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[案例]買賣不破租賃
m.thebestkeylogger.com 2010-08-14 16:35

  1990年,李某作為承祖人與房主王某簽訂房屋合同,租賃王某私房兩居室,為15年,租金每月300元。以后數(shù)次變更租金,至1996年,租金為每月1000元。1996年9月21日,王某因兒子出國,急需用錢,便與孫某簽訂借款協(xié)議,以兩居室作抵押,借款20萬元。王某到期未能還款,又與孫某協(xié)商將房屋作價20萬元,沖抵債務,王某即通知李某并辦理了產權變更登記。此后,孫某通知李某,該房屋已歸其所有,要求李某騰房。李某以無房可租為由,要求繼續(xù)租賃。雙方發(fā)生分歧,而訴至法院。

  [問題]1.原租賃合同是否繼續(xù)? 2.為什么王某沖抵債務時要通知李某?有何法律依據?

  答:

  1.我國《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”這在理論上稱作“買賣不破租賃”。買賣是所有權的轉移,依據物權優(yōu)先的原則,買賣本應破租賃。《合同法》特別規(guī)定買賣不破租賃,則表明租賃權物權化,具有物權化的效力。這樣做更加有利于保護承租人的利益,維護租賃關系的穩(wěn)定。本案中,盡管房屋所有權人已經發(fā)生變更,但房屋租賃合同仍然有效,李某可以繼續(xù)租賃該房屋。

  2.《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等優(yōu)先購買的權利。”在本案中,王某因無力還債,以租賃物沖抵債務,應通知承租人李某,因為承租人李某在同等條件下,有優(yōu)先購買權。

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