上訴人（原審原告）張某，女，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人楊某某，男，X年X月X日出生，?。裕?。

被上訴人（原審被告）魯某，男，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人白曉宏，河南國基律師事務(wù)所律師。

被上訴人李某，男，X年X月X日出生，?。裕?。

上訴人張某因與被上訴人魯某、李某買賣合同糾紛一案，不服鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2009）開民初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2010年3月9日公開開庭審理了本案。上訴人張某及其委托代理人楊某某、被上訴人魯某及其委托代理人白曉宏、被上訴人李某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：一、張某和李某系夫妻關(guān)系，同為河南礦業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司職員，1999年雙方購得位于鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)X路經(jīng)開第六大街X號院X號樓X單元X號的單位集資房一套。二、2004年7月18日，李某與魯某及其代理人趙法純簽訂《合同》一份，約定因李某急需用錢魯某急需住房，雙方在自愿協(xié)商基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議：1、李某房屋面積83，因目前房產(chǎn)證尚在辦理之中，待以后李某拿到房產(chǎn)證(甲方有100%產(chǎn)權(quán))，符合上市條件后，將房屋按政策規(guī)定轉(zhuǎn)讓給魯某。2、李某房屋價(jià)格分兩部分計(jì)算：第一部分x元整，第二部分礦業(yè)公司要求繳納的剩余房款（多建的3），以礦業(yè)公司出具的手續(xù)為準(zhǔn)。其中第一部分房款在合同簽訂時(shí)，魯某一次性支付給李某；第二部分待礦業(yè)公司要求繳納后，由魯某一個(gè)月內(nèi)為李某補(bǔ)齊。3、如果魯某不按上款規(guī)定補(bǔ)齊第二部分房款（直接交給李某），則產(chǎn)權(quán)仍歸李某，同時(shí)，魯某每月需支付400元房租。4、李某拿到房產(chǎn)證后一到兩個(gè)月內(nèi)為魯某過戶，否則，李某違約，罰一萬元…7、本合同簽字之日起生效。李某簽名，電話：x、x。魯某及代理人趙法純簽名，電話：x。李某的兩個(gè)聯(lián)系電話中有一個(gè)是張某的電話號碼。合同簽訂當(dāng)日，魯某將合同約定的第一部分房款交給了李某，李某為其出具“今收到魯某人民幣柒萬捌千陸百伍拾元整（x元）”的收條一份。2005年5月19日，魯某通過其愛人常軍花的中國銀行卡帳戶轉(zhuǎn)款6136元到李某的中國銀行卡帳戶。三、魯某自2004年6月至今在該爭議房屋中居住。

原審法院認(rèn)為：當(dāng)事人對于自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。李某與魯某所簽訂的房屋買賣合同，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，張某所稱該合同簽訂時(shí)李某未與其協(xié)商征得其同意，其不知情，因合同中有張某的聯(lián)系方式，魯某有理由相信出售該房屋是其夫妻共同的決定。作為該房屋的共有人，自2004年7月起，長時(shí)間沒有收取房租，與張某所稱將房屋租予魯某的事實(shí)相矛盾。張某訴稱李某以不合理的低價(jià)將該房屋出售給魯某，但未提供相關(guān)證據(jù)佐證，其訴稱理由不能成立。魯某已按約全面履行了合同義務(wù)，且自2004年6月入住該房屋至今。李某雖辯稱第二部分房款魯某沒有按合同約定全額支付，但自魯某2005年5月第二次付款至今，李某無證據(jù)證明其期間向魯某主張過權(quán)利，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第十七條規(guī)定，婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有決定權(quán)。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。魯某已實(shí)際占有、使用該房屋，并交付了房款，其取得是善意的，應(yīng)受法律保護(hù)，故其辯稱該房屋買賣合同合法有效理由成立，予以支持。魯某辯稱張某起訴已超過法律保護(hù)的兩年訴訟時(shí)效，因本案是確認(rèn)之訴，合同無效即自始無效，不存在超過訴訟時(shí)效的問題，故魯某的該項(xiàng)辯稱理由不能成立。綜上，張某請求確認(rèn)魯某、李某2004年7月18日所簽訂的房屋買賣合同無效的證據(jù)不足，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回張某的訴訟請求。案件受理費(fèi)一千七百六十六元，由張某負(fù)擔(dān)。

張某不服原審判決，向本院上訴稱：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。首先，對魯某和李某簽訂的房屋買賣合同，我本人確實(shí)不知情，更不可能認(rèn)可，所以該合同為無效合同。其次，對于長時(shí)間沒有收取房租的問題，是因?yàn)槲乙恢弊≡谕獾?，房租的收取一直由李某?fù)責(zé)，我并不過問。再次，2004年鄭州的住宅類商品房均價(jià)為2595元/平方,而魯某支付的價(jià)款為917.75元/平方，低于成本價(jià)920元，符合以不合理的低價(jià)將房屋出售的條件。最后，魯某不符合善意第三人的條件，其不能證明他征得過我本人的同意。二、一審法院適用法律法律法規(guī)錯(cuò)誤。魯某不符合《物權(quán)法》第106條的規(guī)定；另外，合同是否有效應(yīng)根據(jù)《合同法》進(jìn)行判別等。請求撤銷原判，判決合同無效，并由魯某和李某承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

李某稱：首先，張某不同意買房后，我已經(jīng)及時(shí)并多次告知了魯某及其代理人趙法純。其次，第二部分房款應(yīng)交納x.80元，而魯某卻只交6136元，違約在先。最后，對于房租的收取，我只需從魯某已付的房款中扣除即可。

魯某辯稱：一、張某稱對我和李某簽訂的房屋買賣合同不知情不是事實(shí)，合同簽訂后，我電話告知了張某，張某在上訴狀中亦認(rèn)可2005年5月知道李某將房賣與我。二、張某稱李某以低于成本價(jià)920元不合理的低價(jià)將房屋出售給我，亦與事實(shí)不符。我根據(jù)李某要求，共付款x元，房子的建筑面積是83，均價(jià)1009.36元，我已交齊房款，沒有違約行為等，請求維持原判。

本院經(jīng)審理查明：一、鄭房權(quán)證字第x號顯示，李某出售房屋的性質(zhì)是房改房，建筑面積86.93，套內(nèi)建筑面積76.43，產(chǎn)權(quán)所有人為李某(無共有人)。二、2005年5月，張某通過同事知道李某將房賣與魯某。三、2009年5月8日，魯某起訴李某，要求履行房產(chǎn)過戶手續(xù)并承擔(dān)違約責(zé)任。同年8月26日，張某提起本案訴訟。其他事實(shí)與原審法院查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：魯某和李某達(dá)成的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。合同簽訂后，魯某按約分兩次支付了全部房屋價(jià)款，已履行完合同的義務(wù)。魯某從2004年7月8日第一次支付房款起已經(jīng)實(shí)際占有、使用該房屋，期間并未交過租金。張某上訴稱僅是將房屋出租給魯某，由李某收取房租的理由，與張某2005年5月通過同事知道李某將房賣與魯某及李某未收取房租的事實(shí)不符，本院不予支持。張某上訴稱李某以低于成本價(jià)920元賣出，與魯某支付x元、購得86.93房產(chǎn)的事實(shí)不符。李某辯稱魯某違約在先，但未提供有效證據(jù)予以佐證，本院不予認(rèn)可。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理適當(dāng)。張某的上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

案件受理費(fèi)1766元，由張某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長任一鳴

審判員陳贊

審判員周國華

二О一О年三月十七日

書記員丁淳

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