離婚房產(chǎn)分割、過戶、更名-權(quán)威律師案例法規(guī)指導(dǎo)

發(fā)布日期：2014-08-25 作者：莊榮華律師

（一）有約定的，從其約定。婚姻法采納了約定財(cái)產(chǎn)制，我國(guó)婚姻法第十九條規(guī)定：“夫妻可以書面約定婚前財(cái)產(chǎn)以及婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)歸共同所有或各自所有，或部分共同所有、部分各歸所有。夫妻對(duì)婚前財(cái)產(chǎn)以及婚姻關(guān)系存續(xù)期間財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力。”房屋作為財(cái)產(chǎn)的一部分，其歸屬自然可以通過雙方的約定來確定。可見，夫妻財(cái)產(chǎn)的約定在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，起著重要的法律依據(jù)作用。不少人認(rèn)為財(cái)產(chǎn)約定或財(cái)產(chǎn)公證傷害感情。但是，這種理智的財(cái)產(chǎn)處理辦法和文明的生活方式，確實(shí)值得提倡，對(duì)財(cái)產(chǎn)分割爭(zhēng)議起到防患于未然的作用。然而，目前我國(guó)絕大多數(shù)的夫妻還未采用這種方式，當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，仍然需要遵循法律中對(duì)財(cái)產(chǎn)的若干規(guī)定。一般規(guī)定，在無法確定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（二）婚前財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有。根據(jù)新的婚姻法，結(jié)婚前買的房子屬于婚前財(cái)產(chǎn)，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，正常情況下是不進(jìn)入離婚訴訟的財(cái)產(chǎn)標(biāo)的。但是這并不是絕對(duì)的。新婚姻法公布實(shí)施后，法律明文規(guī)定婚前財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有。對(duì)房屋所有權(quán)的認(rèn)定通常以產(chǎn)權(quán)證登記的名稱為準(zhǔn)。如果房屋購(gòu)買是在結(jié)婚登記之前，則房產(chǎn)歸個(gè)人所有。如果是貸款購(gòu)房，就需要嚴(yán)格界定房屋購(gòu)買時(shí)間及還款時(shí)間，即婚前一方購(gòu)房，婚后還貸的，在離婚時(shí)可以認(rèn)定房屋所有權(quán)歸為一方所有，但因夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同還貸款，應(yīng)根據(jù)夫妻共同還貸款的金額要求房屋所有一方付給另一方一半的補(bǔ)償。《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中規(guī)定，“對(duì)夫妻共同出資而取得”部分產(chǎn)權(quán)“的房屋，人民法院可參照上述有關(guān)解答，予以妥善處理。但分得房屋”部分產(chǎn)權(quán)“的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償。” 如果夫妻雙方婚前存在同居，就需要靠具體的舉證來證實(shí)房產(chǎn)的歸屬。現(xiàn)實(shí)中有很多情況是父母為子女買房，此時(shí)房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十二條規(guī)定，“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。” “當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。”很多當(dāng)事人認(rèn)為自己父母在自己結(jié)婚前購(gòu)買的房子，就是屬于自己的財(cái)產(chǎn)，但一般在當(dāng)事人結(jié)婚時(shí)，當(dāng)事人的父母會(huì)告訴媳婦說，這套房子是給你們結(jié)婚用的。所以，如果媳婦有人證或物證證明時(shí)，法院可能會(huì)引用這個(gè)司法解釋的第一款，認(rèn)為這是父母明確表示贈(zèng)與雙方的房產(chǎn)。也就構(gòu)成了夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而在實(shí)踐中這種情形非常多。這時(shí)舉證成為重要的問題了。（三）保護(hù)婦女子女、殘疾人等弱勢(shì)群體的權(quán)益。鑒于婦女在婚姻中所處的弱勢(shì)地位，以及子女往往選擇跟母親過的現(xiàn)實(shí)情況，離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)法律往往更多考慮婦女和子女的權(quán)益。如《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中提到，“對(duì)夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：1、照顧撫養(yǎng)子女的一方；2、男女雙方在同等條件下，照顧女方；3、照顧殘疾或生活困難的一方；4、照顧無過錯(cuò)一方。“ 《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題若干具體意見》十三條規(guī)定，“對(duì)不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧撫養(yǎng)子女方或無過錯(cuò)方等原則分給一方所有。分得房屋的一方對(duì)另一方應(yīng)給予相當(dāng)于該房屋一半價(jià)值的補(bǔ)償。在雙方條件等同的情況下，應(yīng)照顧女方。”第十四條規(guī)定，“婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無房居住為由，要求暫住的，經(jīng)查實(shí)可據(jù)情予以支持，但一般不超過兩年。無房一方租房居住經(jīng)濟(jì)上確有困難的，享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方可給予一次性經(jīng)濟(jì)幫助。” 《婦女權(quán)益保障法》第四十八條規(guī)定“夫妻共有的房屋，離婚時(shí)，分割住房由雙方協(xié)議解決；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)雙方的具體情況，按照照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。夫妻雙方另有約定的除外。夫妻共同租用的房屋，離婚時(shí)，女方的住房應(yīng)當(dāng)按照照顧子女和女方權(quán)益的原則解決。” （四）競(jìng)價(jià)制。若雙方都想擁有價(jià)值較大的房產(chǎn)，則由雙方競(jìng)價(jià)，房產(chǎn)歸出價(jià)高的一方，另一方得到相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中提到，對(duì)夫妻雙方均爭(zhēng)房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，可采取競(jìng)價(jià)方式解決。雙方出價(jià)高者可獲得房屋的所有權(quán)或居住權(quán)，并按一定比例（一般為平分）交付對(duì)方房款。
房改房是根據(jù)職工的職務(wù)、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國(guó)家多年實(shí)行低工資制后的福利性補(bǔ)償，按成本價(jià)售房給職工等于將多年積累的工資差額一次性地補(bǔ)發(fā)給職工，因此，對(duì)購(gòu)房前結(jié)婚不久的人來說，此房實(shí)際上是用購(gòu)房一方婚前工資取得購(gòu)買的婚前財(cái)產(chǎn)，如果另一方對(duì)購(gòu)得的房改房?jī)H憑交款時(shí)間在婚姻關(guān)系存續(xù)期間即主張是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是不公平的。
　　婚后購(gòu)買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買和以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買兩種情況，對(duì)此應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況予以處理：對(duì)婚前由一方承租的公有房屋婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的，房屋權(quán)屬處理意見表現(xiàn)為公民取得房屋居住權(quán)是基于與國(guó)家、單位之間的房屋租賃關(guān)系，是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其對(duì)承租的房屋只享有占有使用的權(quán)利，對(duì)婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的婚前承租房屋是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于共同財(cái)產(chǎn)法律上沒有規(guī)定，實(shí)踐中也不能簡(jiǎn)單作出一個(gè)明確的結(jié)論，司法實(shí)務(wù)中對(duì)婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買由一方婚前承租房屋的權(quán)屬認(rèn)定和處理須非常謹(jǐn)慎，如果產(chǎn)權(quán)登記在個(gè)人名下、系婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的，應(yīng)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
最高人民法院關(guān)于民事審判實(shí)務(wù)問答指導(dǎo)意見：在離婚案件中以男方名義購(gòu)買的房改房能否判歸女方所有?答復(fù)稱：我國(guó)城鎮(zhèn)居民按照國(guó)務(wù)院房改政策從本單位購(gòu)買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以低租金承租的房屋，根據(jù)房改政策職工購(gòu)買公有房屋實(shí)行市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，公有住房出售的有關(guān)規(guī)定，確定房改房權(quán)屬即夫妻共有財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)是分割的前提，對(duì)夫妻婚后以共同財(cái)產(chǎn)或個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買婚前由一方承租的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的房屋權(quán)屬的確定：對(duì)婚前由一方承租婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房的權(quán)屬由于情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對(duì)此問題作出規(guī)定?！　?/font>
離婚后房產(chǎn)證過戶手續(xù)1、離婚判決書或者離婚協(xié)議書中有關(guān)于房產(chǎn)所有權(quán)歸屬的明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)管理部門即可按照所有權(quán)的分配予以辦理產(chǎn)權(quán)變更。2、需要攜帶離婚判決書或離婚協(xié)議書、本人身份證原件、復(fù)印件，公安局門牌號(hào)碼通知，房屋所有權(quán)證書辦理更名手續(xù)。
領(lǐng)證后購(gòu)房，辦理產(chǎn)證的1、領(lǐng)證后，無論購(gòu)房時(shí)簽署合同是單方還是雙方，產(chǎn)證上寫的是一個(gè)人還是兩個(gè)人，都是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)是可以要求對(duì)該處房產(chǎn)進(jìn)行分割的以上的房屋權(quán)屬僅適用于夫妻離婚時(shí)，對(duì)于一方死亡的，如果需要按照繼承進(jìn)行的財(cái)產(chǎn)分割，和上述是截然不同的。2、共同財(cái)產(chǎn)的問題，實(shí)際上就是房產(chǎn)證取得的時(shí)間與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬是否存在關(guān)系的問題。房產(chǎn)證是物權(quán)憑證，是證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的法定憑證，但是并不是說房產(chǎn)證在婚后取得，就意味著該房產(chǎn)屬于婚后財(cái)產(chǎn)。
離婚成功獲取撫養(yǎng)權(quán)【12歲男孩】 房屋歸女方和孩子所有 南京離婚專家律師莊榮華指導(dǎo)【棲霞婚外情離婚案】案情介紹：本案委托人因丈夫存在長(zhǎng)期多次家庭暴力，并在近兩年中與他人有不正當(dāng)關(guān)系，違反夫妻忠實(shí)義務(wù)，故委托知名南京離婚律師莊榮華代為提起民事離婚訴訟。
承辦法官：張倩。
本案立案于2013年7月初，結(jié)案于2013年7月底，歷時(shí)一個(gè)月，僅開庭一次徹底解決女方痛苦的婚姻生活，并且實(shí)現(xiàn)了女方對(duì)于財(cái)產(chǎn)分割以及子女撫養(yǎng)權(quán)、撫養(yǎng)費(fèi)的訴訟意愿。
案件結(jié)果： 1、雙方離婚； 2、子女撫養(yǎng)權(quán)歸我方當(dāng)事人，對(duì)方每月支付1000元； 3、雙方居住房屋中男方所持份額歸孩子所有，該房屋僅為女方及孩子占有使用。 4、房屋拆遷協(xié)議中所申購(gòu)的兩套房屋，男女雙方各得一套。
律師點(diǎn)評(píng)： 本案離婚訴訟案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為撫養(yǎng)權(quán)與財(cái)產(chǎn)分割，在開庭過程中莊榮華律師提供賓館開房登記簿、家庭暴力公安機(jī)關(guān)報(bào)警記錄、男方銀行記錄結(jié)余與清單、女方被打照片、病例、房屋產(chǎn)權(quán)證、還貸證明等證據(jù)。通過庭審過程中的幾輪交鋒，最終男方在法官的調(diào)解之下，同意莊榮華律師提供的調(diào)解方案，在夫妻共同財(cái)產(chǎn)中作出重大讓步，并同意子女由我方撫養(yǎng)。 至此本案終結(jié)，當(dāng)事人非常滿意案件結(jié)果。
南京市棲霞區(qū)人民法院 民事調(diào)解書 （2013）棲邁民初字第號(hào) 原告A，女，1975年生，漢族，教師，住南京市棲霞區(qū)。被告B，男，1974年生，漢族，無業(yè)，住南京市棲霞區(qū)。本院受理了原告A訴被告B離婚糾紛一案，依法適用簡(jiǎn)易程序由代理審判員進(jìn)行審理。本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：一、原被告自愿離婚。二、原被告婚生子C隨原告A生活，被告B每月十號(hào)前給付子女撫養(yǎng)費(fèi)1000元至十八周歲止。三、原被告及C共同所有的房產(chǎn)位于南京市棲霞區(qū)房屋（三人原份額為原告A占比百分子二十五，C占百分之五十、被告B占比百分之二十五），被告B所有的百分之二十四的份額歸C所有，其余百分之一的份額在C滿二十二周歲時(shí)歸C所有。該房由原告A及C居住使用。該房的房貸由A負(fù)責(zé)償還。四、原被告共同財(cái)產(chǎn)蘇A奔馳牌轎車一輛歸被告B所有，車貸由被告B償還。五、2013年4月2日拆遷安置協(xié)議，所安置的兩套房屋其中90平方米的安置房歸被告B所有，其中70平方米的安置房歸原告A所有。房屋差價(jià)款、稅款等由雙方各自承擔(dān)。六、被告B有權(quán)每月四次探視子女C。七、原被告雙方無其他糾葛。八、訴訟費(fèi)由原告A負(fù)擔(dān)。雙方當(dāng)事人一致同意，本調(diào)解協(xié)議自雙方在調(diào)解協(xié)議上簽名后即具有法律效力。上述協(xié)議符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。一方當(dāng)事人不履行上述調(diào)解協(xié)議，另一方當(dāng)事人可持本調(diào)解書向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。南京市棲霞區(qū)人民法院二0一三年七月三十日

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