上訴人（原審被告，反訴原告）趙某。

上訴人（原審被告，反訴原告）鄧某乙，曾用名趙X，系趙某之妻。

委托代理人陳旭，湖南大行律師事務所律師。

被上訴人（原審原告，反訴被告）羅某。

被上訴人（原審原告，反訴被告）吳某。

委托代理人趙某玲，湖南白泉律師事務所律師。

委托代理人劉讓矚，湖南宏彥律師事務所律師。

上訴人趙某、鄧某乙因與被上訴人羅某、吳某排除妨害糾紛一案，不服湖南省邵東縣人民法院于二○一一年十一月二十九日作出的（2011）邵東民初字第X號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2012年3月7日公開開庭審理了本案。上訴人趙某、鄧某乙及其共同委托代理人陳旭，被上訴人羅某、吳某的共同委托代理人趙某玲、劉讓矚均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原審法院查明，1998年3月13日，湖南雙潤××公司（以下簡稱雙潤公司）與邵東縣國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，雙潤公司依法受讓邵東縣X路中南皮件鞋業(yè)城的土地使用權。1998年3月28日，雙潤公司與原告羅某、唐××兩人簽訂了《中南皮件鞋業(yè)城項目合作協(xié)議書》，約定三方合伙開發(fā)鞋業(yè)城項目。2001年，雙潤公司法人代表林××因病去世，雙潤公司亦被工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照，雙潤公司原財產由林××之妻原告吳某繼承。2011年6月，羅某與唐××簽訂協(xié)議，唐××將其在鞋業(yè)城所占有的股份轉讓給羅某。1998年5月23日，被告趙某向雙潤公司交納了2萬元的購房定金，收據上注明定購C棟的兩間門面和一套住房。1998年7月18日，趙某又向雙潤公司交納2萬元的購房款。此后，雙方未簽訂房屋買賣合同。2005年9月，趙某和鄧某乙單方面占用鞋業(yè)城A棟附X號門面。2006年3月，趙某、鄧某乙又占用鞋業(yè)城BX號、X號2間門面，X號、X號2間倉某，以及門面、倉某上X樓至X樓的6套住房。上述門面、倉某、住房趙某和鄧某乙除自用外，還出租給他人使用并收取租金。此后羅某、吳某一方多次要求趙某、鄧某乙交還房屋并賠償相關損失，趙某、鄧某乙除于2011年2月退還A棟附X號門面外，其余房產均拒絕退還，雙方因此發(fā)生糾紛，羅某、吳某遂訴至法院。本案審理期間，應羅某、吳某方申請，法院委托邵東縣價格認證中心對趙某、鄧某乙所占房產的租金損失予以評估，評估結論為190780元。經法院釋明，趙某、鄧某乙表示如法院不支持其反訴請求，則其所交納的2萬元定金及2萬元購房款要求在本案中一并處理。

原審法院認為，本案案由宜定返還財產、賠償損失、房屋買賣合同糾紛。趙某、鄧某乙于1998年向羅某、吳某交納定金及預付房款系雙方在簽訂房屋買賣合同之前的一種締約行為，但此后至今，雙方未簽訂房屋買賣合同。趙某、鄧某乙主張有口頭約定達成買賣協(xié)議、要求確認羅某、吳某已將相關房產出賣給趙某、鄧某乙，因沒有確鑿的證據予以證實，對其相關反訴請求，不予支持。因雙方均未能充分舉證證明對方當事人在締約過程當中存在締約過失，故羅某、吳某主張趙某、鄧某乙違約其定金不予退還，以及趙某、鄧某乙主張羅某、吳某違約均不能成立，均不予支持?，F(xiàn)雙方就房屋買賣問題因價格差異巨大無法達成合意，故趙某、鄧某乙所交納的2萬元的定金應予返還；趙某、鄧某乙預付購房款2萬元，羅某、吳某應予退還并按銀行同期貸款利率支付利息。趙某、鄧某乙在未與羅某、吳某簽訂購房合同的情況下，擅自侵占羅某英、吳某房產并出租給他人獲利已構成侵權，理應返還房產并賠償損失。趙某、鄧某乙自認占用了鞋業(yè)城A棟附一號門面，B棟X號、X號門面及X號、X號倉某，以及B棟X號住房，上述房產的租金損失，應依鑒定結論認定損失為121470元；其余5套住房應依各租房戶的證明認定損失為39040元。根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條、第一百三十四條，《最高人民法院關于民事訴訟的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：（一）限被告趙某、鄧某乙自本判決生效之日起10日內，將其占用的中南皮件鞋業(yè)城B棟X號、X號門面，X號、X號倉某以及門面和倉某之上的207、208、307、308、407、408六套住房騰空交還給原告羅某、吳某；（二）由被告趙某、鄧某乙支付原告羅某、吳某房租損失160510元；（三）由反訴被告羅某、吳某返還反訴原告趙某、鄧某乙定金20000元、預付購房款20000元及利息15669.42元（利息按照銀行同期貸款利率自1998年7月18日起計算至2011年11月29日止）；（四）駁回原告羅某、吳某和反訴原告趙某、鄧某乙的其他訴訟請求。

趙某、鄧某乙上訴稱，其與羅某、吳某之間的房屋買賣合同已經成立并部分履行，合同標的實際已經從C棟變更到了B棟，合同未能履行的責任在羅某、吳某。請求二審法院判決羅某、吳某將B棟X號、X號兩間門面以及其上面的住房以1998年的售價出賣給趙某、鄧某乙。

羅某、吳某答辯稱，原判認定事實清楚，法律適用正確，判決正確。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院查明的事實與原判認定的事實一致。

上述事實有價格認證結論書，國有土地使用權出讓合同，中南皮件鞋業(yè)城項目合作協(xié)議書，證人敬某丙、敬某丁證言，定金收據，購房收據，以及當事人的陳述在卷佐證，并經庭審質證屬實，可以認定。

本院認為，本案二審爭議焦點是：1、上訴人趙某、鄧某乙與被上訴人羅某、吳某之間是否存在房屋買賣合同；2、趙某、鄧某乙占用羅某、吳某的門面、窗戶和住房是否合法，其獲得的租金利益是否應當返還。趙某、鄧某乙分別于1998年6月、7月向雙潤公司交納了在邵東中南鞋業(yè)城定購C棟兩間門面及一套住房的定金和購房款，但趙某、鄧某乙在交款后一直未與雙潤公司簽訂購房合同，且在房屋建成后于2005年、2006年期間單方占用鞋業(yè)城A棟、B棟的多間門面及住房，根據本案的相關證據證實，鞋業(yè)城從籌建至今均有固定的工作人員正常上班，鞋業(yè)城的其他購房戶也在此期間與雙潤公司訂立了購房合同書，故本案不存在不能正常訂立合同的情形。趙某、鄧某乙在交納部分房款后未與雙潤公司訂立購房合同，反而占用訂購標的以外的多處房產的行為亦表明其已不愿意購買所訂購的C棟房產。購房定金及房款收據上雖簡單注明了定金金額及房屋位置，但雙方對房屋單價、面積、門面及住房的具體位置、買賣雙方的權利義務、違約責任等合同主要條款均未予明確，因此，定金及交款收據不能作為認定雙方房屋買賣合同已經成立的依據，趙某、鄧某乙在交納定金及部分房款后即主張雙方房屋買賣合同已成立并已實際履行的上訴理由不能成立，本院不予支持。本案雙方當事人均沒有提供充分的證據證明因對方的原因導致未能訂立房屋買賣合同，趙某、鄧某乙在沒有合法依據的情形下，占用雙潤公司房產的行為侵害了財產所有人的權利，原判據此判決其承擔返還義務并賠償租金損失符合法律規(guī)定，趙某、鄧某乙就此提出的上訴理由也不能成立，本院亦不予支持。綜上，原判認定事實清楚，適用法律正確，實體處理妥當，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審訴訟費6550元，由上訴人趙某、鄧某乙負擔。

本判決為終審判決。

審判長羅某輝

審判員毛海玲

代理審判員賀顯平

二○一二年三月九日

書記員柳奕

附相關法律條文：

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百五十三條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；

……

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