到李某甲、李某丙的默認(rèn)。

（一）被上訴人曹某是否違反《房屋租賃合同》第五條有關(guān)租金支付方式的約定。

上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》第五條雖然約定“第二年開始，每年開始一次付清”，即從2008年7月23日起，被上訴人曹某應(yīng)每年一次性付清房租，但是從上訴人提供的收某來看，從2008年7月份起，被上訴人曹某每年都是將房租分若干次交付給上訴人李某丙，李某丙每年將收某全年租金

x元匯總后開出統(tǒng)一收某給被上訴人曹某。上訴人李某丙從2008年7月至2010年10月份向一審法院起訴前，并未提出對(duì)被上訴人房租支付方式的異議，應(yīng)視為雙方就房屋租金支付方式達(dá)成了新的一致意見，也即雙方以自己的行為變更了合同中對(duì)房屋租金支付方式的約定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條的規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)某一致，可以變更合同。故，上訴人認(rèn)為被上訴人沒有每年一次性付清房屋，屬嚴(yán)重違約的上訴主張，本院不予支持。

（二）被上訴人曹某是否存在轉(zhuǎn)租行為。

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收某、承租人支付租金的合同。本案中上訴人曹某與原審第三人劉某之間簽訂的協(xié)某雖名為《承包責(zé)任書》，但曹某將“特別特理發(fā)店”交由劉某經(jīng)營(yíng)并收某承包費(fèi)和房屋租金，再將房屋租金交給上訴人，曹某自己不再參與經(jīng)營(yíng)，曹某將自己承租的房屋在一定時(shí)間內(nèi)交給了劉某使用，實(shí)質(zhì)上就是轉(zhuǎn)租行為。原審第三人劉某辯稱劉某只是承包經(jīng)營(yíng)“特別特理發(fā)店”，該行為不屬于轉(zhuǎn)租的抗辯理由，本院不予認(rèn)可，一審法院認(rèn)定曹某轉(zhuǎn)租行為成立，當(dāng)屬正確。

（三）曹某的轉(zhuǎn)租行為是否得到李某甲、李某丙的默認(rèn)。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見（試行）》”第66條規(guī)定：一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事提出民事權(quán)利的要求，對(duì)方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認(rèn)定為默示。也就表明默示的行為，需要一方提出民事權(quán)利的要求，對(duì)方已知曉并以行為表明接受。曹某與劉某之間簽訂的《承包責(zé)任書》權(quán)利義務(wù)人僅限于曹某與劉某兩人，除非兩人中的一人告知，他人難以知曉協(xié)某情況。而2010年6月4日，李某丙向曹某收某房租時(shí)，曹某表示可以向他收某也可以向劉某收某，沒有明確告知其與劉某之間的關(guān)系。李某甲、李某丙在2010年7月30日之前并不知道曹某將房屋轉(zhuǎn)租給了劉某，一審法院以李某甲、李某丙在2010年7月份兩次向原審第三人劉某收某房租共計(jì)x元的行為，推定李某甲、李某丙知曉曹某轉(zhuǎn)租給劉某的事實(shí)，并默認(rèn)了該轉(zhuǎn)租行為，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。曹某擅自轉(zhuǎn)租房屋，根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》的約定，李某甲、李某丙取得解除租賃合同，并要求曹某按房屋總租金額x元（4316元/月×72個(gè)月＝x元）的10%支付違約金的權(quán)利。上訴人請(qǐng)求解除租賃合同退還租賃房屋，并支付違約金x元的上訴請(qǐng)求，因違約金數(shù)額未超過合同中約定的數(shù)額，本院予以支持。

另外，上訴人李某甲、李某丙請(qǐng)求被上訴人曹某支付租賃期間尚未支付的房屋租金，該項(xiàng)上訴請(qǐng)求超出一審訴訟請(qǐng)求的范圍，本院不予審查，上訴人如要主張權(quán)利可另行起訴。

綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》一百五十三條第（二）、（三）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十四條、第六十條、第七十七條、第九十三條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十四條和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問題的意見（試行）》第66條的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖南省永興縣人民法院（2010）永民初字第X號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

二、撤銷湖南省永興縣人民法院（2010）永民初字第X號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；

三、解除上訴人李某甲、李某丙與被上訴人曹某簽訂《房屋租賃合同》，由被上訴人曹某、原審第三人劉某退還租賃房屋；

四、被上訴人曹某向李某甲、李某丙支付違約金人民幣x元；上訴人李某甲、李某丙返還被上訴人曹某房屋保證金x元；兩項(xiàng)抵扣后由被上訴人曹某于十日內(nèi)支付李某甲、李某丙x元；

五、駁回上訴人李某甲、李某丙的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一、二審案件受理費(fèi)合計(jì)862.5元，由被上訴人曹某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)歐陽萍

審判員羅云

代理審判員楊某平

二0一一年五月四日

代理書記員楊某群

附相關(guān)法條：

《中華人民共和國(guó)合同法》

第七十七條當(dāng)事人協(xié)某一致，可以變更合同。

法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

第六條當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。

第四十四條依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)某、保密等義務(wù)。

第九十三條當(dāng)事人協(xié)某一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收某，承租人支付租金的合同。

第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見（試行）

66．一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出民事權(quán)利的要求，對(duì)方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認(rèn)定為默示。不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第一百五十三條第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；

（二）原判決適用法律錯(cuò)誤的，依法改判；

（三）原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，或者原判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判；

（四）原判決違反法定程序，可能影響案件正確判決的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。

當(dāng)事人對(duì)重審案件的判決、裁定，可以上訴。

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