在黑中介的違規(guī)操作手段中，吃差價、亂收費是最為普遍的現(xiàn)象，但更有甚者甚至?xí)奄彿空叩难瑰X挪作他用，這不得不給消費者以警示。
    手法一：吃完上家吃下家“統(tǒng)吃”一口7萬元李先生和記者談到中介的違規(guī)操作就開始咬牙切齒起來，因為前一段時間剛剛買房的他就被黑中介吃掉了近7萬元。

李先生交易的那套房子在浦東濰坊路，地段相當(dāng)不錯，小兩室一廳，88個平方?！拔乙郧耙恢痹谄治骶幼?，父母住在浦東。由于現(xiàn)在他們年事已高，于是我和愛人商量搬到浦東來，跟他們住得靠近一些，這樣方便照顧。去年10月，我和家里商量好以后決定把浦西的房子賣掉在浦東重新買房。由于不是很了解浦東的市場行情，于是我就在中介那里尋找合適的房源，這套房子掛牌68萬。當(dāng)時我們還希望中介能夠幫我們還點價下來，但是他打了個電話問了兩句后就回過頭來跟我們說，現(xiàn)在誰有房子誰狠，上家不肯便宜。雖然價錢并不便宜，但我們感覺房子很合適，于是希望能夠盡快交易。不久，這家中介就告訴我，上家可以立刻交易，但是維修基金不贈送，要另外交的。因為原來的房子已經(jīng)賣掉，那段時間在父母家擠著，求房心切的心情使我沒有考慮太多就同意了?！?br>    而在李先生簽合同的時候，上家并沒有來，那位中介代理人告知他由于上家在外地做生意，這套房子已經(jīng)全權(quán)委托他代理，鑰匙也在他那里了，一切都沒有問題。
    “簽合同的時候他很‘好心’地告訴我可以把合同上的成交金額寫少一點，這樣可以少繳契稅。我當(dāng)時心頭一動，于是按他的意思在合同上寫好交易金額為61.8萬，這個數(shù)字做的很逼真，而少填的那部分金額畢竟也給我省了930塊錢的契稅呢。合同簽好之后，他們幫我辦理了按揭貸款，近四千元的維修基金(中介要求支付現(xiàn)金)也委托他轉(zhuǎn)交給上家，但由于以前沒有做過這樣的交易沒有經(jīng)驗，當(dāng)時我們也沒有簽委托轉(zhuǎn)交的證明?！?br>    合同簽完了，手續(xù)辦好了，就等產(chǎn)證下來了。原以為一切就這么順順利利地結(jié)束了，誰知沒過幾天，上家就來到李先生的“新居”拜訪。
    “當(dāng)時上家說原本聽中介說維修基金是應(yīng)該送的，但事后他向別人了解到上家沒有送維修基金的義務(wù)，而我們的合同上也沒有簽署相關(guān)的具體內(nèi)容，因此他希望我能夠把維修基金補(bǔ)給他?？墒蔷S修基金我明明已經(jīng)給了中介公司了，我一張嘴跟他也說不清，于是就和上家一起到中介公司對質(zhì)?！?br>    到了中介公司以后，真相更是讓人下了一跳，原來這套房子上家就是按照61.8萬元賣的！而且上家也沒有在外地做生意，相反中介跟上家說李先生常跑外地，以此避免上下家直接接觸。李先生怒不可遏地要求中介退還違規(guī)吃進(jìn)的6.2萬元，上家也要求中介公司交還維修基金，但無論兩個人怎樣竭力爭取，中介就是不吃他們那一套。
    “當(dāng)初合同就是這么簽的，逃稅的是你，你們到哪都告不了我，這是一個愿打一個愿挨。再說了，中介公司就是吃這碗飯的，要是行情都讓你們摸得清清楚楚，我們不是都要去喝西北風(fēng)啊！”
    面對著這家黑中介的說辭，李先生后悔莫及，若非當(dāng)初一念之差貪圖小利，如果在交易前多打聽行情，簽合同時多注意具體細(xì)節(jié)、留存交易證明，也不至于有如此損失。
    點評：信息不對稱，是二手中介如魚得水的關(guān)鍵。一些中介一頭把張三的房子說得一錢不值，另一頭卻在李四面前吹得天花亂墜，不知騙了多少對市場行情不熟悉的老百姓。
    相關(guān)條例規(guī)定，中介公司在房產(chǎn)中介服務(wù)中，嚴(yán)禁將中介交易的房屋進(jìn)行差價倒賣，但是一些中介公司依然我行我素。有些市民在出售或求購二手房時，由于自己時間緊張或者怕麻煩，將一切手續(xù)都交由中介公司進(jìn)行代理，這給個別心術(shù)不正的中介鉆了空子，他們利用出售者與購買者不能直接聯(lián)系的空子，將房屋加價出售。買房畢竟是一件大事，切莫因為怕麻煩而遭受不必要的損失，最重要的是選擇誠信度高的正規(guī)中介。
    案例二：巧立名目亂收費雜費多達(dá)2萬元王先生在跟記者談起中介收的名目繁多的費用時更是頗有感慨。“我發(fā)誓以后再也不到類似的‘夫妻老婆店’去交易房子，太夸張了，什么都要給錢?！?br>    王先生所說的“夫妻老婆店”是指某些私人開的小中介，經(jīng)營者主要就是夫妻兩人，而他委托交易的那家“夫妻老婆店”還是朋友給介紹的，至今他對熟人介紹的這家中介仍然“記恨”在心。
    “我有一個很好的朋友，得知我要買房之后，便向我推薦了他開中介的那個朋友，據(jù)稱做中介已經(jīng)做了一年多了，很有經(jīng)驗，交易也很迅速，于是我們就跟他開中介的朋友接觸了一下。他們夫妻倆很熱情，看起來也很內(nèi)行，同時他們也給我們選房子提了不少建議，接觸下來還是比較愉快的，于是我們決定在他們那里進(jìn)行交易?！?br>    在中介的建議下，王先生決定購買虹口區(qū)一套三室一廳115平方米的次新房，總價98萬，按3成30年辦理按揭貸款。
    “前面一直很順利，直到他們?nèi)臀肄k理按揭貸款。當(dāng)時他們?nèi)マk理按揭貸款時跟我說，照規(guī)矩幫著辦貸款是要收取服務(wù)費的，基本上是房價的1%，但是看在朋友的份上只收一半。我當(dāng)時還覺得他們挺講人情的，便答應(yīng)了?？墒堑诙?，他們就打電話跟我說，雖然我的貸款手續(xù)已經(jīng)辦齊，但是收入證明開得太低了，4000塊的收入銀行根本不放貸的，讓我再送2000塊到他們公司，給銀行的信貸員通通路子。沒辦法，貸款做了一半總不能換中介吧，只能乖乖地送去?！?br>    接下來便是無止盡的掏錢過程。王先生給自己繳的費列了個清單：評估費為房價1‰，980元；擔(dān)保費按貸款額度(貸款98*70%＝68.6萬元)的6‰算，共是4116元；保險費7292元，最后是房價1%的傭金9800元，再加上前面支付的服務(wù)費4900元、人情費2000元，王先生在中介處就花了29088元。算上另外在房地產(chǎn)交易中心所繳的各種稅費和雜費14832.5元，王先生在交易過程中一共支付了43920.5元。而當(dāng)王先生要求其開發(fā)票時，中介表示抬頭只能開服務(wù)費，于是將評估費、擔(dān)保費、服務(wù)費、傭金合計在一起，統(tǒng)開服務(wù)費發(fā)票19796元。至于保險費和人情費，中介表示不能計算在發(fā)票中。
    一套98萬的房子，購買過程中發(fā)生的費用竟占到總價的4.48%，而在中介處發(fā)生的費用就占到2.97%，這似乎有些荒唐。王先生百思不得其解，中介費用這么離譜，怎么還有這么多人買房子。于是他又詢問了數(shù)家中介，發(fā)現(xiàn)收費各不相同，有的服務(wù)費低，有的服務(wù)費高，還有的不收服務(wù)費；而評估費、擔(dān)保費等等更是差別大了，從幾百元至上萬元不等。但有個規(guī)律，一些知名品牌中介費用是相當(dāng)明晰的，除了固定傭金1%以外，他們很少收別的費用，擔(dān)保費和評估費也只按成本價收取幾百元，并且開具發(fā)票。
    這下王先生知道吃了苦頭了，但礙于朋友的面子又不能過去吵，并且僅憑一張服務(wù)費發(fā)票也不能證明他們的違規(guī)操作。于是只能打落門牙往自己肚子里咽，真是有苦說不出，早知道這樣就應(yīng)該找一家信譽好的品牌中介，這次的冤枉錢可花多了！
    點評：去年10月1日以來房產(chǎn)中介傭金標(biāo)準(zhǔn)的下調(diào)，對房產(chǎn)中介公司的經(jīng)營沖擊的確比較大。而一些不規(guī)范的中介公司利用購房者對二手房交易流程的不熟悉以及交易雙方信息的不對稱，想方設(shè)法采取打擦邊球的手段撈勸外快”，賺取傭金以外的不法收入，而購房者往往被蒙在鼓里。比如私吞客戶的維修基金、貸款擔(dān)保回扣，收取各種名目的不規(guī)范費用，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益。
    雖然這些手段能在短期內(nèi)獲得可觀的利潤，但從長遠(yuǎn)來看，將極大地?fù)p害公司品牌，對于任何一家立志“永續(xù)經(jīng)營”的房產(chǎn)中介公司來說，無異于飲鴆止渴。
    市房地資源局市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定中已明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司除按總房價可向上下家各收取1%的傭金外，其他費用一概不允許收。維修基金、煤氣過戶費兩項應(yīng)由上下家相互約定是否贈送，擔(dān)保公司向中介公司收取的貸款擔(dān)保費一般是300～600元。至于金融方面的返利回扣，雖然屬于企業(yè)之間的內(nèi)部商業(yè)協(xié)議，不在亂收費范圍內(nèi)，但是建議購房者在申請貸款和繳納保險之前，可先向有關(guān)部門咨詢各類費用的收取比例，再選擇品牌房產(chǎn)中介公司或貸款代辦公司辦理，以避免上述現(xiàn)象的發(fā)生。如果是自己去辦理保險，可以向保險公司爭取保險折扣，某些保險公司的折扣甚至高達(dá)40%。
    案例三：侵吞購房款做“另類投資”
    志博房產(chǎn)中介公司一向在自己的網(wǎng)站上稱自己是“上海二手房指數(shù)樣本單位”和“‘上海市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會’會員單位”。然而就是這家有著如此燦爛光環(huán)的中介公司老板王瑞其，卻在2004年1月29日——大年初八早上8點零8分，從位于8樓的家中跳樓自殺，在他脆裂的生命背后，是涉及數(shù)十套住宅房和上千萬元資金的騙局。
    據(jù)有關(guān)媒體調(diào)查，在近一年的房產(chǎn)中介交易中，王瑞其經(jīng)營的志博房產(chǎn)借自己親屬與員工名義，通過銀行貸款大量購房，之后隱瞞房子已抵押給銀行不能交易的事實轉(zhuǎn)賣他人，當(dāng)買主付款后，王以種種理由拖延辦理交易過戶，以此套取大筆流動資金進(jìn)行各種投資。當(dāng)數(shù)以百萬計的資金被揮霍一空后，面對銀行逼債和買家催房，王最終選擇一死了之。
    受害者們在一封聯(lián)名控訴信中這樣寫道：“首先他們有預(yù)謀地大量購買房屋(以職工及其家人名義)用這些房屋在銀行獲得高額抵押貸款，然后……將房屋出售?！?dāng)受害者將全部或大部分錢財交給他們，他們根本不為你撤銷銀行抵押貸款，辦理房屋過戶手續(xù)，而是全部侵吞你的錢款，你催得緊，他們最后兩手一攤，我沒錢，……雖然他們的合同收據(jù)承諾書都有公章，但最后都成為一紙空文。
    早在1月16日，某業(yè)主已經(jīng)向長寧區(qū)人民法院起訴，要求志博房產(chǎn)履行合同，將房子更名過戶給買家。2月23日，法院判決該業(yè)主勝訴，但是王瑞其的親屬當(dāng)庭表示，沒有錢償還銀行貸款，因為志博公司賬面上只有600元錢。
    而簽合同的過程中也是陷阱重重：一些受害人簽的只是志博自擬的協(xié)議，而不是上海市統(tǒng)一格式的《房地產(chǎn)買賣合同》，大部分受害人簽的是2000年的過期舊版合同，嚴(yán)格說來這些合同都沒有法律效力；合同中將很多原本十分重要的信息進(jìn)行了模糊處理，比如不限定交易時間，將生效日期劃掉，將“權(quán)利轉(zhuǎn)移”劃掉等，更有一些合同涂改未蓋章確認(rèn)，致使合同無效；雖然賣的是抵押房，但是王瑞其及其員工在與買家簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時卻一概不提，并且在合同附件五里注明“無租賃、無抵押”。
    被卷入這場風(fēng)波的王瑞其的親人和下屬為數(shù)不少，其中很多人的名下都有貸款的房子。王瑞其20歲的女兒王某只是大學(xué)的本科生，名下已有六七套貸款購買的房，僅光大銀行的貸款就達(dá)140多萬。王瑞其本人和外甥女名下均有貸款房。
    除此之外，志博房產(chǎn)內(nèi)部有十幾名員工也被卷入貸款房旋渦。擔(dān)任志博房產(chǎn)的裝修隊隊長的李某是江蘇啟東市海復(fù)鎮(zhèn)復(fù)南村一組的農(nóng)民，王瑞其甚至用他的名字在銀行連貸三套房子。王瑞其死后，志博房產(chǎn)58家門店在短短幾天內(nèi)同時關(guān)門，以往的員工都已四下離散。據(jù)為志博提供貸款擔(dān)保的欣陸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理馮先生說，目前，僅欣陸公司一家?guī)屯跞鹌滢k理的抵押房就有14套，拖欠銀行200多萬。
    數(shù)百萬的資金進(jìn)入了王瑞其的口袋里之后，到底去了哪里？
    在小舅子徐文榮看來，王瑞其太急于把蛋糕做大，他把“下家”的房錢和銀行的貸款到處收購門面，收了就馬上裝修、開張，同時，王瑞其并不懂管理，門店的管理十分混亂。一筆顯而易見的賬是，志博在半年內(nèi)擴(kuò)張到58家門店，近200名員工，光是門店一年的租金就要200多萬元，員工工資也要兩三百萬。王瑞其還大量投資開美容院、海鮮樓、卡拉ok、建材商店、洗腳房。他花了很多錢裝修，但是很多店開一兩個星期最多開兩個月就倒閉，然后又轉(zhuǎn)讓給別人。一進(jìn)一出間，上百萬的資金就化為泡影。然而一些受害者并不認(rèn)可這種說法，他們堅持懷疑，王瑞其的妻子、姐弟在他死后進(jìn)行了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。并且志博的門店都在轉(zhuǎn)讓盤點，這些也是一筆很大的資產(chǎn)。
    點評：從事后看來，在志博房產(chǎn)的案例中，王瑞其的行騙手法并不高明，為什么在長達(dá)一年的時間里，會有如此多的人頻頻受騙？
    分析后不難了解到，受害人大都法律意識不強(qiáng)，分辨能力較弱，對購房手續(xù)不甚了解。此外一些不負(fù)責(zé)任的宣傳，以及銀行對放貸人資質(zhì)審查不嚴(yán)也是導(dǎo)致悲劇的原因。
    在此需要告誡廣大消費者的是，在決定購買二手房之前一定要先去區(qū)房產(chǎn)交易中心查詢一下該套房產(chǎn)的現(xiàn)狀是否抵押或已售，以避免上當(dāng)受騙，也希望購房者發(fā)現(xiàn)中介的不法行為，能夠及時舉報。
    相關(guān)鏈接：中介買房涉及多少費用
    二手房買賣盡量先在正規(guī)中介處查詢房源信息，寧愿多跑幾家多了解行情。買賣雙方在達(dá)成意向后需與中介公司簽訂《相關(guān)費用清單》、《居間中保合同》、《上海市房屋買賣合同》等。
    如果客戶需要貸款購買房子，在簽訂上述合同后兩天內(nèi)，需向業(yè)主支付30%房款，另需支付以下費用，(如客戶不需貸款，則按照非貸款部分支付相關(guān)費用)：一、交易手續(xù)費：建筑面積×2.5元。
    二、契稅：契稅按照房屋實際成交金額的1.5%計算繳納。
    三、合同印花稅：按照房屋實際的成交金額的0.05%繳納。
    四、權(quán)證印花稅：5元/本。
    五、登記費：如果房屋屬于個人產(chǎn)權(quán)，100元/件；如果房屋屬于其他產(chǎn)權(quán)，300元/件。(注：不僅住宅與非住宅有區(qū)別，而且有無抵押貸款也不同。若與規(guī)定不符以有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。)六、圖紙費：25——75元。
    七、工本費：25——45元。
    八、貸款所發(fā)生的費用：①貸款擔(dān)保費：300～600元；②抵押登記費：公積金100元、組合或商業(yè)貸款200元；③貸款保險費根據(jù)銀行規(guī)定收?。虎芄e金評估費：如果貸款超過房價一半，需支付200元。
    九、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(傭金)：按房屋成交價格總額的1%計付。
    十、維修基金：由上下家自行約定是否轉(zhuǎn)送，業(yè)主也將自行支付以下費用。
    如果房屋是使用權(quán)房，則必須轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房才能進(jìn)行交易，所有費用由賣方獨自承擔(dān)。轉(zhuǎn)產(chǎn)費一般由房屋所在物業(yè)管理公司提供，是根據(jù)房屋朝向、房齡、業(yè)主工齡等因素進(jìn)行評定。
    在以上手續(xù)辦理妥當(dāng)后，且雙方資料都齊全的情況下，中介公司會在15天內(nèi)帶買賣雙方到交易中心辦理過戶手續(xù)。