代 理 詞
 
審判長(zhǎng)：
 
上海**律師事務(wù)所接受原告薛玉、陳鈽委托，指派我擔(dān)任原告薛玉、陳鈽訴被告上海**置業(yè)有限公司(以下稱(chēng)城置公司)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案的訴訟代理人?，F(xiàn)根據(jù)庭審查明的事實(shí)及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本代理人就本案發(fā)表以下代理意見(jiàn)，請(qǐng)法庭充分考慮并采納。
 
一、本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系依法成立，受法律保護(hù)，對(duì)雙方當(dāng)事人都具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具
有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！?br />本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(以下稱(chēng)合同)中第十一條已經(jīng)明確約定“商品房達(dá)到交付條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本條第一款規(guī)定的證明文件(竣工驗(yàn)收備案表)，并簽署交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人提供的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)不低于建設(shè)行政主管部門(mén)制定的以上文本的最低要求。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)?！?br />本案中，原告已按合同約定按期履行完付款義務(wù)，被告本也應(yīng)嚴(yán)格按合同
約定內(nèi)容向原告交付房屋。但被告卻沒(méi)有做到，甚至被告為了逃避法律責(zé)任，竟提出雙方已經(jīng)口頭約定簡(jiǎn)化交付手續(xù)。被告卻沒(méi)有任何證據(jù)證明雙方已變更，這種變更是一種單方行為。根據(jù)法律規(guī)定，未得一方認(rèn)可的情況下，任何一方單方面變更合同約定的內(nèi)容是無(wú)效的，因此，被告仍應(yīng)該按合同約定履行自己的義務(wù)——書(shū)面通知原告交付房屋。
本案其實(shí)很簡(jiǎn)單，首先確定原告跟被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否合法。如果它是合法的，那訂立雙方就必須按照合同約定來(lái)履行自己的義務(wù)。現(xiàn)在被告很明顯沒(méi)有按照約定履行自己的義務(wù)，那就毫無(wú)疑問(wèn)地應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是具有法律效力的，受法律保護(hù)，是不得擅自變更的或解除的。同時(shí)按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條的規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”因此，原告向被告提出的違約索賠訴求完全是合理合法的。
 
二、被告未能依法、也未能按合同約定向原告交付房屋，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
（一）原告有權(quán)要求被告按照合同約定，書(shū)面通知原告辦理交付手續(xù)。
1、本案合同已明確約定了被告應(yīng)書(shū)面通知原告交付，這是被告的義務(wù)。
2、一直以來(lái)，原告唯一認(rèn)可的交付通知方式就是合同約定的書(shū)面交付通知
書(shū)。
在今年8月的律師函里第二項(xiàng)里已寫(xiě)明“至今也未收到你司發(fā)出的房屋交付
通知書(shū)”及第三項(xiàng)第2條中也強(qiáng)調(diào)“你司應(yīng)嚴(yán)格按合同約定的交付條款為買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)”。這就清楚地表明，原告唯一認(rèn)可的通知方式就是“按合同約定的交付條款來(lái)辦理交付手續(xù)”即書(shū)面交付通知書(shū)。
退一步說(shuō)，既然被告方辯稱(chēng)自己已履行了通知義務(wù)，哪怕是口頭通知義務(wù)，那為何在收到原告如此清楚表達(dá)自己權(quán)益的律師函后，直到原告向法院提起訴訟，長(zhǎng)達(dá)2個(gè)多月的時(shí)間里，沒(méi)有做出任何關(guān)于這方面的解釋、溝通或說(shuō)明呢？這符合邏輯嗎？一方面從保護(hù)自身利益出發(fā)，被告也應(yīng)迅速做出書(shū)面的澄清與說(shuō)明，以便保留對(duì)自己有利的證據(jù)，另一方面出于對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，也理應(yīng)及時(shí)提醒對(duì)方免除誤會(huì)，這才是符合邏輯的做法。可是被告什么也沒(méi)做，這充分說(shuō)明被告辯稱(chēng)的所謂口頭通知，根本就是混淆視聽(tīng)、偷換概念的。
被告貴為一個(gè)大公司、大集團(tuán)，管理上也難免有疏忽之時(shí)。原告不知道其他購(gòu)買(mǎi)御水華庭樓盤(pán)的業(yè)主交付時(shí)有沒(méi)有收到被告的正式書(shū)面通知，但本案中被告確實(shí)遺漏了原告。而當(dāng)原告向被告提出要求其出具書(shū)面的交付通知并承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，被告又總以各種理由和借口推諉，以為原告會(huì)在漫長(zhǎng)的等待中妥協(xié)。2010年的8月，原告委托律師發(fā)律師函催要書(shū)面交付通知。這是一封正式的律師函，它表明了原告訴諸法律的準(zhǔn)備和決心。被告卻既不發(fā)書(shū)面通知，又不作任何解釋。
因?yàn)楸桓嫒粼侔丛嫠蟀l(fā)出書(shū)面通知的話，就等于承認(rèn)了自己的違約行為，一旦原告告上法庭，被告就等于不打自招了。被告選擇了暫時(shí)不發(fā)書(shū)面通知，而派人出面拖沓道了歉，當(dāng)然目的是想通過(guò)懷柔政策，緩解原告的怨氣，使原告打消訴諸法律的想法。
 
  (二)被告辯稱(chēng)已口頭通知原告交付，并向原告交付房屋，但一系列事實(shí)卻表明被告既未依法、也未按合同約定向原告交付房屋。
一般來(lái)說(shuō)，房屋交付的條件分為法定的交付條件及合同約定的交付條件。法定的交付條件是開(kāi)發(fā)商需提供《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》及《房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告》。自2006年1月1日起，交房時(shí)還要出示《住宅分戶驗(yàn)收表》，如超過(guò)合同約定的交付期限仍不能取得正式合法的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告》及《住宅分戶驗(yàn)收表》的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商逾期交房。
另根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。”建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》第三條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，必須提供宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)”。開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，若未向購(gòu)房人提供上述兩項(xiàng)文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收此房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
而在本案中，被告卻從未向原告提供或出示過(guò)《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋實(shí)
測(cè)面積報(bào)告》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等有關(guān)文件。原告直至庭審時(shí)才第一次看到上述文件。被告稱(chēng)已向原告交付房屋，且原告已驗(yàn)房根本是子虛烏有。
   對(duì)于被告辯稱(chēng)的口頭交付通知，當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況是：在簽訂合同前的銷(xiāo)售交談時(shí)，原告問(wèn)銷(xiāo)售員所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否為現(xiàn)房？銷(xiāo)售員回答：是的！只要你們將房屋款項(xiàng)全部付清后就可辦理交付手續(xù)?，F(xiàn)在被告用銷(xiāo)售員的這句回話作為已經(jīng)口頭通知交付的依據(jù)，顯然非常牽強(qiáng)附會(huì)！
被告還謊稱(chēng)“原告拒不支付稅費(fèi)和面積差額尾款”，眾所周知稅費(fèi)和面積差額尾款是在交付房屋時(shí)支付的，尤其是“面積差額尾款”，這個(gè)是在辦理交接手續(xù)時(shí)，被告必須向原告出示了《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，并經(jīng)原告查驗(yàn)確認(rèn)后，原告才會(huì)支付的。由于原告和被告之間根本就沒(méi)有過(guò)所謂房屋交接，所以原告至今從未看到過(guò)相關(guān)文件。原告庭審時(shí)才第一次看到被告的實(shí)測(cè)面積報(bào)告，原告既然不知道面積差異，何來(lái)拒付面積差額尾款一說(shuō)？并且這也正好證明了被告未為原告辦理交付手續(xù)的事實(shí)。
更令人可笑的是，被告在庭審中多次出現(xiàn)前后自相矛盾的言辭。被告先是稱(chēng)本案商品房實(shí)測(cè)面積要比合同約定的面積大，故原告目前尚有一萬(wàn)多余款沒(méi)有付清。正因?yàn)樵娣课萑钸€沒(méi)有付清，故被告拒絕向原告交付房屋。接著，被告又稱(chēng)其實(shí)早就通知原告辦理了交付手續(xù)，且原告已經(jīng)驗(yàn)房。被告前后完全不一的兩種說(shuō)法恰巧暴露了被告企圖顛倒黑白、逃避法律責(zé)任的惡意抗辯行為。根據(jù)最高人民法院在《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中指出要“制裁惡意違約行為，保護(hù)購(gòu)房人利益”，我們認(rèn)為，對(duì)于本案被告的惡意違約的行為，人民法院應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)厲制裁。
 
三、被告試圖通過(guò)一張《目前房屋的質(zhì)量問(wèn)題》，就借此作為原告已驗(yàn)房卻拒絕接收房屋的證據(jù)，以達(dá)到逃避法律責(zé)任的目的是錯(cuò)誤的，房屋交付最終的標(biāo)志應(yīng)為買(mǎi)受人簽署房屋交接單。
被告稱(chēng)事實(shí)上已向原告交付房屋，但由于原告自己的原因拒絕接收房屋。請(qǐng)問(wèn)原告怎么拒絕收房了？！有何證據(jù)證明原告拒絕收房？！如果被告為原告辦理了交付手續(xù)，原告且已驗(yàn)房，但原告拒收的話，那被告最起碼也要讓原告寫(xiě)下書(shū)面的拒絕理由，以維護(hù)自己的權(quán)益。否則，按照合同被告完全可以合理地拒絕原告各項(xiàng)要求，更可以要求原告承擔(dān)逾期收房的違約責(zé)任啊！對(duì)被告而言，輕易地放棄對(duì)自己有利證據(jù)的收集，不光是放棄了自己的權(quán)益，反過(guò)來(lái)還要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。這顯然是不符合邏輯的！
被告認(rèn)為原告去看房并提出質(zhì)量問(wèn)題就是等同于原告已驗(yàn)房，這是錯(cuò)誤的，看房和驗(yàn)房完全是兩個(gè)不同的概念。看房是購(gòu)買(mǎi)前和購(gòu)買(mǎi)后都可以發(fā)生的，但驗(yàn)房是雙方在辦理交付時(shí)進(jìn)行的。被告一直都未正式書(shū)面通知原告交付房屋，何來(lái)驗(yàn)房一說(shuō)？！況且，原告在庭審中已陳述：在買(mǎi)房前和買(mǎi)房后原告都曾到現(xiàn)場(chǎng)去看房，甚至可以不用鑰匙從其他通道上去。原告買(mǎi)房前去看房是原告的權(quán)利，原告購(gòu)房后去看房并提出相應(yīng)的意見(jiàn)也是原告作為業(yè)主的權(quán)利。況且，原告雖然提出了相應(yīng)的整改想法，但是從來(lái)沒(méi)有以該房屋有質(zhì)量問(wèn)題為由來(lái)拒絕接收房屋。這里要說(shuō)明的是，原告看房過(guò)程中對(duì)瑕疵部分提出意見(jiàn)是原告的權(quán)利，也是雙方簽訂合同時(shí)銷(xiāo)售員向原告許諾過(guò)的：購(gòu)房后，原告對(duì)目前房屋尚存在的一些瑕疵問(wèn)題可書(shū)面提出，開(kāi)發(fā)商可以為其整改。但目前，被告卻通過(guò)一張《目前房屋的質(zhì)量問(wèn)題》就借此作為原告拒絕接收房屋的證據(jù)，實(shí)在太牽強(qiáng)！而被告所謂的《工程整改處理表》既不是原告所寫(xiě)，又沒(méi)有落款簽名，根本不能證明什么。
 
四、原告有權(quán)要求被告按合同約定，書(shū)面通知原告辦理交付手續(xù)，這具有必要性和重要性，也有利于保護(hù)原告作為業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。
一般來(lái)說(shuō)，交付通知書(shū)主要有以下五方面的內(nèi)容：
1．通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)；
2．通知購(gòu)房人需攜帶的文件、資料；
3．通知購(gòu)房人還需交納的費(fèi)用；
4.提醒購(gòu)房人因其自身原因未能在規(guī)定的期限和地點(diǎn)辦理入住交付手續(xù)的法律后果；
5．告知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)的基本流程及相關(guān)注意事項(xiàng)。
可見(jiàn)，商品房買(mǎi)賣(mài)不是簡(jiǎn)單的一手交錢(qián)一手交貨，而是一種法律行為。商品房的交付更關(guān)系著整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程，意味著開(kāi)發(fā)商將房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)受人。因此，房屋交付有一定的步驟和內(nèi)容，不得隨意簡(jiǎn)化。
本案中，原、被告既已約定書(shū)面通知交付方式，那么書(shū)面通知交付這就是被告的義務(wù)。在國(guó)際銷(xiāo)售合同中，書(shū)面通知尤其重要，商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)然也不例外。書(shū)面通知交付房屋是開(kāi)發(fā)商最起碼的義務(wù)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商發(fā)出書(shū)面交付通知是非常必要的，因?yàn)橹挥惺盏搅藭?shū)面交付通知，原告才能清楚、明白地知道何時(shí)、何地、帶什么證件和資料、到什么部門(mén)去怎么辦理收房手續(xù)等。如果買(mǎi)受人未接到書(shū)面通知，買(mǎi)受人就沒(méi)有辦法前往收房。
本案中，如果被告按照合同約定及時(shí)發(fā)出書(shū)面交付通知，那么原告就可以順理成章按照合同約定來(lái)履行交接手續(xù)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是被告沒(méi)有按照合同約定發(fā)出書(shū)面交付通知，并且對(duì)原告的善意提醒無(wú)動(dòng)于衷，甚至在原告忍無(wú)可忍委托律師發(fā)出律師函后，依然不管不顧、置若罔聞！致使原告至今無(wú)法完成房屋交接手續(xù)。
此時(shí)，面對(duì)被告顛倒黑白，肆意踐踏業(yè)主權(quán)利的行為，原告唯一的途徑就是
通過(guò)莊嚴(yán)、公正的法庭，來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)益！原告到法庭來(lái)訴訟的目的，除了希望用法律手段來(lái)要求被告承擔(dān)違約責(zé)任外，還希望被告嚴(yán)格遵守合同盡快送達(dá)書(shū)面通知，使得原告能夠早日裝修入住。原告更冀望通過(guò)依法維權(quán)，使被告從此拋棄僥幸心理，嚴(yán)格按照合同履行自己的責(zé)任，善待每一位業(yè)主，讓每一位用自己“血汗錢(qián)”來(lái)購(gòu)買(mǎi)御水華庭住房的業(yè)主，都能開(kāi)開(kāi)心心地?fù)碛幸粋€(gè)滿意的新家！
 
綜上所述，本代理人請(qǐng)求法庭根據(jù)本案事實(shí)和相關(guān)法律，依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。
以上代理意見(jiàn)，請(qǐng)法庭依法采納！謝謝！
 
                                                       上海**律師事務(wù)所
                                                         荊華律師
                                                   二〇一二年七月十日