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　被查單位：湖北省大悟縣個(gè)體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)主付某
　　稽查單位：湖北省大悟縣地稅局稽查局

　　基本案情：大悟縣地稅局稽查局于2003年4月對(duì)個(gè)體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)主付某進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)稽查。付某于2001年10月到大悟縣漢大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)指揮部以“付某等11人”的名義交納征地費(fèi)后，征用土地600平方米從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)住房總建筑面積2400平方米，建成住房24套，已銷(xiāo)售19套，尚有5套空置。該納稅人向稽查局提供售房協(xié)議書(shū)9份，合作建房合同書(shū)10份。到2002年底該納稅人按每平方米350元的計(jì)稅價(jià)格申報(bào)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅，只將售房合同款部分申報(bào)繳納了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，合計(jì)已繳納地方各稅費(fèi)43416元。
　　稽查人員在檢查中發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題：

　　一是納稅人的工程造價(jià)核算不準(zhǔn)確。由于個(gè)人開(kāi)發(fā)業(yè)主一般財(cái)務(wù)核算不健全，建設(shè)資金來(lái)源復(fù)雜，核算混亂，納稅人不能準(zhǔn)確提供其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用，因此建房成本無(wú)從核實(shí)?；榫指鶕?jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定核定其建筑成本?；榫职凑湛h城建局定額管理站提供的同地段建房定額核算標(biāo)準(zhǔn)，核定其建筑成本含各項(xiàng)稅費(fèi)為每平方米380元，并以此作為建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅21660元。

　　二是納稅人故意將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)混淆為合作建房，偷逃銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。付某稱(chēng)所建房屋中有10套是與房主合作征地后，由房主委托他建房，因此他不存在繳納銷(xiāo)售房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。付某提供的征地費(fèi)收據(jù)上付款單位為“付某等11人”，但未列舉其他戶(hù)主的具體姓名。付某提供的合作建房協(xié)議書(shū)中稱(chēng)，合作建房由付某代為建成后，由房主本人辦理土地使用證和房產(chǎn)證，立合同之日房主預(yù)付建房款20000元或同等價(jià)值的建筑材料，房屋建成后付清剩余款項(xiàng)。售房合同規(guī)定由付某辦理土地使用證和房產(chǎn)證，立合同之日房主預(yù)付10000元購(gòu)房定金，房屋建成后付清剩余款項(xiàng)的90％，余下的10％待付某將房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證辦好交給房主后付清。從立合同時(shí)間上看，兩種合同簽定的時(shí)間大致相近，有的購(gòu)房協(xié)議時(shí)間甚至在合作建房合同之前。
　　經(jīng)查，付某提供的合作建房協(xié)議中有4份合同中的甲方與現(xiàn)有實(shí)際房主姓名不符，5份協(xié)議是在房屋建設(shè)中簽定的，協(xié)議由付某擬定。房屋建設(shè)資金及材料均由付某負(fù)責(zé)。

　　稽查局根據(jù)國(guó)稅函［1996］718號(hào)文規(guī)定：“由個(gè)人出資并負(fù)責(zé)雇請(qǐng)施工隊(duì)建房，房屋建成后，再由個(gè)人將分得的房屋銷(xiāo)售給各購(gòu)房戶(hù)。這實(shí)際上是個(gè)人先通過(guò)合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷(xiāo)售給各購(gòu)房戶(hù)。因此對(duì)個(gè)人應(yīng)按‘銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為個(gè)人向各購(gòu)房戶(hù)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”稽查局認(rèn)定：對(duì)付某合作建房取得的收入應(yīng)當(dāng)作為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)處理。每套應(yīng)按調(diào)查核實(shí)的售價(jià)50000元計(jì)算，計(jì)征銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。
　　處理決定：根據(jù)《稅收征管法》第六十三條規(guī)定，稽查局認(rèn)定付某的行為已構(gòu)成偷稅，決定追繳其偷稅額31276．80元及滯納金，并處偷稅額一倍的罰款。

　　稽查建議：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及到建筑安裝營(yíng)業(yè)稅和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，稅收負(fù)擔(dān)較高，因此一部分開(kāi)發(fā)商打著合作建房或受托建房的幌子，偷逃銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中一方面可以查看征地協(xié)議以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用的處理方式，核實(shí)實(shí)際征地人；另一方面要核實(shí)建設(shè)資金的來(lái)源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)資金應(yīng)為開(kāi)發(fā)商直接支付。