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　　該片區(qū)市場(chǎng)主要包括空港開(kāi)發(fā)區(qū)、兩路老城區(qū)、回興一碗水片區(qū)、回興寶圣湖周邊、兩路工業(yè)園東區(qū)和兩路工業(yè)園西區(qū)6個(gè)版塊。農(nóng)業(yè)園區(qū)因定位更趨于北部新區(qū)定位，對(duì)本項(xiàng)目參考意義不大。

　　1、空港開(kāi)發(fā)區(qū)：如日中天，快速發(fā)展

　　重慶市空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)分為啟動(dòng)區(qū)、拓展區(qū)和發(fā)展區(qū)，其面積分別為12、12、16平方公里，總面積40多平方公里。

　　空港新區(qū)總結(jié)構(gòu)概括為“一軸線、兩中心、雙產(chǎn)業(yè)帶”。一軸線是從210國(guó)道與機(jī)場(chǎng)高速公路結(jié)合處的入口廣場(chǎng)作為起點(diǎn)，沿開(kāi)發(fā)區(qū)林蔭大道進(jìn)入步行的綠色走廊，通過(guò)中心區(qū)的商業(yè)建筑向北直至環(huán)城北路，該軸線有四個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)：入口廣場(chǎng)、中心公園及商業(yè)帶、高堡湖公園和發(fā)展區(qū)中央公園。兩中心即由高堡湖公園和商業(yè)帶形成的南部中心區(qū)和三條楔開(kāi)綠化帶交匯處形成的北部中心區(qū)。

　　空港開(kāi)發(fā)區(qū)以發(fā)展高新技術(shù)和先進(jìn)加工制造業(yè)為主，擬打造一座新型的集休閑、娛樂(lè)、研發(fā)、商貿(mào)、物流、信息服務(wù)等為一體的文化發(fā)達(dá)、科技繁榮、環(huán)境優(yōu)美的花園式現(xiàn)代新城區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)于2002年元月正式動(dòng)工，目前已建成重慶最大的休閑廣場(chǎng)，58米寬的景觀大道，長(zhǎng)安工業(yè)園、銀翔工業(yè)園、吉龍工業(yè)園等已經(jīng)入駐。

　　空港開(kāi)發(fā)區(qū)地勢(shì)平坦，空氣清新，非常適宜人居環(huán)境的打造，開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流等配套產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)作為居家配套進(jìn)行打造，目前已經(jīng)初具規(guī)模。眾多如青麓雅園、瑞豐花園、尚陽(yáng)康城、金易上品源等近20家樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)，已經(jīng)在兩路老城區(qū)居民和主城區(qū)居民心目中落地生根，園區(qū)相對(duì)完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套為該區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)巨大活力。目前該區(qū)域正在快速成熟中。但除青麓雅園品質(zhì)定位于中高檔外，其余項(xiàng)目品質(zhì)趨于中檔，在售物業(yè)類(lèi)型以多層和小高層為主，比較單一，戶型面積也以中小戶型為主，同質(zhì)化比較嚴(yán)重。而且因目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量均不大，具有品牌號(hào)召力的開(kāi)發(fā)企業(yè)未正式入駐，因此該區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)形象有待進(jìn)一步提升。

　　2、兩路老城區(qū)：發(fā)展滯緩，被遺忘的角落

　　兩路老城區(qū)擁有較好的自然資源，核心地帶已經(jīng)建有碧津公園，另有雙龍湖等水體資源，城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，綠化面積大，已經(jīng)被評(píng)為全國(guó)衛(wèi)生城區(qū)。但該區(qū)域主要以商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主，并于90年代初期進(jìn)行了大規(guī)模的舊城改造。目前，兩路老城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模相對(duì)較小，在售樓盤(pán)只有金港國(guó)際、保利?時(shí)代陽(yáng)光、麗景天成等少數(shù)樓盤(pán)，樓盤(pán)品質(zhì)良莠不齊，只有金港?國(guó)際憑借其地段優(yōu)勢(shì)，推出了商務(wù)公寓性質(zhì)的小高層住宅，價(jià)格較高，套內(nèi)面積在3000元/㎡以上，銷(xiāo)售進(jìn)度一般。可以肯定的是，渝北區(qū)政府近幾年內(nèi)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心將在兩路老城區(qū)外。

　　3、回興一碗水版塊：規(guī)劃落后，雜亂無(wú)章

　　該區(qū)域系兩路片區(qū)率先發(fā)展的版塊，經(jīng)過(guò)五、六年的開(kāi)發(fā)，目前該區(qū)域日漸成熟，木魚(yú)石花園、春天花園、金日陽(yáng)光花園、渝北名都等一批中檔、低檔項(xiàng)目帶動(dòng)了該區(qū)域發(fā)展。隨著地段成熟，金香林、山語(yǔ)間、文杰?心海灣、伴山名都、奔力?鄉(xiāng)間城、蘭亭?水云澗、銀海峰景等中高檔項(xiàng)目相繼開(kāi)發(fā)。但由于該區(qū)域規(guī)劃上的落后，并未留出城市公共開(kāi)放空間和休閑活動(dòng)空間，商業(yè)開(kāi)發(fā)也陷入低品質(zhì)境地，大量低檔項(xiàng)目充實(shí)其間，很難形成有競(jìng)爭(zhēng)力的商圈和有品味的居家氛圍。而且目前該區(qū)域可供開(kāi)發(fā)地塊資源非常有限。

　　4、回興寶圣湖周邊：獨(dú)特資源，均有斬獲

　　該區(qū)域是兩路-回興片區(qū)最早開(kāi)發(fā)的區(qū)域，因700畝寶圣湖而率先成為開(kāi)發(fā)熱土。在水一方、翠湖柳岸、水木青華、水天一色、堤岸春曉、麗源島、圣湖天域等項(xiàng)目迅速搶占湖岸景觀資源，目前該區(qū)域可供開(kāi)發(fā)地塊已非常少。該區(qū)域樓盤(pán)以湖景作為核心賣(mài)點(diǎn)，上述樓盤(pán)均獲得一定的市場(chǎng)認(rèn)可度。該區(qū)域樓盤(pán)定位均為中高檔，除在水一方以小戶型為主外，其余項(xiàng)目戶型面積均較大。目前在售樓盤(pán)除圣湖天域才開(kāi)盤(pán)以外，其余均進(jìn)入掃尾清盤(pán)階段。估計(jì)未來(lái)一兩年內(nèi)該片區(qū)將開(kāi)發(fā)基本結(jié)束，對(duì)回興其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力下降。

　　5、兩路工業(yè)園東區(qū)：產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)一旦成功，將吸引大量外來(lái)置業(yè)者

　　該片區(qū)以產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為龍頭，目前在建的主要有號(hào)稱西部最大的重慶服裝城。據(jù)了解，重慶服裝城是因朝天門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶為了尋求更大發(fā)展，在朝天門(mén)彈丸之地?zé)o法構(gòu)建現(xiàn)代化的服裝產(chǎn)業(yè)基地，在渝北區(qū)政府的積極努力下，成功招商。目前已成功引進(jìn)了廣東重慶商會(huì)企業(yè)41家、重慶朝天門(mén)市場(chǎng)服裝協(xié)會(huì)下屬的80余家服裝企業(yè)、重慶服裝(服飾)行業(yè)協(xié)會(huì)企業(yè)24家和香港皇洋(成盛)有限公司等150家服裝企業(yè)，并與香港、浙江、福建、上海等100余家知名企業(yè)進(jìn)行了積極的洽談。除南方?碧水康橋外，目前無(wú)其他住宅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。南方?碧水康橋以南方翻譯學(xué)院為依托，以英國(guó)劍橋大學(xué)城為開(kāi)發(fā)理念，打造英倫風(fēng)情的中高檔大型綜合物業(yè)。該項(xiàng)目一期僅開(kāi)發(fā)150余套花園洋房和8套聯(lián)排別墅，定價(jià)較高，但目前銷(xiāo)售滯緩。

　　該區(qū)域目前并未形成強(qiáng)力的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，但因產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因，隨著各類(lèi)企業(yè)的入駐，必將引入大量外來(lái)居住人口，從而為回興片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更大需求，但短期難以為區(qū)域市場(chǎng)提供強(qiáng)力支持。

　　6、兩路工業(yè)園西區(qū)：新興區(qū)域，充滿市場(chǎng)機(jī)會(huì)

　　該區(qū)域?yàn)楸卷?xiàng)目地塊所在地，背靠800畝市政觀音巖森林公園，通過(guò)剛建成通車(chē)的觀音巖隧道與兩路主城相連，到兩路主城只要三分鐘車(chē)程。區(qū)域西臨北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園，北臨新規(guī)劃的渝北新城建設(shè)區(qū)，東臨回興一碗水兩路老城區(qū)，南臨回興工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)盤(pán)和渝北職校。

　　該區(qū)域從規(guī)劃定位上來(lái)看，原規(guī)劃為以發(fā)展現(xiàn)代加工制造業(yè)為主的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)，但隨著北部新區(qū)的高端定位，該區(qū)域地位隨之調(diào)整。據(jù)了解，市政府要求渝北區(qū)政府部門(mén)，要將該區(qū)域定位到與北部新區(qū)相匹配的商業(yè)副中心高度，與北部新區(qū)的發(fā)展形成良性互動(dòng)。該區(qū)域一方面與兩路主城相連，又與渝北近幾年重點(diǎn)打造的的新城建設(shè)區(qū)相臨，起著重要的聯(lián)接作用。

　　該區(qū)域最大的特點(diǎn)在于占地3000畝，總投資40億元的模具產(chǎn)業(yè)園。目前該產(chǎn)業(yè)園一期五金機(jī)電城700套已經(jīng)封頂，正作外裝飾及安裝工程。該產(chǎn)業(yè)園由市場(chǎng)交易區(qū)(重慶國(guó)際五金機(jī)電城)、生產(chǎn)加工區(qū)、綜合配套區(qū)三部分組成，目前在建的為市場(chǎng)交易區(qū)和南面生產(chǎn)加工區(qū)。市場(chǎng)交易區(qū)已有約200家商家簽約進(jìn)駐，生產(chǎn)加工區(qū)內(nèi)朗莎家私和宇通線纜已經(jīng)正式投產(chǎn)，其余模具加工企業(yè)和服裝加工企業(yè)等正在建設(shè)廠房。從該區(qū)域規(guī)劃及定位特點(diǎn)可以看出，近幾年內(nèi)這里將成為渝北兩路-回興片區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域之一。但目前由于該區(qū)域市政配套嚴(yán)重不足，人氣不旺，規(guī)劃的市政廣場(chǎng)預(yù)計(jì)將在今年底至明年初才正式建成，而800畝觀音巖森林公園目前也才開(kāi)始施工建設(shè)不久。因此，盛景天下和錦域藍(lán)灣開(kāi)發(fā)商采取了用低價(jià)位到回興片區(qū)分流客源的營(yíng)銷(xiāo)策略，盡管錦域藍(lán)灣品質(zhì)并不太低，但因生活配套原因銷(xiāo)售速度滯緩。