【出處】本網(wǎng)首發(fā)
【摘要】本文通過(guò)對(duì)盛正堯訴徐志光、武漢新鴻基置業(yè)有限公司、武漢昌浩物業(yè)管理有限公司損害賠償糾紛案中三被告的賠償責(zé)任進(jìn)行分析，進(jìn)而得出物業(yè)管理公司在業(yè)主裝修時(shí)如果不履行自己應(yīng)盡的義務(wù)則有可能要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
【英文摘要】Based on the analysis of the liability of the three accused in damages dispute according to Sheng Zhengyao v. Xu Zhiguang, Sun Hung Kai Properties Limited, Wuhan, Wuhan Chang Hao Property Management Ltd , then draws the conclusion that property management companies are likely to bear tort liability if they do not perform their due obligations when the owners make decorations.
【關(guān)鍵詞】業(yè)主裝修；損害賠償；不作為侵權(quán)
【英文關(guān)鍵詞】owners'decoration; damages; nonfeasance
【寫作年份】2011年

【正文】

　　【案情】

　　原告盛正堯于1999年8月購(gòu)得新鴻基公司位于本區(qū)球場(chǎng)街6號(hào)新鴻基花園1919室住房一套。后原告對(duì)該住房進(jìn)行了裝修，并搬入該房屋內(nèi)居住。2001年3月16日，原告居住房屋內(nèi)衛(wèi)生間出現(xiàn)滲水，水系樓上2019室滲入。原告遂向武漢新鴻基物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理公司)反映，公司工作人員即找2019室房主徐志光，因徐志光未主動(dòng)配合物業(yè)管理公司及時(shí)控制滲水，致使原告裝修的房屋內(nèi)地板、衛(wèi)生間頂棚等處漬水受損。同年3月20中午，物業(yè)管理公司工作人員召集原告及徐志光，就滲水部位進(jìn)行了滲水試驗(yàn)。其結(jié)果為：當(dāng)2019室衛(wèi)生間試水高度小于40mm(暖氣管套管高于衛(wèi)生間自然地面的高度)時(shí)，1919室衛(wèi)生間不滲水，當(dāng)衛(wèi)生間試水高度大于40mm時(shí)，1919室衛(wèi)生間有水滲下來(lái)；滲水部位為1919室衛(wèi)生間到2019室衛(wèi)生間穿樓暖氣管與套管之間。物業(yè)管理公司對(duì)暖氣管與套管之間隙予以封堵，2019室住戶對(duì)房屋衛(wèi)生間作了修復(fù)后，1919室不再滲水。因被告方徐志光及新鴻基公司對(duì)原告的損失均不愿承擔(dān)責(zé)任，原告于2001年4月11向本院起訴，要求被告徐志光及新鴻基公司對(duì)其損失進(jìn)行賠償。

　　又查，1999年元月，物業(yè)管理公司與徐志光簽訂了《新鴻基花園物業(yè)管理合同》，該合同第八條規(guī)定了甲方(即徐志光)的責(zé)任：遵守本物業(yè)二次裝修管理的規(guī)章制度，按規(guī)定辦理二次裝修申報(bào)手續(xù)，如發(fā)生因不當(dāng)使用或不當(dāng)裝修對(duì)公共物業(yè)和他人物業(yè)造成損壞、堵塞等，應(yīng)照章全部賠償。1999年3月16日，徐志光裝修房屋時(shí)，向物業(yè)管理公司辦理申報(bào)手續(xù)，并交納管理費(fèi)及出渣費(fèi)，共計(jì)人民幣l400元，同時(shí)交納施工隊(duì)保證金人民幣5000元。徐志光在對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行裝修時(shí)，將地坪抬高，暖氣管外面使用膠合板封閉，外貼瓷磚。

　　此外，對(duì)球場(chǎng)街6號(hào)新鴻基花園1919室滲漏部位、形成原因及損失金額，法院依原告申請(qǐng)委托武漢市中級(jí)人民法院、冶金部武漢勘察研究院建筑工程司法技術(shù)鑒定中心進(jìn)行了鑒定。該鑒定中心以“(2001)武冶勘建鑒字第009號(hào)鑒定書”做出鑒定結(jié)論：(1)水是從2019號(hào)房屋衛(wèi)生間內(nèi)暖氣管與套管間滲漏下去的；(2)2019號(hào)住戶裝修衛(wèi)生間不當(dāng)是造成滲漏的直接原因：(3)滲漏造成1919號(hào)住戶的損失為人民幣14304．10元，該損失應(yīng)由2019號(hào)住戶承擔(dān)。后徐志光對(duì)鑒定提出異議，該鑒定中心經(jīng)調(diào)查對(duì)原“(2001)武冶勘建鑒字第009號(hào)鑒定書”第二條鑒定結(jié)論修改為：2019號(hào)衛(wèi)生間采暖管與套管間未封口，2019號(hào)住戶裝修衛(wèi)生間不當(dāng)，新鴻基物業(yè)公司管理不到位是造成1919號(hào)房屋滲漏的原因，第三條鑒定結(jié)論修改為：滲漏造成1919號(hào)住戶的損失為人民幣14304．10元，該損失應(yīng)由2019號(hào)房主和新鴻基物業(yè)公司共同承擔(dān)。因武漢新鴻基物業(yè)管理有限公司具有獨(dú)立法人資格，不屬新鴻基公司下屬部門，且于2001年元月20日又更為武漢昌浩物業(yè)管理有限公司，故追加武漢昌浩物業(yè)管理有限公司為本案被告參加訴訟。原告表示服從鑒定結(jié)論，請(qǐng)求法院明確責(zé)任，依法判決被告賠償原告損失人民幣14304．10元。被告徐志光認(rèn)為自己在裝修時(shí)沒(méi)有改變房屋結(jié)構(gòu)，沒(méi)有改動(dòng)暖氣管位置，因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；新鴻基公司認(rèn)為，新鴻基花園的暖氣管設(shè)計(jì)、安裝沒(méi)有問(wèn)題，符合要求，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；昌浩公司認(rèn)為，依據(jù)新鴻基物業(yè)公司與徐志光簽訂的合同約定，因不當(dāng)使用，不當(dāng)裝修，造成他人損失，應(yīng)由徐志光全部賠償。因各方意見(jiàn)不一，故調(diào)解未成。

　　【問(wèn)題】

　?。?）三被告是否承擔(dān)賠償責(zé)任？

　?。?）物業(yè)公司在業(yè)主裝修中應(yīng)盡的義務(wù)？

　　【分析】

　?。?）關(guān)于三被告的賠償責(zé)任

　　a 被告新鴻基公司與原告之間的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任

　　在案件審判當(dāng)時(shí)可以適用的《合同法》第一百五十三條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。

　　如果此案發(fā)生在當(dāng)下，除了上述法律規(guī)定可以適用外，還可以適用的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（自2003年6月1日起施行） 第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　結(jié)合本案，物業(yè)管理公司對(duì)滲水部位進(jìn)行的實(shí)驗(yàn)，其結(jié)果為：當(dāng)2019室衛(wèi)生間試水高度小于40mm(暖氣管套管高于衛(wèi)生間自然地面的高度)時(shí)， 1919室衛(wèi)生間不滲水，當(dāng)衛(wèi)生間試水高度大于40mm時(shí)，1919室衛(wèi)生間有水滲下來(lái)；滲水部位為1919室衛(wèi)生間到2019室衛(wèi)生間穿樓暖氣管與套管之間。 暖氣套管和立管的安裝是符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，房屋質(zhì)量不存在任何問(wèn)題 。同時(shí)司法技術(shù)鑒定給出的結(jié)論是“2019號(hào)衛(wèi)生間采暖管與套管間未封口，2019號(hào)住戶裝修衛(wèi)生間不當(dāng)，新鴻基物業(yè)公司管理不到位是造成1919號(hào)房屋滲漏的原因”?？梢?jiàn)，本案中的房屋并不存在質(zhì)量瑕疵問(wèn)題。

　　因而，本案中被告新鴻基公司不需承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　b 被告徐志光對(duì)原告的侵權(quán)責(zé)任

　　在案件審判當(dāng)時(shí)可以適用的法律《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

　　第一百一十七條規(guī)定，侵占國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。損壞國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。第一百三十四條中有關(guān)于對(duì)承擔(dān)民事責(zé)任的方式中排除妨礙、賠償損失的規(guī)定。

　　如果此案發(fā)生在當(dāng)下，除了可以適用上述法律規(guī)定外，還可以適用《物權(quán)法》第七章對(duì)相鄰關(guān)系做出的規(guī)定，《物權(quán)法》第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。第三十七條規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

　　結(jié)合本案，司法技術(shù)鑒定中心的鑒定結(jié)論（1）水是從2019號(hào)房屋衛(wèi)生間內(nèi)暖氣管與套管間滲漏下去的；（2）2019號(hào)衛(wèi)生間采暖管與套管間未封口，2019號(hào)住戶裝修衛(wèi)生間不當(dāng)，新鴻基物業(yè)公司管理不到位是造成1919號(hào)房屋滲漏的原因；（3）滲漏造成1919號(hào)住戶的損失為人民幣14304．10元，該損失應(yīng)由2019號(hào)房主和新鴻基物業(yè)公司共同承擔(dān)?？梢?jiàn)，被告2019號(hào)房主不當(dāng)裝修，是造成原告損失的直接原因，被告的行為應(yīng)定性為對(duì)原告的侵權(quán)行為，進(jìn)而被告2019號(hào)房主徐志廣要對(duì)自己的侵權(quán)行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　因此，2019號(hào)房主徐志光應(yīng)該對(duì)原告承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　c 被告昌浩公司的侵權(quán)責(zé)任？

　　這里面昌浩公司要對(duì)原告承擔(dān)賠償責(zé)任，但是昌浩公司并沒(méi)有對(duì)原告進(jìn)行任何侵權(quán)行為，即并沒(méi)有以作為方式侵權(quán)，顯然，按照傳統(tǒng)的作為侵權(quán)不能解釋通被告昌浩公司對(duì)原告承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的原因。那么，對(duì)于其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的法律依據(jù)，只能從不作為侵權(quán)角度進(jìn)行分析。

　　不作為侵權(quán)行為，按照學(xué)界的通說(shuō)，“是指行為人在某種情況下，負(fù)有特定的作為義務(wù)而不履行其義務(wù)，并致他人損害。不作為的行為和損害后果之間具有因果關(guān)系，行為人應(yīng)對(duì)損害結(jié)果負(fù)責(zé)”。[1]

　　不作為侵權(quán)構(gòu)成要件一般包括：（1）前提要件：不作為行為人負(fù)有某種特定義務(wù)；（2）客觀要件：行為人沒(méi)有做出相應(yīng)的作為行為；（3）客體要件：受保護(hù)的合法權(quán)益遭受真實(shí)損害；（4）關(guān)系要件：不作為行為與損害后果之間存在因果關(guān)系；（5）主觀要件：行為人主觀上存在不作為的過(guò)錯(cuò)。[2]

　　結(jié)合本案，在本案中昌浩公司對(duì)業(yè)主負(fù)有特定義務(wù)，這種義務(wù)主要是一種法定義務(wù)，這種法定義務(wù)的來(lái)源有哪些？在本案審判當(dāng)時(shí)可以適用的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（1999）第二十五條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)必須遵守下列規(guī)定：將物業(yè)使用、維修的要求和注意事項(xiàng)以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人。如果本案發(fā)生在當(dāng)下，除了上述法律規(guī)定，還可以適用的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（07年修訂）第四十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。第五十三條規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。上述法律法規(guī)規(guī)定了物業(yè)管理公司在業(yè)主裝修時(shí)其應(yīng)盡的義務(wù)。

　　被告昌浩公司的不作為主要體現(xiàn)在，在2019室房主進(jìn)行房屋裝修時(shí)，對(duì)衛(wèi)生間套管間隙處將有可能發(fā)生滲水這一隱患，沒(méi)有提醒房主對(duì)此采取相應(yīng)措施。

　　原告的損害主要是原告裝修的房屋內(nèi)地板、衛(wèi)生間頂棚等處漬水受損，根據(jù)(2001)武冶勘建鑒字第009號(hào)鑒定書，滲漏造成1919號(hào)住戶的損失為人民幣14304．10元。

　　在關(guān)系要件的判定方面，只要行為人應(yīng)為而為了，其不存在侵權(quán)問(wèn)題，就不存在因果關(guān)系的判斷基礎(chǔ)；應(yīng)為而沒(méi)有為，只要造成損害，就應(yīng)該判斷存在因果關(guān)系。[3]

　　在主觀要件的判定方面，不作為侵權(quán)責(zé)任中，是以過(guò)錯(cuò)責(zé)任作為歸責(zé)原則的。對(duì)其判斷有主客觀兩種標(biāo)準(zhǔn)。不作為侵權(quán)是以作為義務(wù)為前提的，對(duì)過(guò)錯(cuò)的判斷則是以是否不履行這種作為義務(wù)為根據(jù)，因而不作為侵權(quán)行為所違反的作為義務(wù)是一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)，只要行為人未履行這種作為義務(wù)就可確定由其承擔(dān)賠償責(zé)任，而不看重其實(shí)際主觀狀態(tài)的可責(zé)難性。[4]

　　另外，本案中，1999年元月，物業(yè)管理公司與徐志光簽訂 了《新鴻基花園物業(yè)管理合同》，該合同第八條規(guī)定了甲方(即徐志光)的責(zé)任：遵守本物業(yè)二次裝修管理的規(guī)章制度，按規(guī)定辦理二次裝修申報(bào)手續(xù)，如發(fā)生因不當(dāng)使用或不當(dāng)裝修對(duì)公共物業(yè)和他人物業(yè)造成損壞、堵塞等，應(yīng)照章全部賠償。

　　昌浩公司提出以此合同中的約定抗辯自己應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。但可以明顯看出此項(xiàng)約定免除了昌浩公司的責(zé)任、加重了業(yè)主的責(zé)任，屬于格式條款中無(wú)效的情形，因此昌浩公司不能以此合同條款作為自己不承擔(dān)責(zé)任的抗辯理由。

　?。?）物業(yè)管理公司在業(yè)主裝修中應(yīng)盡的義務(wù)

　　根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），物業(yè)管理公司在業(yè)主裝修時(shí)應(yīng)盡的義務(wù)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　a 做好事前管理，即裝修前的申報(bào)審批簽約管理

　　在業(yè)主入住之后，業(yè)主或者其授權(quán)的住宅使用人（以下簡(jiǎn)稱裝修人）如需要對(duì)住宅進(jìn)行裝修的必須向物業(yè)管理公司申報(bào)登記，由物業(yè)管理公司審批同意并簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。具體內(nèi)容如下:

　　裝修申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提供以下材料：

　　1、房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；

　　2、申請(qǐng)人身份證件；

　　3、裝飾裝修方案；

　　4、變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；

　　5、搭建建筑物、構(gòu)筑物的；改變住宅外立面在非承重外墻上開(kāi)門、窗的，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件；拆改供暖管道和設(shè)施的，需提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，需提交燃?xì)夤芾韱挝坏呐鷾?zhǔn)文件；改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)提交施工方案；

　　6、委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。

　　物業(yè)管理公司在收到裝修人的申報(bào)材料后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行審核，確認(rèn)無(wú)誤后與裝修人或者裝修人及裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議（通常此協(xié)議應(yīng)包含物業(yè)管理公司、裝修人、裝飾裝修企業(yè)三方比較適宜）。協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)包括:

　　1、裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；

　　2、裝飾裝修工程的實(shí)施期限；

　　3、允許施工的時(shí)間；

　　4、廢棄物的清運(yùn)與處置；

　　5、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

　　6、禁止行為和注意事項(xiàng)；

　　7、管理服務(wù)費(fèi)用；

　　8、違約責(zé)任；

　　9、其他需要約定的事項(xiàng)。

　　以上主要是《辦法》中針對(duì)裝修申報(bào)審批簽約的條款規(guī)定，這些僅僅是框架性的東西，實(shí)務(wù)中物管企業(yè)又該如何操作呢？下面對(duì)物業(yè)管理公司在實(shí)際操作中常遇到的問(wèn)題和常采取的具體做法作以簡(jiǎn)單介紹。

　　首先是裝修保證金問(wèn)題，裝修人與裝修企業(yè)在簽訂協(xié)議時(shí).通常物業(yè)管理公司會(huì)要求二者均繳納一定金額的裝修保證金。在工程完工后，經(jīng)物業(yè)管理公司驗(yàn)收且無(wú)裝修違章和損壞公共設(shè)施及其他業(yè)主利益的行為，物業(yè)管理公司退回保證金，否則將從保證金中扣除賠償費(fèi)用。這可以在住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議有關(guān)違約責(zé)任條款中加以確認(rèn)。但這里是賠償費(fèi)用，絕不是罰款，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行裝修管理是一種企業(yè)行為，實(shí)施的不是行政管理，它不具備行政處罰權(quán)。賠償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)用于公共設(shè)施的維修，歸于維修基金。[5]

　　其次，協(xié)議中一般情況下還規(guī)定了管理服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行裝修管理，要額外花費(fèi)一定的人力、物力。而在平常的物業(yè)管理費(fèi)中，并沒(méi)有包含這部分費(fèi)用。因此物業(yè)管理企業(yè)與裝修人在簽訂協(xié)議時(shí)，要約定這部分費(fèi)用，并另行收取。管理服務(wù)內(nèi)容包括提供建筑物竣工圖紙，對(duì)裝修工程進(jìn)行咨詢建議監(jiān)督檢查等。

　　b 做好事中管理，即裝修中的檢查監(jiān)督

　　在完成了裝修前的申報(bào)審批工作后，接下來(lái)就進(jìn)入到正式的裝修施工階段。在此階段物業(yè)管理公司主要依據(jù)簽署的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》展開(kāi)工作。檢查監(jiān)督主要由裝修管理員和保安員完成。裝修管理員主要檢查施工單位是否按照申請(qǐng)的內(nèi)容和設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，是否影響了公共物業(yè)的正常使用功能，是否影響了整個(gè)建筑物的結(jié)構(gòu)安全，是否侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益等等。在這個(gè)階段，問(wèn)題通常較多，例如施工單位由于不懂規(guī)范野蠻施工；或者在業(yè)主的授意下，故意不按設(shè)計(jì)圖紙施工以達(dá)到其個(gè)人目的，具體表現(xiàn)在擅自拆除承重墻、亂接管線、違章搭建等等。此時(shí)，裝修管理員應(yīng)切實(shí)履行自己應(yīng)盡的檢查監(jiān)督義務(wù)。保安員則主要在日常的“巡樓”檢查中，重點(diǎn)對(duì)其是否存在消防隱患，違章用電，是否持證作業(yè)，有無(wú)可疑人員，是否存在治安問(wèn)題等進(jìn)行檢查。

　　c 做好事后管理，即做好裝修后的工程驗(yàn)收

　　在裝修完工之后則剩下最后一個(gè)環(huán)節(jié)，即工程驗(yàn)收。工程驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理公司會(huì)同裝修人、裝修企業(yè)共同進(jìn)行，驗(yàn)收的主要依據(jù)即工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，對(duì)于在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題依然要求裝修人、裝修企業(yè)限期整改直至最終驗(yàn)收合格。最后由物業(yè)管理企業(yè)將驗(yàn)收資料存檔備查并辦理退還裝修保證金等手續(xù)。[6]

　　【結(jié)論】

　　通過(guò)以上分析可以看出，本案中徐志光、新鴻基置業(yè)有限公司承擔(dān)賠償責(zé)任只是一般的法律問(wèn)題的分析，唯獨(dú)關(guān)于昌浩公司對(duì)于賠償責(zé)任的承擔(dān)是本案的主要法律焦點(diǎn)所在。不作為侵權(quán)不但是一個(gè)理論問(wèn)題，更是一個(gè)實(shí)踐問(wèn)題。不作為侵權(quán)與一般性民事救助義務(wù)密切相聯(lián)，其司法適用除依賴明確的法律剛性規(guī)定之外，還受制于公序良俗、習(xí)慣、誠(chéng)實(shí)信用原則等軟性因素的影響。我國(guó)應(yīng)在廣泛借鑒外國(guó)先進(jìn)立法理念和成熟制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)的國(guó)情積極引入以明確這一制度。[7]

　　而關(guān)于物業(yè)公司在業(yè)主裝修中應(yīng)履行的義務(wù)方面，我國(guó)在建設(shè)部頒發(fā)的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中對(duì)其進(jìn)行了明確的界定，同時(shí)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》（07年修訂）第四十六條、五十三條中也有規(guī)定，而各地的地方性法規(guī)和規(guī)章中也對(duì)之有所規(guī)范。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定履行自己在業(yè)主裝修中應(yīng)盡的義務(wù)，以避免因未履行相應(yīng)義務(wù)而承擔(dān)不作為的侵權(quán)責(zé)任。




【作者簡(jiǎn)介】
劉建英，北京大學(xué)房地產(chǎn)中心09級(jí)的學(xué)生。


【注釋】 　
本文的撰寫受到金錦萍老師的啟發(fā)，在此表示感謝！
[1]王利明：《侵權(quán)行為法歸責(zé)原則研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版，第260頁(yè)。
[2] 楊傳蘭：“不作為侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)的法理分析”，西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008年2月第一期。
[3] 趙萬(wàn)一、蔣英燕：“論不作為侵權(quán)及其法律完善”，載于《北方法學(xué)》，2010年01期。
[4] 趙萬(wàn)一、蔣英燕：“論不作為侵權(quán)及其法律完善”，載于《北方法學(xué)》，2010年01期。
[5]參見(jiàn)汪俊輝：“物業(yè)裝修管理責(zé)任重大”，載《現(xiàn)代物業(yè)（新業(yè)主）》2005年第七期。
[6]參見(jiàn)汪俊輝：“物業(yè)裝修管理責(zé)任重大”，載《現(xiàn)代物業(yè)（新業(yè)主）》2005年第七期。
[7]趙萬(wàn)一、蔣英燕：“論不作為侵權(quán)及其法律完善”，載于《北方法學(xué)》，2010年01期。



【參考文獻(xiàn)】

[1]王利明：《侵權(quán)行為法歸責(zé)原則研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年版，第260頁(yè)。
[2]趙萬(wàn)一、蔣英燕：《論不作為侵權(quán)及其法律完善》，載于《北方法學(xué)》，2010年01期。
[3]汪俊輝：《物業(yè)裝修管理責(zé)任重大》，載《現(xiàn)代物業(yè)（新業(yè)主）》2005年第七期。
[4]楊傳蘭：《不作為侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)的法理分析》，西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008年2月第一期。