——江蘇徐州鼓樓法院判決劉瀟駿訴孫洪俠租賃合同糾紛案
　　[裁判要旨]
　　門面轉(zhuǎn)讓費是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購買。如原承租方（或業(yè)主）協(xié)助后承租方訂立合同成功，且沒有導(dǎo)致合同無效的情形，當事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同一般應(yīng)認定有效，一方要求返還轉(zhuǎn)讓費的不予支持。
　　[案情]
　　被告孫洪俠自2007年承租涉案房屋用于經(jīng)營服裝。2007年1月14日，孫洪俠與業(yè)主張興華簽訂租賃協(xié)議，約定孫洪俠承租張興華門面房一間，租賃期限為一年；協(xié)議期滿后，同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。2008年2月1日，雙方續(xù)簽上述租賃協(xié)議，期限一年。2009年2月1日后，雙方未再簽訂書面租賃協(xié)議。2011年6月，原告劉瀟駿與孫洪俠協(xié)商涉案門面房轉(zhuǎn)讓事宜，并達成口頭協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓費為2.7萬元。同年6月17日,劉瀟駿向?qū)O洪俠支付了定金1000元，后分兩次支付了剩余的2.6萬元。6月25日,孫洪俠協(xié)助劉瀟駿與翟建軍簽訂了租賃協(xié)議，約定租賃期為一年，年租金15360元，承租方不得以任何理由轉(zhuǎn)讓他人使用。2011年9月，因效益不好，劉瀟駿停止經(jīng)營。張興華與翟建軍系夫妻關(guān)系。
　　劉瀟駿訴至法院，請求判令房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，返還轉(zhuǎn)讓費2.7萬元。
　　[裁判]
　　江蘇省徐州市鼓樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，門面轉(zhuǎn)讓費是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購買，是市場經(jīng)濟中一個正常的經(jīng)濟現(xiàn)象。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》（二）（以下簡稱《解釋》二）第七條之規(guī)定，轉(zhuǎn)讓費可以看做是這一領(lǐng)域或行業(yè)的交易習(xí)慣，當事人應(yīng)該予以遵守。只要不存在欺詐、脅迫等情形，在當事人之間自愿產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓費應(yīng)該予以認可，如系雙方真實意思表示，一般應(yīng)認定合同有效，一方要求返還轉(zhuǎn)讓費的不予支持。從本案查明的事實看，本案不存在欺詐、脅迫等情形，雙方達成的口頭協(xié)議有效，因此，原告的請求無事實及法律依據(jù)。2011年12月5日,法院判決：駁回原告的訴訟請求。
　　宣判后，雙方當事人均未提起上訴，本案已發(fā)生法律效力。
　　[評析]
　　關(guān)于門面（商鋪）轉(zhuǎn)讓費，目前并沒有統(tǒng)一的定義。筆者認為，門面轉(zhuǎn)讓費是指承租人（或者業(yè)主）將承租（或自己所有）的門面房轉(zhuǎn)租（或出租）給他人、在租金之外收取一定數(shù)額的費用。一般是原承租者向繼承租者收取，也有房東向承租者收取的。費用的高低及有無主要取決于合同雙方對門面房本身獲利能力的認知和市場供求關(guān)系。
　　門面轉(zhuǎn)讓費的法律屬性，主要包括以下幾個方面：
　　1．門面轉(zhuǎn)讓費是對優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購買。物以稀為貴，門面是有限的，當前承租人的承租期限屆滿時，如果他有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，后來者支付給他一筆門面轉(zhuǎn)讓費，將他的優(yōu)先續(xù)租權(quán)購買下來，這樣在同等條件下，后來者就能在眾多的競爭者中承租到自己想要的門面。因此，門面轉(zhuǎn)讓費其實就是購買租賃優(yōu)先權(quán)。
　　2．門面轉(zhuǎn)讓從法律性質(zhì)上來說，是承租方對自己的合同權(quán)利的概括轉(zhuǎn)讓。在初期擁有門面的人有機遇擁有門面，而門面的不可再生性產(chǎn)生壟斷，后來者如果想要承租不得不支付轉(zhuǎn)讓費。因此，轉(zhuǎn)讓費實際上就是機遇加壟斷產(chǎn)生的利潤。
　　3．前承租人租賃某個門面后，在這個門面上進行長期經(jīng)營，對該店面進行了裝修投入，經(jīng)營時又打下了良好的人脈基礎(chǔ)，該門面產(chǎn)生了一種無形的商業(yè)價值，能給經(jīng)營者帶來可觀的利潤。因此，轉(zhuǎn)讓費實際也包含了一定的品牌價值在里面。
　　4．從另一角度思考，商鋪的承租人在轉(zhuǎn)讓的過程中，其實是充當了中介的角色，轉(zhuǎn)讓費就類似于中介費。
　　可見，轉(zhuǎn)讓費是包含多種不同性質(zhì)費用的復(fù)雜集合，但每一組成部分均有其相關(guān)的法律依據(jù)或合理性。
　　門面轉(zhuǎn)讓費在我國是一個新生的事物，目前法律沒有明確規(guī)定，根據(jù)“法無禁止即可為”的民法原則，轉(zhuǎn)讓費可以看做是市場經(jīng)濟一個正常的經(jīng)濟現(xiàn)象?！督忉尅罚ǘ┑谄邨l規(guī)定：“下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，人民法院可以認定為合同法所稱‘交易習(xí)慣’：（一）在交易行為當?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當知道的做法；（二）當事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法?！睋?jù)此，轉(zhuǎn)讓費可以看做是這一領(lǐng)域或行業(yè)的交易習(xí)慣，當事人應(yīng)該予以遵守。只要不存在欺詐、脅迫等情形，在當事人之間自愿產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓費應(yīng)該予以認可，不能否定轉(zhuǎn)讓費存在的合理性。因此，原告的訴訟請求無法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
　　本案案號：（2011）鼓民初字第2291號徐濤律師15327446830   QQ574659129