一、從法律角度分析。
　　首先，從物權角度探討。房屋買賣合同是以轉讓房屋所有權為客體的雙務要式合同。所有權，是指在法律的限制范圍內，權利人對于所有物為全面支配的物權。其具有全面性、整體性、恒久性等特點?；谒袡嗟娜嫘裕袡嗳说脼閷λ形锏娜娓爬ǖ氖褂?、處分、收益。所有權的行使不僅表現(xiàn)為對物的事實占有、更本質的體現(xiàn)為在法律上擁有對物的處分權。本案中，王女士雖然有事實上居住使用房屋，但按我國目前以登記作為不動產物權變動的登記原則，物權的產生、變更、消滅必須以一定的可以為外部察知的方式表現(xiàn)出來，登記使不動產物權變動具有公信力。而房產公司既未為王女士辦理房屋產權證，也未到有關部門進行登記。因此其房屋轉讓不具備法律上的公示公信效力，不能對合同外的第三人產生拘束力和證明力。王女士擁有的只是對該房屋的使用權，房屋的實際所有人仍是房產公司。而王女士與房產公司間房屋買賣合同的合同目的就在于轉移房屋所有權，房產公司有責任實施房產登記、辦理房產證等法律要求的轉讓不動產物權的手續(xù)。這是維護不動產交易秩序的需要，也防止房產公司重復預售的必然要求。所以，房產公司拒辦房產證的理由不成立。
　　其次，從合同角度分析。
　?。ㄒ唬暮贤男再|分析。合同是當事人之間設立、變更或終止債權債務關系的協(xié)議。買賣合同是以轉移所有權為目的的合同，其區(qū)別于其他交付財物合同（如租賃合同、借用合同）的特點之一是標的物所有權的轉移。本案中，王女士付清房款，房產公司出賣房屋以獲取利潤的目的得以滿足。在此情況下，作為出賣人的房產公司負有移轉標的物所有權于買受人的義務。根據《合同法》第一百三十六條“出賣人應按照約定或交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料” 的規(guī)定，房產公司有責任向王女士交付房屋、移轉房屋所有權并到房屋管理部門辦理房屋產權證書。除非王女士有根本違約的情形，否則房產公司不得以任何理由拖延，拒辦房產證。另外，合同是雙方自愿達成的協(xié)議，按合同的充分履行、善意履行原則，房產公司應當充分履行自己的義務。
　　（二）從合同的相對性原則分析。合同作為債權形成的主要原因，其區(qū)別于其他民事法律關系（如物權關系）的重要特點在于合同的相對性。合同的相對性是指合同的義務和責任應由當事人承擔，除法律和合同另有規(guī)定以外，合同的一方不能以合同的另一方與第三人之間的權利義務關系為由拒絕履行義務。就本案而言，王女士與房產公司間的房屋買賣關系與王女士與銀行間的房屋抵押借款關系形成于兩個不同的民事法律行為，是兩個獨立的債權債務關系。房產公司作為買賣關系的一方當事人，只能要求王女士履行買賣合同中的買方義務，不能強迫其履行另一債權債務關系中的義務，更不能將王女士的銀行借款未還清作為己方不履行合同義務的理由。按合同法的相關規(guī)定，只有不可抗力等特定情形才可以免除合同一方的履行義務。顯然，在無法定免責原因的情況下，房產公司拒辦房產證的行為違反了合同義務，構成違約。
　　二、從實踐角度分析。
　?。ㄒ唬┓慨a公司延辦、拒辦房產證的原因。
　　雖然法律有明確規(guī)定，為什么實踐中還有眾多房產公司不愿意及時為購房者辦理房產證呢？主要原因如下：一、為促進房屋銷售，很多房產公司在為購房者介紹貸款銀行的同時還擔任按揭貸款的擔保人，如購房者取得房產證后喪失還款能力，銀行會要求房產公司承擔擔保責任；二、提供按揭貸款的銀行與房產公司往往關系緊密，房產公司擔心購房者取得房產證后延誤還款，會損害銀行利益進而影響雙方的業(yè)務關系。對于第一項原因，前文已有所闡述。房屋買賣合同與貸款合同是兩個完全獨立的法律關系，擔保合同作為貸款合同的從合同隸屬于主合同，不具有免除房屋買賣合同一方當事人義務的效力。第二項原因則明顯牽強。事實上，在購房者完全還貸前為其辦理房產證并不會侵害銀行利益。按照房屋按揭貸款的辦理流程，房產公司、購房者及銀行需憑房地產登記申請書、房產抵押合同和預售房屋預購登記證明與銀行一起到房屋管理部門辦理房屋抵押登記手續(xù)。登記后，銀行取得房管局頒發(fā)的證明其抵押權存在的他項權證書，購房者對房屋的所有權因“抵押權”的設立而受到了限制，在房屋流轉過程中不得擅自抵押、轉賣。如果尚未辦理房產證，無產權證的房屋無法轉讓，此時銀行自然不用擔心房屋所有權流轉會損害其債權。假使購房者已經取得了房產證，也不會損害銀行利益。根據我國《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。”由房管部門在房屋產權證明中注明" 抵押權"的存在。因此在購房者取得房產證后，銀行可以要求重新辦理房屋抵押手續(xù)，在購房者不履行按約償還本息義務時，按《民法通則》第八十九條“債務人不履行債務的，債權人有權依照法律規(guī)定以抵押物折價或者變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還”的規(guī)定，銀行可以通過拍賣、變賣等方式實現(xiàn)房屋抵押權，使其債權獲得清償。且由于辦理房產證后的房屋產權清晰，證照齊全，使銀行抵押權的實現(xiàn)變得更迅捷方便，克服了房屋無產權證，產權不清，因而在房屋轉讓過程中出現(xiàn)的種種問題和弊端。而購房者在取得房屋產權證后進一步確定了其房屋所有者身份，在銀行還款過程中也會更為積極主動。從此點分析，房產公司應當為王女士辦理房產證。
　?。ǘ嵺`中對房屋買賣合同中買方的保護。
　　目前我國尚無一部單獨的法律規(guī)范預售房屋房產證辦理的主體和期限。僅在2004年頒布的《建設部關于修改＜城市商品房預售管理辦法＞的決定修正令》中規(guī)定預售的商品房自交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。實踐中我國各省市對房產證辦理主體的規(guī)定不盡相同，如上海市政府要求開發(fā)商和購房者共同申辦房產證，北京市的購房合同則要求開發(fā)商為小業(yè)主統(tǒng)一辦理房產證。一般來說，通行的做法是房產公司為購房者統(tǒng)一辦理房產證，辦理房產證的期限則由買賣雙方在購房合同協(xié)商確定。
　　為了保護購房者的利益，我國部分地區(qū)開始出臺相關地方法規(guī)或購房合同樣本，以改變預售商品房房產證由房產公司統(tǒng)一辦理，購房者地位被動的情形。如廣州市于2005年7月出臺的《新版商品房買賣合同》中就規(guī)定在開發(fā)商辦結初始登記的前提下，購房者自行辦理產權登記的，開發(fā)商應在商品房交付使用后的合理時日內將登記機關要求的需開發(fā)商提供的證件資料提交給購房者。從而首次確立了購房者自辦房產證的制度。雖然在具體實施中也遇到了一定的問題，如購房者自行辦理房產證要向房管部門提交預售房屋權屬證明書，該證書是開發(fā)商辦理初始登記，確立其對開發(fā)樓盤所屬權的證明書。房產公司能否積極配合仍是房產證能否順利辦理的重要因素。但這仍是對現(xiàn)行房產市場房產證辦理規(guī)則的一大突破。
　　本案中，王女士首先可以要求房產公司按照當?shù)卣?guī)定或合同約定的方式和期限為其辦理房產證。在合同無約定的情況下，根據以上規(guī)定及合同的善意履行原則，王女士可要求開發(fā)商在房屋交付后的合理期限內出具房屋登記機關要求的，需要由開發(fā)商提供的相關資料，自行到房管局辦理房屋權屬證書。否則可以根據房屋買賣合同中對違約責任的約定及相關法律規(guī)定向法院起訴，追究房產公司的責任。
　　總之，在預售商品房買賣行為廣泛存在的今天，房產證辦理作為房產買賣中的關鍵環(huán)節(jié)，不僅僅影響著某一具體的房產交易能否順利進行，還影響著房產交易規(guī)則的規(guī)范形成和房產市場的穩(wěn)定。延辦、拒辦房產證猶如木桶法則中那塊短缺的木板，整體降低了房產交易的安全。購房者利益來因此得不到有效保護，進而增大了銀行債權的實現(xiàn)難度，以致影響到房產公司開發(fā)樓盤的正常銷售，不利于社會的和諧發(fā)展。因此，有必要進一步完善房產證辦理的相關制度，在開發(fā)商與購房者之間找到合理的契合點，于降低房產公司和貸款銀行營業(yè)風險的同時最大程度保護購房者的利益。
　　我國對商品房房產證辦理的事項作出規(guī)定的法律文件主要有：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”）、《房地產開發(fā)經營管理條例》（以下簡稱“開發(fā)條例”）、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱“銷售管理辦法”）、《城市房屋權屬登記管理辦法》（以下簡稱 “登記管理辦法”）。接下來，我們對這些法律文件單個進行分析：
　　一、《登記管理辦法》
　　第十六條規(guī)定：新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權的初始登記。第十七條規(guī)定：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥可、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起90日內申請轉移登記。第二十六條規(guī)定：登記機關自受理登記申請之日起7日內應當決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，應當書面通知權利人（申請人）。第二十七條規(guī)定：登記機關應當對權利人（申請人）的申請進行審查。凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在辦理登記后的30日內核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書。
　　根據《登記管理辦法》的規(guī)定，我們可以測算出一位購房人通常能夠拿到房產證（小證）的最大期限是在房屋竣工后的256天之內：包括3個月的初始登記申請期間，7天的初始登記受理期間，30天的頒發(fā)大產權證的期間，90天的轉移登記申請期間，7天的轉移登記受理期間，30天的頒發(fā)小產權證的期間。當然在具體操作過程中，是可以通過簡化流程、提高效率的方法來縮短辦證時間的?，F(xiàn)在，各省市幾乎都有自己的一套簡化流程的指導意見，所以，在實際辦理過程中，時間應該會更短。
　　還需要注意：第十六條里的 “3個月”，是指竣工后而非交付使用后。
　　二、《開發(fā)條例》
　　第三十三條規(guī)定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；。。。。。。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
　　《開發(fā)條例》賦予購房人可以在已預售的商品房交付使用之日起90日內辦理產權證登記手續(xù)，同時可以要求房地產開發(fā)企業(yè)協(xié)助配合的權利。該法規(guī)即是要求，開發(fā)企業(yè)應當在已預售的商品房交付之前，將大產證拿到手。即取得大產證的時間不遲于交付時間。因為只有這樣，才能保證開發(fā)企業(yè)在購買人提出辦理小產證的要求時，立即提供協(xié)助義務。大產證還沒有拿到手，如何協(xié)助辦理小產證呢？
　　《開發(fā)條例》中需要理解的一個概念就是“協(xié)助義務”。首先，協(xié)助義務是多方面的，提供文件資料只是其中的一個方面。其次，所謂的“協(xié)助義務”并不能掩蓋開發(fā)企業(yè)“辦理并交付房產證”的主要義務。因為，這里的“協(xié)助義務”在辦理房產證的全過程中起到猶為重要的作用。所以，而這里 “協(xié)助”的字眼，應理解為開發(fā)商應為業(yè)主的利益服務，這更是一種單方面的義務。況且《合同法》有明確規(guī)定，交付標的物的所有權是出賣人的主要義務。作為不動產的房屋，在交付了房產證后才算是交付了所有權。第三，辦理大產證不應當屬于《開發(fā)條例》中“協(xié)助義務”的范疇。因為，辦理大產證本身只是開發(fā)企業(yè)的單方義務和義不容辭的責任。單方義務和責任何談協(xié)助呢？即使是有協(xié)助義務，也是購房人協(xié)助開發(fā)企業(yè)取得大房產證，而非開發(fā)企業(yè)協(xié)助購房人取得小產權證。況且，如果開發(fā)企業(yè)在還沒有取得房屋所有權，如何能夠轉讓所有權呢？這在道理上也是說不通的了。
　　另外需要注意的是，《開發(fā)條例》中的“辦理”應該是指辦理登記手續(xù)，而非辦理并取得小產證。因為，如果在手續(xù)上能保證真實、齊備、完整的話，拿到房產證就只是一個時間的問題。也就是說，能夠在期限內辦理了登記手續(xù)，就幾乎等于拿到了小產證。
　　三、《銷售辦法》
　　第三十四條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
　　《銷售辦法》賦予了開發(fā)企業(yè)在已預售的商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送的義務。其實，也是以行政規(guī)章的高度，要求開發(fā)企業(yè)在已預售的商品房交付使用之日起不遲于60日內，應當履行其主要協(xié)助義務（報送資料是其主要協(xié)助義務，而非唯一）。這里其實也隱含了一點就是，開發(fā)企業(yè)將辦理大房產證的期限可以相對合法地延長至商品房交付使用之日起不遲于60日內而不被處罰。否則，將可能受到行政性的處罰。
　　《銷售辦法》中需要理解的一個概念就是“辦理房屋權屬登記的資料”。這里的辦理房屋權屬登記，指的是大產證還是小產證呢？如果合理解釋的話，應該是小產證。因為，第三十四條明顯有“協(xié)助”的意味，既然是協(xié)助，自然是關于小產證的，道理我已經說的很透了，這里就不再羅嗦。