物權法草案第一百六十二條：宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。農戶依照前款規(guī)定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。
宅基地使用權，是指農村集體組織的成員依法享有的在農村集體所有的土地上建設住宅的權利。它是農民維持其生活、生產的一項重要的權利。長期以來，對于宅基地的分配和流轉，我國都執(zhí)行著非常嚴格的限制和管理的法律政策。物權法草案也不例外，基本排除了以自主自愿的市場交易進行宅基地使用權自由流轉的適用空間。
根據(jù)參與立法的相關人士及有關學者的解釋，嚴格限制宅基地使用權的轉讓主要是基于如下的判斷，就全國而言，中國的城市化還需要經歷一個較長時期的進程，農村大規(guī)模宅基地轉讓的條件尚不具備，農村社會保障體系基本沒有建立，宅基地在現(xiàn)階段尚有較強的社會保障功能，是維系幾億農民基本生存的權利，如果打破目前的宅基地無償分配制度，允許農村宅基地使用權流轉，會導致大批農民淪為流民等現(xiàn)階段中國難以承受的后果，僅僅是滿足了強勢群體的利益訴求。嚴格限制乃至禁止農村宅基地使用權轉讓，體現(xiàn)了對處于中國社會底層的、弱勢的農民群體強烈的人文關懷和對我國農村現(xiàn)實環(huán)境的充分考量。
但是，筆者認為，對農村宅基地使用權的流轉進行嚴格限制，是計劃經濟的產物，適合于城鄉(xiāng)二元社會相對靜止、人員往來交流較為隔絕的時代。面對日新月異、急劇變化的社會，立足現(xiàn)實、面向未來，《物權法》是否還應延續(xù)和堅守上述傳統(tǒng)的法律政策，有相當?shù)臋z討和反思余地。
其一，在我國，隨著改革開放的深入，城市化步伐正在加快，人員流動日益頻繁，農民進城的趨勢不可阻擋，用宅基地使用權不得流轉的方法把農民束縛在農村是與社會大潮背道而馳的，既不現(xiàn)實，也不合理。
其二，農村宅基地使用權畢竟是一項有財產利益的權利，在市場經濟條件下，往往只有在有效的流轉中才能實現(xiàn)資源的最佳配置，將宅基地的轉讓限制過死，用過多的行政手段對農民權利加以限制，使得農民辛苦掙錢所蓋的房屋得不到合理轉讓，失去了為創(chuàng)業(yè)發(fā)展等進行有效籌集資金的重要手段，不但不利于對農民利益的保護，反而會妨礙農村經濟發(fā)展，妨礙城市化進程。
其三，宅基地的有限制轉讓有較強的現(xiàn)實需求。實際生活中，大多數(shù)宅基地使用權的轉讓還是為了滿足和改善生活、生產的正常需要。例如因婚姻、繼承、收養(yǎng)等發(fā)生的舉家遷移，農村子女因上學、經商務工等全家留城居住，或農民圖謀發(fā)展而籌措生產經營的資金，或生病需要大筆資金等，都可能涉及到房屋及宅基地需正常轉讓問題。
其四，城市居民到農村從事生產、經營，或退休返鄉(xiāng)生活等，既可以為農村帶來急需的資金、技術，還可以引入先進的知識、觀念，對改變農村面貌的積極作用是毋庸置疑的。目前，有的農村已把吸引城鎮(zhèn)居民到農村作為招商引資的重要方式，完全阻止其購買宅基地，不盡合理。
其五，農村的社會保障體系在現(xiàn)階段確實存在很多問題，但不應該也不可能通過限制宅基地使用權的轉讓來實現(xiàn)和改善其社會保障狀況。以社會保障為由限制宅基地使用權轉讓，會陷入邏輯悖論，不利于農村社會保障體系的逐步建立和完善。
歸結起來，筆者認為，在市場經濟體系日益健全的今天，《物權法》應盡可能按照市場規(guī)律處理農村宅基地使用權的轉讓，用市場化而非行政強制手段來管理、規(guī)范宅基地使用權的流轉問題，為宅基地使用權的自由流轉預留足夠的空間，以真正充分保護農民的利益。
不過，鑒于宅基地使用權所承載的社會功能和土地資源的稀缺性，為防止濫用宅基地使用權的流轉牟取不法利益，對其進行適當限制是必要的，也是必須的。這種限制應主要體現(xiàn)在：在堅持“一戶只能申請一處宅基地”的原則下，農產轉讓了宅基地使用權的，不得再申請新的宅基地。對轉讓住房及宅基地使用權后無房居住的，也是其利益權衡后自行選擇的結果。此時，他雖不能再申請取得新的宅基地，但在宅基地使用權相對市場化的情況下，完全可以通過租賃等方法取得宅基地，以滿足其生活、居住的需要。至于極少數(shù)人最后確因宅基地使用權轉讓處于流離失所境地的，則應通過社會救助等方法來解決。畢竟，《物權法》不是萬能的，其社會功能也是有限的。
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