《物業(yè)管理條例》施行已過半年物業(yè)糾紛往上升

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新《物業(yè)管理條例》自2003年9月1日正式施行至今已過半年，雖然條例對物業(yè)與業(yè)主的責、權、利有了一定的明確，但是這類訴訟未見減少。原告多為物業(yè)管理企業(yè)，被告多為業(yè)主，是物業(yè)管理訴訟的一大新特點。
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物業(yè)糾紛往上升
據(jù)了解，雖然物管條例實施半年多了，而到法院的物業(yè)糾紛卻是大幅增加。
昨天，記者從海淀法院獲悉，海淀法院2003年1至9月份共受理物業(yè)糾紛88件，而從2003年9月，即新條例實施之日至今半年多時間，物業(yè)訴訟居然大幅增加，達到246件，每個月受理案件相當于以往的4倍。物業(yè)糾紛大幅增加的特點在本市其他法院同樣存在，市高院將其列為重要案件類型之一。海淀法院法官溫勇對記者說，除了法院受理的糾紛增多之外，物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出類型多樣化、群體性明顯、敏感程度高、處理難度大等諸多特點。
訴訟特點
物管最愛告業(yè)主
記者從海淀法院了解到，最近物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出如下四大特點。特點一：原告多為物業(yè)管理企業(yè)，被告多為業(yè)主。在2003年海淀法院受理的192件案件中，除了11件是業(yè)主訴物業(yè)管理企業(yè)外，其余全部是物業(yè)管理企業(yè)訴業(yè)主，占到全部案件的94%。而在2004年初不到兩個月的時間里，海淀法院已經受理物業(yè)管理糾紛案件121起，而這些案件中僅有1件是業(yè)主訴物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)訴業(yè)主的案件竟占到了全部此類案件的99.2%。特點二：訴因多為業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、供暖費等。特點三：業(yè)主抗辯理由多為對物業(yè)管理服務不滿，認為物業(yè)管理企業(yè)無經營資格、不服務或少服務、服務不達標、擅自占用或出租公攤面積等。特點四：案件審理結果多為業(yè)主敗訴或與物業(yè)管理企業(yè)和解。
原因探析
物管、業(yè)主缺磨合
北京太月物業(yè)有限公司經理左佳對記者說，在現(xiàn)有的許多糾紛中，有很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來的問題造成的。開發(fā)商賣了房子就走人，而業(yè)主將自己與開發(fā)商之間的矛盾和與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾混為一談，往往因為對房子質量或其他購房中產生的問題而拒絕給付物業(yè)管理費和供暖費等其他費用。還有的甚至將對其他個人或企業(yè)的怨氣也發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。當然，許多物業(yè)管理企業(yè)將自己“服務者”的角色認同為小區(qū)的“管理者”，凌駕于業(yè)主之上，想盡名目收取費用，遇到業(yè)主有不同意見時就以停電、停水等手段相要挾，也是物業(yè)糾紛增加的一個主要原因。這些舊有的觀念和問題，在新條例實施后還沒有完全轉過彎來，還需要磨合與改變。
北京隆安律師事務所律師秦兵認為，《物業(yè)管理條例》有些條文不夠具體，有待進一步完善。如選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。這樣就使得小區(qū)特別是大的社區(qū)的業(yè)主維權成本加大，使得業(yè)主只得采用一些消極的方式來維護自己的權益，最常用的方式就是不交物業(yè)費，甚至供暖費、水電費等。
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物業(yè)糾紛又一特點：舊物業(yè)不走：新管家難進
日前，宣武法院對中加大廈物業(yè)糾紛作出了一審判決：一審判決與開發(fā)商同名的物業(yè)公司退出大廈管理，由中標的迪宇物業(yè)公司接管中加大廈的物業(yè)管理工作。
中加大廈所遇到的物業(yè)糾紛在眾多物業(yè)糾紛中很有特點：管委會招標，新物業(yè)公司中標，與開發(fā)商有很大淵源的前期物業(yè)公司卻拒不退出。最終，在長期無法進行管理后，中標的迪宇物業(yè)公司將管委會、開發(fā)商和前期物業(yè)管理公司告上法庭。
據(jù)查明，2001年4月，中加大廈成立管委會。自此，前期物業(yè)服務合同將依法終止，管委會也沒有與前期物業(yè)公司簽訂協(xié)議。自2002年11月起，管委會進行公開招投標和評標，迪宇物業(yè)公司中標，負責前期物業(yè)的物業(yè)公司未參加投標。管委會經半數(shù)委員通過，決定與迪宇物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同。但是，當管委會正式向開發(fā)商及負責前期物業(yè)的物業(yè)公司送達《交接通知》后，二公司卻置之不理，致使迪宇物業(yè)公司不能依法參與中加大廈物業(yè)服務。
不愿退出大廈管理的物業(yè)公司則認為，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。然而，迪宇物業(yè)公司與大廈管委會簽訂的物業(yè)管理委托合同沒有經過上述法定程序，大廈管委會無權擅自選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，迪宇物業(yè)公司與大廈管委會的協(xié)議因違法而無效。
宣武法院最近判決認為，居住小區(qū)開發(fā)建設周期較長的在物業(yè)管理委員會成立前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，應由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。作為受開發(fā)建設單位委托對某大廈進行物業(yè)管理的企業(yè)，在大廈管委會成立后，其是否繼續(xù)對某大廈進行物業(yè)管理，應由大廈管委會決定。迪宇物業(yè)公司經招投標取得管理權后，要求履行其與中加管委會簽訂的物業(yè)管理委托合同的請求正當。法院判決前期物業(yè)退出某大廈物業(yè)管理，由迪宇物業(yè)公司行使某大廈的物業(yè)管理權。

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