上訴人(原審被告，反訴原告)謝某某。

委托代理人孫義坤，上海創(chuàng)遠律師事務所律師。

被上訴人(原審原告，反訴被告)鐘某甲。

被上訴人(原審原告，反訴被告)鐘某乙。

上列兩被上訴人共同委托代理人原素雨，上海徐偉奇律師事務所律師。

上列兩被上訴人共同委托代理人李宏根，上海徐偉奇律師事務所律師。

上訴人謝某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。上訴人謝某某的委托代理人孫義坤、被上訴人鐘某甲、鐘某乙的委托代理人李宏根、原素雨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原審法院查明，2009年4月18日，鐘某甲作為買受方，謝某某作為出售方，上海安匯房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所作為居間方就上海市X路某號第六座名義X室(以下簡稱系爭房屋)簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定：系爭房產(chǎn)已設立抵押；鐘某甲支付意向金人民幣(以下幣種均為人民幣)5萬元；房價款為1,750,080元;鐘某甲應在協(xié)議簽訂后2日內補足定金至10萬元；包括定金10萬元，首期房價款共計400,080元(其中3萬元作為尾款待交房后由居間方轉付謝某某)；鐘某甲通過向貸款銀行申請135萬元貸款的形式支付第二期房價款，鐘某甲應于簽訂買賣合同后七日內向該貸款銀行申請貸款，簽訂借款抵押合同等有關協(xié)議，辦理相關手續(xù)。同日，鐘某甲支付謝某某購房定金5萬元。4月19日，鐘某甲、鐘某乙與謝某某就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定：房價款165萬元，付款方式和期限在合同附件三中約定；謝某某于2009年5月31日前騰出該房屋并通知鐘某甲、鐘某乙進行驗收交接；鐘某甲、鐘某乙未按本合同約定期限付款的，每逾期一日，鐘某甲、鐘某乙應向謝某某支付逾期未付款的1%的違約金，合同繼續(xù)履行；謝某某未按合同約定期限交接房地產(chǎn)的，每逾期一日，謝某某應向鐘某甲、鐘某乙支付已收款1%的違約金，合同繼續(xù)履行。合同附件三的付款協(xié)議約定：鐘某甲、鐘某乙于2009年4月18日前支付全部房價款的3.x%計5萬元作為定金，待支付尾款時抵作房價款；2009年5月31日前支付132萬元；2009年6月1日前支付28萬元。合同的補充條款第4條約定：(若有)鐘某甲、鐘某乙的貸款申請未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則鐘某甲、鐘某乙應于交易當日以現(xiàn)金方式補足支付給謝某某。合同簽訂當日，鐘某甲、鐘某乙向謝某某支付購房款15萬元。

2009年5月，鐘某甲、鐘某乙向興業(yè)銀行申請個人轉按揭貸款132萬元，用于購買系爭房屋。同月6日起，興業(yè)銀行對系爭房屋的貸款開始進行審核工作，嗣后由于謝某某原在上海銀行的按揭貸款有逾期款項，且貸款累計逾期9期，不符合興業(yè)銀行貸款政策而未通過貸款審查。為此，鐘某甲、鐘某乙轉向中國銀行虹口支行申請轉按揭貸款132萬，也因謝某某的不配合致使未能受理。

2009年6月8日，鐘某甲、鐘某乙向謝某某支付購房款21萬元。

2009年6月25日，鐘某甲、鐘某乙書面通知謝某某要求謝某某盡快辦理系爭房屋貸款與交易事宜，于2009年6月30日前將身份證、系爭房屋最近一期還款對賬單、謝某某在上海開戶的中國銀行存折、首付款收據(jù)交給居間方工作人員牧某。2009年7月17日，謝某某辦理了賬號為x-0188-x-X的中國銀行存折和卡號為x的中國銀行借記卡用于辦理轉按揭貸款手續(xù)。但因鐘某甲、鐘某乙已經(jīng)訴訟到法院，雙方未繼續(xù)辦理轉按揭貸款手續(xù)。2009年7月19日謝某某書面通知鐘某甲、鐘某乙要求鐘某甲、鐘某乙于2009年7月24日之前將剩余房款1,340,080元匯入謝某某中國銀行賬戶。

2009年7月，鐘某甲、鐘某乙向原審法院提起訴訟，要求判令謝某某繼續(xù)履行2009年4月19日的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；謝某某支付違約金123,000元。審理中，謝某某提起反訴，要求解除雙方之間的房屋買賣合同，鐘某甲、鐘某乙支付違約金967,200元。

原審法院另查明，2009年4月27日，浙江省平陽縣公證處出具公證書就謝某某委托居間方工作人員牧某辦理系爭房屋的銀行轉按揭手續(xù)、注銷抵押登記手續(xù)、交接手續(xù)等進行公證。2009年5月1日，居間方工作人員牧某向謝某某出具收條，載明收到謝某某6,000元整用于鐘某甲、鐘某乙購買系爭房屋辦理興業(yè)銀行轉按揭的擔保費用。

原審法院再查明，鐘某甲、鐘某乙提供的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第六條約定：在2009年6月16日之前，雙方共同前往房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)。謝某某提供的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第六條關于辦理過戶手續(xù)的日期，原填寫為“2009年6月16日”，后“16日”被劃去更改為“2009年6月1日”，更改處蓋有“安匯房地產(chǎn)更正章”。

原審審理中，原審法院向興業(yè)銀行查詢鐘某甲、鐘某乙貸款情況，查悉：鐘某甲、鐘某乙于2009年5月份就系爭房屋向興業(yè)銀行申請轉按揭貸款，由于謝某某存在逾期還貸9期，不符合興業(yè)銀行貸款政策而未被受理。因興業(yè)銀行未受理鐘某甲、鐘某乙貸款申請，繼而鐘某甲、鐘某乙轉向中國銀行申請貸款，原審法院向中國銀行辦理鐘某甲、鐘某乙申請貸款的工作人員查詢，查悉：因謝某某未能按照銀行要求及時提供辦理貸款的相關材料，致使轉按揭貸款手續(xù)未能被受理。原審法院向上海銀行股份有限公司閔行支行查詢謝某某個人還貸情況，查悉：謝某某存在還貸不良情況。經(jīng)原審法院向居間方經(jīng)辦人牧某調查查明，雙方約定鐘某甲、鐘某乙支付40萬元首付款，其余房款辦理轉按揭貸款。

原審審理中，鐘某甲、鐘某乙放棄要求謝某某承擔違約金，堅持其余訴訟請求并提出其自愿支付剩余購房款124萬元并補償謝某某100,080元。

原審法院認為，本案雙方當事人簽訂的《房地產(chǎn)居間買賣協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》均系當事人真實意思表示，對雙方當事人均具有約束力，雙方應當依約履行。根據(jù)謝某某在浙江省平陽縣公證處辦理的公證委托書中表明的委托權限第一項即載明委托牧某代為辦理銀行轉按揭手續(xù)，并向牧某支付了6,000元銀行轉按揭的擔保費用。且謝某某在庭審中自認系爭房屋有抵押沒有注銷并與居間方談妥以轉按揭方式辦理貸款。由此可見，雙方對辦理貸款的方式雖未做出書面約定，但從雙方實際履行的行為來看，以轉按揭方式貸款達成了一致意思表示。根據(jù)上海銀行個人住房貸款(純商業(yè)性)已還款情況表中，可見謝某某至2009年4月30日的貸款余額為1,182,209.57元，且謝某某也自認系爭房屋抵押沒有注銷，故應認定雙方約定的“2009年5月31日前支付132萬元”系以轉按揭貸款形式支付。根據(jù)原審法院向興業(yè)銀行調查查明，興業(yè)銀行未受理鐘某甲、鐘某乙申請的按揭轉貸款系謝某某存在逾期還貸9期，不符合興業(yè)銀行貸款政策而未被受理。又對中國銀行所作的調查：一般貸款只需審核申請貸款人的資信，通過對鐘某甲、鐘某乙資信審核，鐘某甲、鐘某乙基本符合申請貸款條件；申請轉按揭方式貸款需要審核出售方(即謝某某)的信用狀況，由于謝某某不配合，未能提供相關資料，致使貸款未能被受理。由此可見，未能及時辦理銀行轉按揭貸款的責任在于謝某某。嗣后，謝某某又辦理了中國銀行的存折和借記卡，應視為謝某某仍同意鐘某甲、鐘某乙按照轉按揭貸款方式支付“2009年5月31日前支付132萬元”的購房款項。再者，雙方在合同的補充條款中已約定若有鐘某甲、鐘某乙的貸款未通過或通過額度不足申請額度，則鐘某甲、鐘某乙在交易當日以現(xiàn)金方式補足?，F(xiàn)因雙方為謝某某未能及時配合鐘某甲、鐘某乙辦理貸款事宜產(chǎn)生矛盾，未能按約定的日期進行交易。故鐘某甲、鐘某乙要求繼續(xù)履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，依法有據(jù)，予以支持?，F(xiàn)鐘某甲、鐘某乙已支付購房款41萬元，余款124萬元應按照合同約定，于交易當日支付給謝某某。至于謝某某要求解除合同一節(jié)，根據(jù)雙方約定鐘某甲、鐘某乙逾期付款的，應向謝某某支付逾期未付款的1%的違約金，合同繼續(xù)履行?，F(xiàn)謝某某以鐘某甲、鐘某乙未按本合同約定期限付款為由要求解除與鐘某甲、鐘某乙簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無合同及法律依據(jù)，不予支持。至于鐘某甲、鐘某乙延遲付款一節(jié)，“2009年5月31日前支付132萬元”的房款系轉按揭貸款，而鐘某甲、鐘某乙已積極履行了其相應的貸款申請，但由于謝某某原因未能及時辦出貸款，故鐘某甲、鐘某乙對遲于“2009年5月31日前支付132萬元”房款不承擔違約責任。2009年6月1日應支付的購房款，鐘某甲、鐘某乙于6月8日支付，構成遲延履行，應承擔相應的違約責任。審理中，鐘某甲、鐘某乙自行放棄要求謝某某承擔違約金，與法不悖，予以照準。原審法院據(jù)此判決：一、鐘某甲、鐘某乙與謝某某于2009年4月19日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》繼續(xù)履行，謝某某應自判決生效之日起7日內注銷設定在上海市X路X弄某號X室房屋的抵押，協(xié)助鐘某甲、鐘某乙辦理該房屋的交易過戶手續(xù)；二、準許鐘某甲、鐘某乙于判決生效之日起7日內向謝某某支付購房余款124萬元；三、準許鐘某甲、鐘某乙于判決生效之日起7日內向謝某某支付補償款100,080元；四、鐘某甲、鐘某乙應于判決生效之日起7日內向謝某某支付違約金14,700元；五、謝某某要求解除與鐘某甲、鐘某乙于2009年4月19日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、鐘某甲、鐘某乙承擔從其應付款日至實際付款日止的違約金967,200元的反訴請求不予支持。

原審判決后，謝某某不服，向本院提起上訴稱：雙方從未約定過轉按揭，且國家明令禁止了轉按揭。而按照合同約定支付房款是鐘某甲的義務，因鐘某甲的原因導致貸款不成且逾期付款，應由鐘某甲承擔違約責任。請求本院撤銷原審判決，改判支持謝某某在原審中的訴訟請求。

被上訴人鐘某甲、鐘某乙答辯稱：雙方明確約定鐘某甲、鐘某乙以轉按揭的方式支付系爭房屋的房款。辦理轉按揭的過程中，因謝某某的資信問題，導致貸款不成。原審法院判決正確，請求本院予以維持。

本院經(jīng)審理查明，原審法院判決認定之事實無誤，本院予以確認。

本院另查明，2009年10月15日原審法院第一次開庭審理中，謝某某的代理人當庭陳述：“(系爭房屋)有抵押，現(xiàn)在沒有注銷。寫合同的時候我在場，和居間商談好按轉按揭方式，如果不按照此方式，我們也不會做下去”。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。謝某某與鐘某甲、鐘某乙簽訂了系爭房屋的買賣合同，雙方均應按照合同約定，全面履行自己的義務。雖然支付房款是買受人鐘某甲、鐘某乙的義務，但鑒于雙方約定了通過貸款方式付款，出賣方謝某某也負有配合辦理貸款手續(xù)的責任，因謝某某的資信原因導致貸款不成、逾期付款、雙方未能在約定的交易日期進行交易，對此，鐘某甲、鐘某乙不構成違約。謝某某不能據(jù)此追究鐘某甲、鐘某乙的違約責任。謝某某以付款是買受人鐘某甲、鐘某乙的義務為由提起上訴，要求鐘某甲、鐘某乙支付違約金967,200元，無事實和法律依據(jù)，本院不予采納。其次，根據(jù)雙方合同約定，鐘某甲、鐘某乙逾期付款的，應支付逾期未付款的1%的違約金，且合同繼續(xù)履行。故謝某某要求解除合同無事實和法律依據(jù)，本院不予采納。綜上所述，原審認定事實清楚，判決并無不當。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣6,736元，由上訴人謝某某負擔。

本判決為終審判決。

審判長王泳雷

審判員王偉

代理審判員江禾

書記員唐敏杰

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