日韩精品一区二区三区新区乱码|欧美综合图区亚欧综合图区|一区二区三区加勒比AV|高清一区二区三区精品

　　林某、周某等因合同糾紛訴上某房地產(chǎn)有限公司案

　　上海市第二中級人民法院

　　民事判決書

　　(2006)滬二中民二(民)終字第605號

　　上訴人(原審原告)林學(xué)農(nóng)，男，1972年1月26日出生，漢族，住本市河南南路1001弄18號304室。

　　上訴人(原審原告)周堤，女，1972年11月29日出生，漢族，住本市河南南路1001弄18號304室。

　　委托代理人林學(xué)農(nóng)，年籍詳前。

　　上訴人(原審原告)林宇軒，男，2000年1月22日出生，漢族，住本市河南南路1001弄18號304室。

　　法定代理人林學(xué)農(nóng)，年籍詳前。

　　被上訴人(原審被告)上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司，住所地本市興義路48號新世紀(jì)廣場D座二樓。

　　法定代表人朱永康，董事長。

　　委托代理人徐毅，上海成平律師事務(wù)所律師。

　　上訴人林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院(2004)黃民四(民)初字第1163號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人林學(xué)農(nóng)(兼周堤的委托代理人、林宇軒的法定代理人)，被上訴人上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司的委托代理人徐毅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明，林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒系上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)的明日星城小區(qū)的業(yè)主。在明日星城房屋銷售中，上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售合同、合同附件和廣告宣傳材料作出諸多的承諾。交房后，林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒發(fā)現(xiàn)小區(qū)現(xiàn)實(shí)狀況與所作承諾存在差距。

　　2004年5月，林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒向原審法院提起訴訟，認(rèn)為：一、上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售合同附件中承諾小區(qū)設(shè)置大型車庫，而現(xiàn)實(shí)中機(jī)動(dòng)車停只有64個(gè)，沒有達(dá)到市交警總隊(duì)核定的177個(gè);二、根據(jù)上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司提供的圖紙和售樓中心的模型顯示，目前小區(qū)內(nèi)幼兒園的操場應(yīng)當(dāng)是小區(qū)的綠化帶和消防通道，而上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司卻將其封閉供幼兒園作操場使用;三、預(yù)售合同附件二約定，門廳大堂墻面用高級墻磚;大堂設(shè)24小時(shí)保安值班;每戶安裝6立方煤氣表;衛(wèi)星電視接收訊號逐步到位;煤氣報(bào)警裝置;背景音響及緊急廣播系統(tǒng);逐步實(shí)施小區(qū)一卡通系統(tǒng);煤氣表遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表逐步到位。事實(shí)上，大堂墻面沒有貼一塊墻磚;大堂保安值班只有9個(gè)小時(shí)，雙休日沒有，且保安費(fèi)用由小區(qū)業(yè)主額外分?jǐn)?煤氣表由業(yè)主自行安裝;衛(wèi)星電視訊號根本沒有;煤氣報(bào)警裝置不見蹤影;遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表遙遙無期;背景音響及緊急廣播系統(tǒng)純屬虛構(gòu);小區(qū)一卡通系統(tǒng)更是八字沒有一撇。四、上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司將小區(qū)會所作為對外開放的營業(yè)設(shè)施出租他人進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng);五、上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司發(fā)放的宣傳材料記載，小區(qū)有下沉式廣場，而注明的位置變成小區(qū)的進(jìn)出通道。林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒認(rèn)為，上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司在房屋銷售中所作的廣告宣傳，均是合同的組成部分，上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司應(yīng)當(dāng)履行承諾。在林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒入住至今，上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司均未兌現(xiàn)承諾，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的責(zé)任。林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒請求判令上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司按照預(yù)售合同和廣告宣傳材料履行約定的全部事項(xiàng)。

　　另查明，2004年 5月20日，上海市黃浦區(qū)明日星城業(yè)主委員會起訴要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司將小區(qū)東側(cè)幼兒園操場恢復(fù)為綠地和消防緊急通道，并賠償人民幣20萬元。 2004年6月8日，業(yè)主委員會起訴要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司按房屋銷售合同實(shí)施小區(qū)一卡通、煤氣遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)、設(shè)置大型車庫、實(shí)施小區(qū)信息服務(wù)平臺系統(tǒng)、衛(wèi)星電視訊號接收系統(tǒng)、煤氣報(bào)警裝置、車輛自動(dòng)管理系統(tǒng)、背景音響和緊急廣播系統(tǒng)，并按銷售廣告小區(qū)示意圖建造下沉式花園。2004年10月 12日，業(yè)主委員會起訴要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司恢復(fù)明日星城一期原定規(guī)劃的綠化面積9174平方米。2004年10月13日，業(yè)主委員會起訴要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司恢復(fù)明日星城缺失的地面停車位48個(gè)、賠償自2002年6月至今的停車費(fèi)收入人民幣34.8萬元。業(yè)主委員會在四案中的請求與林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒的請求基本一致。

　　審理中，經(jīng)原審法院調(diào)解，小區(qū)一卡通、煤氣報(bào)警裝置、背景音響和緊急廣播系統(tǒng)、小區(qū)信息服務(wù)平臺系統(tǒng)及車輛自動(dòng)管理系統(tǒng)正逐步完成并得到業(yè)委會的口頭確認(rèn)。對綠化面積、車庫及遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的爭議，現(xiàn)另案正在審理，目前尚未審結(jié)。

　　原審法院認(rèn)為，公民依法或依合同享有的正當(dāng)權(quán)利受國家法律保護(hù)?，F(xiàn)林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒依據(jù)預(yù)售合同、附件和廣告宣傳資料要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司履行承諾義務(wù)，是通過訴訟維護(hù)自身權(quán)益的行為。綜觀上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司承諾的內(nèi)容，除已經(jīng)完成的項(xiàng)目外，剩余大部分屬全體業(yè)主共同享有、無法量化或直接轉(zhuǎn)歸個(gè)人所有的利益，屬全體業(yè)主的共同利益，應(yīng)由業(yè)委會代表業(yè)主行使訴訟權(quán)利。部分雖可量化和轉(zhuǎn)歸個(gè)人所有利益，但由于權(quán)利的實(shí)現(xiàn)具有整體性，需要共同實(shí)施實(shí)現(xiàn)，客觀上難以分別具體實(shí)現(xiàn)。因此，在林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒作為業(yè)主已授權(quán)業(yè)委會向上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司提起訴訟的情況下，林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒在本案中提出的具體請求與業(yè)委會代表業(yè)主主張權(quán)利的請求已經(jīng)重復(fù)。據(jù)此，林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒另行要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司承擔(dān)違約責(zé)任，難以支持。為此，依照《中華人民共和國民法通則》第六條之規(guī)定，判決如下：林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒要求上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司按照預(yù)售合同和廣告宣傳資料履行約定全部事項(xiàng)的訴訟請求，不予支持。案件受理費(fèi)人民幣50元，由上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。

　　原審法院判決后，林學(xué)農(nóng)、周堤、林宇軒不服，向本院提起上訴稱，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，有資格對外行使權(quán)利的應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會，業(yè)主委員會沒有代表業(yè)主對外進(jìn)行訴訟的主體資格，其使用的公章也是非法私刻的，故業(yè)主委員會所謂的業(yè)主授權(quán)不足采信，對業(yè)主也沒有約束力。而且小區(qū)當(dāng)時(shí)的業(yè)主委員會未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，2004年2月、5 月分別召開的業(yè)主大會，業(yè)主投票否決了《明日星城業(yè)主大會議事規(guī)則》和《明日星城》，原審法院未查明上述事實(shí)，將應(yīng)屬于業(yè)主的權(quán)利判由業(yè)主委員會行使違反法律規(guī)定。業(yè)主委員會起訴的內(nèi)容與業(yè)主的訴請并不完全一致，舉例而言，附件約定小區(qū)設(shè)有大型車庫，根據(jù)規(guī)定，大型車庫停車位應(yīng)該在 301至500個(gè)之間，但事實(shí)上小區(qū)只有64個(gè)停車位，明顯違反合同約定，業(yè)主要求恢復(fù)大型車庫，但業(yè)主委員會訴訟只要求恢復(fù)48個(gè)停車位。800戶業(yè)主的合同約定開發(fā)商安裝煤氣表，最后是業(yè)主自行安裝，業(yè)主完全有權(quán)主張?jiān)摬糠謾?quán)利。任何違反合同的違約責(zé)任均可以量化為人民幣體現(xiàn)價(jià)值，原審法院認(rèn)為屬于全體業(yè)主所享有的利益無法量化沒有依據(jù)，開發(fā)商的違約責(zé)任必須予以追究。本案系房屋預(yù)售合同糾紛，故應(yīng)當(dāng)適用合同法的有關(guān)規(guī)定，原審法院按照民法通則進(jìn)行判決適用法律不當(dāng)。另，原審法院在審理過程中違反了法律程序，違背了依法審理的精神，現(xiàn)要求撤銷原判，依法改判支持其原審時(shí)訴請。