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　　拆“住改商”最高可按商用補(bǔ)償六成

　　廣州市即將拉開舊城改造大幕，未來將拆除1000萬平方米的舊建筑，動(dòng)遷人口約60萬。如何保障被拆遷人的利益成為決定舊城改造成敗的關(guān)鍵。廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)，今后，舊城改造拆遷將參照當(dāng)?shù)匾皇稚唐贩烤鶅r(jià)大幅提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對住改商、沒有房產(chǎn)證的房屋等四大拆遷遺留難題提出了解決之道。

　　焦點(diǎn)1

　　困難家庭最少補(bǔ)40m2

　　隨著城市化的發(fā)展，很多老城區(qū)居民都面臨經(jīng)濟(jì)困難，他們所住的舊房普遍偏小，如果按拆一補(bǔ)一的方式補(bǔ)償，其居住情況并沒得到改善。如今廣州要設(shè)定住宅補(bǔ)償最低面積標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對弱勢群體的保護(hù)，保證住宅被拆遷人的居住權(quán)。

　　此次出臺(tái)的《指導(dǎo)意見》明確，如果被拆住房合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積小于40平方米，被拆遷人只要滿足具有廣州城鎮(zhèn)戶籍，且被拆遷房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅這兩個(gè)條件，在異地永遷的時(shí)候?qū)?0平方米予以補(bǔ)償。

　　在滿足上述兩個(gè)條件的基礎(chǔ)上，如果被拆遷人符合廣州城市低收入住房困難家庭的住房保障條件，還可以選擇就近安置。

　　市國土房管局表示，出臺(tái)上述最低補(bǔ)償安置面積的規(guī)定，主要出于以下考慮：一是將補(bǔ)償安置與住房保障工作緊密結(jié)合，傾斜照顧低收入住房困難家庭，通過改造同步解決低收入家庭的居住問題，實(shí)現(xiàn)一舉兩得;二是通過政策引導(dǎo)被拆遷家庭多選擇異地永遷和貨幣補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)抽疏中心城區(qū)人口的目的。

　　此外，新政策明確提出：被拆遷人不得通過分戶、析產(chǎn)、交易、贈(zèng)與等方式享受上述拆遷補(bǔ)償政策。

　　焦點(diǎn)2

　　“住改商”物業(yè)區(qū)別對待

　　廣州歷史上形成了較多的“住改商”問題，對于這類問題，新的拆遷政策本著尊重歷史、實(shí)事求是的原則，也將給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　《指導(dǎo)意見》規(guī)定在符合規(guī)劃條件下，擁有合法產(chǎn)權(quán)的被拆遷人可以選擇不同的補(bǔ)償安置方式。被拆遷人選擇異地永遷、就近安置的，按住宅用途進(jìn)行補(bǔ)償安置。如果被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，還要根據(jù)“住改商”物業(yè)的具體情況分別對待———

　　如果是1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實(shí)際正在營業(yè)的，拆遷人可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價(jià)的60%給予補(bǔ)償。

　　如果“住改商”物業(yè)屬于1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》施行后至2001年市規(guī)劃行政管理部門頒布的住改商管理規(guī)定實(shí)施前改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實(shí)際正在營業(yè)的，拆遷人可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價(jià)的50%給予補(bǔ)償。

　　廣州市國土房管局還明確，如果按經(jīng)營性用房確定的貨幣補(bǔ)償款低于《指導(dǎo)意見》有關(guān)住宅貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照住宅確定貨幣補(bǔ)償，以保證政策適用的公平性。

　　焦點(diǎn)3

　　自建房補(bǔ)償不超過六成

　　廣州從1981年開展房地產(chǎn)登記工作，目前符合登記條件的房屋已基本辦理了房地產(chǎn)證，但在實(shí)際中也還存在著因建設(shè)單位倒閉、破產(chǎn)、撤銷、兼并，或者欠交稅費(fèi)、不辦理規(guī)劃驗(yàn)收、不辦理房地產(chǎn)初始登記等原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)歷史遺留“辦證難”問題。

　　那么沒有房產(chǎn)證的房屋拆遷怎么補(bǔ)償呢?《指導(dǎo)意見》明確，根據(jù)廣州2008年初出臺(tái)的解決歷史遺留辦證難問題的相關(guān)意見，已開始給大批沒有房產(chǎn)證的房屋發(fā)證，對于符合相關(guān)文件規(guī)定，但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，按相關(guān)文件確定條件核定的面積確定房屋補(bǔ)償安置面積。

　　《指導(dǎo)意見》還明確，違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，但對于被拆遷人在1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實(shí)施前，為解決基本生活需要而自行建設(shè)的房屋，考慮到過去法規(guī)政策不斷完善的歷史背景，給予適當(dāng)、合理補(bǔ)償，可按照不超過住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價(jià)的60%給予貨幣補(bǔ)償。

　　焦點(diǎn)4

　　租客棄租公房可補(bǔ)三成

　　舊城改造拆遷中還有一大難題就是租房客往往會(huì)以租賃合同為由拒絕搬遷。為引導(dǎo)承租人主動(dòng)解除租賃關(guān)系，《指導(dǎo)意見》首次明確，符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關(guān)系的，拆遷人按照被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額加改造獎(jiǎng)勵(lì)之和的30%給予房屋承租人棄租補(bǔ)償，不再提供直管住宅(含廉租房)進(jìn)行安置。也就是說如果被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償有100萬元，承租人就可以拿到30萬元的棄租補(bǔ)償。

　　如果符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關(guān)系的，由拆遷人統(tǒng)一安排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法配合安置工作。

　　廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這項(xiàng)補(bǔ)償辦法只適合直管公房拆遷，私房拆遷由業(yè)主和租客自己協(xié)商棄租補(bǔ)償?shù)谋壤?/p>

　　三種補(bǔ)償安置方式

　　●貨幣補(bǔ)償

　　新增改造獎(jiǎng)勵(lì)，使拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比以前大有提高，更有利于充分保障被拆遷人的合法權(quán)益。按照新的政策，貨幣補(bǔ)償由房屋市場評估價(jià)加上改造獎(jiǎng)勵(lì)，標(biāo)準(zhǔn)最高可以達(dá)到同區(qū)位一手商品住房均價(jià)水平。

　　●異地永遷

　　為抽疏中心城區(qū)人口密度，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價(jià)值級差比例，確定異地安置房建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠(yuǎn)，獲得補(bǔ)償安置面積也就越大。

　　●就近安置

　　按照被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)與安置住房的市場價(jià)格結(jié)算差價(jià)。安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積。