論不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問(wèn)題

發(fā)布日期：2004-06-23 文章來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

　　[論文摘要] 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)是否適用于《民法通則》第72條交付移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)規(guī)則，法律并沒(méi)有明確規(guī)定。通說(shuō)認(rèn)為《民法通則》只適用于動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)適用于“其他法律”規(guī)定。但是，其他法律并沒(méi)有明確規(guī)定登記為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的生效要件，還是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同的生效要件；最高人民法院的司法解釋則將之解釋為合同的生效要件，這種作法貫徹到司法審判中，導(dǎo)致受讓人處于非常不利的地位。本文認(rèn)為過(guò)戶登記僅為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)變動(dòng)的生效要件，而非不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同的的生效要件。但認(rèn)為其理論基礎(chǔ)是物權(quán)表征的公信力規(guī)則和由此而決定的物權(quán)變動(dòng)公示規(guī)則。同時(shí)，本方認(rèn)為，交付在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣中仍然起著移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的作用，因此，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)需要采納區(qū)別于動(dòng)產(chǎn)的特殊法律規(guī)范。

　　[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)、所有權(quán)、物權(quán)變動(dòng)

　　一、引言：《民法通則》之規(guī)定

　　所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則是關(guān)于法律行為引起的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)程，所有權(quán)何時(shí)發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力的規(guī)則，是物權(quán)變動(dòng)生效規(guī)則的核心內(nèi)容。該規(guī)則不僅關(guān)系著標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，而且關(guān)系著權(quán)利移轉(zhuǎn)的分界點(diǎn)，即原所有權(quán)人喪失其所有權(quán)、新的所有權(quán)人得到其所有權(quán)并取得對(duì)抗任何第三人的效力時(shí)點(diǎn)。因此在物權(quán)法中占有重要地位。為便于討論，我們這里主要涉及因買(mǎi)賣合同而發(fā)生的所有權(quán)移轉(zhuǎn)何時(shí)生效問(wèn)題。

　　《民法通則》第72條第2款對(duì)所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間作了明確規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！睋?jù)此，作者有以下判斷：第一，所有權(quán)自實(shí)際交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，如當(dāng)事人雖然就某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議，在尚未交付以前，不發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力。第二，交付移轉(zhuǎn)所有權(quán)規(guī)則適用包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)。該條既未區(qū)分特定物和不特定物，也未區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，條文中所用的財(cái)產(chǎn)一詞顯然包括不動(dòng)產(chǎn)。第三，交付移轉(zhuǎn)所有權(quán)規(guī)則有兩個(gè)例外，一個(gè)是當(dāng)事人有相反約定，另一個(gè)是法律另有規(guī)定。前一例外使交付成為一種任意性規(guī)范，當(dāng)事人意思可決定所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)間；后一例外使其他法律規(guī)定可以排斥交付規(guī)則的適用。

　　新近頒布的《合同法》對(duì)買(mǎi)賣合同的規(guī)定也基本上采《民法通則》上述規(guī)則，繼續(xù)確立以交付作為我國(guó)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原則規(guī)定 .但是，這種不分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，統(tǒng)一以交付作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則的原則性規(guī)定易生許多歧議。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，以交付作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的一般原則并允許當(dāng)事人自由約定，足以調(diào)整動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣中的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間問(wèn)題。對(duì)這一點(diǎn)，似乎在各界已取得共識(shí)。現(xiàn)在爭(zhēng)議最多的是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)問(wèn)題。

　　這是因?yàn)椋瑢?duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，交付既意味著所有權(quán)客體物（合同標(biāo)的物）的轉(zhuǎn)移，又標(biāo)識(shí)所有權(quán)權(quán)利（對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)）的移轉(zhuǎn)；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，交付標(biāo)的物并不意味著對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)，而后有一個(gè)過(guò)戶登記問(wèn)題，也只有登記機(jī)關(guān)確認(rèn)并頒發(fā)權(quán)利證書(shū)后才發(fā)生法律意義上的所有權(quán)移轉(zhuǎn)。顯然，交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)規(guī)則就不能徑直適用于不動(dòng)產(chǎn)。

　　針對(duì)這種情況，許多學(xué)者認(rèn)為，《民法通則》第72條的“法律另有規(guī)定”實(shí)際上已經(jīng)將不動(dòng)產(chǎn)排除在一般原則之外 .因?yàn)槲覈?guó)在《民法通則》頒布前后，已制定了許多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律法規(guī)，確立不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須或應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀脑瓌t。作者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須登記并不當(dāng)然地推出“自交付時(shí)起不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不移轉(zhuǎn)”，因?yàn)椋绻傻怯泴?duì)抗效力，那么不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)完全可以在合同成立或?qū)嶋H交付時(shí)起移轉(zhuǎn)。

　　因此，我們還必須深入地探討一下不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)問(wèn)題。為此，本文將首先檢討“其他法律”規(guī)定，然后探討我國(guó)確立以登記作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)生效要件（或物權(quán)變動(dòng)生效要件）的法理基礎(chǔ)，最后分析適用此規(guī)則實(shí)務(wù)中的一些問(wèn)題。

　　二、登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)變動(dòng)的生效要件

　　（一）其他法律規(guī)定

　　由于我國(guó)特殊的國(guó)情，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣一直處于抑制的狀態(tài)，隨著改革開(kāi)放的深入，特別是可有限轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)制度實(shí)施和住房商品化的推進(jìn)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易也日益增多和頻繁，成為急待規(guī)范的領(lǐng)域。為應(yīng)付現(xiàn)實(shí)需要，從國(guó)家立法機(jī)關(guān)、主管部門(mén)到各個(gè)地方政府頒布了許許多多法律、法規(guī)和規(guī)章，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和登記作出了規(guī)定。作者承認(rèn)這些法律即構(gòu)成第72條“另有規(guī)定”的法律。這里僅略要檢討一下具有全國(guó)效力的法律法規(guī)。

　　1983年國(guó)務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》是專門(mén)規(guī)范城市私有房屋產(chǎn)權(quán)登記、買(mǎi)賣等的一部法規(guī)。該條例第6條第1款規(guī)定：“城市私有房屋的所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”第9條又進(jìn)一步明確：“買(mǎi)賣城市私有房屋賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買(mǎi)方須持購(gòu)買(mǎi)房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)?！边@兩條只是規(guī)定私有房屋和轉(zhuǎn)移或變更須辦理登記，但并沒(méi)有明確規(guī)定登記在所有權(quán)轉(zhuǎn)移中的作用，是將登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)志或物權(quán)變動(dòng)的生效要件，還是將登記作為已轉(zhuǎn)移所有權(quán)對(duì)抗要件 .

　　隨著國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的建立和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，我國(guó)陸續(xù)頒布了許多有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)。其中1994年7月全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)第81次會(huì)議通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》是一部專門(mén)規(guī)范城市房地產(chǎn)的法律。該法第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！钡谖逭鹿?條，其中第60條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，……”同樣，該法并沒(méi)有規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更時(shí)經(jīng)登記后才產(chǎn)生效力。建設(shè)部為實(shí)施該法而制定和頒布的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（1995年8月7日公布）第15條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)憑過(guò)戶單辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。因此，該規(guī)定也沒(méi)有進(jìn)一步明確過(guò)戶登記與交付（過(guò)戶單或交接書(shū)為標(biāo)志）或與所有權(quán)移轉(zhuǎn)是什么關(guān)系。同樣，1989年頒布1995年修改后的《土地登記規(guī)則》，也只規(guī)定登記為各種土地權(quán)利設(shè)定、變動(dòng)的必要條件。因?yàn)橛嘘P(guān)條文均使用了“必須”或“應(yīng)當(dāng)”詞語(yǔ)，但是并沒(méi)有明確規(guī)定不經(jīng)登記不生變動(dòng)效力。

　　1990年建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》明確規(guī)定了不經(jīng)登記的后果。該法第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效?！庇纱?，可以推出未經(jīng)登記，由各種法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)即不生效力。盡管該辦法只是一個(gè)部門(mén)行政規(guī)章，是一個(gè)暫行辦法，但在缺少更高層次的法律依據(jù)的情形下，該暫行辦法即成為解釋生效要件的唯一法律依據(jù) .

　　筆者認(rèn)為，登記應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，這不僅僅是因?yàn)椤冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》有此規(guī)定，而且是因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)采德國(guó)法中的權(quán)利登記制度，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，唯有登記證書(shū)（登記?。┗虻怯洐C(jī)關(guān)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)才具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)也只能通過(guò)登記來(lái)加以公示，才能達(dá)到產(chǎn)生對(duì)世性效力物權(quán)的結(jié)果。這里涉及到物權(quán)表征手段的公信力和物權(quán)變動(dòng)的公示原則兩個(gè)理論問(wèn)題。

　?。ǘ┪餀?quán)表征與公信力規(guī)則

　　物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，具有對(duì)抗世人的效力。但是，這種對(duì)世效力主要是對(duì)抗知情人；對(duì)于不知道他擁有所有權(quán)等物權(quán)的人，物權(quán)的對(duì)世性只有理論意義 .而如何體現(xiàn)對(duì)世性，即使他人知情，知道誰(shuí)是某物的所有者，權(quán)利范圍有多大或狀態(tài)如何，即是物權(quán)的表征問(wèn)題。

　　物權(quán)表征是物權(quán)權(quán)利人向世人公開(kāi)、顯露、表明其擁有權(quán)利的手段、方式或象征；換言之，它是權(quán)利人自覺(jué)或不自覺(jué)地向外人，表明其擁有某種所有權(quán)的事實(shí)和外觀，非權(quán)利人借以推定“表征行為人”擁有所有權(quán)權(quán)利的初步依據(jù)。表征因此也可以說(shuō)是一種權(quán)利表象或權(quán)利外觀。

　　物權(quán)表征也即是展現(xiàn)權(quán)利人擁有物權(quán)權(quán)利的手段。這種表征方式首先是占有事實(shí)。因?yàn)槲餀?quán)首先是一種排他地占有和利用客體物的權(quán)利，在這里，占有既是實(shí)現(xiàn)所有權(quán)利益或行使所有權(quán)的前提，又是向他人公開(kāi)其擁有所有權(quán)的一種手段。比如，駕駛汽車，居住房屋、集市上持物待賣的攤商等對(duì)物的實(shí)際支配，均可表征占有人享有某種權(quán)利。

　　但是占有只適用于直接使用、享用、支配或處分有形物的情形。只要正在管領(lǐng)、支配、控制某物，一般即推定他享有所有權(quán)或其他合法權(quán)利；但這并不等于所有的非占有人，即可被推定為不享有權(quán)利。占有只是受法律保護(hù)的事實(shí)狀態(tài)，而不是法律權(quán)利，有些針對(duì)物的權(quán)利并不以占有物為特定要件。比如，將客體物交給他人經(jīng)營(yíng)管理或保管的所有權(quán)人在法律上仍然是這些物的所有權(quán)人；還有些財(cái)產(chǎn)權(quán)根本無(wú)法直接占有客體物，而只針對(duì)物的價(jià)值形態(tài)享有取得物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，就不能通過(guò)占有來(lái)表征權(quán)利（典型地，如擔(dān)保物權(quán)）。這時(shí)就需要書(shū)面的憑證表明物權(quán)權(quán)利人享有某種權(quán)利。這些憑證包括私人之間的協(xié)議、經(jīng)公證的文書(shū)等，但經(jīng)登記的權(quán)利證書(shū)則最具有表征權(quán)利的效力。

　　面對(duì)這一紛繁復(fù)雜的表征手段，就增加人們判斷真實(shí)權(quán)利人的難度。但是，并不能要求每個(gè)人在與外人打交道的過(guò)程中，都得先證明對(duì)方是否擁有真實(shí)有效的權(quán)利，這樣會(huì)增加交易成本，甚至妨礙財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。因此，法律上就要建立一種規(guī)則，使世人可以容易判斷交易對(duì)方是否擁有正直的權(quán)利和這種權(quán)利上有沒(méi)有負(fù)擔(dān)。這種規(guī)則便是物權(quán)表征手段的公信力規(guī)則。

　　公信力規(guī)則是賦予某種表征手段以表示所有權(quán)的效力的一種規(guī)則。這種規(guī)則有二：對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，占有人被絕對(duì)地推定為所有權(quán)人，亦即占有具有公信力；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)登記的權(quán)利證書(shū)上的權(quán)利人為所有權(quán)人，亦即登記證書(shū)具有公信力 .也就是說(shuō)，對(duì)于世人而言，僅信賴出賣人占有動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)，而購(gòu)買(mǎi)動(dòng)產(chǎn)，即受到法律保護(hù)；僅信賴登記證書(shū)而購(gòu)買(mǎi)證書(shū)上記載權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)，即受到法律保護(hù)，在這兩種情況下購(gòu)買(mǎi)人即可獲得具有對(duì)世效力的所有權(quán)或其他物權(quán)（如使用權(quán)）。這種公信力規(guī)則的確立，既大大減化了交易過(guò)程中調(diào)查和確認(rèn)真正權(quán)利人的交易成本，又增加了交易的安全性。

　　這也就是說(shuō)，占有的表征效力有兩種，一種是對(duì)于普通的非占有人的權(quán)利表征效力。這種表征效力主要在于說(shuō)明，一切非占有人無(wú)權(quán)，而不在于表明占有人享有什么權(quán)利；而不管占有人是否擁有權(quán)利、擁有什么權(quán)利、非占有人都得象對(duì)待所有權(quán)人那樣，尊重或不侵犯占有人占有。這種效力及于一切有體財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。占有表征的第二種效力是賦予占有這種表征手段以推定所有權(quán)的絕對(duì)效力。這即是占有的公信力。占有的這種表征效力只適用于有形動(dòng)產(chǎn)和可流通的財(cái)產(chǎn)權(quán)（如各種不記名有價(jià)證券）。

　　同樣，普通的書(shū)面權(quán)利憑證一般只具有證明效力，即成為證明權(quán)利憑證持有人已合法取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他權(quán)利的證明手段。但是，它不具有直接推定證書(shū)上所載所有權(quán)取得人即為所有權(quán)人的效力，即不具有公信力。這種意義上的證明手段，適用于一切類型的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而經(jīng)國(guó)家專門(mén)登記機(jī)關(guān)的注冊(cè)登記和頒發(fā)的證書(shū)具有推定推定證書(shū)所載權(quán)利人即絕對(duì)地為所有權(quán)人的效力──公信力。也就是說(shuō)單單信賴登記證書(shū)所為法律行為即受法律保護(hù)，即使這種證書(shū)與事實(shí)不相符合。登記證書(shū)的公信力適用于不動(dòng)產(chǎn)等需要登記財(cái)產(chǎn)。

　　總之，為了減少交易成本，增加交易的便捷與安全，法律上賦予了某些所有權(quán)表征手段以表征所有權(quán)的絕對(duì)的效力。這種表征絕對(duì)效力便是公信力。凡具有公信力的表征手段具有這樣的效力，即凡信賴該表征所為的法律行為即受到法律保護(hù)或產(chǎn)生法律上的效力，縱使這種表征與實(shí)質(zhì)權(quán)利不相符合 .

　　這樣，占有雖然在權(quán)利表征一般效力上，適用于不動(dòng)產(chǎn)，但占有對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有公信力。換言之，占有可以表征不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，但不具有公信力 .由此就使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示出現(xiàn)差異。

　?。ㄈ┪餀?quán)變動(dòng)公示規(guī)則

　　物權(quán)不僅僅是處于靜態(tài)利用過(guò)程，更重要的是處于動(dòng)態(tài)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，物權(quán)的對(duì)抗世人的效力更主要體現(xiàn)在物權(quán)變動(dòng)流轉(zhuǎn)過(guò)程中。因此，物權(quán)變動(dòng)需要向世人公開(kāi)，使世人了解物權(quán)的歸屬的真實(shí)狀態(tài)。這種對(duì)物權(quán)變動(dòng)或交易的過(guò)程或結(jié)果的公開(kāi)在學(xué)理上稱為公示。

　　物權(quán)變動(dòng)的公示實(shí)際上是向世人公開(kāi)某人喪失或取得所有權(quán)，或者某人所有權(quán)客體物范圍或其權(quán)能發(fā)生減少或增加變動(dòng)，以使世人判斷變動(dòng)后誰(shuí)享有真實(shí)的所有權(quán)或其他物權(quán)。物權(quán)變動(dòng)公示已成為物權(quán)移轉(zhuǎn)和變更的一項(xiàng)基本原則。它要求物權(quán)的各種變動(dòng)必須以一種能夠表現(xiàn)這種物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示，并進(jìn)而決定物權(quán)變動(dòng)效力。由于物權(quán)靜態(tài)歸屬已確立了特定物權(quán)表征手段具有公信力，所以物權(quán)變動(dòng)公示實(shí)質(zhì)上物權(quán)表征手段的變動(dòng)，其效力也就取決于公示結(jié)果是否取得公信力。換言之，要通過(guò)公示使權(quán)利受讓人獲得絕對(duì)對(duì)抗世人的物權(quán)，亦即取得具有公信力表征物權(quán)的手段。

　　對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，由于占有具有公信力，那么受讓人只有獲得對(duì)購(gòu)買(mǎi)物的占有時(shí)，才具有物權(quán)權(quán)利，因此，占有權(quán)的移轉(zhuǎn)──交付即標(biāo)志著物權(quán)移轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)，交付通常被作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)的公示手段。交付之后，受讓人即占有標(biāo)的物，占有的公信力，使他可享有物權(quán)或所有權(quán)，它可憑占有進(jìn)一步地處分客體物，行使完全物權(quán) .此時(shí)第三人憑對(duì)占有的信任而受讓該標(biāo)的物，則它即受到物權(quán)法的保護(hù)。

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，由于登記證書(shū)具有公信力，所以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段也與取得登記證書(shū)的手段有關(guān)。這一手段的典型形式被稱為注冊(cè)登記。注冊(cè)登記是經(jīng)國(guó)家授權(quán)的某國(guó)家機(jī)關(guān)或設(shè)立的專門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)物權(quán)移轉(zhuǎn)和設(shè)定負(fù)擔(dān)（設(shè)定他項(xiàng)權(quán)）情況的確認(rèn)和登記機(jī)關(guān)。通常要經(jīng)過(guò)審查、登記或變更登記、公告并頒發(fā)權(quán)利證書(shū)幾個(gè)環(huán)節(jié)。通過(guò)這個(gè)過(guò)程達(dá)到公示原權(quán)利人權(quán)利的喪失或減損，新權(quán)利人權(quán)利的取得目的，其中重要標(biāo)志是權(quán)利人（所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)）取得相應(yīng)的證書(shū)；這種證書(shū)即成為權(quán)利人表征其擁有所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)的手段，且具有公信力的手段。

　　因此，交付和登記被認(rèn)為是物權(quán)變動(dòng)的公示手段，一經(jīng)交付和登記，物權(quán)變動(dòng)事實(shí)不僅向世人公開(kāi)，而且，變動(dòng)之結(jié)果──權(quán)利人物權(quán)的取得、喪失和變更即發(fā)生法律效力。實(shí)質(zhì)上，公示在于使原物權(quán)人喪失具有公信力的表征手段，使新權(quán)利人獲得具有公信力的表征手段。物權(quán)的公示制度使物權(quán)變動(dòng)有了明確的分界點(diǎn)（即物權(quán)在不同權(quán)利人取得與喪失、增加與減少等變動(dòng)的分界點(diǎn)），從而使人們能夠信任經(jīng)公示變動(dòng)后的物權(quán)表征的效力，信賴表征手段的公信力：不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的當(dāng)事人為真正的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人為正確權(quán)利人。由此，物權(quán)變動(dòng)公示是也是為確保特定物權(quán)表征手段始終具有公信力的必要措施，是維護(hù)交易安全的重要法律制度。

　　因此，盡管《民法通則》前后的頒布的法律法規(guī)并未統(tǒng)一明確地規(guī)定因合同移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，其所有權(quán)自登記時(shí)轉(zhuǎn)移，但是，登記作為所有權(quán)移轉(zhuǎn)和其他物權(quán)變動(dòng)的生效要件有著堅(jiān)實(shí)的法理基礎(chǔ)；登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件，應(yīng)當(dāng)成為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的統(tǒng)一規(guī)則。

　　三、登記與合同效力：是否承認(rèn)物權(quán)行為

　?。ㄒ唬┧痉ń忉屌c案例分析

　　在接受登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件后，我們要弄清楚的一個(gè)問(wèn)題是，登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣或他項(xiàng)權(quán)設(shè)定合同的影響。這一問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是，登記為合同的生效要件，還是物權(quán)權(quán)利變動(dòng)的生效要件。我們從司法實(shí)踐入手討論這一問(wèn)題。

　　1984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第（56）條規(guī)定：“買(mǎi)賣雙方自愿，并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣關(guān)系有效，但責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣手續(xù)?！边@一規(guī)定似采過(guò)戶登記與合同相分離的觀點(diǎn)。但這一觀點(diǎn)在此后被最高院所修正。1987年最高院給遼寧省高級(jí)人民法院批復(fù)中指出：《意見(jiàn)》第（56）條規(guī)定的精神只適用于解決1983年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題；《條例》實(shí)施后，人民法院審理此類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理 .從此，各級(jí)法院基本上按這一精神，對(duì)未辦理登記過(guò)戶手續(xù)房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同一律判定無(wú)效。

　　1990年最高人民法院在給黑龍江高級(jí)人民法院《關(guān)于公房買(mǎi)賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》中，即認(rèn)為房屋買(mǎi)賣協(xié)議簽訂后，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，允許一方翻悔或解除買(mǎi)賣協(xié)議 .我們且不論該案當(dāng)事人是否有合法理由要求解除第一個(gè)房產(chǎn)買(mǎi)賣協(xié)議，單就最高人民法院在復(fù)函中僅以未登記而否定房產(chǎn)買(mǎi)賣協(xié)議的成立即是值得商榷的。在這里，最高人民法院似乎將登記作為合同成立的形式要件 .即使這里承認(rèn)合同的成立與生效有別，最高人民法院的觀點(diǎn)最多可以解釋為合同的生效要件。實(shí)際上，司法實(shí)踐中的許多判決即是根據(jù)登記為合同的生效要件作出的。下面即是以未登記來(lái)否定前一房屋買(mǎi)賣合同的一個(gè)真實(shí)案例。

　　案情：張某聽(tīng)說(shuō)某區(qū)的一片平房要綜合開(kāi)發(fā)，于1991年4月與表兄齊某達(dá)成購(gòu)買(mǎi)兩間西廂房協(xié)議。約定，房?jī)r(jià)7500元，先交3500元，余款年底交清。隨后搬入居住并宴請(qǐng)中證人等以示成交。后齊某又以1.5萬(wàn)元與田某協(xié)議成交，并辦理公證和過(guò)戶登記手續(xù)，將戶名改為田某。1992年8月5日田某要裝修時(shí)，張才發(fā)現(xiàn)又賣給田，拒絕田某裝修。二人爭(zhēng)執(zhí)，田某起訴法院要求張某退還房屋。

　　法院判決：1. 齊某與張某買(mǎi)賣法律關(guān)系無(wú)效，齊某返還張某3500預(yù)付款；2. 齊某與田某之間買(mǎi)賣關(guān)系符合法定要件，因而有效，張某應(yīng)于判決生效后1個(gè)月內(nèi)搬出房屋。

　　在本案中，同一幢房屋先后賣給張某和田某，田先進(jìn)行登記，故法院判決田某取得所有權(quán)。但是，問(wèn)題是齊某與張某買(mǎi)賣法律關(guān)系是否無(wú)效呢？回答這一問(wèn)題取決于登記到底是房屋買(mǎi)賣合同的生效要件，還僅僅是物權(quán)轉(zhuǎn)讓或變動(dòng)的生效要件。正如前面指出，我國(guó)現(xiàn)有的法律并未明確規(guī)定登記過(guò)戶是房屋買(mǎi)賣合同成立或生效的形式要件，而且，實(shí)際上很少有國(guó)家將權(quán)利登記作為合同生效要件，即使實(shí)行債權(quán)形式主義的國(guó)家，登記也僅為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是合同的生效要件。我國(guó)司法實(shí)踐認(rèn)定缺少登記的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同為無(wú)效，是對(duì)登記效力的一種誤解，混淆了登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件和合同生效的形式要件?；蛘哒f(shuō)這里混淆了合同的登記和物權(quán)變動(dòng)的登記。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)利登記，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)歸屬的確認(rèn)，而不是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同的登記。這里登記不過(guò)是房屋買(mǎi)賣合同履行的法定方式和內(nèi)容，對(duì)合同生效沒(méi)有影響力，而僅僅是合同引起的權(quán)利變動(dòng)的公開(kāi)和對(duì)變動(dòng)后權(quán)利歸屬的確認(rèn)。因此，我們認(rèn)定登記僅為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，與合同有效無(wú)效無(wú)直接關(guān)系。

　　按照登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件原則，在上述案例中，兩份買(mǎi)賣合同都有效，只是田某因登記取得物權(quán)，而張某因沒(méi)有登記不生物權(quán)效力，但仍然可基于有效的買(mǎi)賣合同向齊某主張違約賠償。如果承認(rèn)登記為合同的生效要件，那么只有田某與齊某的買(mǎi)賣合同有效，而張某與齊某的買(mǎi)賣合同無(wú)效，在這種情況下，只能按無(wú)效合同返還已取得財(cái)產(chǎn)和賠償損失。比較兩者，將登記作為物權(quán)變動(dòng)的效力能夠給予因登記缺陷而不能取得物權(quán)的人以更有利的救濟(jì)，加重違反誠(chéng)實(shí)信用原則一物二賣者的責(zé)任 .

　　因此，將登記作為債權(quán)引起的物權(quán)變動(dòng)生效要件是比較合理的。這樣登記就不再被視為合同的形式要件，而僅僅是物權(quán)變動(dòng)的生效要件。問(wèn)題是承認(rèn)登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件，那么是否就意味著承認(rèn)物權(quán)行為呢？

　?。ǘ┖贤袨榕c物權(quán)行為

　　物權(quán)行為是引起物權(quán)取得（或發(fā)生）、喪失（或消滅）、變更等物權(quán)變動(dòng)的法律行為的總稱。在這些法律行為中，有些法律行為的目的僅在引起的物權(quán)的產(chǎn)生和變動(dòng)，如用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定行為，此類行為是典型的物權(quán)行為；有些合同，例如買(mǎi)賣合同，一般被視為債權(quán)合同。買(mǎi)賣合同這種債權(quán)行為之所以涉及到物權(quán)變動(dòng)，是因?yàn)楹贤a(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)（合同的履行），不僅涉及到標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)（即交付），而且意味物權(quán)權(quán)利的移轉(zhuǎn)。但物權(quán)行為理論認(rèn)為，標(biāo)的物的交付或登記不是履行合同義務(wù)的行為，而是移轉(zhuǎn)或變更物權(quán)意思的外在表現(xiàn)，或者說(shuō)物權(quán)行為是由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成的要式行為。這里的物權(quán)行為實(shí)際上是將標(biāo)的物的交付或登記作為獨(dú)立于債權(quán)契約的一種法律行為，而且該理論旨在確立物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為，物權(quán)變動(dòng)不因原因行為（債權(quán)行為）的無(wú)效而無(wú)效的物權(quán)變動(dòng)無(wú)因性理論。這一理論產(chǎn)生于德國(guó)并在德國(guó)民法典得到貫徹，但在我國(guó)及世界大多數(shù)國(guó)家（包括大陸法系中的法國(guó)法系國(guó)家、英美法國(guó)家）均認(rèn)為，交付和登記視為履行合同義務(wù)的行為，認(rèn)為這里不存在獨(dú)立的物權(quán)意思，也不把登記為作為物權(quán)變動(dòng)意思的外在表現(xiàn)形式，而僅僅認(rèn)為登記只是履行不動(dòng)產(chǎn)交付義務(wù)的行為。尤其是我們難理解和接受物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性理論，建立物權(quán)變動(dòng)脫離原因行為的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。因此，我國(guó)多數(shù)學(xué)者否認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性 .

　　作者認(rèn)為物權(quán)行為理論的核心在于物權(quán)行為的無(wú)因性，如果否定無(wú)因性，而僅僅承認(rèn)物權(quán)行為概念或者將物權(quán)變動(dòng)看作是一種相對(duì)獨(dú)立的行為，對(duì)于整個(gè)財(cái)產(chǎn)交易制度的設(shè)計(jì)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。因?yàn)?，如果不承認(rèn)無(wú)因性，交付或登記是否有獨(dú)立的意思也就無(wú)關(guān)緊要了，即使承認(rèn)這里存在獨(dú)立于債權(quán)意思的意思（物權(quán)意思），也沒(méi)有什么價(jià)值；即使將交付或登記稱為一種獨(dú)立物權(quán)行為，也已不是通常意義上的法律行為。因此，筆者主張我國(guó)物權(quán)變動(dòng)采債權(quán)形式主義模式，將交付或登記視為履行合同的行為，視為引起物權(quán)變動(dòng)的行為，將債權(quán)的意思和交付或登記視為一個(gè)法律行為，共同完整的物權(quán)移轉(zhuǎn)、變動(dòng)；同時(shí)，正如不以是否交付來(lái)否定動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同的效力一樣，我們也不以是否登記判斷不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同的效力。

　　正如前文指出，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利移轉(zhuǎn)存在著特殊性。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，交付使這兩種移轉(zhuǎn)同時(shí)完成；而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利的移轉(zhuǎn)往往需要履行特定的形式要件，這便是確權(quán)登記 .這里的登記如同動(dòng)產(chǎn)的交付一樣，也只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，非經(jīng)登記公示即不生物權(quán)變動(dòng)效力。在這一點(diǎn)上交付和登記的效力相同于德國(guó)的物權(quán)形式主義，但我們不承認(rèn)登記過(guò)程獨(dú)立的物權(quán)行為（意思），不承認(rèn)交付或登記為物權(quán)行為的形式，而只是合同義務(wù)履行的自然結(jié)果。

　　以上分析表明，在我國(guó)的司法實(shí)踐中，對(duì)于登記生效要件的理解和適用存在著不同理解。而筆者認(rèn)為我國(guó)今后的立法應(yīng)確認(rèn)登記僅為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是合同的生效要件；同時(shí)，物權(quán)變動(dòng)也不宜理解為易生歧義的物權(quán)行為。

　　四、不動(dòng)產(chǎn)交付的效力：不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣的特殊規(guī)范

　　由于我國(guó)還沒(méi)有統(tǒng)一的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)程的程序性規(guī)定，各個(gè)地方制定的關(guān)于房地產(chǎn)的地方性法規(guī)中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓程序作了各具特色的規(guī)定。例如，根據(jù)《北京市房屋買(mǎi)賣管理暫行規(guī)定》（1988年）房屋所有權(quán)至少要經(jīng)過(guò)以下三個(gè)步驟：1）簽訂房屋買(mǎi)賣合同；2）到房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣過(guò)戶手續(xù)，獲得房產(chǎn)賣契；3）到房地產(chǎn)管理局辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，自簽發(fā)日，取得所有權(quán)。根據(jù)深圳市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的試行規(guī)定》（1989年）第28條，房地產(chǎn)買(mǎi)賣除了要求向市房地產(chǎn)登記處辦理變更登記外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同還必須進(jìn)行公證。各個(gè)地方均有名稱不一、效力不等的各種規(guī)定；另外，從建設(shè)部到各個(gè)地方，也有效力不等、內(nèi)容不一的樣本合同，使我國(guó)房地產(chǎn)規(guī)范呈現(xiàn)復(fù)雜、多變、規(guī)則混亂不統(tǒng)一的局面。因此，現(xiàn)實(shí)需要一部詳細(xì)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)大法，同時(shí)，也呼喚學(xué)者進(jìn)行物權(quán)法理論研究，統(tǒng)一對(duì)不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)規(guī)則的認(rèn)識(shí)。這里僅就交付在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)中的作用談一點(diǎn)個(gè)看法。

　　由于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣中權(quán)利的讓渡要以登記為要件，所以標(biāo)的物的交付僅僅是為物權(quán)變動(dòng)的前提條件或僅僅所有權(quán)移轉(zhuǎn)的開(kāi)始。因此，不動(dòng)產(chǎn)的特殊性在于：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)存在標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)（交付）和權(quán)利的移轉(zhuǎn)（登記）兩個(gè)相繼但又不同的過(guò)程。實(shí)際上，實(shí)物交付和登記共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的“交付”，即兩種行為相當(dāng)于動(dòng)產(chǎn)的交付。

　　在實(shí)務(wù)操作中，房屋買(mǎi)賣都是先交付后辦理過(guò)戶手續(xù)，而且交付和辦理過(guò)戶手段之間需要一段時(shí)間。那么在辦理完交接手續(xù)到正式簽發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證這段時(shí)間，占有房屋人享有什么權(quán)利或交付在買(mǎi)賣雙方之間發(fā)生什么效力呢？

　　筆者認(rèn)為，買(mǎi)賣關(guān)系是基于買(mǎi)方和賣方之間的關(guān)系，而物權(quán)變動(dòng)則是對(duì)世效力問(wèn)題。同時(shí)，一旦不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，那么受讓人即獲得占有使用房屋的權(quán)利，也就是說(shuō)從實(shí)際享用上受讓人已完全成為房屋的所有主。但是，在辦理登記之前他仍沒(méi)有法律上的所有權(quán)，他不能向世人表明他擁有所占居房屋的所有權(quán)。這句話的真實(shí)意思是，他不能對(duì)房屋進(jìn)行法律上的處分，因?yàn)橹挥羞M(jìn)行法律上處分時(shí)才涉及到不特定世人的利益或特定第三人利益，才有必要追問(wèn)是否有所有權(quán)問(wèn)題。法律的一個(gè)重要功能也在于杜絕沒(méi)有處分權(quán)的人處分財(cái)產(chǎn)，危及交易安全。因此，在辦理登記過(guò)戶手續(xù)期間，占居房屋的受讓人不得買(mǎi)賣房屋，不得將房屋設(shè)定抵押權(quán)。因此，受讓人雖然有權(quán)占有使用房屋，擁有一種實(shí)際的所有權(quán)，但是他的所有權(quán)缺少所有權(quán)最根本的權(quán)利──處分權(quán)；換言之，他的所有權(quán)沒(méi)有對(duì)世性。在這個(gè)意義上，我們不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)自交付之日起即轉(zhuǎn)移所有權(quán)，也就是不承認(rèn)交付即生物權(quán)變動(dòng)效力。

　　但是，我們又不能說(shuō)交付沒(méi)有引起物權(quán)權(quán)利的變動(dòng)。實(shí)質(zhì)上，自交付起原所有權(quán)人的權(quán)利即開(kāi)始向受讓人移轉(zhuǎn)：對(duì)原所有權(quán)人而言，他的所有權(quán)利即開(kāi)始喪失；對(duì)于受讓人而言，他也開(kāi)始取得所有權(quán)。也就是說(shuō)，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的特殊性，物權(quán)變動(dòng)生效不是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)過(guò)程，自交付時(shí)起，便開(kāi)始這一過(guò)程，即所有權(quán)權(quán)利喪失和取得過(guò)程。在這一時(shí)段，受讓人和出讓人實(shí)際上誰(shuí)都不擁有完全的所有權(quán)，我們也無(wú)法準(zhǔn)確地在法律上界定任何一方的權(quán)利性質(zhì)，但這個(gè)權(quán)利移轉(zhuǎn)過(guò)程又需要法律給予特別的規(guī)范和保護(hù)。在這里，結(jié)合《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（下稱《辦法》）對(duì)以下四個(gè)問(wèn)題作一些探討。

　　（1）權(quán)利何時(shí)移轉(zhuǎn)

　　登記是所有權(quán)移轉(zhuǎn)和其他物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即不經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)效力。但是登記──物權(quán)的生效變動(dòng)又是一個(gè)過(guò)程，那么到底在這一個(gè)時(shí)點(diǎn)上移轉(zhuǎn)所有權(quán)呢？是申請(qǐng)日期，還是產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)日期，或是其他時(shí)點(diǎn)？《辦法》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移日期，以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過(guò)戶申請(qǐng)的日期為準(zhǔn)；但房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過(guò)戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過(guò)戶申請(qǐng)的受理日期為準(zhǔn)。這樣規(guī)定的理由可能是，登記一旦受理，任何一方當(dāng)事人均不可能再處分所交易的房地產(chǎn)。因?yàn)樗锌杀碚鞑粍?dòng)產(chǎn)的證書(shū)均已由登記機(jī)關(guān)控制。它的好處是使受讓人較早地取得產(chǎn)權(quán)。但是，問(wèn)題在于在登記申請(qǐng)受理之后，還存在登記申請(qǐng)被駁回或不予登記的可能性（或者因形式不合法，或者因所有權(quán)人無(wú)處分權(quán)，或者因其他原因而導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷）。依筆者判斷，應(yīng)當(dāng)自登記機(jī)關(guān)正式登記并簽發(fā)權(quán)利證書(shū)后取得物權(quán)。因?yàn)?，撇開(kāi)申請(qǐng)被駁回的可能性，在理論上，在登記受理之時(shí)受讓人也無(wú)法表征自己的權(quán)利。也就是說(shuō)即使此時(shí)被認(rèn)定為享有所有權(quán)，但他無(wú)從表征和證明之，實(shí)際上還是無(wú)法行使對(duì)房屋的處分權(quán)。因此，在實(shí)務(wù)中，我們應(yīng)認(rèn)定自登記機(jī)關(guān)簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)起所有權(quán)移轉(zhuǎn)或生物權(quán)變動(dòng)效力。

　　（2）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)

　　不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于動(dòng)產(chǎn)，但仍然存在損毀滅失的可能，比如因地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等自然災(zāi)害引起的損毀。因此法律上仍有必要確定風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)的時(shí)間。在法律上，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)的一般原則為：標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)隨權(quán)利移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)。因此，《辦法》也明確了房地產(chǎn)買(mǎi)賣的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期，該法確立了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的原則，但又允許當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任（第21條）。而上海市的房地產(chǎn)管理局所制定的標(biāo)準(zhǔn)合同，則多確立房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自房屋交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，即簽署房屋交接書(shū)時(shí)起移轉(zhuǎn)。這里有一個(gè)兩難決擇的問(wèn)題，如果采風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，那么房屋驗(yàn)收交接后和登記手續(xù)完畢前，原所有權(quán)人（已喪失占有和控制權(quán)）還得承擔(dān)房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；如果采隨房屋交付移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，那么受讓人在未完全獲得物權(quán)前即得承擔(dān)房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。法律規(guī)定很難作到兩全齊美，使買(mǎi)賣雙方合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，房屋實(shí)際交付后，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任即已轉(zhuǎn)移規(guī)則具有一定合理性。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)責(zé)任更重要的是買(mǎi)賣雙方之間的事情，在標(biāo)的物交付后賣方即已履行了他的主要義務(wù)，而買(mǎi)方接受房屋后，即可實(shí)際占有利用標(biāo)的物，并開(kāi)始接受所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，理應(yīng)承擔(dān)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　?。?）轉(zhuǎn)讓人消極義務(wù)和積極義務(wù)

　　由于受讓人取得所有權(quán)是在辦理完過(guò)戶手續(xù)或登記機(jī)關(guān)簽發(fā)權(quán)利證書(shū)時(shí)，在實(shí)際交付房屋和辦理完過(guò)戶手續(xù)期間，受讓人還不是完全的所有權(quán)人，而轉(zhuǎn)讓人（原所有權(quán)人）仍然可能擁有表征其擁有房屋產(chǎn)權(quán)的登記證書(shū)，這可能給外人以推定其擁有所有權(quán)的外觀，就使他能夠?qū)Ψ课菰俅翁幏?，?dǎo)致所謂的一物二賣或多賣情形發(fā)生。因此，必須對(duì)出賣人再與他人簽訂買(mǎi)賣合同的予以限制。這種限制可以是通過(guò)當(dāng)事人之間要求交房時(shí)即一同交付產(chǎn)權(quán)證書(shū)或產(chǎn)權(quán)證書(shū)交第三人暫保存，以防止不誠(chéng)實(shí)賣主再次出賣（當(dāng)事人約定方式），也可以法律明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓人的消極不作為義務(wù)，以限制其處分權(quán)?！掇k法》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，未依法解除合同關(guān)系的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”以此來(lái)約束轉(zhuǎn)讓人濫用權(quán)利。另一方面，轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)負(fù)有協(xié)助受讓人盡快辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的積極義務(wù)。由于經(jīng)登記才生物權(quán)變動(dòng)的效力，登記的遲延毫無(wú)疑問(wèn)地影響著不動(dòng)產(chǎn)受讓人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。為了確保受讓人權(quán)利早日的實(shí)現(xiàn)，法律上也有必要將協(xié)助受讓人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記規(guī)定為一種法定義務(wù)。在這方面可參照《瑞士民法典》第665條的規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓人故意拖延或不辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，賦予受讓人請(qǐng)求法院判決作出強(qiáng)制賣方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利。

　?。?）受讓人權(quán)利限制

　　由于受讓在辦理完過(guò)戶手續(xù)之前，還不是法律意義上的所有權(quán)人，故對(duì)已占有房地產(chǎn)的受讓人處分權(quán)利的限制是必要的。因?yàn)樵谡降怯浭掷m(xù)辦完之前，受讓人能否取得所有權(quán)還處于待定狀態(tài)，雖然在現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)過(guò)戶申請(qǐng)都能夠順利通過(guò)登記，但正如前面指出，有可能因各種理由而被登記機(jī)關(guān)拒絕登記的情況，如果過(guò)早地賦予受讓人處分權(quán)，會(huì)危害交易安全，并可能增加糾紛的復(fù)雜性。因此，在辦理完登記手續(xù)之前，受讓人對(duì)客體物的處分權(quán)利是受到限制的。

　　綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)從標(biāo)的物轉(zhuǎn)移交付，到物權(quán)權(quán)利的移轉(zhuǎn)存在著一個(gè)過(guò)程，這一過(guò)程使不動(dòng)產(chǎn)交付后，受讓人即實(shí)際占有享用標(biāo)的物，并應(yīng)承擔(dān)房屋的損滅風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；但是，在辦理完登記手續(xù)前，受讓人對(duì)客體物沒(méi)有法律上的處分權(quán)，因此，直到登記證書(shū)簽發(fā)前，不生物權(quán)變動(dòng)效力，即買(mǎi)受人不享有法律上的所有權(quán)。與此同時(shí)，原權(quán)利人（轉(zhuǎn)讓人）負(fù)擔(dān)完成權(quán)利讓渡所必要的手續(xù)的義務(wù)和不將已轉(zhuǎn)讓的物再次處分的義務(wù)；因此，即使原權(quán)利人仍然沒(méi)有完全喪失權(quán)利，它的權(quán)利也受法律上的限制，特別是要限制他再次出賣與第三人。總之，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)是過(guò)程，在這個(gè)過(guò)渡狀態(tài)雙方當(dāng)事人的權(quán)利都是不完全的，受限制。

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