日韩精品一区二区三区新区乱码|欧美综合图区亚欧综合图区|一区二区三区加勒比AV|高清一区二区三区精品

咨詢(xún)律師 找律師 案件委托   熱門(mén)省份： 北京 浙江 上海 山東 廣東 天津 重慶 江蘇 湖南 湖北 四川 河南 河北 110法律咨詢(xún)網(wǎng) 法律咨詢(xún) 律師在線 法律百科
我的位置：110網(wǎng)首頁(yè) >> 資料庫(kù) >> 案例分析 >> 經(jīng)濟(jì)類(lèi)案例 >> 房產(chǎn)糾紛案例 >> 查看資料

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛仲裁案

發(fā)布日期：2012-04-22    作者：徐濤律師
    房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛仲裁案                                          -----合同效力之爭(zhēng) 這起案件比較復(fù)雜，A公司是一家香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在上海擁有豪華物業(yè)。其中65套房產(chǎn)是其直接擁有的，另外10套房產(chǎn)是其在上海設(shè)立的子公司B公司擁有的。中國(guó)自然人張三有意受讓上述房產(chǎn)，鑒于實(shí)際情況以及避稅的考慮，就這個(gè)交易作了如下的安排：對(duì)于A公司名下的房地產(chǎn)，以房屋買(mǎi)賣(mài)的方式出讓給張三，雙方簽署了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，價(jià)款為2200萬(wàn)美元；而對(duì)于B公司名下的房地產(chǎn)，則A公司將其對(duì)B公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給張三，簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》實(shí)現(xiàn)張三實(shí)際擁有房地產(chǎn)的目的，價(jià)款為600萬(wàn)美元。在雙方履行上述協(xié)議的過(guò)程中發(fā)生糾紛，張三沒(méi)有按照約定期限向A公司支付有關(guān)定金，但在A公司通知其終止上述協(xié)議前，向有關(guān)銀行帳戶(hù)存入了500萬(wàn)定金。由此，雙方發(fā)生分歧。張三將案件提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁。由此，受A公司委托就此案的答辯狀發(fā)表法律意見(jiàn)，以下為我們最終確定的仲裁答辯狀，最終此案的處理取得了良好的效果。 答 辯 狀 答辯人：  A有限公司地 址：  。。。      關(guān)于張三（以下稱(chēng)“申請(qǐng)人”）針對(duì)A公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“被申請(qǐng)人”）在貴會(huì)提起的房屋買(mǎi)賣(mài)合同仲裁糾紛案，被申請(qǐng)人已經(jīng)收悉貴會(huì)轉(zhuǎn)遞之仲裁申請(qǐng)書(shū)、證據(jù)等文件。 被申請(qǐng)人認(rèn)為：本案爭(zhēng)議之房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同明確約定了申請(qǐng)人須在特定期限內(nèi)完成特定行為方令合同生效，因此，該合同是附生效條件的合同。由于該生效條件未能成就，因此該合同并未生效，因此，也就不產(chǎn)生合同的權(quán)利義務(wù)。因而，申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人繼續(xù)履行合同無(wú)任何法律依據(jù)，請(qǐng)仲裁庭駁回申請(qǐng)人的全部仲裁請(qǐng)求。 詳述如下： 一．           本案事實(shí) 1．2005年※月， 通過(guò)經(jīng)紀(jì)人的介紹，被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人開(kāi)始進(jìn)行接觸，商討出售75套房產(chǎn)之事宜。后雙方達(dá)成初步共識(shí)，如申請(qǐng)人擁有足夠現(xiàn)金，被申請(qǐng)人可將上述房屋整體出售給申請(qǐng)人。雙方并于※月及※月分別簽署保密協(xié)議及備忘錄。（見(jiàn)證據(jù)1、2） 2．在本合同涉及的交易中，經(jīng)紀(jì)人一直代表申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人進(jìn)行交易相關(guān)的溝通及協(xié)商。后雙方還與經(jīng)紀(jì)人簽署了正式的經(jīng)紀(jì)協(xié)議（見(jiàn)證據(jù)10）。 3．2005年※月※日，雙方正式簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以2200萬(wàn)美元的總價(jià)出售65套房屋（見(jiàn)證據(jù)3）。同時(shí)雙方及※公司與申請(qǐng)人作為股權(quán)的共同買(mǎi)方）共同簽署《股權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《股權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》”），約定以640萬(wàn)美元出售B公司的股權(quán)，以間接實(shí)現(xiàn)其余10套房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄒ?jiàn)證據(jù)4）。上述二協(xié)議均約定協(xié)議簽署后十五個(gè)工作日內(nèi)，買(mǎi)方向被申請(qǐng)人提供足額銀行保函或?qū)⒆泐~價(jià)款存入提存賬戶(hù)合同方才生效。 4．在上述二協(xié)議約定的期限內(nèi)，申請(qǐng)人不能向被申請(qǐng)人提供足額銀行保函或?qū)⒆泐~價(jià)款存入提存帳戶(hù)，即合同約定的生效條件未能成就。申請(qǐng)人因此多次通過(guò)經(jīng)紀(jì)人與被申請(qǐng)人協(xié)商修改合同中關(guān)于支付的約定（見(jiàn)證據(jù)5）。被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人進(jìn)行交易的基本條件和前提是申請(qǐng)人承諾并保證其擁有足夠的資金進(jìn)行交易（見(jiàn)證據(jù)6）。但申請(qǐng)人顯然不具備這樣的條件。 5．2005年※月※日，基于對(duì)申請(qǐng)人的信任和進(jìn)行交易的誠(chéng)意，被申請(qǐng)人仍同意修改支付條件，并變更合同的生效條件。雙方簽署《付款協(xié)議》及《展期協(xié)議》。各方對(duì)《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《股權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的生效條件進(jìn)行變更，將申請(qǐng)人到公證機(jī)關(guān)開(kāi)立提存帳戶(hù)的期限延長(zhǎng)至2005年8月15日（見(jiàn)證據(jù)7、8）。同日，申請(qǐng)人及被申請(qǐng)人一同前往※區(qū)公證處要求開(kāi)立提存賬戶(hù)。 6．2005年8月2日，公證處給雙方發(fā)出需要提供的材料清單（見(jiàn)證據(jù)9） 7．在僅約一周后，被申請(qǐng)人便將大部分要求的材料提交至長(zhǎng)寧區(qū)公證處，包括房地產(chǎn)權(quán)證明、※的護(hù)照、授權(quán)委托書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、股權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同、付款協(xié)議、展期協(xié)議、商標(biāo)公告、董事會(huì)決議等。關(guān)于承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的文件系被申請(qǐng)人交由申請(qǐng)人，由其轉(zhuǎn)交公證處。（見(jiàn)證據(jù)11、12）。 8．此后，公證處未要求被申請(qǐng)人進(jìn)一步提供開(kāi)立提存賬戶(hù)所必需的文件。但申請(qǐng)人卻以各種理由推遲開(kāi)立托管賬戶(hù)，告知被申請(qǐng)人必須向公證處補(bǔ)充提交經(jīng)雙方確認(rèn)的65套房屋單獨(dú)的買(mǎi)賣(mài)合同樣本，但另一方面卻對(duì)被申請(qǐng)人提供的合同樣本遲遲不予認(rèn)可。事實(shí)上，根據(jù)《付款協(xié)議》的約定，確認(rèn)并簽署65套房屋單獨(dú)的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)在申請(qǐng)人向托管賬戶(hù)支付500萬(wàn)元定金后才進(jìn)行（見(jiàn)合同第1.5條），被申請(qǐng)人認(rèn)為在開(kāi)立托管賬戶(hù)時(shí)公證處根本不需要該等合同。更加有力的證明是，事后雙方一直未就標(biāo)準(zhǔn)合同條款達(dá)成一致（見(jiàn)證據(jù)17、18），也從未提供樣本給公證處，而申請(qǐng)人卻在2005年9月29日成功開(kāi)立提存賬戶(hù)并存入人民幣500萬(wàn)元（見(jiàn)證據(jù)23、24）。 9．2005年8月15日后，雙方均了解《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》以及《展期協(xié)議》規(guī)定的合同生效條件未成就，因此雙方此前所簽署的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同未生效。為此，申請(qǐng)人還起草了《諒解備忘錄》及《展期協(xié)議》要求被申請(qǐng)人簽署，以期進(jìn)一步對(duì)交易進(jìn)行展期（見(jiàn)證據(jù)13、14）。因被申請(qǐng)人已對(duì)申請(qǐng)人的信用和履約能力產(chǎn)生懷疑，因而未與申請(qǐng)人達(dá)成任何新的協(xié)議。 10．  此后，被申請(qǐng)人多次重申交易文件已經(jīng)過(guò)期，并且交易已經(jīng)因?yàn)樯暾?qǐng)人不能及時(shí)滿(mǎn)足交易的前提條件而拖延數(shù)次，如果申請(qǐng)人不能證明自己確實(shí)具有履約能力，則不能考慮重新與申請(qǐng)人協(xié)商交易（見(jiàn)證據(jù)15、19）。特別是被申請(qǐng)人母公司的※先生于2005年9月15日給申請(qǐng)人去函，聲明如果申請(qǐng)人不能在收到該信后10個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)立賬戶(hù)并存入人民幣500萬(wàn)，或提供等額的銀行保函，則被申請(qǐng)人將不考慮與申請(qǐng)人重新協(xié)商并對(duì)交易文件進(jìn)行展期。（見(jiàn)證據(jù)19） 11．  基于同意上述函件提出的要求（而不是基于《付款協(xié)議》的約定），2005年9月29日，申請(qǐng)人在被申請(qǐng)人未向公證處補(bǔ)充提供任何資料的情況下成功在長(zhǎng)寧區(qū)公證處開(kāi)立提存賬戶(hù)并存入人民幣500萬(wàn)（見(jiàn)證據(jù)23、24）。 12．  2005年10月至11月，被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人重新開(kāi)始就交易進(jìn)行談判。（見(jiàn)證據(jù)25、26、29、30、32）經(jīng)過(guò)多次談判，由于被申請(qǐng)人已了解到申請(qǐng)人通過(guò)以向他人出售其還未取得產(chǎn)權(quán)的上述房產(chǎn)以籌集履約所需資金，根本不具備其所稱(chēng)的資金實(shí)力（見(jiàn)證據(jù)22），加上商談不能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，被申請(qǐng)人遂于2005年11月20日致函申請(qǐng)人正式終止談判（見(jiàn)證據(jù)31）。隨后，申請(qǐng)人提起本仲裁。 二．答辯理由 基于以上事實(shí)，被申請(qǐng)人認(rèn)為，申請(qǐng)人據(jù)以提起仲裁申請(qǐng)的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》因雙方約定的生效條件未能成就而未生效。《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的生效條件未能成就的主要原因是因?yàn)樯暾?qǐng)人由于難以按時(shí)籌集到足夠資金，以及交易時(shí)市場(chǎng)行情發(fā)生變化等因素，因而刻意拖延所致。因此，申請(qǐng)人無(wú)權(quán)要求被申請(qǐng)人繼續(xù)履行合同。 1． 合同成立后未生效，不存在繼續(xù)履行的問(wèn)題 雙方于2005年6月3日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》第十二條規(guī)定：“本合同自附表一的補(bǔ)充條款的第2條規(guī)定的銀行保函提供給甲方或第4條第一段所規(guī)定的條件成就之日起生效。除雙方另有約定外，否則如果在本合同簽署之日起十五個(gè)工作日內(nèi)，如補(bǔ)充條款第2條規(guī)定的銀行保函未能提供給甲方或第4條第一段所規(guī)定的條件未能實(shí)現(xiàn)，則本合同自動(dòng)解除，并且雙方對(duì)另一方不負(fù)有賠償責(zé)任。” 該條明確規(guī)定了申請(qǐng)人必須在合同簽署之日后的15個(gè)工作日內(nèi)（即2005年6月24日以前）提供銀行保函給被申請(qǐng)人、或申請(qǐng)人將全額購(gòu)買(mǎi)價(jià)格提存至在公證處開(kāi)立的提存賬戶(hù)后，合同方才生效。 在15個(gè)工作日之內(nèi)（即2005年6月24日以前），上述《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的生效條件并沒(méi)有成就，雙方于2005年7月28日簽訂了《付款協(xié)議》作為《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《股權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同》的補(bǔ)充協(xié)議，約定申請(qǐng)人應(yīng)以開(kāi)立托管賬戶(hù)（實(shí)為“提存帳戶(hù)”）的形式支付兩個(gè)合同項(xiàng)下的定金及購(gòu)房款。同日，雙方還簽訂了《展期協(xié)議》。根據(jù)《付款協(xié)議》和《展期協(xié)議》以及《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《股權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同》，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的生效條件被變更為在2005年8月15日以前，申請(qǐng)人到公證處開(kāi)立提存帳戶(hù)并存入500萬(wàn)定金。 然而自2005年7月28日雙方到※區(qū)公證處申請(qǐng)開(kāi)立提存賬戶(hù)時(shí)起至2005年8月15日，申請(qǐng)人一直未能開(kāi)立提存賬戶(hù)，更未向該賬戶(hù)支付任何金額。因此，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定的生效條件并未成就，因此《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并未生效。 此后，雖然申請(qǐng)人仍有交易的意向，被申請(qǐng)人也與其進(jìn)行了若干聯(lián)絡(luò)，并舉行過(guò)會(huì)談等。但這些都是雙方在前一交易文件已作廢的基礎(chǔ)上重新開(kāi)始的談判，但并沒(méi)有達(dá)成任何新的協(xié)議。 通過(guò)雙方所有往來(lái)通信可知，被申請(qǐng)人多次向申請(qǐng)人強(qiáng)調(diào)，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的生效條件沒(méi)有成就，文件已過(guò)期作廢。雙方繼續(xù)進(jìn)行的接觸是就交易的重新談判（見(jiàn)證據(jù)25、28）。對(duì)此，申請(qǐng)人也從未對(duì)此提出異議。并且，事實(shí)上申請(qǐng)人還提出了新的交易模式作為重新談判的基礎(chǔ)（見(jiàn)證據(jù)25、29、30）。 由以上事實(shí)可知，本案中《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)因?yàn)樯l件未能成就而未發(fā)生效力，自動(dòng)終止，且雙方并未達(dá)成任何新的協(xié)議。對(duì)這一事實(shí)，雙方均承認(rèn)并接受。 2． 合同約定的生效條件未能成就系申請(qǐng)人的原因所致1）根據(jù)2005年6月3日的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款的第2條（2）的規(guī)定：“乙方應(yīng)當(dāng)在本合同簽訂之日起十五個(gè)工作日內(nèi)，開(kāi)立以上海市某家公證處為托管人的托管帳戶(hù)并且甲方、乙方和公證處也應(yīng)簽訂相關(guān)的三方托管協(xié)議?！币虼耍_(kāi)立托管帳戶(hù)應(yīng)該是由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)進(jìn)行的行為，而非被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)進(jìn)行的行為。 2）如證據(jù)表明，被申請(qǐng)人盡自己最大努力，配合申請(qǐng)人開(kāi)立帳戶(hù)。被申請(qǐng)人在最短時(shí)間內(nèi)提供了公證處需要的文件（收到通知后約一周左右）即使是需要在香港履行公證認(rèn)證手續(xù)的文件，被申請(qǐng)人也是以最快的速度提交給了公證處。公證處已確認(rèn)被申請(qǐng)人已經(jīng)提供了其需準(zhǔn)備的所有文件。 3）根據(jù)本案情況，9月29日，在被申請(qǐng)人沒(méi)有補(bǔ)充資料的情況下，申請(qǐng)人也到長(zhǎng)寧區(qū)公證處開(kāi)立了帳戶(hù)，這也充分說(shuō)明了申請(qǐng)人未能如期開(kāi)立帳戶(hù)完全是由于申請(qǐng)人自己不愿開(kāi)立帳戶(hù)的原因所致。 4）此外，申請(qǐng)人也不可能如其所稱(chēng)向公證處提交了其需準(zhǔn)備的全部文件，因?yàn)樵诠C處要求申請(qǐng)人提交的文件清單中，申請(qǐng)人需要提交65套經(jīng)過(guò)雙方確認(rèn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同樣本，事實(shí)上雙方并沒(méi)有對(duì)此達(dá)成過(guò)確認(rèn)。 被申請(qǐng)人認(rèn)為，申請(qǐng)人之所以故意拖延托管賬戶(hù)的開(kāi)立主要是因?yàn)椴荒芑I措到足夠資金，并以其它理由作為借口。根據(jù)被申請(qǐng)人后來(lái)掌握的信息，申請(qǐng)人根本不具備足夠的資金和履約能力。其向他人虛假宣傳已獲取本合同項(xiàng)下房地產(chǎn)并欲轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)要求聯(lián)系中的下家支付定金，以此籌集本合同項(xiàng)下所需資金（證據(jù)22）。在合同約定的8月15日前，申請(qǐng)人根本無(wú)法籌集到足夠的資金，才想辦法拖延托管賬戶(hù)的開(kāi)立。此外，在合同簽訂時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大變化，特別是本合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)租賃形勢(shì)出現(xiàn)滑坡。這也成為申請(qǐng)人拖延交易的借口。（見(jiàn)證據(jù)30）此外，被申請(qǐng)人原聘請(qǐng)了一家物業(yè)管理公司承擔(dān)上述房屋的物業(yè)管理工作。因欲將房地產(chǎn)出售，便不再與該公司續(xù)約，由此產(chǎn)生了一些糾紛。申請(qǐng)人也將此作為借口拖延交易。（見(jiàn)證據(jù)30） 因?yàn)橹吧暾?qǐng)人數(shù)次未能在約定的期限內(nèi)到公證處開(kāi)立帳戶(hù)，并且延期數(shù)次亦不能完成，加之被申請(qǐng)人獲知申請(qǐng)人在籌集資金，被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人個(gè)人信用及履約能力已無(wú)任何信心，故才決定終止與申請(qǐng)人重新進(jìn)行任何關(guān)于本交易的協(xié)商。 以上答辯意見(jiàn)懇請(qǐng)仲裁庭考慮，并依法駁回申請(qǐng)人的全部仲裁請(qǐng)求。 此致 ※仲裁委員會(huì)                                  被申請(qǐng)人：A有限公司                                                            徐濤律師15327446830   QQ574659129
     
沒(méi)找到您需要的？ 您可以 發(fā)布法律咨詢(xún) ，我們的律師隨時(shí)在線為您服務(wù)

  • 問(wèn)題越詳細(xì)，回答越精確,祝您的問(wèn)題早日得到解決！
發(fā)布咨詢(xún)
發(fā)布您的法律問(wèn)題
推薦律師
郭永康律師
河南鄭州
北京孟憲輝律師
北京朝陽(yáng)區(qū)
吳亮律師
浙江杭州
高飛律師
陜西西安
朱建宇律師
山東菏澤
蒙彥軍律師
陜西西安
高宏圖律師
河北保定
最新文章
熱點(diǎn)專(zhuān)題更多
免費(fèi)法律咨詢(xún) | 廣告服務(wù) | 律師加盟 | 聯(lián)系方式 | 人才招聘 | 友情鏈接| 網(wǎng)站地圖
載入時(shí)間:0.03136秒 copyright?2006 110.com inc. all rights reserved.
版權(quán)所有:110.com