海南省高級(jí)人民法院

民事判決書

(2006)瓊民一終字第X號(hào)

上訴人(原審原告、反訴被告)：海南省榆亞鹽場(chǎng)，住所地：三亞市河?xùn)|區(qū)X路。

法定代表人：陳某某，該場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)。

委托代理人：李永濤，海南昌宇律師事務(wù)所律師。

委托代理人：鄭為民，廣東益商律師事務(wù)所律師。

上訴人(原審被告、反訴原告)：湖南金沙路橋建設(shè)有限公司，住所地：長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)X路。

法定代表人：周某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：趙振華，海南海大平正律師事務(wù)所律師。

委托代理人：趙江寧，北京市天達(dá)律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審第三人)：三亞泰坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：三亞市X巷X號(hào)。

法定代表人：蔣某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：崔滿華，北京市高朋律師事務(wù)所律師。

上訴人海南省榆亞鹽場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱榆亞鹽場(chǎng))、湖南金沙路橋建設(shè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱路橋公司)與被上訴人三亞泰坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱泰坤公司)因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服海南省三亞市中級(jí)人民法院(2006)三亞民一初字第X號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2007年1月26日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人榆亞鹽場(chǎng)的委托代理人李永濤，路橋公司的委托代理人趙振華、趙江寧及被上訴人泰坤公司的委托代理人崔滿華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原判認(rèn)定：1999年5月24日，路橋公司與榆亞鹽場(chǎng)簽訂一份《合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂別墅區(qū)合同書》，約定：榆亞鹽場(chǎng)提供豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)第X號(hào)、X號(hào)約50畝土地作為合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂項(xiàng)目用地；組建＂三亞科苑新村＂籌建處，負(fù)責(zé)人蔣某某；對(duì)科苑新村的開(kāi)發(fā)及籌建處的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所造成的法律后果，全部由路橋公司承擔(dān)，與榆亞鹽場(chǎng)無(wú)關(guān)；榆亞鹽場(chǎng)負(fù)責(zé)將該地改變?yōu)閯e墅區(qū)用地，否則合同無(wú)效，并負(fù)責(zé)將＂三亞科苑新村＂的土地過(guò)戶到路橋公司指定的名下，辦理好單獨(dú)的國(guó)有土地使用權(quán)證；地價(jià)款16．5萬(wàn)元，總計(jì)825萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第X號(hào)、X號(hào)兩塊地約825萬(wàn)元外的收入歸路橋公司所有，雙方應(yīng)分別負(fù)責(zé)各自所得部分的稅費(fèi)；雙方按地價(jià)款總額的15％作為違約金，違約一方應(yīng)支付違約金并賠償對(duì)方的損失；雙方另簽＂公路建設(shè)合同＂為本合同附件，具有同等法律效力。同年8月31日，路橋公司與榆亞鹽場(chǎng)簽訂《公路建設(shè)合同》，約定：路橋公司為榆亞鹽場(chǎng)墊資建設(shè)＂三亞科苑新村＂的周某公路X路兩旁排水等配套工程，工程款全部沖抵地價(jià)款并變更了付款方式。合同簽訂后，路橋公司先后分六次向榆亞鹽場(chǎng)付款180萬(wàn)元。1999年8月6日，三亞市計(jì)劃局作出三計(jì)投［1999］X號(hào)《關(guān)于興建科苑新村項(xiàng)目的批復(fù)》，同意＂科苑新村＂項(xiàng)目立項(xiàng)并選址在豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。2002年10月18日，榆亞鹽場(chǎng)委托蔣某某辦理＂科苑新村＂土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建有關(guān)手續(xù)。同日榆亞鹽場(chǎng)向三亞市規(guī)劃局提出《土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)書》，申請(qǐng)規(guī)劃局批準(zhǔn)其在豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)興建＂科苑新村＂項(xiàng)目。11月5日，三亞市規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)批示規(guī)劃科先提出意見(jiàn)。之后，因三亞市人民政府對(duì)豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)原規(guī)劃有調(diào)整，需等待新的規(guī)劃出來(lái)，雙方暫停了辦理＂科苑新村＂項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2003年12月23日，榆亞鹽場(chǎng)向三亞市規(guī)劃局發(fā)出＂關(guān)于麗冠花園項(xiàng)目選址的請(qǐng)示報(bào)告＂，提出其擬在豐興隆原土地地塊X號(hào)、X號(hào)，約48畝的地區(qū)興建麗冠花園項(xiàng)目的綜合住宅小區(qū)，請(qǐng)規(guī)劃局給予選址。2004年1月5日，榆亞鹽場(chǎng)向三亞市規(guī)劃局發(fā)出＂關(guān)于麗冠花園項(xiàng)目用地界址的請(qǐng)示報(bào)告＂，請(qǐng)規(guī)劃局依據(jù)新的規(guī)劃設(shè)計(jì)審核＂麗冠花園＂用地地塊的用地界址。2004年1月16日三亞市規(guī)劃局作出三規(guī)函字［2004］X號(hào)《關(guān)于榆亞鹽場(chǎng)豐興?。Ⅺ惞诨▓@＂項(xiàng)目用地的函》，該函明確由于豐興隆片區(qū)的規(guī)劃有所調(diào)整，原＂科苑新村＂項(xiàng)目用地界址也相應(yīng)作了調(diào)整，根據(jù)新修編的《三亞市豐興隆小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》初步成果，同意榆亞鹽場(chǎng)將＂麗冠花園＂(原＂科苑新村＂)項(xiàng)目安排在豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)新控規(guī)A一X號(hào)地塊中，面積約3．5公頃，A一X號(hào)地塊的規(guī)劃控制指標(biāo)待《三亞市豐興隆小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》審批通過(guò)后確定。2004年1月30日，榆亞鹽場(chǎng)向三亞市規(guī)劃局提交《關(guān)于豐興隆小區(qū)麗冠花園建筑方案報(bào)建申請(qǐng)》，要求市規(guī)劃局同意申報(bào)建筑方案設(shè)計(jì)及施工設(shè)計(jì)的報(bào)建工作。2004年4月9日，榆亞鹽場(chǎng)向三亞市規(guī)劃局提出有關(guān)＂麗冠花園＂的規(guī)劃申請(qǐng)后，該局向榆亞鹽場(chǎng)發(fā)出受理規(guī)劃申請(qǐng)文件回執(zhí)單，正式受理榆亞鹽場(chǎng)的規(guī)劃申請(qǐng)。7月20日，三亞市規(guī)劃局作出三規(guī)函字［2004］X號(hào)《關(guān)于豐興隆部分地塊規(guī)劃意見(jiàn)的復(fù)函》，規(guī)定豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)A一X號(hào)地塊的主要規(guī)劃指標(biāo)為：用地性質(zhì)為居住用地，平均建筑層數(shù)為八層。同年7月2日及8月6日，路橋公司與泰坤公司簽訂《項(xiàng)目合作協(xié)議書》及其《補(bǔ)充協(xié)議》，約定雙方合作開(kāi)發(fā)＂麗冠花園＂項(xiàng)目，雙方共同出資、按出資比例分享利潤(rùn)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并在《補(bǔ)充協(xié)議》中確認(rèn)路橋公司根據(jù)《項(xiàng)目合作協(xié)議》指定將A一11地塊過(guò)戶到泰坤公司名下，泰坤公司接受指定。2004年7月9日，榆亞鹽場(chǎng)向路橋公司發(fā)出解除合同通知書，以路橋公司違約為由，解除雙方簽訂的《合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂別墅區(qū)合同書》及《公路建設(shè)合同》。雙方的糾紛因此產(chǎn)生，路橋公司和榆亞鹽場(chǎng)最終沒(méi)有完成＂麗冠花園＂的規(guī)劃報(bào)建工作，路橋公司也一直沒(méi)有為榆亞鹽場(chǎng)建設(shè)公路。而后，榆亞鹽場(chǎng)和路橋公司先后就同一糾紛向法院起訴。

另查：1997年5月26日，海南省人民政府辦公廳作出省政府X號(hào)文，同意對(duì)行政劃撥給榆亞鹽場(chǎng)的83．33公頃土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)免交地價(jià)款，由榆亞鹽場(chǎng)提出該宗地免交地價(jià)款申請(qǐng)，三亞市人民政府按程序辦理有關(guān)手續(xù)。1998年榆亞鹽場(chǎng)取得了該宗地即豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)三土房(l998)字第X號(hào)《土地房屋權(quán)證》。榆亞鹽場(chǎng)投入資金對(duì)豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行小市政配套建設(shè)，使豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)具備了成片開(kāi)發(fā)的條件。1998年12月28日三亞市人民政府作出市政府X號(hào)文，根據(jù)省政府X號(hào)文的規(guī)定，同意榆亞鹽場(chǎng)轉(zhuǎn)讓土地免收應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款，同時(shí)批準(zhǔn)榆亞鹽場(chǎng)轉(zhuǎn)讓每宗土地時(shí)由榆亞鹽場(chǎng)與受讓方簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同并到市土地房產(chǎn)管理局辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2001年10月12日，三亞市人民政府根據(jù)省政府X號(hào)文的規(guī)定作出市政府X號(hào)文，再次作出同意免收榆亞鹽場(chǎng)對(duì)豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款。榆亞鹽場(chǎng)自取得上述83．33公頃的土地使用權(quán)后，先后將豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)面積不等的土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給三亞市金盛建設(shè)開(kāi)發(fā)公司、海南一海投資公司和譚尊可等公司或個(gè)人，并按上述政府文件辦理過(guò)戶手續(xù)，免交轉(zhuǎn)讓地價(jià)款。涉案土地屬于豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)土地，面積經(jīng)雙方在庭審中確認(rèn)為52．35畝。該地塊的土地，根據(jù)三亞市國(guó)土資源局和三亞不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司于2004年6月共同發(fā)布的《海南省三亞市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》，位于現(xiàn)區(qū)片編號(hào)為7．1的地段，基準(zhǔn)地價(jià)為52萬(wàn)元／畝。

再查：路橋公司名稱原為長(zhǎng)沙星新機(jī)械化施工實(shí)業(yè)有限公司，2002年6月12日更名為長(zhǎng)沙星沙路橋建設(shè)有限公司，2003年8月12日又更名為湖南金沙路橋建設(shè)有限公司。

又查：2004年8月5日，榆亞鹽場(chǎng)向三亞市城郊人民法院起訴路橋公司，主張雙方簽訂的《合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂別墅區(qū)合同書》和《公路建設(shè)合同》無(wú)效，請(qǐng)求依法解除，并退還路橋公司180萬(wàn)元地價(jià)款，該院于當(dāng)日立案受理。8月8日，路橋公司向三亞市中級(jí)人民法院起訴榆亞鹽場(chǎng)，請(qǐng)求確認(rèn)上述兩份合同有效，繼續(xù)履行，并判決榆亞鹽場(chǎng)將訟爭(zhēng)土地過(guò)戶到泰坤公司名下，該院同日立案受理，后經(jīng)榆亞鹽場(chǎng)申請(qǐng)，于2004年9月2日作出(2004)三亞民一初字第X號(hào)民事裁定書，將后一案移送三亞市城郊人民法院合并審理。三亞市城郊人民法院將兩案合并審理，于2004年10月25日分別作出(2004)城民一初字第X號(hào)和第X號(hào)民事判決，榆亞鹽場(chǎng)不服，提起上訴。三亞市中級(jí)人民法院作出(2005)三亞民一終字第7、第X號(hào)民事裁定，將兩案發(fā)回三亞市城郊人民法院重審。2005年9月20日，路橋公司向海南省高級(jí)人民法院書面反映稱，三亞市城郊人民法院受理榆亞鹽場(chǎng)訴路橋公司土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案違反級(jí)別管轄的規(guī)定，海南省高級(jí)人民法院裁定撤銷三亞市中級(jí)人民法院與三亞市城郊人民法院的上述所有裁判，指定榆亞鹽場(chǎng)與路橋公司的土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件由三亞市中級(jí)人民法院管轄。在本案審理過(guò)程中，經(jīng)泰坤公司申請(qǐng)，三亞市中級(jí)人民法院2006年1月12日通知泰坤公司作為第三人參加訴訟。路橋公司原委托宋惠江和趙江寧作為代理人參加訴訟，后該公司于2006年5月14日撤銷了對(duì)宋惠江的委托，改為委托其公司職員應(yīng)軍作為代理人。

原審法院認(rèn)為：本案的《合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂別墅區(qū)合同書》及《公路建設(shè)合同》是路橋公司與榆亞鹽場(chǎng)在自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示。其中關(guān)于由榆亞鹽場(chǎng)出地約50畝、雙方合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂的約定，因雙方約定榆亞鹽場(chǎng)不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取約825萬(wàn)元的固定利潤(rùn)，故名義上是合作開(kāi)發(fā)土地，實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，對(duì)此雙方均無(wú)異議。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要是這一土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否有效。而關(guān)于合同的效力主要涉及以下幾個(gè)問(wèn)題：其一，榆亞鹽場(chǎng)認(rèn)為，雙方轉(zhuǎn)讓涉案土地是劃撥土地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府審批，違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。經(jīng)審查，涉案土地確屬劃撥用地，但對(duì)此政府有特殊規(guī)定，先后作出三個(gè)有關(guān)文件，即省政府X號(hào)文、市政府X號(hào)文和X號(hào)文。這三個(gè)文件均由路橋公司提供，除市政府X號(hào)文為原件并得到榆亞鹽場(chǎng)的認(rèn)可外，其余兩個(gè)文件為復(fù)印件，榆亞鹽場(chǎng)對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可。但市政府X號(hào)文中記載確實(shí)存在省政府X號(hào)文，且省政府X號(hào)文是海南省人民政府對(duì)榆亞鹽場(chǎng)作出的，榆亞鹽場(chǎng)應(yīng)當(dāng)持有，而榆亞鹽場(chǎng)否認(rèn)其真實(shí)性，則舉證責(zé)任應(yīng)轉(zhuǎn)移到榆亞鹽場(chǎng)，由其提供證明省政府X號(hào)文不真實(shí)的證據(jù)，但榆亞鹽場(chǎng)未能提供，所以應(yīng)確認(rèn)省政府X號(hào)文的真實(shí)性；而三個(gè)文件相互印證，形成一條證據(jù)鏈，足以證明榆亞鹽場(chǎng)持有市政府X號(hào)文的原件，由于市政府X號(hào)文的內(nèi)容不利于榆亞鹽場(chǎng)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條、最高人民法院《關(guān)于民事經(jīng)濟(jì)審判方式改革問(wèn)題的若干規(guī)定》第二十三條的規(guī)定，對(duì)市政府X號(hào)文的真實(shí)性亦予以確認(rèn)。在三個(gè)文件中，省政府X號(hào)文是針對(duì)榆亞鹽場(chǎng)豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)的全部83．33公頃土地、市政府X號(hào)文第五條中關(guān)于＂轉(zhuǎn)讓每宗＂土地的表述以及市政府X號(hào)文中所稱＂余下土地＂等，充分說(shuō)明這三個(gè)文件對(duì)涉案土地同樣有效。這三個(gè)文件明確以下兩點(diǎn)內(nèi)容：1、榆亞鹽場(chǎng)豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)的全部土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)免交地價(jià)款。省政府X號(hào)文提到關(guān)于83．33公頃的土地，按《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)定》第五十二條規(guī)定應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款，但考慮到榆亞鹽場(chǎng)的具體情況，同意對(duì)83．33公頃土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)免交地價(jià)款。由于該第五十二條規(guī)定的是對(duì)于轉(zhuǎn)讓、出租劃撥土地及以劃撥土地作為聯(lián)營(yíng)條件的這三種情況，應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款，因此，該文所說(shuō)的＂開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)免交地價(jià)款＂的具體含義應(yīng)是包括＂轉(zhuǎn)讓、出租和聯(lián)營(yíng)＂這三種情形。也就是說(shuō)，榆亞鹽場(chǎng)在對(duì)83．33公頃的土地進(jìn)行＂轉(zhuǎn)讓、出租和聯(lián)營(yíng)＂這三種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)免交地價(jià)款，至于進(jìn)行其他方式的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也不存在繳納地價(jià)款的問(wèn)題。榆亞鹽場(chǎng)辯稱，該X號(hào)文雖然同意其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)豐興隆劃撥土地使用權(quán)時(shí)可以免交地價(jià)款，但該批復(fù)僅限于其自己從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的情況，并不包括其對(duì)外轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情況，該辯解違背了該X號(hào)文的精神，缺乏事實(shí)依據(jù)。2、轉(zhuǎn)讓每宗土地時(shí)由榆亞鹽場(chǎng)與受讓方簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》并到三亞市土地房產(chǎn)管理局辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這一點(diǎn)市政府X號(hào)文第五條中有直接的表述。因此，根據(jù)上述三個(gè)文件，三亞市人民政府實(shí)際上已同意榆亞鹽場(chǎng)轉(zhuǎn)讓涉案土地、補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)并免交土地出讓金(地價(jià)款)，故榆亞鹽場(chǎng)的上述關(guān)于合同無(wú)效的主張不能成立。事實(shí)上，榆亞鹽場(chǎng)已先后順利轉(zhuǎn)讓豐興隆小區(qū)內(nèi)的多塊土地，在辦理有關(guān)過(guò)戶手續(xù)中并未遇到任何障礙，且均是根據(jù)以上三個(gè)文件所確定的程序進(jìn)行。其二，榆亞鹽場(chǎng)主張合同無(wú)效的另一理由是認(rèn)為路橋公司存在炒賣土地的行為，但未能提供任何有效證據(jù)證明該主張，該主張本院不予采納。其三，《合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂別墅區(qū)合同書》第五條(二)項(xiàng)約定：＂榆亞鹽場(chǎng)保證三亞市政府和市規(guī)劃局批準(zhǔn)X號(hào)、X號(hào)兩塊地的用地性質(zhì)全部屬于別墅用地，如不批為別墅用地，則本合同無(wú)效＂。榆亞鹽場(chǎng)據(jù)此主張?jiān)摵贤歉綏l件無(wú)效的合同，該主張不能成立，因?yàn)楹贤欠裼行Р挥僧?dāng)事人的約定所決定，不存在＂附條件無(wú)效的合同＂之說(shuō)。按合同解釋理論，通過(guò)該約定可理解為，該合同是附解除條件的合同。而且從榆亞鹽場(chǎng)向三亞市規(guī)劃局提出《關(guān)于豐興隆小區(qū)麗冠花園建筑方案報(bào)建手續(xù)》及三亞市規(guī)劃局向榆亞鹽場(chǎng)發(fā)出的受理規(guī)劃申請(qǐng)文件回執(zhí)單上載明經(jīng)辦人有路橋公司的職員應(yīng)軍等情況來(lái)看，榆亞鹽場(chǎng)和路橋公司均同意將＂科苑新村＂變更為＂麗冠花園＂并將項(xiàng)目用地相應(yīng)地由別墅用地變?yōu)樽≌玫?，?yīng)認(rèn)定雙方變更了該條款的約定。其四，雙方在合同中約定榆亞鹽場(chǎng)將土地過(guò)戶給路橋公司指定的第三人，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，同樣為有效條款。在合同履行的過(guò)程中，路橋公司向榆亞鹽場(chǎng)明確其指定的第三人是泰坤公司，對(duì)此，泰坤公司已同意接受。綜上，上述《合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂別墅區(qū)合同書》及《公路建設(shè)合同》為有效合同，榆亞鹽場(chǎng)主張合同無(wú)效，不予支持，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行，故路橋公司要求榆亞鹽場(chǎng)按合同約定將涉案土地過(guò)戶到其指定的泰坤公司名下并按國(guó)家規(guī)定繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。但由于雙方未約定土地過(guò)戶的時(shí)間，至2004年底路橋公司要求榆亞鹽場(chǎng)將土地過(guò)戶時(shí)，三亞市房地產(chǎn)價(jià)格已大幅上升，雙方在簽訂合同時(shí)約定的轉(zhuǎn)讓地價(jià)是16．5萬(wàn)元／畝，而2004年三亞市公布的涉案土地基準(zhǔn)地價(jià)已達(dá)到52萬(wàn)元／畝。土地價(jià)格急劇上漲的幅度，已超出了當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)所能預(yù)見(jiàn)的范圍，如果再按合同約定的價(jià)格履行合同，會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡，而且榆亞鹽場(chǎng)為大型國(guó)有企業(yè)，由于大量鹽田停產(chǎn)造成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、職工下崗等問(wèn)題，在處理本案時(shí)也應(yīng)予以充分考慮，故根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的誠(chéng)實(shí)信用原則及情勢(shì)變更之法理，以基準(zhǔn)地價(jià)52萬(wàn)元／畝作為參照，將涉案合同約定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)從16．5萬(wàn)元／畝調(diào)至26萬(wàn)元／畝。

上述兩份合同簽訂后，雙方均部分履行了合同規(guī)定的義務(wù)。其中路橋公司已依約履行了合同規(guī)定的交付前期土地轉(zhuǎn)讓款的義務(wù)，但直至榆亞鹽場(chǎng)在向法院起訴之前，路橋公司一直都沒(méi)有為榆亞鹽場(chǎng)興建公路，合作項(xiàng)目也未進(jìn)入實(shí)質(zhì)建設(shè)階段，此均為政府規(guī)劃原因，且該《公路建設(shè)合同》也未約定建設(shè)的期限。榆亞鹽場(chǎng)主張路橋公司違約，但其未能提供任何有效證據(jù)證明，該主張不能成立。榆亞鹽場(chǎng)在合同簽訂后履行了協(xié)助路橋公司辦理有關(guān)的規(guī)劃報(bào)建手續(xù)等工作，但由于雙方未約定具體的辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間，因此，到2004年底，在發(fā)生情勢(shì)變更的情況下，榆亞鹽場(chǎng)基于認(rèn)為合同無(wú)效而向法院起訴要求解除合同，是正當(dāng)?shù)钠鹪V行為，不能因此認(rèn)定榆亞鹽場(chǎng)以實(shí)際行動(dòng)明確表示其不愿意繼續(xù)履行合同，構(gòu)成違約，故路橋公司請(qǐng)求判令榆亞鹽場(chǎng)承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金，本院不予支持。判決如下：一、榆亞鹽場(chǎng)與路橋公司于1999年5月24日和同年8月31日簽訂的《合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂別墅區(qū)合同書》和《公路建設(shè)合同》合法有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行，但其中雙方約定每畝16．5萬(wàn)元的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)變更為每畝26萬(wàn)元；二、榆亞鹽場(chǎng)應(yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)按上述合同約定將豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)A一X號(hào)＂麗冠花園＂項(xiàng)目用地52．35畝的土地過(guò)戶到第三人泰坤公司名下，有關(guān)費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定負(fù)擔(dān)。三、駁回榆亞鹽場(chǎng)的訴訟請(qǐng)求；四、駁回路橋公司的其它反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)x元，反訴費(fèi)x元，訴前財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)x元，由榆亞鹽場(chǎng)和路橋公司各負(fù)擔(dān)一半。

判后，榆亞鹽場(chǎng)和路橋公司均向本院提起上訴。

榆亞鹽場(chǎng)上訴稱：1、原判認(rèn)定上訴人與路橋公司簽訂的《合作開(kāi)發(fā)三亞科苑新村別墅區(qū)合同》及《公路建設(shè)合同》有效并判令上訴人將劃撥土地使用權(quán)直接過(guò)戶到原審第三人泰坤公司名下是適用法律錯(cuò)誤。省政府的X號(hào)文和三亞市政府X號(hào)文均是給上訴人免交土地出讓金的批復(fù)，而非原判認(rèn)為的是針對(duì)雙方轉(zhuǎn)讓土地合同的批準(zhǔn)文件。該文件是省市兩級(jí)政府對(duì)上訴人劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的優(yōu)惠政策。據(jù)悉，海南省政府法制局已經(jīng)復(fù)函原審法院，對(duì)上述文件的適用范圍明確界定為上訴人自己開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的情況，不包括上訴人再對(duì)外轉(zhuǎn)讓劃撥土地的情況。上訴人與路橋公司、泰坤公司不是國(guó)有土地使用權(quán)劃撥關(guān)系，上訴人與泰坤公司也不是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，原判決把上述省政府X號(hào)批復(fù)理解為對(duì)上訴人與路橋公司之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的批準(zhǔn)，沒(méi)有法律依據(jù)，適用法律錯(cuò)誤。2、原判認(rèn)定事實(shí)有誤。向三亞市規(guī)劃局提出＂麗冠花園＂規(guī)劃申請(qǐng)的是上訴人單方行為，不是雙方共同行為。原判認(rèn)定路橋公司進(jìn)行土地平整建起圍墻的事實(shí)沒(méi)有證據(jù)證明。原判認(rèn)定雙方當(dāng)事人已變更了合同第五條的約定，事實(shí)依據(jù)不足，沒(méi)有書面證據(jù)證明。請(qǐng)求：1、撤銷三亞中院(2006)三亞民一初字第X號(hào)民事判決第一、二、三項(xiàng)，改判榆亞鹽場(chǎng)與路橋公司之間訂立的《合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂別墅區(qū)合同書》及《公路建設(shè)合同》無(wú)效；2、駁回路橋公司的反訴請(qǐng)求；3、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

路橋公司上訴稱：原判以誠(chéng)實(shí)信用及情事變更原則為依據(jù)，以當(dāng)前基準(zhǔn)地價(jià)為參照，將合同約定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)從16．5萬(wàn)元／畝調(diào)至26萬(wàn)元／畝沒(méi)有法律依據(jù)，違背了雙方當(dāng)事人意思自治和合同全面履行原則，超越了當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的范圍。雙方簽訂的《合作開(kāi)發(fā)三亞科苑新村別墅合同書》及《公路建設(shè)合同》對(duì)涉案土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格作了明確約定，即每畝16．5萬(wàn)元人民幣。該約定并不違反國(guó)家任何強(qiáng)制性法律規(guī)定。應(yīng)全面嚴(yán)格地履行合同各項(xiàng)約定。原判適用情事變更原則沒(méi)有法律依據(jù)。本案也沒(méi)有適用情事變更原則的事實(shí)基礎(chǔ)。原判認(rèn)為榆亞鹽場(chǎng)基于合同無(wú)效向法院主張解除合同，不能認(rèn)定其不愿意繼續(xù)履行合同而構(gòu)成違約，路橋公司請(qǐng)求判令榆亞鹽場(chǎng)支付違約金不予支持，是沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)的。榆亞鹽場(chǎng)在＂合作合同＂依然有效并已收取上訴人180萬(wàn)元地價(jià)款的情況下，將訴爭(zhēng)土地與三亞蘭海公司合作，并于2004年7月9日向上訴人發(fā)出單方解除合同通知書，后向法院起訴確認(rèn)合同無(wú)效，已表明其不愿意繼續(xù)履行合同，已構(gòu)成違約。請(qǐng)求：1、撤銷原審判決第一項(xiàng)中＂雙方約定每畝16．5萬(wàn)元的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款應(yīng)變更為每畝26萬(wàn)元＂的內(nèi)容，改判＂雙方按合同價(jià)每畝16．5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓涉案土地。＂2、撤銷原審判決第四項(xiàng)，改判由榆亞鹽場(chǎng)承擔(dān)違約責(zé)任并向上訴人支付違約金人民幣1，295，662．50元。3、一、二審案件受理費(fèi)、訴前財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)由榆亞鹽場(chǎng)承擔(dān)。

就榆亞鹽場(chǎng)的上訴請(qǐng)求及理由，路橋公司口頭辯稱：榆亞鹽場(chǎng)的上訴理由不成立，原判認(rèn)定合同有效正確，應(yīng)予駁回。

就榆亞鹽場(chǎng)的上訴請(qǐng)求及理由，泰坤公司口頭辯稱：1、榆亞鹽場(chǎng)開(kāi)始認(rèn)為合同是無(wú)效的，后來(lái)又認(rèn)為法院適用情勢(shì)變更原則是正確的，這是矛盾的說(shuō)法。2、榆亞鹽場(chǎng)說(shuō)不知道我司的存在，也不是事實(shí)。在路橋公司與榆亞鹽場(chǎng)簽訂的合同中，寫明了榆亞鹽場(chǎng)應(yīng)將土地過(guò)戶到路橋公司指定的公司名下，我司就是路橋公司指定要將土地過(guò)戶的公司。

就路橋公司的上訴請(qǐng)求及理由，榆亞鹽場(chǎng)辯稱：我方與路橋公司之間的合同是無(wú)效的，路橋公司請(qǐng)求我方承擔(dān)違約責(zé)任沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。其二，在我們雙方起訴前，路橋公司沒(méi)有告知我方第三人泰坤公司的存在，是在第三人要求參加訴訟后才知道有第三人。我方向法院提起訴訟，是正常的行使訴權(quán)的行為。路橋公司認(rèn)為我方違約是沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)的。

就路橋公司的上訴，泰坤公司辯稱：對(duì)路橋公司的上訴請(qǐng)求和事實(shí)、理由均無(wú)異議。

上訴人榆亞鹽場(chǎng)二審中提供了2份證據(jù)：1、海南省人民政府首席法律顧問(wèn)辦公室2005年6月9日發(fā)出的瓊府法顧(2005)X號(hào)復(fù)函。證明海南省人民政府辦公廳瓊府辦函(1997)X號(hào)文不適用于上訴人與被上訴人之間的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同法律糾紛，原審判決依據(jù)該X號(hào)文認(rèn)定合同有效屬適用法律錯(cuò)誤。2、三亞市國(guó)土局2005年6月14日復(fù)函，證明上訴人與被上訴人之間的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)過(guò)三亞市人民政府的批準(zhǔn)，原審判決認(rèn)定上訴人與被上訴人之間的合同有效系適用法律錯(cuò)誤。

路橋公司的質(zhì)證意見(jiàn)：該兩份材料本身就不是證據(jù)。對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明力有異議。1、這是專家法律意見(jiàn)，沒(méi)有法律約束力。2、從內(nèi)容看，這個(gè)法律顧問(wèn)意見(jiàn)僅僅是在地價(jià)款是否免收的問(wèn)題上提出了個(gè)人的看法，這實(shí)際上與政府的批文和實(shí)際的轉(zhuǎn)讓情況相違背，這個(gè)法律顧問(wèn)意見(jiàn)對(duì)地價(jià)款的解讀是錯(cuò)誤的。3、這個(gè)法律顧問(wèn)意見(jiàn)不能證明本案的轉(zhuǎn)讓土地關(guān)系無(wú)效。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明力有異議。從內(nèi)容看，該復(fù)函只是講本案所涉轉(zhuǎn)讓的土地沒(méi)有辦理變更登記手續(xù)，并沒(méi)有說(shuō)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，也沒(méi)有說(shuō)該土地不能轉(zhuǎn)讓。該復(fù)函明確了該土地變更登記手續(xù)正在辦理，確認(rèn)了土地轉(zhuǎn)讓是有效的。

被上訴人泰坤公司的質(zhì)證意見(jiàn)：認(rèn)為這兩份證據(jù)不屬新證據(jù)。同時(shí)這兩份材料是給法院的內(nèi)部復(fù)函，不具備證據(jù)的形式，不具備證據(jù)的效力。對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明力有異議。對(duì)證據(jù)2因公章看不清楚，對(duì)真實(shí)性有異議，對(duì)證明力也有異議。對(duì)兩證據(jù)證明力方面的異議意見(jiàn)與路橋公司的一致。

上訴人路橋公司二審中提交了X組證據(jù)：1、三亞蘭海公司的工商登記資料和土地抵押資料。2、榆亞鹽場(chǎng)與三亞市金盛建設(shè)開(kāi)發(fā)公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，該地價(jià)只有每畝16萬(wàn)元，訴爭(zhēng)土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)間是1999年5月，地價(jià)為每畝16．5元，證明訴爭(zhēng)土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)是合理的，符合當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)行情，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不能作為解除合同的依據(jù)。3、三亞市土地房產(chǎn)管理局三土房(1998)X號(hào)文《關(guān)于擬同意海南省榆亞鹽場(chǎng)使用豐興隆第X號(hào)地塊劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)并按規(guī)劃要求轉(zhuǎn)讓作為住宅用地的請(qǐng)示》。證明：該X號(hào)請(qǐng)示文是與X號(hào)批復(fù)文對(duì)應(yīng)的，均屬于政府有關(guān)部門的行政行為。上述兩文件有＂該場(chǎng)對(duì)自留用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)后分塊進(jìn)行轉(zhuǎn)讓＂，＂轉(zhuǎn)讓每宗土地使用權(quán)時(shí)由海南省榆亞鹽場(chǎng)與受讓方簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》到我局辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)＂的表述，進(jìn)一步明確省政府X號(hào)文的適用范圍包括批準(zhǔn)榆亞鹽場(chǎng)分塊對(duì)外轉(zhuǎn)讓土地。4、三亞市土地房產(chǎn)管理局三土房(1998)字第X號(hào)《土地房屋權(quán)證》，榆亞鹽場(chǎng)轉(zhuǎn)讓豐興隆小區(qū)的X號(hào)、X號(hào)地塊給三亞市金盛建設(shè)開(kāi)發(fā)公司的《檔案查詢結(jié)果》和《土地房屋登記卡》，榆亞鹽場(chǎng)轉(zhuǎn)讓豐興隆小區(qū)X號(hào)、X號(hào)地塊給三亞市瑞亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的《檔案查詢結(jié)果》和《土地房屋登記卡》及榆亞鹽場(chǎng)轉(zhuǎn)讓豐興隆小區(qū)＂科興園＂公寓地給三亞宜佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的《土地房屋登記卡》。證明：榆亞鹽場(chǎng)已將豐興隆小區(qū)土地分塊轉(zhuǎn)讓給多家單位和個(gè)人，且該轉(zhuǎn)讓行為已獲政府批準(zhǔn)，辦妥了土地使用權(quán)證，從而以實(shí)例否定了榆亞鹽場(chǎng)關(guān)于只能用于自己開(kāi)發(fā)的訴稱。5、2004年8月4日榆亞鹽場(chǎng)與三亞蘭海公司《關(guān)于〈聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)豐興隆區(qū)項(xiàng)目合同書〉的補(bǔ)充合同》，《海南省三亞市土地房屋產(chǎn)權(quán)變更登記申請(qǐng)書》，2004年8月10日三亞市國(guó)土資源局與榆亞鹽場(chǎng)簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，2004年8月11日三亞市國(guó)土資源局與三亞蘭海公司簽訂的《土地使用權(quán)受讓補(bǔ)充合同》，2006年11月初三亞市國(guó)土環(huán)境資源信息中心出具的豐興隆小區(qū)A－X號(hào)、A－X號(hào)(兩份)、A－X號(hào)、A－X號(hào)地塊權(quán)屬《檔案查詢結(jié)果》。證明：以上證據(jù)記錄了榆亞鹽場(chǎng)曾將土地過(guò)戶到合同約定的第三方三亞蘭海公司名下的辦證過(guò)程。該實(shí)例證明了榆亞鹽場(chǎng)按合同的約定，將土地過(guò)戶到第三人泰坤公司名下不但是政府許可的，而且是可行的。

上訴人榆亞鹽場(chǎng)認(rèn)為路橋公司上述證據(jù)都不是新證據(jù)，不同意進(jìn)行質(zhì)證。其所提供的新證據(jù)在一審提交過(guò)法院了，而且，榆亞鹽場(chǎng)與案外人合作的土地如向蘭海公司出股的土地并非本案訟爭(zhēng)土地，路橋公司提交的證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。

本院認(rèn)為：榆亞鹽場(chǎng)二審中提交的兩份證據(jù)，在原審案卷中已有，但原審沒(méi)有組織雙方當(dāng)事人質(zhì)證，應(yīng)重新進(jìn)行質(zhì)證。路橋公司二審提交的五組證據(jù)，均為一審中已提交的證據(jù)，不屬于新證據(jù)。

二審經(jīng)審理查明的事實(shí)，除2004年4月9日系由榆亞鹽場(chǎng)向三亞市規(guī)劃局提出有關(guān)＂麗冠花園＂的規(guī)劃申請(qǐng)以外，其他事實(shí)與原判認(rèn)定一致。

二審中本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1、榆亞鹽場(chǎng)與路橋公司之間簽訂的合同是否有效2、如合同有效，一審法院調(diào)整合同約定的土地價(jià)格是否合法3、如合同有效，榆亞鹽場(chǎng)是否構(gòu)成違約

本院認(rèn)為，榆亞鹽場(chǎng)和路橋公司于1999年5月24日簽訂的《合作開(kāi)發(fā)＂三亞科苑新村＂別墅區(qū)合同書》和《公路建設(shè)合同》，除其中有關(guān)將訟爭(zhēng)土地直接過(guò)戶到路橋公司指定的公司名下的條款因涉及逃避國(guó)家稅收有損國(guó)家利益，應(yīng)屬無(wú)效外，其余條款既是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容也不違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定和國(guó)家對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理程序，應(yīng)為有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。原審判決榆亞鹽場(chǎng)將豐興隆開(kāi)發(fā)區(qū)A－X號(hào)＂麗冠花園＂52．35畝項(xiàng)目用地過(guò)戶到泰坤公司名下不妥，應(yīng)予糾正。而榆亞鹽場(chǎng)主張合同全部無(wú)效的上訴理由亦不能成立，本院不予支持。但鑒于路橋公司在合同簽訂后至發(fā)生訴爭(zhēng)時(shí)僅支付合同約定地價(jià)款的22％，而從2004年起該土地使用權(quán)已大幅度升值，繼續(xù)按合同原約定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格履行有違公平原則。原判以每畝26萬(wàn)元予以調(diào)整難以公平保護(hù)雙方利益。故應(yīng)參照訟爭(zhēng)土地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)以每畝70萬(wàn)元予以調(diào)整。52．35畝土地使用權(quán)的總價(jià)款為3664．5萬(wàn)元。路橋公司上訴認(rèn)為原判決將地價(jià)款調(diào)整到每畝26萬(wàn)元沒(méi)有法律依據(jù)的理由及榆亞鹽場(chǎng)違約的主張不能成立，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)、(二)項(xiàng)之規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)決定，判決如下：

一、維持三亞市中級(jí)人民法院(2006)三亞民一初字第X號(hào)民事判決第三、第四項(xiàng)。

二、撤銷三亞市中級(jí)人民法院(2006)三亞民一初字第X號(hào)民事判決第一、第二項(xiàng)。

三、湖南金沙路橋建設(shè)有限公司應(yīng)于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)向海南省榆亞鹽場(chǎng)一次性支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款683．775萬(wàn)元，余款2800．725萬(wàn)元，由湖南金沙路橋建設(shè)有限公司在52．35畝土地使用權(quán)過(guò)戶前一次性向海南省榆亞鹽場(chǎng)付清。逾期支付，則依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

四、海南省榆亞鹽場(chǎng)應(yīng)于本判決生效后六個(gè)月內(nèi)將52．35畝土地使用權(quán)過(guò)戶到湖南金沙路橋建設(shè)有限公司名下。

一審案件受理費(fèi)x元，反訴案件受理費(fèi)x元，訴前保全費(fèi)x元，二審案件受理費(fèi)x元，共計(jì)x元由湖南金沙路橋建設(shè)有限公司和海南省榆亞鹽場(chǎng)各負(fù)擔(dān)50％，即各負(fù)擔(dān)x元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)張明安

審判員王志剛

審判員曲永生

二00七年十二月二十一日

書記員賀鶯

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