第三人善意取得了地上建筑物（房產(chǎn)）并已辦理了手續(xù)，名為承包、實為租賃的承租人以侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，要求撤銷第三人的登記手續(xù)，該主張不應(yīng)予以支持。

案情

  　　2002年5月9日，烏魯木齊市夢潔家具制造有限公司（以下簡稱夢潔公司）與原烏魯木齊市沙依巴克區(qū)九家灣村委會（以下簡稱九家灣村委會）簽訂了《九家灣三組綜合樓承包經(jīng)營合同》。該合同約定，九家灣村委會同意夢潔公司承包經(jīng)營九家灣飯店（包括飯店樓房一棟即地下室一層地上一至四層，院內(nèi)停車場以及車庫，路邊門面和九家灣飯店賬面所有不動產(chǎn)）；夢潔公司承包經(jīng)營期限為15年，自2002年7月1日至2017年6月30日止；每年繳納承包費15萬元……合同簽訂后，原告夢潔公司與原九家灣村委會按約履行該合同。2004年，烏魯木齊市為加快城市化進程，對包括烏魯木齊市沙依巴克區(qū)九家灣村在內(nèi)的鄉(xiāng)村進行撤村建居。在烏魯木齊市沙依巴克區(qū)九家灣村三組余留資產(chǎn)的基礎(chǔ)上開辦成立了烏魯木齊眾和宏盛實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡稱眾和宏盛公司）。隨后，眾和宏盛公司在《九家灣三組綜合樓承包經(jīng)營合同》上加蓋公章，繼續(xù)履行原合同。

  　　2006年7月21日，眾和宏盛公司與新疆壹陸壹房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）簽訂一份《征遷補償協(xié)議書》，協(xié)議約定，眾和宏盛公司同意房產(chǎn)公司在緊靠烏魯木齊市西外環(huán)路北側(cè)的現(xiàn)九家灣飯店停車場所在地上開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，房產(chǎn)公司征用的土地面積以附圖中的紅線內(nèi)面積為準；房產(chǎn)公司同意以貨幣形式支付給眾和宏盛公司人民幣370萬元，作為對眾和宏盛公司該塊土地使用權(quán)及地上所有建筑物的一次性征遷補償費；眾和宏盛公司現(xiàn)有租賃戶的實際損失由房產(chǎn)公司承擔(dān)；眾和宏盛公司在該地塊上的建筑物歸房產(chǎn)公司所有，眾和宏盛公司不得作任何拆除；眾和宏盛公司協(xié)助將合同約定內(nèi)的土地過戶到房產(chǎn)公司名下，配合房產(chǎn)公司辦理開發(fā)建設(shè)所需的一切手續(xù)，并負責(zé)該地塊上房產(chǎn)，地產(chǎn)滅籍工作。協(xié)議簽訂后，被告房產(chǎn)公司按約定向被告眾和宏盛公司支付了第一筆征遷補償費100萬元。

  　　夢潔公司向烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院提起訴訟，稱其與九家灣村委會簽訂的合同名為承包經(jīng)營，實為租賃合同，而眾和宏盛公司在未通知夢潔公司且未向有批準權(quán)的人民政府履行審批手續(xù)的情況下，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。夢潔公司請求法院判決《征遷補償協(xié)議書》無效。

  　　法院另查明：眾和宏盛公司系以劃撥形式取得兩被告簽訂征遷補償協(xié)議內(nèi)的土地使用權(quán)。2008年6月19日，烏魯木齊市政府召開建設(shè)項目規(guī)劃集中審批會議，研究擬決定對被告眾和宏盛公司九家灣飯店用地掛牌出讓。

裁判

  　　沙依巴克區(qū)人民法院認定房產(chǎn)公司依《征遷補償協(xié)議書》受讓取得烏魯木齊市西環(huán)南大街4633九家灣飯店所屬土地的形式不符合法律和政策的規(guī)定，判決房產(chǎn)公司與眾和宏盛公司訂立《征遷補償協(xié)議書》無效。

  　　房產(chǎn)公司不服，向烏魯木齊市中級人民法院提起上訴。

  　　烏魯木齊市中院認定：《征遷補償協(xié)議書》從內(nèi)容看只是約定對該宗土地上附著物的定向補償，所征遷補償范圍只限房產(chǎn)不包括土地，雖然協(xié)議中有涉及國有劃撥土地內(nèi)容，但僅是雙方意向，協(xié)議中雙方也約定將向土地管理部門辦理有關(guān)使用權(quán)登記變更手續(xù)，且土地部門已受理雙方申請，批準對該地按照“招，拍，掛”的方式處置。該院判決：撤銷沙依巴克區(qū)人民法院相關(guān)判決，駁回被上訴人夢潔公司的訴訟請求。

評析

  　　本案焦點有三個：

  　　一、當事人之間訂立的《征遷補償協(xié)議書》是否有效

  　　房產(chǎn)公司與眾和宏盛公司訂立的《征遷補償協(xié)議書》從該征遷補償協(xié)議內(nèi)容看，只是約定對該宗土地上附著物的定向補償，所征遷補償?shù)姆秶幌薹慨a(chǎn)不包括土地。故協(xié)議并非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而實質(zhì)是地上建筑物征遷補償協(xié)議。雖然雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議中涉及國有劃撥土地內(nèi)容，但僅是雙方意向，且雙方已按照國家土地管理政策法規(guī)辦理了相應(yīng)的行政審批手續(xù)，土地管理部門已受理并按照國有劃撥用地“招，拍，掛”的方式開始處置。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第四十條的“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”的規(guī)定，眾和宏盛公司轉(zhuǎn)讓該宗國有劃撥用地，經(jīng)過了土地管理部門的批準，并按照“招，拍，掛”的方式開始處置，符合國家法律，行政法規(guī)及政策的規(guī)定。原審判決認定“房產(chǎn)公司依《征遷補償協(xié)議書》受讓取得烏魯木齊市西環(huán)南大街4633號九家灣飯店所屬土地”屬于認定事實錯誤。

  　　二、第三人善意取得了地上建筑物（房產(chǎn)）并已辦理了手續(xù)，承租人以“侵害其優(yōu)先購買權(quán)”為由要求撤銷第三人的登記手續(xù)的主張應(yīng)否支持

  　　我國物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的、善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，并已辦理了登記手續(xù)的，即使用出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。本案中上訴人房產(chǎn)公司就是以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓了眾和宏盛公司所屬地上房屋，且已辦理了登記手續(xù)，取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，可以對抗承租人夢潔公司“優(yōu)先購買權(quán)”的主張。

  　　這里還需說明一點，我國物權(quán)法第一百零六條在規(guī)定善意取得的制度時，其內(nèi)容是無處分權(quán)的人，本案中眾和宏盛公司對其所屬的地上附著物是有處分權(quán)的，但是相對于夢潔公司的優(yōu)先購買權(quán)來說，也可以認為眾和宏盛公司是不能將該地上附著物任意處分給他人的，因此，這一點與法律規(guī)定也是相符的。同時，法律也未禁止對有處分權(quán)的行為不適用善意取得制度。從立法者本意來看，確立善意取得制度就是為了保護第三人的合法權(quán)益和正常的合法交易秩序。

  　　三、承租人將租賃合同訂為承包經(jīng)營合同，應(yīng)承擔(dān)什么后果

  　　夢潔公司與眾和宏盛公司訂立了《九家灣三組綜合樓承包經(jīng)營合同》，在訂立合同時，夢潔公司應(yīng)當預(yù)見到作為承包經(jīng)營合同是不存在對該標的物的優(yōu)先購買權(quán)的，而且該合同對外有公示效果，即第三人可能因此認為，夢潔公司無優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果。因此，眾和宏盛公司對標的物在其承包經(jīng)營期間進行處分，夢潔公司應(yīng)預(yù)見到這一后果。而且，作為善意購買人的房產(chǎn)公司，其沒有義務(wù)探究該合同是否是名為承包、實為租賃。雖然二審法院在審理該案時將合同界定為“租賃合同”，但綜合全部事實經(jīng)過來看，并不影響這一后果的發(fā)生。

  　　本案案號為：（2008）沙民三初字第697號；（2009）烏中民四終字第289號

  　　案例編寫人：新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院  程慧玲