【摘要】筆者在建筑物區(qū)分所有權(quán)的視角下，從建筑物區(qū)分所有權(quán)制度專(zhuān)有權(quán)、共同管理權(quán)、相鄰關(guān)系等角度分析“群租”問(wèn)題，認(rèn)為：“群租”實(shí)質(zhì)是一種租賃，“群租”的存廢之爭(zhēng)，本質(zhì)上是建筑物區(qū)分所有權(quán)形式在生成和發(fā)展過(guò)程中，其主體的權(quán)益之爭(zhēng)。針對(duì)“群租”問(wèn)題，受侵害的業(yè)主既可要求區(qū)分所有權(quán)人停止侵害、排除妨害、賠償損失，物業(yè)公司也可依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約對(duì)“群租”行為采取制止房屋裝修、強(qiáng)行拆除隔斷、恢復(fù)房屋原狀、收取超額物業(yè)費(fèi)用等措施。
【關(guān)鍵詞】群租；建筑物區(qū)分所有權(quán)；相鄰關(guān)系；權(quán)利救濟(jì)
【寫(xiě)作年份】2009年


【正文】

近年來(lái)，在上海、北京、杭州、濟(jì)南等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口稠密的大城市由于城市廉租房的極度匱乏與人民群眾巨大的住房需求之間的矛盾與日俱增、城市持續(xù)高昂的房地產(chǎn)價(jià)格與普通群體正常收入之間差距的與日擴(kuò)大、外來(lái)人口的急劇聚集等原因?qū)е铝苏５姆课葑赓U背后滋生了一種非正常的租賃形式——房屋“群租”，一室變多室、一間隔多間的房屋出租現(xiàn)象。通過(guò)“群租”房，出租者和承租者都可獲數(shù)額不菲的經(jīng)濟(jì)利益，但是這種愈演愈烈的“群租”行為卻給居民的正常生活帶來(lái)治安、衛(wèi)生、消防等各種安全隱患，也給物業(yè)管理甚至政府管理帶來(lái)較大的困難。一些大中城市的政府部門(mén)，如北京、上海等地相繼開(kāi)展了大規(guī)模整治“群租”的活動(dòng)，引發(fā)了社會(huì)各界的眾多反響與討論，同樣理論界也展開(kāi)了“群租”存廢之爭(zhēng)的議論。筆者認(rèn)為，“群租”的存廢之爭(zhēng)在本質(zhì)上是建筑物區(qū)分所有權(quán)在生成和發(fā)展過(guò)程中的主體權(quán)益之爭(zhēng)。鑒于此，筆者在建筑物區(qū)分所有權(quán)視角下結(jié)合建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專(zhuān)有權(quán)、共同管理權(quán)、以及相鄰關(guān)系三個(gè)方面對(duì)“群租”問(wèn)題進(jìn)行分析，并試圖找到科學(xué)合理的規(guī)制辦法。

一、“群租”的內(nèi)涵界定：一種特殊的租賃方式

（一）“群租”的概念

“群租”這一非規(guī)范法律術(shù)語(yǔ)的涵義有廣義與狹義之分。廣義的群租，包括企事業(yè)單位為雇員提供集體宿舍、學(xué)校為學(xué)員提供學(xué)生宿舍等方式形成的租賃關(guān)系，也包括向兩個(gè)以上的社會(huì)人員出租房屋而形成的租賃關(guān)系。[1]因雇員集體宿舍和學(xué)生宿舍等方式形成的租賃關(guān)系不是本文討論的內(nèi)容。本文所稱(chēng)的“群租”是指狹義的群租，是指建筑物某一單位的所有權(quán)人或者使用權(quán)人(承租人)，將該建筑物原來(lái)的建筑結(jié)構(gòu)和平面布局改變，分割改建成盡可能多的若干小房間，然后按間或床位向兩個(gè)以上的承租人分別出租而形成的租賃關(guān)系。

（二）“群租”的特征

1.“群租”的承租主體是兩人以上。“群租”最顯著特征是承租主體是一個(gè)“群”，且在對(duì)“群”進(jìn)行定性時(shí)應(yīng)當(dāng)參考房屋的面積、承租人的數(shù)量，承租人的社會(huì)關(guān)系等因素是否超出正常范圍，是否給他人生活帶來(lái)嚴(yán)重影響。而承租的主體是否分屬于不同家庭，不需要嚴(yán)格要求。[2]人均居住面積，與社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)條件、房屋自身結(jié)構(gòu)等相關(guān)因素密切相關(guān)，也不需做硬性規(guī)定。

2.“群租”的內(nèi)容是兩個(gè)以上租賃合同關(guān)系。出租人與承租人建立兩個(gè)以上房屋租賃合同。出租人與各個(gè)承租人之間分別建立租賃合同關(guān)系，在同一住宅內(nèi)分別以住宅的某一部分為標(biāo)的物訂立租賃合同。現(xiàn)實(shí)中又可分為兩種情形，一種是自主房屋群租，即出租人就是房屋所有權(quán)人的出租。一種是它主房屋群租，即出租人非房屋所有權(quán)人的出租。房屋所有權(quán)人與承租人（第一承租人）簽訂房屋租賃合同后，第一承租人又分別與不同的承租人簽訂租賃合同，在上海、杭州該出租人被稱(chēng)為“二房東”，在廣東則被稱(chēng)為“包租公”或“包租婆”。現(xiàn)實(shí)中有所謂合租的稱(chēng)謂，指的是兩人以上共同與出租人簽訂同一租賃合同，或者由其中一人作為代表與出租人簽訂租賃合同，形式上只有一個(gè)租賃合同，但實(shí)際上其他每個(gè)人都是獨(dú)立的承租主體，只是承租人之間的關(guān)系自行協(xié)調(diào)?？梢?jiàn)，此類(lèi)合租只是“群租”的變通形式。

3.“群租”的標(biāo)的物是同一個(gè)住宅單位。出租的房屋應(yīng)是住宅，即供家庭居住使用的建筑，按法律標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)參照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、使用功能和習(xí)慣標(biāo)準(zhǔn)，出租的房屋應(yīng)為一個(gè)住宅單位。

4.“群租”一般會(huì)給相鄰業(yè)主帶來(lái)許多負(fù)面影響。“群租”的承租人往往是在城市的務(wù)工人員、剛畢業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差的大學(xué)生等群體，從政府管理角度看，“群租”人員社會(huì)成份復(fù)雜，易生發(fā)諸多治安問(wèn)題，產(chǎn)生各類(lèi)安全隱患，引發(fā)大量社會(huì)問(wèn)題；從相鄰業(yè)主角度看，“群租”往往改變建筑結(jié)構(gòu)和平面布局，特別是拆改管道、管線(xiàn)及配套設(shè)施、使用劣質(zhì)材料裝修房屋、隨意分隔房間等，入住人數(shù)大幅增加，各種安全隱患增大，有可能降低小區(qū)的居住品質(zhì)；從物業(yè)管理方面看，“群租”人員身份的復(fù)雜性、起居的不規(guī)律性、工作的經(jīng)常變動(dòng)性，給物業(yè)管理帶來(lái)了極大的困難。另外，“群租”單元內(nèi)居住面積狹小、衛(wèi)生狀況臟亂差、電力設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)、疏散通道不暢通，極易誘發(fā)安全事故等現(xiàn)象都影響了常住人口的正常生活。因此，是否給相鄰業(yè)主帶來(lái)嚴(yán)重影響，是認(rèn)定“群租”的重要特征之一。如果承租人嚴(yán)格遵守小區(qū)的業(yè)主公約，規(guī)范自己的生活行為，在尊重建筑物原有框架結(jié)構(gòu)的情形下進(jìn)行合理修改，合理分擔(dān)物業(yè)費(fèi)用，沒(méi)有給相鄰業(yè)主造成一定程度影響等，此類(lèi)租賃應(yīng)當(dāng)在允許范圍之內(nèi)。

綜上所述，盡管“群租”有其自己的特點(diǎn)，但事實(shí)上仍然是一種租賃關(guān)系。因?yàn)樵?ldquo;群租”關(guān)系中出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租賃關(guān)系終止后將租賃物返還給出租人，符合租賃關(guān)系的一般構(gòu)成要件。

二、“群租”的相關(guān)規(guī)范：建筑物區(qū)分所有權(quán)

正是因?yàn)槎鄠€(gè)所有人共同擁有一棟高層建筑物，從而產(chǎn)生了區(qū)分所有。[3]我國(guó)物權(quán)法第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。[4]從而在建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系中也就存在著對(duì)“群租”問(wèn)題的三種規(guī)范：

（一）“群租”的規(guī)范之一：專(zhuān)有部分所有權(quán)

1.“群租”是對(duì)專(zhuān)有部分所有權(quán)的濫用。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中所謂專(zhuān)有部分所有權(quán)，簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)有權(quán)，是指區(qū)分所有人對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分的所有權(quán)。專(zhuān)有部分通常是在建筑物分割為各個(gè)不同部分的基礎(chǔ)上形成的，專(zhuān)有部分是各個(gè)區(qū)分所有人單獨(dú)享有的所有權(quán)客體，此項(xiàng)單獨(dú)所有權(quán)與一般的單獨(dú)所有權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。所以，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分權(quán)。但是，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分的行使不是絕對(duì)的，民法領(lǐng)域權(quán)利的行使與義務(wù)的履行都應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，并從誠(chéng)信原則派生出禁止權(quán)利濫用原則?！段餀?quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益”。在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域，作為專(zhuān)有所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)一定義務(wù)：第一，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全。在區(qū)分所有的情況下，各業(yè)主所有的專(zhuān)有部分緊密聯(lián)系，構(gòu)成建筑物的整體。每一業(yè)主的專(zhuān)有部分與其他業(yè)主的專(zhuān)有部分相互影響，對(duì)于整體建筑物影響也較大，所以，業(yè)主行使其權(quán)利的部分不得危及建筑物的安全。第二，業(yè)主行使權(quán)利不得侵害其他業(yè)主的共同利益。區(qū)分所有權(quán)人所為的行為達(dá)到何種程度足以認(rèn)為違反共同利益，猶如權(quán)利濫用和誠(chéng)實(shí)信用等不確定法律概念，頗難明示其一般的體判斷標(biāo)準(zhǔn)。大體而言，判斷區(qū)分所有人的行為有無(wú)違反共同利益，應(yīng)就各個(gè)具體事件，依社會(huì)一般觀念加以判斷，應(yīng)就行為本身的必要性、行為所受的利益，以及給予其他區(qū)分所有權(quán)人所受不利益的程度等各種情形作通盤(pán)考慮。[5]鑒于上文所述“群租”現(xiàn)象一般會(huì)給相鄰業(yè)主帶來(lái)許多負(fù)面影響，“群租”應(yīng)當(dāng)為建筑物專(zhuān)有權(quán)人禁止行為之列。

2.“群租”不是經(jīng)營(yíng)行為?！段餀?quán)法》第77條規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”亦即所謂的“禁止住改商條款”，也稱(chēng)商業(yè)性限制，這是對(duì)區(qū)分所有建筑在使用上的一個(gè)重要限制。有人認(rèn)為“群租”是一種營(yíng)業(yè)行為，群租房的使用性質(zhì)由住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。這種認(rèn)識(shí)是片面的，所謂營(yíng)業(yè)，應(yīng)當(dāng)指商人以營(yíng)利為目的而反復(fù)不斷地實(shí)施某種商業(yè)活動(dòng)的行為。構(gòu)成一項(xiàng)營(yíng)業(yè)必須具備二個(gè)要素：一是以營(yíng)利為目的。二是行為的連續(xù)性，偶爾所為的行為，盡管其目的也可能在于營(yíng)利，但仍然不屬于商業(yè)行為。[6]房屋所有人“群租”的目的是為了營(yíng)利，但其出租行為不具備連續(xù)性特征，而且承租人租賃房屋的最終目的也是居住使用。所以說(shuō)，“群租”不是營(yíng)業(yè)行為，且也沒(méi)有改變房屋的居住性質(zhì)。“群租”也不是經(jīng)營(yíng)家庭旅館行為，家庭旅館和目前混亂的“群租”是完全不同的兩個(gè)概念，前者是地處旅游區(qū)，以接待游客為目的，后者針對(duì)的主要是非游客；前者雖然規(guī)模小，但在設(shè)施條件、服務(wù)質(zhì)量、衛(wèi)生環(huán)境、安全環(huán)境等方面法律都設(shè)有強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)，后者目前尚無(wú)法律法規(guī)加以規(guī)制；在設(shè)立和經(jīng)營(yíng)上，前者一般具備“三證”，即工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、消防安全證明、食品衛(wèi)生證明才能開(kāi)業(yè)，并接受當(dāng)?shù)匦l(wèi)生、公安、旅游、消防等部門(mén)的監(jiān)督檢查，而針對(duì)后者的規(guī)制法律法規(guī)尚處于缺位狀態(tài)。[7]

（二）規(guī)范之二：共同管理權(quán)

1.團(tuán)體組織成員權(quán)對(duì)“群租”的限制。各區(qū)分所有權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)使用專(zhuān)有部分的目的，就必須使用其共有部分。進(jìn)而，在全體區(qū)分所有權(quán)人之間形成一共同體關(guān)系。為維持該共同體關(guān)系的存續(xù)，尤其為管理相互間的共同事務(wù)及公用部分的使用、收益，不得不結(jié)成一團(tuán)體組織，借該團(tuán)體組織的力量共同管理公用設(shè)施、公用部分及其他共同事務(wù)，維持區(qū)分所有權(quán)繼續(xù)存在的機(jī)能。由此一來(lái)，便產(chǎn)生了區(qū)分所有權(quán)人作為團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。此即所謂成員權(quán)。[8]根據(jù)《物權(quán)法》第70條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)包括業(yè)主的“共同管理權(quán)”，所謂共同管理權(quán)，又稱(chēng)為管理權(quán)，是指業(yè)主基于專(zhuān)有部分所有權(quán)而依法享有管理業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利。業(yè)主作為團(tuán)體成員，在管理上的權(quán)利義務(wù)是：第一，享有表決權(quán)，有權(quán)參加全體業(yè)主大會(huì)，參與制定規(guī)約，參與討論，表決全體業(yè)主的共同事務(wù)；第二，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；第三，享有監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的工作；第四，遵守業(yè)主大會(huì)決議的義務(wù)。[9]

2.業(yè)主管理規(guī)約對(duì)“群租”的限制。管理規(guī)約，又稱(chēng)為規(guī)約、業(yè)主公約，住戶(hù)公約，是由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)就物業(yè)的管理、適用、維護(hù)與所有關(guān)系等各方面所制定的規(guī)則，也是由業(yè)主制定的有關(guān)如何管理、使用和維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)以及規(guī)范其相互關(guān)系的協(xié)議。從物權(quán)法發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，各國(guó)法律越來(lái)越重視管理規(guī)約在規(guī)范區(qū)分所有人之間關(guān)系、管理共同財(cái)產(chǎn)方面的作用。管理規(guī)約具有以下特征：第一，管理規(guī)約是業(yè)主自治的產(chǎn)物，它不僅是規(guī)范業(yè)主行為的規(guī)則，也是物業(yè)管理的依據(jù)；第二，管理規(guī)約是全體業(yè)主共同意志的產(chǎn)物，性質(zhì)上屬于共同行為；第三，管理規(guī)約是經(jīng)過(guò)法定程序制訂的；第四，管理規(guī)約是針對(duì)物業(yè)的管理和業(yè)主的行為而制定的規(guī)則。[10]由此可見(jiàn)，區(qū)分所有權(quán)人共同生活和共同利益，決定了管理規(guī)約可以剝奪業(yè)主對(duì)其專(zhuān)有部分的出租權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》第71條規(guī)定，業(yè)主行使專(zhuān)有部分權(quán)利，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。這就意味著，只要大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，專(zhuān)有部分的出租或抵押會(huì)損害其共同利益，可以以業(yè)主公約的形式對(duì)“群租”做出限制性規(guī)定。當(dāng)然，應(yīng)遵守一定的程序，即對(duì)管理規(guī)約的制定和修改需要經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。同時(shí)，為了防止業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)違反法律或者規(guī)約的規(guī)定作出決定以及少數(shù)業(yè)主委會(huì)成員受利益驅(qū)使做出危害大多數(shù)業(yè)主的行為，《物權(quán)法》第78條第2款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)”，這也就賦予了受侵害的業(yè)主法定撤銷(xiāo)權(quán)。

（三）規(guī)范之三：相鄰關(guān)系

1.相鄰權(quán)的原則性規(guī)定對(duì)“群租”的限制?！段餀?quán)法》第84條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”這是對(duì)相鄰關(guān)系的原則規(guī)定，揭示了相鄰關(guān)系的本質(zhì)特征是為調(diào)整權(quán)利沖突而產(chǎn)生的。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，相鄰關(guān)系可以區(qū)分為兩大類(lèi)型：一是提供積極便利的相鄰關(guān)系，即用水、排水、通行等積極為鄰人提供方便所產(chǎn)生的關(guān)系；二是消極的不作為的相鄰關(guān)系，即要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得從事一些特定的行為所產(chǎn)生的關(guān)系。《物權(quán)法》在相鄰關(guān)系中規(guī)定的通風(fēng)、采光、日照、通行以及建造和修繕建筑物等相鄰關(guān)系，完全可以適用于區(qū)分所有情形下的各種相鄰關(guān)系。確切地說(shuō)，在城市中這些相鄰關(guān)系的規(guī)則在許多時(shí)候主要就是適用于區(qū)分所有權(quán)人之間的關(guān)系的。[11]

2.約束“群租”問(wèn)題的法律適用。如前文所述建筑物區(qū)分所有權(quán)是是一種特殊的復(fù)合型不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而相鄰關(guān)系是一種法定的權(quán)利安排，它不是法律設(shè)定的一種物權(quán)，而是兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之間相互關(guān)系的制度安排，是法律對(duì)所有權(quán)的限制。在建筑物區(qū)分所有的情況下，相鄰關(guān)系有著特殊性：首先，由于眾多業(yè)主居住在一起生活，便產(chǎn)生了許多特殊的相鄰關(guān)系，如建筑物的不當(dāng)利用、不當(dāng)毀損、不可量物侵害等所形成的相鄰關(guān)系，而物權(quán)法并沒(méi)有對(duì)這些特殊的相鄰關(guān)系作具體規(guī)定，因此需要全體業(yè)主通過(guò)有關(guān)業(yè)主公約或者使用相鄰關(guān)系的基本原則加以解決。其次，在區(qū)分所有情況下相鄰關(guān)系比較復(fù)雜，而且發(fā)生相鄰關(guān)系的侵害時(shí)，可能對(duì)眾多業(yè)主都產(chǎn)生影響。這和單個(gè)建筑物僅僅對(duì)某個(gè)建筑物所有人產(chǎn)生影響是不同的。最后，在區(qū)分所有的情況下，相鄰關(guān)系往往和共有關(guān)系發(fā)生聯(lián)系。在一般的相鄰關(guān)系中，相鄰各方彼此間有一定間隔，且人數(shù)較少，不像大廈公寓中區(qū)分所有人之間空間關(guān)系密切，居住人數(shù)眾多。尤其是在一般相鄰關(guān)系中各方?jīng)]有較多的共有財(cái)產(chǎn)，而區(qū)分所有人之間會(huì)因共有部分的使用而發(fā)生各種相鄰關(guān)系。[12]因此，在區(qū)分所有的情況下，首先需要通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人訂立業(yè)主公約的方式處理相鄰關(guān)系，業(yè)主公約可以就“群租”問(wèn)題作出明文禁止規(guī)定，并對(duì)區(qū)分所有權(quán)人產(chǎn)生約束力。通過(guò)這樣的方式，一方面可以將大量的內(nèi)部矛盾消化吸收在小區(qū)之內(nèi)，而不必通過(guò)司法程序去解決。另一方面，即使需要司法程序來(lái)解決，法院在處理這些糾紛的時(shí)候，一般也首先尊重并支持其共同的合意——管理規(guī)約。其次，小區(qū)業(yè)主在利益博弈的過(guò)程中，即便沒(méi)有把禁止“群租”的規(guī)定寫(xiě)入《業(yè)主規(guī)約》，業(yè)主也可以采用相鄰關(guān)系的一般法則來(lái)處理“群租”問(wèn)題。

三、“群租”問(wèn)題的權(quán)利救濟(jì)：侵權(quán)責(zé)任的選擇適用

（一）賦予業(yè)主大會(huì)（委員會(huì)）完整的訴求權(quán)

按照現(xiàn)代民法理論，法律責(zé)任系違反法律義務(wù)的當(dāng)事人所應(yīng)承擔(dān)的法律后果，亦即法律規(guī)定對(duì)違反義務(wù)人的制裁措施。我國(guó)《物權(quán)法》第83條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院訴訟。這是《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主行為的規(guī)范以及對(duì)不當(dāng)行為的進(jìn)行禁止的規(guī)定。此規(guī)定雖然規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求權(quán)，但沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位，即業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)是否可以基于業(yè)主的委托或代表業(yè)主在法院起訴，這一點(diǎn)法律沒(méi)有規(guī)定，實(shí)際情形是針對(duì)侵害建筑物區(qū)分所有權(quán)的行為只能由業(yè)主向法院起訴。因此，為了切實(shí)有效維護(hù)建筑物共有人的利益，防止租賃權(quán)利的濫用，法律應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)接受業(yè)主（達(dá)到一定人數(shù)或比例的業(yè)主）委托而代表業(yè)主進(jìn)行訴訟的權(quán)利。

（二）有條件的適用剝奪區(qū)分所有權(quán)

依據(jù)各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)立法，建筑物區(qū)分所有權(quán)人的法律責(zé)任主要有：停止侵害、排除妨害，損害賠償，區(qū)分所有權(quán)的剝奪（將區(qū)分所有人從專(zhuān)門(mén)部分中驅(qū)逐）。其中，區(qū)分所有權(quán)剝奪為現(xiàn)代各國(guó)區(qū)分所有權(quán)法中對(duì)違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人采取的最為嚴(yán)厲的制裁措施，而且有嚴(yán)格的適用情形和適用程序。針對(duì)“群租”問(wèn)題，受侵害的業(yè)主可要求區(qū)分所有權(quán)人停止侵害、排除妨害，造成危害的可以要求區(qū)分所有權(quán)人賠償損失。至于是否以“群租”為由剝奪其區(qū)分所有權(quán)，我國(guó)物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定。德國(guó)物權(quán)法則規(guī)定如果區(qū)分所有權(quán)人因?yàn)榫凭蛩幬镏卸径鴨适ё灾饕馑?，以致有引起火?zāi)的危險(xiǎn)，或患惡性疾病，或有侵害他人的精神病等，或有賣(mài)淫時(shí)，均可構(gòu)成剝奪理由。日本法律也有類(lèi)似規(guī)定。從德國(guó)、日本等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)可以看出，剝奪區(qū)分所有權(quán)的適用基于給其他業(yè)主人身帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)性、不可避免的嚴(yán)重危害。因此，筆者建議可以借鑒德國(guó)、日本等國(guó)剝奪區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定。但是，“群租”具有可控性，而且一般不會(huì)隨時(shí)對(duì)其他業(yè)主人身安全帶來(lái)極大危害，因此，在適用剝奪區(qū)分所有權(quán)時(shí)要附一些諸如“群租”行為嚴(yán)重危及共有人安全經(jīng)行政處罰仍然不加以改正等必要的嚴(yán)格適用條件。

（三）賦予物業(yè)公司一定的強(qiáng)制權(quán)

物業(yè)公司能否依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約對(duì)“群租”行為采取必要強(qiáng)制措施，如制止房屋裝修，強(qiáng)行拆除隔斷，恢復(fù)房屋原狀，收取超額物業(yè)費(fèi)用等，[13]筆者持贊同意見(jiàn)。首先，物業(yè)管理是由業(yè)主的共同管理權(quán)派生出來(lái)的，它既可以由業(yè)主自行管理，也可以由業(yè)主委托給物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理。物業(yè)管理企業(yè)必須為業(yè)主所聘請(qǐng)，根據(jù)業(yè)主的委托來(lái)管理物業(yè)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是一個(gè)有償?shù)奈泻贤?。其次，物業(yè)管理企業(yè)是在委托授權(quán)的范圍內(nèi)管理小區(qū)的財(cái)產(chǎn)以及業(yè)主的行為。《物權(quán)法》第82條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”對(duì)業(yè)主行為的管理，主要是向業(yè)主收取各種費(fèi)用，針對(duì)業(yè)主從事的不當(dāng)毀損建筑物、妨害他人的正常生活以及其他違反管理規(guī)約的行為有權(quán)予以制止。
 
【作者簡(jiǎn)介】
劉來(lái)雙，山東大學(xué)法學(xué)學(xué)士，蘭州大學(xué)法律碩士，現(xiàn)供職于山東省汶上縣人民法院。


【注釋】
[1]王雪琴：“對(duì)‘群租’問(wèn)題的民法思考”，載《政治與法》2007年第3期。
[2]如有學(xué)者認(rèn)為，“群租”的最顯著特征是承租主體眾多，且這些主體分屬于不同的家庭，這也是“群租”稱(chēng)謂的由來(lái)。在租賃關(guān)系中，家庭的含義更在于其作為一個(gè)共同生活的單位，而不在于相互間是否有法律上的親屬關(guān)系。例如，同居的未婚男女朋友、遠(yuǎn)親、甚至關(guān)系親密的同性朋友，給予各種特殊關(guān)系而共同生活，都可以視為家庭成員。參見(jiàn)：石春林：“‘群租’的私法關(guān)系與私法保護(hù)”，載《上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)：法治論叢》2008年第1期。
[3]段啟武：“建筑物區(qū)分所有權(quán)研究”，載梁慧星主編：《民商法論叢》第1卷，法律出版社1994年版，第289頁(yè)。
[4]《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，自2007年10月1日起施行，下文簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》。
[5]溫豐文：“論區(qū)分所有建筑物之專(zhuān)有部分”，載《法令月刊》第42卷第7期。
[6]施天濤主編：《商法學(xué)》（第三版），法律出版社2007年版，第87頁(yè)。
[7]同前注〔1〕，第79頁(yè)。
[8]陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社2007年版，第237頁(yè)。
如《物權(quán)法》第78條第二款規(guī)定的“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)”的內(nèi)容，是其監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容?！段餀?quán)法》第78條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力”，是遵守業(yè)主大會(huì)決議義務(wù)的內(nèi)容。
如《物權(quán)法》第76條對(duì)物業(yè)管理作出了規(guī)定，而禁止業(yè)主攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū)、禁止飼養(yǎng)動(dòng)物等則是針對(duì)業(yè)主行為作出規(guī)范。
[11]王利明：《物權(quán)法研究》（修訂版），中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版，第639頁(yè)。
[12]王洪偉：“建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰權(quán)及其他—從一起相鄰關(guān)系通行權(quán)訴訟案談起”，載《當(dāng)代法學(xué)》2003年第4期。
[13]實(shí)踐中存在一些物業(yè)公司對(duì)群租人員額外收取管理費(fèi)用的情形。


【參考文獻(xiàn)】
1.施天濤：《商法學(xué)》（第三版）法律出版社，2007年版。
2.陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社2007年版。
3.王利明：《物權(quán)法研究》（修訂版），中國(guó)人民大學(xué)出版社2007年版。