北京市商品房買賣糾紛典型案例的法院審判及律師點評

發(fā)布日期：2014-08-05 作者：靳雙權律師

基本案情：

原告（反訴被告）劉1、段某某、劉2與被告（反訴原告）朱某某經(jīng)濟適用房轉讓合同糾紛一案。
原告（反訴被告）劉1、段某某、劉2訴稱：原告段某某在2006年12月25日把其家庭購買經(jīng)濟適用房的指標以1.5萬元的價格轉讓給了被告，并私自替劉1在購房轉讓合同中簽了字。因經(jīng)濟適用房有嚴格的準入和退出機制，政府統(tǒng)一向符合購房條件的低收入家庭出售，而被告并不符合購買經(jīng)濟適用住房的條件，購房轉讓合同違反《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，應確認合同無效，故起訴要求確認無效?，F(xiàn)原告訴至法院，請求確認雙方簽訂的購房轉讓合同無效。
被告（反訴原告）朱某某辯稱：一、不同意原告的訴訟請求。二、原告所述的事實與理由均不成立。首先購房轉讓合同約定的甲方劉1、段某某自愿將所購天通苑小區(qū)經(jīng)濟適用房一套轉讓給乙方朱某某，并不是原告所說的購買經(jīng)濟適用房的指標；其次，起訴書中所說的"并私自替劉1在購房轉讓合同中簽了字"的表述與事實不符。簽訂合同的地點在劉1現(xiàn)居住的房屋內，簽訂合同時劉1、段某某及其兒子劉2都在場。雙方簽字時，段某某表示劉1身體不好，寫字不方便，就代劉1簽字了，同時表示劉1與開發(fā)商于2005年12月30日簽訂的《前門大街及東片保護整治發(fā)展工程住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》，也是由段某某作為委托代理人簽字的，因此劉1本人對合同上得簽字是認可的，同意的。三、原告起訴書中所稱"購房轉讓合同違法合同法的相關規(guī)定，應確認合同無效"的理由不成立。從誠實信用原則、公平正義原則出發(fā)，應當認定合同有效。該套房產(chǎn)中沒有劉2的財產(chǎn)權益，即便有劉2的財產(chǎn)權益，劉2也已經(jīng)做出了買賣的意思表示，且經(jīng)過法定代理人的認可與同意，是確定有效的民事法律行為。劉2簽字當時已滿16周歲，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動，且其簽字時經(jīng)過其法定代理人的同意，符合我國民法通則有關民事權利能力和民事行為能力的相關規(guī)定。
被告（反訴原告）朱某某反訴稱：劉1、段某某、劉2與朱某某于2006年12月25日簽訂的《購房轉讓合同》是雙方當事人的真實意思表示。朱某某按照合同約定向劉1、段某某支付了合同約定的所有相關費用，劉1、段某某將住房手續(xù)（包括房產(chǎn)證、鑰匙及其他與房屋相關的手續(xù)）交付給了朱某某。合同約定在房屋過戶時，劉1、段某某、劉2有義務協(xié)助朱某某辦理過戶事宜?，F(xiàn)已經(jīng)具備房屋過戶條件，為維護原告的合法權益，特訴至法院，請求：1、判令劉1、段某某、劉2與朱某某于2006年12月25日簽訂的《購房轉讓合同》有效；2、判令劉1、段某某、劉2配合朱某某辦理位于×處的房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，將此房屋過戶到朱某某名下；3、訴訟費由劉1、段某某、劉2承擔。
原告（反訴被告）劉1辯稱：不同意被告的反訴請求。在劉1不知情的情況下，段某某私自簽訂了沒有具體合同標的物的轉讓合同，涉案房屋是劉1獨自享有的財產(chǎn)，他人是無權出售的，合同標的物約定不明確，沒有房屋的位置，不具有法律意義上的協(xié)議。請求法院駁回反訴原告的反訴請求。
原告（反訴被告）段某某辯稱：不同意被告的反訴請求。我不同意把房子轉讓給被告，我要求按照協(xié)議所寫的收回我的房子我給被告錢，因為當時我丈夫有病孩子小，我自己做主與秦某某達成房源互換的協(xié)議，因為秦某某想提前過戶，我丈夫知道這事情，他不同意房子轉讓這事，這件事情引發(fā)了我們嚴重的家庭矛盾，現(xiàn)在孩子大了，沒有房子，秦某某也沒有拆遷，給不了我房源，當時秦某某說朱某某沒有房子，可現(xiàn)在被告有自己的房子，所以我一定要要回我的房子。
原告（反訴被告）劉2辯稱：不同意被告的反訴請求。我當時是不滿十八周歲的未成年人，合同中所簽字屬于無效行為。涉案房屋只有北京戶口的人才有權申請，段某某當時沒有北京戶口，申請人中沒有段某某。
經(jīng)審理查明：劉1、段某某系夫妻關系，劉2系二人之子。2006年12月25日，劉1、段某某、劉2作為甲方，朱某某作為乙方，雙方簽訂一份《購房轉讓合同》，甲方自愿將所購天通苑小區(qū)（位置：天通苑小區(qū)）經(jīng)濟適用房一套。轉讓給乙方。特約定如下：1、由乙方付給甲方人民幣1.5萬元轉讓費。其中在甲方將住房手續(xù)（房產(chǎn)證、鑰匙及其它與房屋相關的手續(xù)）交給乙方后支付1萬元，剩余部分在最終辦理過戶手續(xù)后支付。2、由乙方負責交付購房款及其它購房過程中發(fā)生的費用。3、甲方將住房手續(xù)（房產(chǎn)證、鑰匙及其它與房屋相關的手續(xù)）一次性交給乙方，以示購房轉讓。4、在房屋過戶時，甲方有義務協(xié)助乙方辦理過戶事宜，但所發(fā)生的過戶費由乙方承擔。5、甲方暫時將戶口遷入此房，半年內遷出。合同同時還約定了違約責任等事項：本購房轉讓合同是在雙方自愿的前提下簽署的，雙方已充分預見到今后此住房價值可能發(fā)生的變動及存在的風險。雙方對價值變動及風險已經(jīng)互盡告知義務，因此合同簽署后，住房價值變動不應成為改變上述約定的原因。庭審中，雙方當事人一致認可，該《購房轉讓合同》上的"劉1"簽名為段某某代簽。2006年12月25日，劉1作為買受人，順天通房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（北京天啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）作為出賣人，雙方簽訂一份《北京市商品房預售合同》，約定劉1購買了位于×處的房屋一套，房款總計272 791元。后朱某某支付了訴爭房屋的購房款及相關稅費，并在該房屋交付后使用至今。
合同簽訂后，朱某某向劉1、段某某支付了轉讓金1萬元。劉1、段某某向朱某某出示了收條一張，內容是："收到朱某某天通苑經(jīng)濟適用房轉讓金壹萬元整"落款為"劉1、段某某2007年1月6日"。經(jīng)詢，朱某某表示該收條中的簽名均為段某某本人簽署。段某某不予認可，申請對該簽名的真?zhèn)芜M行鑒定，經(jīng)北京市高級人民法院搖號確定北京明正司法鑒定中心依法對段某某的申請事項進行鑒定，該機構于2013年11月20日出具《司法鑒定書》，鑒定意見為：落款日期為"2007年1月6日"的"收條"上落款處的"劉1"簽名字跡與所提供的段某某書寫的"劉1"樣本字跡是同一人所書寫；落款日期為"2007年1月6日"的"收條"上落款處的"段某某"簽名字跡與所提供的段某某樣本字跡是同一人所書寫。段某某為此支出鑒定費2700元。
另查，位于×處的房屋系經(jīng)濟適用房，于2008年10月23日取得房屋所有權證書，登記的房屋所有權人為劉1。
再查，劉1在北京市昌平區(qū)天通苑小區(qū)僅有位于×處的一處房產(chǎn)。
庭審中，朱某某向法庭提供了一份劉1作為被拆遷人與拆遷人北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司于2005年12月30日簽訂的《前門大街及東片保護整治發(fā)展工程住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》，該協(xié)議系段某某作為劉1的委托代理人簽署，用于證明雙方當事人簽署的《購房轉讓合同》劉1知情且同意段某某代為簽署。
以上事實，有《購房轉讓合同》、《北京市商品房預售合同》、收條、《司法鑒定書》、鑒定費發(fā)票、房屋所有權證、《前門大街及東片保護整治發(fā)展工程住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》及雙方當事人的陳述在案佐證。

法院判決：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條，《中華人民共和國婚姻法》第十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條之規(guī)定，判決如下：
一、駁回原告（反訴被告）劉1、段某某、劉2的訴訟請求；
二、原告（反訴被告）劉1、段某某、劉2與被告（反訴原告）朱某某于二○○六年十二月二十五日簽訂的《購房轉讓合同》有效；
三、原告（反訴被告）劉1、段某某、劉2于本判決生效后七日內配合被告（反訴原告）朱某某辦理位于×處的所有權過戶手續(xù)。

靳律師點評：

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案爭議的焦點系段某某代劉1在《購房轉讓合同》中簽字的行為是否有效。夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權。夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。本案中，段某某作為劉1的妻子代劉1在《購房轉讓合同》中簽字的行為，朱某某有理由相信該行為系劉1的真實意思表示，結合庭審查明的另一事實即段某某曾經(jīng)代劉1簽署《前門大街及東片保護整治發(fā)展工程住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》綜合考慮，法院對劉1主張其對購房轉讓一事不知情、不同意的意見不予采信。
劉1、段某某、劉2與朱某某簽訂的《購房轉讓合同》，系雙方當事人的真實意思表示，且并不具備法定無效之情形，應屬合法有效之合同。在簽訂《購房轉讓合同》之后，雙方當事人亦按照合同之約定履行了各自的主要義務，即朱某某按照約定支付了購房款及部分轉讓費，劉1、段某某、劉2亦自愿將涉訴房屋交付朱某某使用。段某某對收到朱某某支付的轉讓費1萬元雖不予認可，但經(jīng)北京明正司法鑒定中心依法鑒定，《收條》中的簽名系段某某本人簽署，故法院對段某某的主張不予采信。
因劉1已于2008年10月23日取得涉訴房屋的所有權證，其原購房合同亦在2008年4月11日之前簽訂，依據(jù)雙方簽訂的《購房轉讓合同》的內容來看，雙方約定在房屋過戶時，甲方有義務協(xié)助乙方辦理過戶事宜，因此應視為雙方均同意在涉訴房屋限制上市交易期限屆滿后再辦理所有權轉移登記，故涉訴房屋的所有權轉移登記并無法律之障礙。對劉1、段某某、劉2要求判令雙方簽訂的《購房轉讓合同》無效的訴訟請求，缺乏事實及法律依據(jù)，法院不予支持。對朱某某要求判令雙方簽訂的《購房轉讓合同》有效并要求劉1、段某某、劉2配合辦理訴爭房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)的訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持。

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