白春波律師解讀：房貸新政“說房”

發(fā)布日期：2010-11-16 作者：超級賬號5律師

   在房貸調(diào)控政策效果漸顯之時，房產(chǎn)糾紛也逐漸顯山露水，目前購房者關(guān)于退房、房產(chǎn)毀約等法律問題的咨詢量大幅上升。就幾項熱點問題，白律師為大家整理如下，共同學(xué)習(xí)：
   一、受房貸新政影響，買房人在簽訂購房合同后無法取得貸款而要求退房的，可以全額退回定金。
　　此種情況屬于合同當事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，當屬不可抗力。
　　根據(jù)合同法規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。即在此情況下，買房人如向賣方提出退房要求，在合同沒有特別約定的情況下，賣方應(yīng)將定金全額退還，即雙方互不承擔責任。但如果合同中有“如買方無法取得銀行貸款，則須自行以現(xiàn)金補足”等特別約定，則以事同約定為準。
　　二、因銀行對二套房界定的變化導(dǎo)致首付比例提高，而購房者又無力承擔的情況下導(dǎo)致的毀約應(yīng)當看作不可抗力。
　　因房產(chǎn)政策的出臺，原本只需30%的首付款提高至50%，導(dǎo)致購房者無力承擔的情況下，可以以發(fā)生不可抗力情形為由，提出解除購房合同。此種情況下的毀約，應(yīng)免除購房者的違約責任。
   三、中介公司在替購房者代辦貸款手續(xù)時，無法兌現(xiàn)承諾的優(yōu)惠利率而造成購房者的損失，中介公司應(yīng)承擔違約責任。
   為了吸引客戶，中介公司在替購房者代辦貸款手續(xù)時，往往因為和部分銀行的良好合作關(guān)系，而在合同中承諾可為購房者爭取到貸款利率優(yōu)惠。該條款一旦達成，便具有法律拘束力，如中介公司無法兌現(xiàn)承諾，購房者可要求其承擔利率增加的實際損失賠償責任。
　　四、購房者在簽訂合同前應(yīng)注意哪些重點問題?
關(guān)鍵是看清合同條款，并根據(jù)自己的實際情況主動設(shè)計或調(diào)整合同條款，對遲延交房、遲延辦證、交房條件等違約責任約定清楚并提高房產(chǎn)開發(fā)商的違約成本。另外，還需對房屋賣方的主體情況是否真實進行基本調(diào)查，對于賣方的口頭允諾，應(yīng)要求其落實到合同條款中，成為白紙黑字。
　　案例：受房產(chǎn)調(diào)控政策影響退房案買方勝訴
　　海淀法院通報，因認定新國十條屬于“無法預(yù)見”的重大變化，法院判決解除張先生購買第三套房的合同，賣方須返還15萬元購房定金。據(jù)悉，這是“新國十條”等房市調(diào)控政策頒布后，本市判決的首例第三套房買賣糾紛。
　　今年4月，北京市接連祭出重拳欲遏制房價，其中4月30日出臺的《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》最為嚴厲，《通知》提高了第二套住房貸款首付款比例，并暫停發(fā)放第三套住房貸款。這項被稱為“新國十條”的政策出臺后，在本市部分法院掀起了一輪“毀約” 潮，一些原計劃購買第三套房的購房者，因為無法取得銀行貸款紛紛提出解除合同。
　　今年4月12日，張先生與房主宋女士簽下合同，購買位于海淀區(qū)藍靛廠翠疊園的一套房屋，房屋成交總價為555萬元，張先生計劃貸款200萬元購買。第二天，他向宋女士支付了15萬元定金。但就在張先生辦理貸款過程中，因“新國十條”出臺，無法得到銀行貸款。為此他起訴到法院要求解除與宋女士的房屋買賣合同，并要求對方退還定金。
　　庭審中，張先生提供了與妻子馬女士的結(jié)婚證，并拿出兩個房產(chǎn)證，顯示兩人名下已分別登記了海淀區(qū)、朝陽區(qū)各一套房產(chǎn)。房主宋女士雖然對此沒有異議，但她認為，兩人簽訂的合同真實有效，而且合同當中已經(jīng)約定，如果買房人貸款未獲批準或批準貸款數(shù)額不足，應(yīng)補足購房首付款。因此不受新國十條中關(guān)于住房貸款的限制，應(yīng)按合同執(zhí)行。
　　法院審理認為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，張先生家庭住房套數(shù)已達兩套，因此涉案房屋正是“新國十條”規(guī)定的第三套房，屬于暫停發(fā)放貸款的范圍。新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風險的重大變化，是張先生在簽訂合同時無法預(yù)見的，如果要求張先生繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。因此張先生請求法院解除合同于法有據(jù)，宋女士須返還張先生已支付的定金15萬元。
   法官釋案
   此案判決結(jié)果參照行業(yè)慣例
此案主審法官曹力表示，雖然本案中雙方簽訂的合同屬于有效合同，而且合同中對銀行貸款未獲批準的情形做出了約定，但結(jié)合合同中其他條款以及房屋買賣行業(yè)的慣例來解釋，是指因買房人自身原因所導(dǎo)致的貸款未獲批準，而不是指任何原因所導(dǎo)致的貸款未獲批。因此法官提醒房屋買賣雙方：合同履行方式是合同的重要內(nèi)容之一，如果合同簽訂后政策發(fā)生變化，導(dǎo)致合同履行方式無法實現(xiàn)或?qū)σ环疆斒氯嗣黠@不公平的，屬于合同情勢變更，一方可以要求法院依法解除合同。

沒找到您需要的？您可以發(fā)布法律咨詢，我們的律師隨時在線為您服務(wù)