房屋拆遷補(bǔ)償注意事項(xiàng)

發(fā)布日期：2011-07-08 作者：尹利兵律師

拆遷補(bǔ)償、拆遷注意事項(xiàng)
一、發(fā)布拆遷公告階段
拆遷始于拆遷公告的公布，自這一時(shí)刻起，您就應(yīng)該開始注意自身權(quán)益的保護(hù)。在這一階段，您應(yīng)該著重關(guān)注以下幾點(diǎn)：
（一）認(rèn)真閱讀公告內(nèi)容
（二）確定拆遷許可證的合法性
合法的拆遷許可證需要具備以下證書及文件：
1、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
3、國有土地使用批準(zhǔn)文件；
4、城市房屋拆遷資格證書；
5、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明文件；
6、拆遷計(jì)劃，包括項(xiàng)目基本情況、拆遷范圍和方式、搬遷期限、工程開工和竣工時(shí)間等；
7、拆遷方案，包括被拆遷房屋狀況、補(bǔ)償款和補(bǔ)助費(fèi)預(yù)算等。
（三）拆遷范圍確定后,在拆遷范圍內(nèi)您應(yīng)注意暫停辦理下列事項(xiàng)：
1、新建、改建、擴(kuò)建房屋；
2、房屋租賃；
3、改變房屋、土地用途。
如果您的房屋所在的是集體土地，將停辦：
1、新批宅基地和其他建設(shè)用地；
2、審批新建、改建、擴(kuò)建房屋；
3、辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、經(jīng)批準(zhǔn)由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外；
4、核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照；
5、房屋、土地租賃；
6、改變房屋、土地用途
二、商談和協(xié)議簽署階段
（一）明確拆遷建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)
在此階段，您首先應(yīng)該明確您的房屋涉及的拆遷是公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷還是經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷。相關(guān)法律法規(guī)對于兩種不同的拆遷有著不同的規(guī)定。
（二）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
依據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)與您訂立拆遷補(bǔ)償安置書面協(xié)議。您可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑓f(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責(zé)任以及約定的其他條款；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，您與拆遷人還應(yīng)當(dāng)就房屋位置、房屋面積、差價(jià)結(jié)算、房屋承租人的安置等訂立協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，您應(yīng)當(dāng)辦理房地權(quán)屬注銷登記手續(xù)。
如果您利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照，拆遷人除應(yīng)對您予以補(bǔ)償、安置外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償您停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。
因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，拆遷人應(yīng)結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予您一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。
如果您的房屋為公益事業(yè)用房，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。
在拆遷補(bǔ)償中需要注意的一點(diǎn)是，您的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，但如果您被拆除的房屋是違法建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，您將不能得到補(bǔ)償；您的房屋屬未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，您僅能按照重置成新價(jià)結(jié)合剩余期限得到適當(dāng)補(bǔ)償。
（三）評估
在拆遷中您的補(bǔ)償款的取得要以評估的結(jié)果作為依據(jù)。對于評估，您需要了解以下要點(diǎn)：
實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，將根?jù)您的房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)確定。您的房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)包括房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。拆遷人應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）對您的房屋進(jìn)行評估，并將評估報(bào)告報(bào)區(qū)、縣國土房管局備案。
您對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)持您委托的評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告向區(qū)、縣國土房管局提出申請，由區(qū)、縣國土房管局指定評估機(jī)構(gòu)復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。評估機(jī)構(gòu)復(fù)核的費(fèi)用，由過失方承擔(dān)。市國土房管局按照國家有關(guān)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理的規(guī)定會定期公布符合規(guī)定條件的評估機(jī)構(gòu)名錄。
（四）出租房屋拆遷中所有人、承租人與拆遷人關(guān)系的處置
出租房屋的拆遷，將涉及房屋所有人、承租人與拆遷人關(guān)系的處置問題。作為房屋所有人或承租人，您需要對以下內(nèi)容給予關(guān)注：
拆遷租賃房屋，所有權(quán)人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者所有權(quán)人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對所有權(quán)人給予補(bǔ)償；所有權(quán)人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對所有權(quán)人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
拆遷租賃房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)（在規(guī)劃市區(qū)外的房屋拆遷除外）、與原房屋價(jià)格相當(dāng)并且使用面積不低于原房屋使用面積的，所有權(quán)人、房屋承租人應(yīng)當(dāng)服從。
拆遷執(zhí)行本市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租房屋，拆遷人給予補(bǔ)償，房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照市人民政府關(guān)于解決城鎮(zhèn)私有標(biāo)準(zhǔn)租出租房屋問題的有關(guān)規(guī)定搬出。房屋承租人搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時(shí)安置。
（五）公房的拆遷
如果您的房屋屬于已購公房，您應(yīng)關(guān)注以下對已購公房的特別規(guī)定：
拆遷已購公有住房，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)對您給予補(bǔ)償，政府對您不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。您的住房超過房改政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。

（六）產(chǎn)權(quán)不明的房屋
拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋（包括在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)產(chǎn)權(quán)仍未明確的），或所有權(quán)人下落不明或者在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未答復(fù)的，經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，由拆遷人按照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償后先行拆遷。補(bǔ)償款由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關(guān) 證明文件交區(qū)、縣國土房管局保存。
（七）拆遷補(bǔ)償之外可獲得的費(fèi)用
私有房屋和已購公有住房的自住人、執(zhí)行本市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租住房的承租人住房確有困難的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
拆遷住宅房屋的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)原住房建筑面積和規(guī)定的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；拆遷人負(fù)責(zé)搬遷的，拆遷人不再支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
拆遷非住宅房屋的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)包括：
（一）設(shè)備搬遷、安裝費(fèi)用。
（二）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。
被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的,拆遷人可以給予提前搬家獎勵費(fèi)。
拆遷住宅房屋，搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計(jì)算，城、近郊區(qū)按照每平方米20元補(bǔ)助；遠(yuǎn)郊區(qū)、縣按照每平方米15元補(bǔ)助。由拆遷人出車搬遷的，不予補(bǔ)助。
拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計(jì)算；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。
被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費(fèi)按照提前的日期計(jì)算，城、近郊區(qū)每戶付給500元至5000元；遠(yuǎn)郊區(qū)縣每戶付給200元至2000元。
因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對您會根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。
屬出租非住宅房屋的，對承租人的停產(chǎn)、停業(yè)損失，按照雙方協(xié)議約定給予補(bǔ)償；雙方?jīng)]有約定的，參照前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對承租人給予適當(dāng)補(bǔ)償。
三、執(zhí)行、強(qiáng)拆階段
如果您與拆遷人不能在拆遷期限內(nèi)達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，您的房產(chǎn)將可能進(jìn)入強(qiáng)行拆遷階段，在這一時(shí)期，您與拆遷人的之間的矛盾沖突將白熱化，您應(yīng)特別關(guān)注自身利益的維護(hù)，充分運(yùn)用法律手段保護(hù)自身權(quán)益。
（一）達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議申請裁決
如果在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，自搬遷期限期滿之日起至拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限屆滿之日前，您可以向有管轄權(quán)的裁決機(jī)關(guān)申請裁決。
（二）聽證程序
本市城市房屋拆遷中，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)超過項(xiàng)目拆遷總戶數(shù)的40％的，區(qū)、縣國土房管局在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)組織聽證。
（三）拆遷現(xiàn)場您應(yīng)注意：
強(qiáng)制拆遷的執(zhí)行評估、拆遷和房屋拆除施工工作人員（以下統(tǒng)稱現(xiàn)場工作人員）是否持證上崗。胸卡上是否注明項(xiàng)目名稱、受托單位名稱、上崗人員的執(zhí)業(yè)資格證書號（包括估價(jià)人員的估價(jià)師證書號、拆遷人員的崗位證書號等）。
拆遷現(xiàn)場是否公示了以下內(nèi)容：
1、拆遷許可證；
2、拆遷范圍；
3、拆遷基本法規(guī)、規(guī)章；
4、拆遷評估補(bǔ)償和補(bǔ)助費(fèi)基本標(biāo)準(zhǔn)或確定辦法；
5、評估單位資質(zhì)證書、評估工作人員名單及估價(jià)師證書號；
6、拆遷單位資質(zhì)證書、拆遷工作人員名單及拆遷崗位證書號；
7、拆除施工單位資質(zhì)證書、《安全生產(chǎn)許可證》及拆除施工人員情況；
8、拆遷工作流程；
9、拆遷工作紀(jì)律；
10、拆遷文明規(guī)范和拆遷文明用語；
11、按照規(guī)定依您要求予以公示的拆遷估價(jià)初步結(jié)果。
四、行政及司法救濟(jì)階段
當(dāng)您在拆遷中的權(quán)益受到侵害之時(shí)，您必須拿起法律的武器，尋求行政和司法救濟(jì)途徑，以實(shí)現(xiàn)自己的合法權(quán)益。對行政及司法救濟(jì)，您需要了解以下要點(diǎn)：
（一）行政救濟(jì)
在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，拆遷人與您達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，自搬遷期限屆滿之日起至拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限屆滿之日前，您向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)、縣國土房管局申請裁決。裁決機(jī)關(guān)會自收到申請之日起30日內(nèi)作出裁決。
在行使行政救濟(jì)過程中需要您注意的是，有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)將不會受理：
1、已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的；
2、搬遷期限未滿，或者已超過拆遷期限的；
3、非因拆遷補(bǔ)償安置事項(xiàng)申請裁決的。
除市政府確定的重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程以外，同一拆遷項(xiàng)目已裁決居民戶數(shù)超過拆遷范圍內(nèi)居民總戶數(shù)5%，拆遷人再申請裁決的，裁決機(jī)關(guān)也可以不予受理。
您申請裁決時(shí)，應(yīng)當(dāng)向裁決機(jī)關(guān)遞交裁決申請書，并按被申請人人數(shù)提交申請書副本。申請書應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)： 1、申請人、被申請人及其委托代理人的姓名、性別、年齡、住所，法人或其他組織的名稱、地址、法定代表人姓名和職務(wù)； 2、裁決請求和所依據(jù)的事實(shí)、理由； 3、申請日期。您應(yīng)當(dāng)在申請人處簽名或者蓋章。
（二）司法救濟(jì)
如果對裁決結(jié)果不服，您可以依法向人民法院提起訴訟，但應(yīng)注意的是，拆遷人已向您提供房屋的，將不會停止拆遷的執(zhí)行。
拆遷，是一項(xiàng)龐大、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，牽涉多方利益，涉及紛繁復(fù)雜的法律法規(guī)。在這一龐大、復(fù)雜的工程中，因拆遷戶和開發(fā)商、拆遷戶和政府的"權(quán)利"、"信息"不對等造成的利益爭議而引發(fā)的沖突層出不窮。

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