原告李某某。

原告陳某某。

兩原告委托代理人陳某謀，榮御律師事務(wù)所律師。

被告丘某某。

委托代理人彭桂強(qiáng)，彤日律師事務(wù)所律師。

原告李某某、陳某某與被告丘某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2009年12月29日受理后，依法由審判員韋勇適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理，原告李某某及其委托代理人陳某謀，被告丘某某及其委托代理人彭桂強(qiáng)到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，兩原告是夫妻關(guān)系。2005年10月14日，原告李某某與被告簽訂《協(xié)議書》，約定：被告購買原告在梧州市X路X號(hào)的房屋，面積25.91平方米，價(jià)款x元，辦證費(fèi)用由原告李某某負(fù)責(zé)，先交x元，尚有5000元到辦完產(chǎn)權(quán)證一次付清給原告李某某。當(dāng)天，被告將x元交給原告李某某，原告李某某便將房屋鑰匙交給被告，由被告入住。2007年1月22日，原告李某某取得梧房權(quán)長(zhǎng)洲字第x號(hào)《房屋所有權(quán)證》，然后要求被告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，并支付尚欠的房款5000元，但被告以各種理由既不辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，又不愿支付房款5000元。之后，原告李某某多次催促被告辦理過戶手續(xù)及付清所欠房款，被告都置之不理。2009年12月6日，原告李某某向被告發(fā)出《催促辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)通知》，要求被告在2009年12月15日上午9時(shí)攜帶身份證到梧州市房地產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，被告已經(jīng)收到該通知。原告李某某于2009年12月15日上午9點(diǎn)13分到達(dá)梧州市房地產(chǎn)交易中心，但一直沒有見到被告。根據(jù)《合同法》第九十五條之規(guī)定，被告已同意解除協(xié)議。因兩原告是夫妻關(guān)系，原告李某某私自將夫妻共同共有的房屋出賣給被告，不經(jīng)原告陳某某同意，根據(jù)《婚姻法》第十七條之規(guī)定，原告李某某與被告簽訂的協(xié)議書是無效的。被告應(yīng)將房屋返還原告，原告也將已交房款退還被告。因此，請(qǐng)求法院依法確認(rèn)《協(xié)議書》無效并已依法解除，被告將因簽訂協(xié)議占用原告的房屋歸還原告，原告將已收取的房款x元退還被告，由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

被告丘某某辯稱，被告和原告簽訂協(xié)議書時(shí)，原告李某某稱自己已離婚，購房合同上的買受人也只有原告李某某一人，被告不知道該房屋有共有人。在簽訂協(xié)議后，被告即時(shí)將x元交予原告李某某，約定剩余的5000元在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)后付清。初時(shí)原告李某某沒有該房房產(chǎn)證，所以無法辦理過戶手續(xù)。待原告有房產(chǎn)證后，雙方一起到梧州市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，但因原告沒有該房屋土地證及其要求被告交納辦證費(fèi)用，所以沒有成功辦理過戶。原告發(fā)出的《催促辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)通知》被告收到了，被告也依約去到交易中心，但無法辦理過戶手續(xù)的原因在于原告，被告不同意解除合同。

經(jīng)審理查明：2004年7月23日，原告李某某與梧州市京梧房地產(chǎn)總公司簽訂了商品房買賣合同，購買新興二路X號(hào)京梧新苑商品房一套，在合同上簽字和捺印的買受人為原告李某某。2005年10月14日，原告李某某尚未取得該房屋產(chǎn)權(quán)證，就與被告協(xié)商簽訂了《協(xié)議書》，約定：被告購買原告李某某的房屋位于新興二路X號(hào)的商品房一套，面積25.91平方米，總房款x元，辦證費(fèi)用由原告李某某負(fù)責(zé)。被告現(xiàn)交x元，尚有5000元到辦完產(chǎn)權(quán)證一次付清。協(xié)議簽訂后，被告將x元交給原告李某某，原告李某某便將房屋鑰匙交給被告，由被告入住。2007年1月22日，原告李某某取得梧房權(quán)長(zhǎng)洲字第x號(hào)房屋所有權(quán)證，該產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋所有權(quán)人為原告李某某，但原告至今仍沒有辦理訟爭(zhēng)房屋的國有土地使用證。此后，雙方多次相約辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，并由被告支付尚欠的房款5000元，但因原告只有房產(chǎn)證而沒有土地證，不符合辦理二手房買賣產(chǎn)權(quán)登記的要求，雙方無法辦理過戶手續(xù)。2009年12月6日，原告李某某向被告發(fā)出《催促辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)通知》，要求被告在2009年12月15日上午9時(shí)，攜帶身份證到梧州市房地產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，逾期則視為雙方解除協(xié)議。被告已經(jīng)收到該通知。原告李某某于2009年12月15日上午9點(diǎn)13分到達(dá)梧州市房地產(chǎn)交易中心，但最終沒有辦理過戶手續(xù)。另查明，兩原告是夫妻關(guān)系。

以上事實(shí)有商品房買賣合同、協(xié)議書、房屋所有權(quán)證、通知、國內(nèi)快遞郵件詳情單、戶口簿、結(jié)婚證和庭審記錄等證據(jù)證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，原告李某某與被告簽訂協(xié)議時(shí)，出示的商品房買賣合同上買受人僅為原告李某某一人，其取得的房屋所有權(quán)證上登記的房屋所有權(quán)人也僅有原告李某某一人，基于合同的誠實(shí)信用原則及不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，被告有理由相信原告李某某系房屋的完全權(quán)利人，其與原告李某某之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。而且雙方簽訂協(xié)議，被告支付了大部分房款后即入住訟爭(zhēng)房屋，至今長(zhǎng)達(dá)四年多。原告陳某某與原告李某某是夫妻關(guān)系，在這段時(shí)間內(nèi)應(yīng)該知道房屋買賣一事，卻一直沒有提出異議，視為其認(rèn)可本案中的《協(xié)議書》?，F(xiàn)原告陳某某以其不知情為由，要求認(rèn)定合同無效，本院不予支持。

原告李某某以其向被告發(fā)出催促辦理通知，被告收到但沒有赴約為由，認(rèn)為合同已約定解除，但雙方在簽訂協(xié)議后，被告丘某某已向原告李某某支付約定房款的大部分，原告李某某也已向被告交付房屋。雖然雙方尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但雙方均已履行了合同的主要義務(wù)。且在原告李某某取得房屋所有權(quán)證后，雙方多次相約辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但是因原告李某某沒有訟爭(zhēng)房屋的國有土地使用證而無法辦理，并非被告責(zé)任，可見被告并沒解除合同的意思表示。合同的解除需雙方當(dāng)事人協(xié)商一致或具備法律規(guī)定的條件，現(xiàn)原告李某某單方?jīng)Q定解除合同，不符合法律規(guī)定。因此原告要求認(rèn)定合同已依法解除的訴請(qǐng)，本院亦不予支持。綜上，原告李某某與被告簽訂的《協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律的禁止性規(guī)定，合同合法有效，原、被告應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己未完成的義務(wù)。依照《中華人民共和國合同法》第六條和第八條的規(guī)定，判決如下:

駁回原告李某某、陳某某的訴訟請(qǐng)求。

本案訴訟受理費(fèi)575元，減半收取288元，由原告李某某、陳某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院或梧州市中級(jí)人民法院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于梧州市中級(jí)人民法院。

審判員韋勇

二○一○年三月四日

書記員梁嘉璇

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