湖南省寧鄉(xiāng)縣人民法院

民事判決書

（2011）寧民初字第X號(hào)

原告楊某甲

特別授權(quán)委托代理人劉軍

被告唐某乙

委托代理人鐘某某

被告楊某丙

被告唐某丁

原告楊某甲與被告唐某乙、楊某丙、唐某丁房屋買賣合某糾紛一案，本院于2011年7月29日立案受理后，依法組成合某庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊某甲及其特別授權(quán)委托代理人劉軍、被告唐某乙及其委托代理人鐘某某、被告楊某丙、被告唐某丁均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告楊某甲訴稱，原告一家5人在寧鄉(xiāng)X村X組有一集體宅基地，1998年建成一棟三層樓。2006年8月3日，原告父母離婚時(shí)協(xié)議將該房屋留歸原告所有。2010年3月10日，原告之父楊某甲星以原告祖父楊某丙的名義辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)；2010年5月14日，原告之父楊某甲星在原告不知情的情況下經(jīng)手將該房屋以低于市場價(jià)的256800元的價(jià)格出賣給被告唐某乙，原告祖父母即本案被告楊某丙、唐某丁在協(xié)議上簽字。原告認(rèn)為三被告的行為侵害了原告的合某權(quán)益，遂起訴請求依法確認(rèn)三被告于2010年5月14日所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效；并要求被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告唐某乙答辯稱，第一，原告所訴事實(shí)不客觀：一是原告所提出的房屋并非原告父母的共同財(cái)產(chǎn)，被告楊某丙才是房屋的產(chǎn)權(quán)人；二是該樓房的土地使某權(quán)人為原告祖父楊某丙，原告不是該房屋的共有權(quán)人；三是答辯人與被告楊某丙、唐某丁之間所簽訂的協(xié)議是基于雙方真實(shí)、自愿情況下簽訂的，至于原告沒有在協(xié)議上簽名是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)證書上沒有原告的名字，且被告楊某丙、唐某丁和楊某甲星均未提出原告有份額，原告未簽名只是其家庭內(nèi)部問題，與答辯人無關(guān)。第二，原告起訴確認(rèn)被告楊某丙、唐某丁與答辯人簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的理由不成立：一是該買賣協(xié)議有效，首先，從簽訂該協(xié)議的主體來看是合某的，被告楊某丙是該房屋的產(chǎn)權(quán)登記人，答辯人是該組村民，可以成為土地使某權(quán)受讓人，且答辯人已經(jīng)付清房款；其次，雙方系自愿簽訂，不存在蒙騙、脅迫行為；再次，該買賣協(xié)議內(nèi)容真實(shí)，不違反法律的禁止性規(guī)定；二是答辯人系善意第三人，且履行了相關(guān)手續(xù)，屬于有償轉(zhuǎn)讓，支付了相應(yīng)的購房價(jià)款，答辯人購買被告楊某丙的房屋行為屬于善意取得，依法應(yīng)得到保護(hù)。綜上所述，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告楊某丙辯稱，賣屋時(shí)答辯人不知情，買屋的人答辯人沒有見過，直到去年11月份來搞房屋裝修時(shí)才看見過一次，所有的內(nèi)容都是答辯人兒子楊某甲星一手操辦的，答辯人只在本子紙上簽了一個(gè)名字，上面有內(nèi)容，是用圓珠筆寫的，答辯人隨便看了一下內(nèi)容，但因?yàn)榇疝q人只讀了三年半的書，好多字都不認(rèn)識(shí)，答辯人兒子講要答辯人簽字，不會(huì)有什么事的，答辯人就簽了。其他的都是答辯人兒子辦的。房屋肯定不能賣，一個(gè)方面是賣掉了答辯人就沒地方住，二是如果賣掉了，生產(chǎn)隊(duì)就要收300000元的地盤子錢，還要沒收答辯人的菜地，三是同意他賣房子的鄰居只有幾個(gè)是自己簽的名，其他都是楊某甲星代簽的，是假的。

被告唐某丁辯稱，在2010年4月份賣屋時(shí)，被告唐某乙的老公雷建宇到了答辯人家問是否有房屋要賣掉，答辯人講答辯人的屋不賣。答辯人的屋不能賣，賣掉的話答辯人沒地方住。

在舉證期限內(nèi)，原告楊某甲為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù)：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證2張，擬證明房屋確實(shí)存在，產(chǎn)權(quán)證是2010年4月12日在寧鄉(xiāng)縣房屋產(chǎn)權(quán)局辦理，是楊某丙以戶為單位辦理的，不是個(gè)人所有形式辦理的，并且特別注明房屋為自建，土地為集體所有的事實(shí)；

2、常住人口登記卡1張，擬證明被告唐某乙于2010年6月21日由白馬橋派出所白馬橋鄉(xiāng)X鎮(zhèn)X村X組，并證明唐某乙在2010年5月14日簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)不是泉福村X組的集體經(jīng)濟(jì)成員，違反了土地管理辦法，農(nóng)村集體土地只能在本集體經(jīng)濟(jì)成員中流轉(zhuǎn)的規(guī)定，簽訂合某時(shí)，唐某乙不具備在大水田組受讓土地的資質(zhì)；

3、房屋買賣協(xié)議1份，擬證明房屋買賣協(xié)議對于寧鄉(xiāng)X村民委員會(huì)、寧鄉(xiāng)X村X村X組來講均是無效合某及對原告楊某甲構(gòu)成侵權(quán)的事實(shí)。原告楊某甲今年21歲，具有完全民事行為能力，沒有在房屋買賣協(xié)議上簽字，該協(xié)議明顯侵害了作為共有人的楊某甲的合某權(quán)益；

4、照片2張，擬證明房屋原裝修已被唐某乙毀損的事實(shí)；

5、村民建房用地申請表1份，擬證明1998年批地基時(shí)全家人口為五人，其中五口人包括楊某丙、唐某丁，楊某甲星，劉軍和楊某甲的事實(shí)；

6、楊某丙等5人常住人口登記卡，擬證明上述五人戶籍關(guān)系直到現(xiàn)在仍沒有變某的事實(shí)；

7、聲明書1份，擬證明涉案房屋的權(quán)屬情況；

8、離婚協(xié)議書復(fù)印件1份，擬證明原告楊某甲父母于2006年8月3日協(xié)議離婚，并將其共同財(cái)產(chǎn)也就是涉案房屋贈(zèng)予其子楊某甲的事實(shí)；

9、寧鄉(xiāng)X村X組全體村民意見書1份，擬證明該房屋買賣協(xié)議不受全體村民的支持，并且社會(huì)影響極壞，不合某意的事實(shí)；

10、寧鄉(xiāng)X村民委員會(huì)證明1份，擬證明回龍鋪鎮(zhèn)X村委會(huì)從未出示過任何申請和相關(guān)材料要求國土所將楊某丙戶頭上的集體土地使某證進(jìn)行過戶的事實(shí)；

11、寧鄉(xiāng)縣人民法院（2010）寧行初字第40-X號(hào)行政裁定書，擬證明先要確認(rèn)該份房屋買賣協(xié)議合某無效的事實(shí)。

被告唐某乙發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1有異議，根據(jù)寧房權(quán)證回龍鋪?zhàn)值冢裕┨?hào)房屋權(quán)屬證書，房屋所有權(quán)人一欄是楊某丙，共有情況為單獨(dú)所有，原告楊某甲沒有被登記上來，不能達(dá)到原告的證明目的，并且房屋登記時(shí)間為2010年4月12日,而本案原告的父母于2006年8月3日已登記離婚，并約定房屋為楊某甲所有，但登記上沒有登記，說明楊某甲對該房屋放棄權(quán)利，根據(jù)物權(quán)法和房屋登記辦法的規(guī)定，以登記簿上和產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人為準(zhǔn)；對證據(jù)2沒有異議；對證據(jù)3房屋買賣協(xié)議本身無異議，對原告的證明目的有異議；對證據(jù)4的真實(shí)性、合某沒有異議，對原告的證明目的有異議；對證據(jù)5的真實(shí)性無異議；對證6的真實(shí)性無異議，對原告的證明目的有異議，原告父母是2006年8月3日協(xié)議離婚，約定房屋歸楊某甲，劉軍對該房屋沒有所有權(quán)；對證據(jù)7、9的真實(shí)性、合某、關(guān)聯(lián)性均有異議，因聲明書的內(nèi)容是原告及其祖父母、母親劉軍四人打印出來后再由其他人簽字，簽名欄中有杜正洪、杜正坤、杜正兵三個(gè)人的名字屬同一人的筆跡；對證據(jù)8離婚協(xié)議中房屋產(chǎn)權(quán)歸楊某甲的協(xié)議是無效的，理由是楊某甲星、劉軍不是該房屋的產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)處分，并且與2010年4月12日寧鄉(xiāng)X鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)管理局頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書上的產(chǎn)權(quán)人相矛盾；對證據(jù)10沒有看到原件，在國土所沒有調(diào)到過戶的相關(guān)情況，但能肯定的是，沒有證明的話，過戶手續(xù)是不能辦的，對其內(nèi)容有異議；對證據(jù)11沒有異議。

被告楊某丙、唐某丁對上述證據(jù)1、4、5、6、7、8、9、10、11均無異議；對證據(jù)2不知情；對證據(jù)3的協(xié)議內(nèi)容不知情，被楊某甲星欺騙后只是在上面簽了字。

在舉證期限內(nèi)，被告唐某乙為支持自己的答辯意見向本院遞交了如下證據(jù)：

1、常住人口登記卡1份，擬證明被告唐某乙戶籍常住地是寧鄉(xiāng)X村X組，系該組成員的事實(shí)；

2、土地使某權(quán)證1份，擬證明原權(quán)屬于楊某丙位于寧鄉(xiāng)X村X組使某權(quán)面積為176.3平方的土地使某權(quán)人為唐某乙的事實(shí)；

3、房屋買賣協(xié)議1份，擬證明被告唐某乙與被告楊某丙簽訂房屋買賣協(xié)議是合某有效的；

4、寧鄉(xiāng)縣房屋所有權(quán)登記審批表、2010年3月10日委托書1份、寧鄉(xiāng)縣房屋初始登記申請表、楊某丙身份證復(fù)印件1張、證明1份、房屋產(chǎn)權(quán)證、村民建房用地申請表等共7頁，擬證明涉案房屋為楊某丙、唐某丁、楊某甲星、劉軍與楊某甲等5人共有的事實(shí)；

5、離婚協(xié)議書1份，擬證明房屋產(chǎn)權(quán)系被告楊某丙而非原告楊某甲的事實(shí)；

6、2011年10月19日向法院提交的條據(jù)13張，擬證明被告已交付購房款252900元的事實(shí)。

原告楊某甲對被告唐某乙提交的上述證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1本身沒有異議，但在簽訂房屋買賣合某時(shí)唐某乙不具備流轉(zhuǎn)資格；證據(jù)2,正在行政糾紛之中，已起訴到寧鄉(xiāng)縣人民法院，尚未作結(jié)論；證據(jù)3,未看到本協(xié)議的原件，有異議，認(rèn)為合某無效；證據(jù)4,有異議，且楊某丙、唐某丁在剛才的庭審中明確表明是以戶為單位，并且楊某甲是共有人之一，這本房屋產(chǎn)權(quán)證登記的是農(nóng)村集體土地，不是商品房，不能按產(chǎn)權(quán)證上登記楊某丙一人所有，對被告的證明目的有異議；證據(jù)5,對協(xié)議本身無異議，對被告的證明目的有異議，協(xié)議受法律保護(hù)，且被告楊某丙、唐某丁對該份協(xié)議的合某表示了認(rèn)可；對證據(jù)6有異議，原告不知情且沒有收到錢，13張條據(jù)中，11張條據(jù)為楊某甲星從2010年到2011年1月3日止的借條共計(jì)22900元，1張為2011年5月14日楊某甲星收30000元的收條，1張為楊某甲星2010年7月23日收雷建平現(xiàn)金200000元的收條，達(dá)不到被告的證明目的。

被告楊某丙、唐某丁對上述證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1、3有異議；對證據(jù)2有異議，產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)都是楊某甲星跟國土所的人一手操辦的；對證據(jù)4,房屋所有權(quán)證是楊某甲星去辦的，委托書上的簽名不是本人簽的，申請表上的字也不是本人簽的，本人沒有經(jīng)手辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，對村民建房用地申報(bào)表沒有異議；對證據(jù)5無異議；對證據(jù)6不同意質(zhì)證。

被告楊某丙、唐某丁在舉證期限內(nèi)未向本院遞交證據(jù)。

對原告楊某甲提交的證據(jù)本院認(rèn)證如下：對證據(jù)1、2、6,系國家行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的證明文件，本院依法予以確認(rèn)為有效證據(jù)予以采信；對證據(jù)3的真實(shí)性予以確認(rèn)，對原告證明其權(quán)利受到侵害的證明目的予以確認(rèn)，對原告的其他證明目的不予確認(rèn)；對證據(jù)4、7,因與本案無關(guān)聯(lián)，依法不予采信；對證據(jù)5,因被告無異議，依法確認(rèn)為有效證據(jù)予以采信；對證據(jù)8、11的真實(shí)性予以采信，對其證明目的不予采信；對證據(jù)9、10,因不符合某據(jù)規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，依法不予采信。

對被告唐某乙提交的證據(jù)本院認(rèn)證如下：對證據(jù)1,系國家行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的證明文件，本院依法予以確認(rèn)為有效證據(jù)；對證據(jù)2的真實(shí)性予以確認(rèn)，對被告的證明目的不予采信；對證據(jù)3、4、5的真實(shí)性予以采信，對其證明目的不予采信；對證據(jù)6中的借條、收條均為楊某甲星出具的條據(jù)，達(dá)不到被告的證明目的，本院依法不予采信。

根據(jù)本院采信的證據(jù)及到庭當(dāng)事人在庭審中的陳述，本院確認(rèn)如下案件事實(shí)：

原告楊某甲一家5人（即楊某丙、唐某丁、楊某甲星、劉軍、楊某甲）在寧鄉(xiāng)X村X組有一集體宅基地，1998年8月22日，戶主楊某丙在村民建房用地申報(bào)表中注明全家人口5人，后建成一棟三層樓。2006年8月3日，原告父親楊某甲星與母親劉軍離婚時(shí)協(xié)議將該房屋留歸原告楊某甲所有。2010年3月10日，楊某甲星以原告祖父楊某丙的名義申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，被告楊某丙沒有在委托書和申請表上簽名。2010年5月14日，楊某甲星與被告唐某乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將該房屋以256800元的價(jià)格出賣給被告唐某乙，此時(shí)被告唐某乙的戶籍地在寧鄉(xiāng)X區(qū)。十月份左右，原告祖父母即本案被告楊某丙、唐某丁分別在協(xié)議上簽字。2010年6月21日，被告唐某乙正式將戶口落到該組，2010年7月13日，該房屋的土地使某權(quán)人變某為唐某乙。2010年10月，被告唐某乙到該房屋進(jìn)行重新裝修，原告對此不服，遂釀成糾紛。

本案爭議的焦點(diǎn)有以下兩個(gè)方面：一是被告楊某丙、唐某丁是否有權(quán)出賣該房屋的問題；二是被告唐某乙與被告楊某丙、唐某丁之間的房屋買賣合某是否有效的問題。

一、關(guān)于被告楊某丙、唐某丁是否有權(quán)出賣該房屋的問題。本院認(rèn)為，1998年被告楊某丙在村民建房用地申報(bào)表中注明全家人口5人，之后建成房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋為五個(gè)人共同所有。雖然劉軍與楊某甲星在2006年離婚時(shí)約定將該房屋留歸原告所有，但亦錯(cuò)誤處分了被告楊某丙和唐某丁的份額，故就現(xiàn)狀而言，該房屋的所有人應(yīng)當(dāng)為被告楊某丙、唐某丁與原告楊某甲共同共有，劉軍和楊某甲星均放棄了對房屋的所有權(quán)。被告楊某丙、唐某丁與被告唐某乙簽訂房屋買賣協(xié)議侵害了原告楊某甲的合某權(quán)益。

二、關(guān)于被告唐某乙與被告楊某丙、唐某丁之間的房屋買賣合某是否有效的問題。本院認(rèn)為，被告楊某丙未在辦理自己的房屋產(chǎn)權(quán)證申請表上簽名，楊某甲星與被告唐某乙簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)被告楊某丙亦不知情，被告唐某丁認(rèn)為自己不識(shí)字，楊某甲星要求其在上面簽名就簽了字，對房屋只賣得256800元當(dāng)庭表示異議，且一直未收到出賣房屋的房款；原告作為房屋的共有權(quán)人對房屋買賣行為根本不知情,且事后對該買賣行為提出異議。尤其是原告楊某甲和被告楊某丙、唐某丁在該房屋出賣后并無其他房屋可以居住，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的現(xiàn)實(shí)條件。被告唐某乙辯稱被告楊某丙為房屋產(chǎn)權(quán)人,其為善意取得該房屋所有權(quán)的答辯意見，因被告唐某乙沒有充分證據(jù)予以證實(shí)，本院不予支持。故被告唐某乙與被告楊某丙、唐某丁之間的房屋買賣合某無效。

綜上所述，依照《中華人民共和國合某法》第五十一條、第五十六條、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十四條、第十五條、第三十九條、第一百零六條之規(guī)定，判決如下：

被告唐某乙與被告楊某丙、唐某丁之間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

案件受理費(fèi)5500元，由被告唐某乙負(fù)擔(dān)2750元，被告楊某丙、唐某丁負(fù)擔(dān)2750元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長沙市中級(jí)人民法院。

審判長蔣芷華

審判員江曉輝

審判員李某波

二0一一年十月十九日

書記員何葉娟

附相關(guān)法律條文：

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變某、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變某、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變某、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合某，除法律另有規(guī)定或者合某另有約定外，自合某成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合某效力。

第三十九條所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使某、收益和處分的權(quán)利。

第九十七條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第一百零六條無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合某列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合某的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

《中華人民共和國合某法》第五十一條無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合某后取得處分權(quán)的，該合某有效。

第五十六條無效的合某或者被撤銷的合某自始沒有法律約束力。合某部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

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