合同解除條件未成就賣方無(wú)權(quán)解除房屋買賣合同糾紛案例

發(fā)布日期：2013-01-20 作者：徐濤律師

【案情介紹】　　2009年4月，李麗與王宇簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定李麗購(gòu)買王宇位于北京市朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價(jià)款人民幣108萬(wàn)元。
　　同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容如下：李麗以商業(yè)貸款方式購(gòu)買此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)日給付王宇定金2萬(wàn)元，于房屋評(píng)估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付購(gòu)房首付款人民幣33萬(wàn)元，其余購(gòu)房款73萬(wàn)元，由李麗所申請(qǐng)的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款期限不晚于2009年5月31日，即李麗支應(yīng)于2009年5月31日前，支付全部購(gòu)房款。王宇在2009年5月31日前將房屋交付李麗。
　　協(xié)議簽訂后，李麗依約于2009年4月22日向王宇支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元;于2009年5月11日向王宇支付了購(gòu)房首付款32萬(wàn)元，同日，王宇將房屋交付李麗，李麗對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。
　　此后，貸款銀行以李麗無(wú)北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。李麗為了履行剩余74萬(wàn)元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知王宇，王宇表示同意。2009年7月13日，李麗通知王宇辦理收款、過(guò)戶事宜。但王宇卻以李麗延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。
　　2009年8月28日，王宇向李麗發(fā)出《房屋買賣合同解除通知書》，以李麗延期付款為由再次提出解除合同。
　　鑒于雙方堅(jiān)持己見，不能協(xié)商解決爭(zhēng)議，李麗委托北京市正海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件提交北京市仲裁委員會(huì)，要求王宇繼續(xù)履行合同，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。王宇遂提出反請(qǐng)求，依據(jù)《合同法》第九十四條第(三)項(xiàng)等規(guī)定，要求解除合同并且要求李麗騰退房屋、賠償損失。
　　【仲裁庭意見】
　　仲裁庭經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為：
　　1、李麗因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009年5月31日前支付全部購(gòu)房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是王宇據(jù)此要求解除合同的請(qǐng)求無(wú)合同與法律依據(jù)。
　　2、王宇請(qǐng)求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第九十四條第三項(xiàng)有關(guān)合同解除的條件，不予支持。
　　【裁決結(jié)果】
　　1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。李麗于仲裁裁決書送達(dá)之日起五日內(nèi)，向王宇支付購(gòu)房款74萬(wàn)元，王宇拒不接受的，李麗應(yīng)立即辦理提存公證。王宇配合李麗辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
　　2、李麗向王宇支付違約金4800元。
　　3、駁回雙方的其他仲裁請(qǐng)求與反請(qǐng)求。
　　【法律分析】
　　一、《合同法》對(duì)于合同解除的規(guī)定
　　本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否成就。在此，我們簡(jiǎn)要回顧一下合同法對(duì)于合同解除的相關(guān)規(guī)定：
　　所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅的行為?！逗贤ā穼?duì)于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：
　　(一)約定解除，它包括兩種情況：
　　1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。
　　2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。
　　(二)法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情況：
　　1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
　　2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
　　3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
　　4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
　　5、法律規(guī)定的其他情形。
　　二、王宇行使法定解除權(quán)的條件與程序
　　就本案而言，王宇認(rèn)為李麗遲延履行付款義務(wù)，但是合同未約定在此情況下王宇擁有合同解除權(quán);故王宇只能依據(jù)《合同法》第九十四條第一款第(三)項(xiàng)規(guī)定行使法定單方解除權(quán)。
　　該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為;2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù);3、經(jīng)另一方催告;4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過(guò)一段合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其主要債務(wù)。
　　在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，王宇還要依據(jù)《合同法》第96條規(guī)定通知對(duì)方，自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。
　　本案中，鑒于王宇在雙方變更付款方式后，并未明確向李麗催要欠款抑或給李麗合理的時(shí)間去履行付款義務(wù)，不符合《合同法》第九十四條第一款第(三)項(xiàng)規(guī)定的單方解除權(quán)的條件，故王宇不享有合同解除權(quán)。
　　三、李麗收到王宇解除合同的通知后，提出異議的期限。
　　李麗收到王宇發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個(gè)月內(nèi)及時(shí)提起仲裁申請(qǐng)，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人后，對(duì)方當(dāng)事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況：
　　(一)雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當(dāng)事人在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
　　(二)當(dāng)事人沒有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
　　通過(guò)上述簡(jiǎn)要分析，我們不難看出合同法立法目的是維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格，當(dāng)事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。
　　善意取得并已辦理手續(xù)的房產(chǎn)受讓人的利益應(yīng)予以保護(hù)：裁判要旨
　　第三人善意取得了地上建筑物(房產(chǎn))并已辦理了手續(xù)，名為承包、實(shí)為租賃的承租人以侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，要求撤銷第三人的登記手續(xù)，該主張不應(yīng)予以支持。
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