杭州網(wǎng)友古先生最近看中了一套二手房，但是這套房子的產(chǎn)權(quán)極為復雜，讓古先生下不了決心：房子在朝暉，建于1983年，2000年由單位分給戶主。戶主是再婚的，雙方各有5個子女，2006年兩老雙雙去世?，F(xiàn)在10個子女把房子拿出來賣。據(jù)悉，房產(chǎn)三證已經(jīng)由單位統(tǒng)一辦理，名字是已故二老的，但一直沒有拿到手?，F(xiàn)在10個子女平分財產(chǎn)，要求古先生先付80%的房款，其余20%等三證拿到后再付。

　　古先生碰到的這套二手房，被不少跟帖網(wǎng)友評為“最復雜的二手房案例”。事實上，現(xiàn)在的二手房市場，仍有一批房源因為各種原因，可能引起交易糾紛，對于這些二手房，業(yè)內(nèi)專家提醒購房者，交易時千萬要留意風險。

　　第一類：產(chǎn)權(quán)復雜的房子

　　案例：杭州我愛我家公司曾經(jīng)在去年10份前后成交了建國南苑一套總價30多萬元的小戶型老房子，由于戶主過世，這套老房子判給了6個子女。通過辦理繼承手續(xù)，房子做了新的房產(chǎn)證，結(jié)果這套房子的產(chǎn)權(quán)人就有了12人，即6個子女及其配偶們。大家委托其中一個兄弟賣房，等到房子成交時，賣方來了12個人在買賣合同上簽字，買主差點被浩浩蕩蕩趕過來的一隊人馬嚇倒。好在這套房子的12位產(chǎn)權(quán)人“兄弟同心”，這套房子買主的風險也就減少了。

　　點評：這種二手房的風險在于，萬一其中一人變卦，整個交易就只能終止。古先生的案例中，有個重要問題在于房子沒有拿出產(chǎn)權(quán)證，一旦古先生先付了8成房款，但是10個人中只要有一個人反對，交易就得暫停，三證也沒法過戶，因為過戶必須征得所有產(chǎn)權(quán)人的同意。“將來房價漲了，哪怕房子裝修好了，都可以把你踢出來；將來房價跌了，你還沒有拿到三證，心里堵得慌。”一位網(wǎng)友評述道。

　　第二類：經(jīng)濟房和拆遷安置房

　　案例：劉小姐有個朋友是大學老師，在濱江有一處學校分配的經(jīng)濟適用房，房子是2002年的。由于該朋友在城西已經(jīng)購置了房產(chǎn)，打算低價轉(zhuǎn)手，由于該房產(chǎn)戶型面積都挺符合劉小姐的需求，劉小姐正在猶豫要不要接盤。

　　點評：雖然原則上經(jīng)濟適用房和拆遷安置房滿5年后可以上市交易，但是實際到目前為止，杭州還沒有出臺這類房源的上市成交細則。雖然劉小姐和朋友私交很好，成交價格會比較低，但是其中的交易風險還是相當大的，包括辦不辦得出產(chǎn)權(quán)證，以及稅費到底怎么支付，由誰支付等問題。因此這類房源目前還是少碰為妙。

　　第三類：贈與房產(chǎn)

　　案例：黃先生最近看中了一套二手房，因為賣家掛的是“凈價”，稅費都由黃先生支付。但等到最后要簽合同時，黃先生才發(fā)現(xiàn)這套房子的交易成本很高，因為該套是由房東父親贈與房東的，按照有關(guān)規(guī)定，要繳納20%的個人所得稅。個人所得稅是按賣出和買入之差來計算的，受贈房子的“買入價”是“零”，20%的個稅變得相當高。

　　點評：根據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。對于買方來說，由于贈與房子的交易成本很高，賣方往往會部分或全部轉(zhuǎn)嫁稅費。

　　第四類：房齡過老的房子

　　案例：方女士通過一家二手房中介公司看中了一套西湖邊的老房子，建于上世紀50年代。由于房子地處西湖景區(qū)邊，方女士毫不猶豫買下了。但是買下后，方女士很后悔，因為這樣的老房子，住起來舒適性差，維修費用實在很高。

　　點評：目前杭州二手房市場上，上世紀70年代以前的房子已經(jīng)很少。實際成交中，除了一些學區(qū)房，上世紀80年代的房子日益被購房者“邊緣化”。

　　買老房子的風險在于：一是老房子的質(zhì)量比較差，以前不少多層房子做結(jié)構(gòu)設(shè)計時，是根據(jù)30年壽命設(shè)計的，市場上一些在上世紀70年代或80年代建造的房子已經(jīng)接近壽命，這些房子在成交后將面臨越來越高的維護費用；二是老房子的產(chǎn)權(quán)年限比較短，很多銀行對于一些房齡超過20年以上的老房子不予發(fā)放按揭貸款。