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　　北京買房定金合同保障原則

　　關(guān)于買房定金合同保障原則，我們舉例說(shuō)明。2001年9月28日，徐女士與北京某房地產(chǎn)代理有限公司訂立《委托出售房屋合同》，將自己以成本價(jià)購(gòu)買單位的一套三居室樓房委托給房地產(chǎn)代理有限公司出售。合同約定，若自己反悔不能成交，則要賠償房地產(chǎn)代理有限公司和購(gòu)房者3萬(wàn)元損失，若因自己原因，使交易之房不能過(guò)戶，徐女士要將定金全額一次性返還給房地產(chǎn)代理有限公司。同年1O月12日，徐女士告知房地產(chǎn)代理有限公司：“單位不同意將該房出售給外單位人員”，故不予出售。

　　據(jù)查，徐女士與其單位在購(gòu)房協(xié)議上沒(méi)有約定其單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?，F(xiàn)徐女士已將訴爭(zhēng)之房賣與他人。

　　房地產(chǎn)代理有限公司將徐女士不履行義務(wù)的情況披露給薄先生后，薄先生于2001年10月起訴至一審法院稱，徐女士在自己和房地產(chǎn)代理有限公司不知道的情況下將該房賣給他人，其單方違約，嚴(yán)重侵害了自己的權(quán)益?，F(xiàn)要求其雙倍返還定金。

　　徐女士則認(rèn)為，自己委托房地產(chǎn)代理有限公司出售名下之房，收了薄先生3萬(wàn)元定金后。因單位不同意將該房賣給外單位人，導(dǎo)致無(wú)法出售，并非自己不愿履行合同。故只同意按照委托合同的約定返還薄先生3萬(wàn)元定金，但不同意雙倍返還。

　　一審法院審理判決后，徐女士不服，上訴至北京市二中院，請(qǐng)求撤銷一審判決，駁回薄先生的起訴。

　　北京市二中院經(jīng)審理認(rèn)為，徐女士與房地產(chǎn)代理有限公司經(jīng)平等協(xié)商自愿訂立《委托出售房屋合同》，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。另外，《委托出售房屋合同》及《購(gòu)買房屋協(xié)議書》中均有關(guān)于定金條款的明確約定，且合同訂立當(dāng)日，徐女士直接收取了薄先生定金3萬(wàn)元，后因徐女士的原因?qū)Ρ∠壬宦男辛x務(wù)，薄先生作為權(quán)利人選擇直接向委托人徐女士主張權(quán)利并不違反有關(guān)法律規(guī)定。

　　徐女士在合同訂立、收取定金之后，以單位不同意出售房屋為由不履行協(xié)議，因其系以成本價(jià)購(gòu)買住房，與單位在購(gòu)房協(xié)議上對(duì)出售事項(xiàng)亦無(wú)特殊約定，經(jīng)合法申請(qǐng)后，單位不應(yīng)限制該房屋上市，現(xiàn)徐女士亦無(wú)證據(jù)證明其不履行合同有法律規(guī)定的免責(zé)事由，且在合同未解除之際，其又將房屋售與他人，故徐女士理應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍返還定金。

　　律師解答：

　　定金，是指合同當(dāng)事人約定的，為確保合同的履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先支付給另一方的一定款項(xiàng)。它是保證主合同履行的從合同，同時(shí)也為實(shí)踐合同，即自交付定金之日起生效。其最重要的法律后果是，在雙方當(dāng)事人不履行合同債務(wù)時(shí)，適用定金罰則，即交付定金的一方不履行債務(wù)的，喪失定金，收受定金的一方不履行債務(wù)的則雙倍返還定金。

　　本案的處理正是對(duì)定金罰則的具體運(yùn)用，而處理的事實(shí)依據(jù)則是兩份有效合同，即委托合同和房屋買賣合同。由于房地產(chǎn)代理公司是根據(jù)徐女士關(guān)于代售其住房的委托與薄先生簽訂的《購(gòu)買房屋協(xié)議書》，而且薄先生在簽訂合同時(shí)已經(jīng)知道兩者之間的代理關(guān)系，因此，根據(jù)我國(guó)《合同法》第四百零二條關(guān)于“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”的規(guī)定，該購(gòu)房協(xié)議的效力直接及于徐女士和薄先生。

　　同時(shí)，在三方在場(chǎng)的情況下，薄先生將3萬(wàn)元定金交付徐女士時(shí)，定金條款業(yè)已生效。在此之后，任何一方違約，即應(yīng)適用定金罰則。所以徐女士在不履約的情況下當(dāng)然要承擔(dān)相應(yīng)的雙倍返還定金的法律后果。