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　　案情簡介：

　　2008年，某市對一大型棚戶區(qū)進行改造，郭某原居住的單位平房也被拆遷。根據(jù)安置協(xié)議，郭某將在原址開發(fā)的某小區(qū)獲得一套新房。按照市政府的要求，具體安置辦法是，開發(fā)商將開發(fā)后的若干套房屋集中交付郭某工作單位，由單位進行內(nèi)部分配。因郭某早年已在市區(qū)購買商品房，現(xiàn)無力支付安置房房款，遂將尚未開發(fā)完工的安置房(當時還不知道具體位置)協(xié)議賣給李先生，李先生以郭某名義支付購房款后，另付郭某現(xiàn)金2萬元。2009年5月，郭某新房到手卻反悔，拒絕向李先生交付房屋。李先生遂訴至人民法院要求履行房屋買賣合同。

　　截至庭審結(jié)束，郭某因政策原因，仍未能辦理房產(chǎn)證。

　　此案在法院主持下，最終雙方達成調(diào)解協(xié)議：買賣合同無效，郭某退還李先生所有款項，并額外補償現(xiàn)金1萬元。

　　律師點評：

　　本案的爭議焦點只有一個，即：郭某因棚戶區(qū)改造所獲安置房能否私下買賣?或者說，該房屋買賣合同是否有效?如果有效，則郭某須向李先生交付房屋;如果無效，則房屋買賣行為不受法律保護。

　　要弄清這個問題，我們首先應(yīng)對郭某這套安置房的性質(zhì)作一分析：

　　郭某此前所住的棚戶區(qū)房屋，系其工作單位早年所建的簡易平房，由單位分配給郭某居住。也就是說，郭某對該房屋僅有居住權(quán)而無所有權(quán)。而從市政府對本次改造的要求上看，新房安置仍是針對郭某單位進行的，郭某僅是從其單位經(jīng)二次分配才能取得新房。至于開發(fā)商與郭某簽訂拆遷協(xié)議的行為，應(yīng)理解為市政府的便民措施，意在確保棚戶區(qū)原居民日后能住進新房。由此可以看出，郭某對新房仍然只有居住權(quán)而沒有所有權(quán)的——郭某現(xiàn)無法辦理房產(chǎn)證，主要就是因為這個原因。

　　那么，對該房屋進行的買賣，其效力如何呢?

　　我國《合同法》關(guān)于合同的效力規(guī)定，違反法律強制性規(guī)定的無效。同時在買賣合同一章中規(guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。”《城市房地產(chǎn)管理法》也規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。這兩部法律放在本案中，都可以理解為沒有所有權(quán)的房屋是禁止買賣的。本案法院也是基于這一法理，調(diào)解為“雙方所立合同無效”。這也是目前法院對該類案件最常見的處理方式。

　　延伸閱讀：

　　本案雖已調(diào)解結(jié)案，但從法理上仍有深入探討的余地。

　　首先，如何理解《合同法》關(guān)于“違反法律強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定以及《城市房地產(chǎn)管理法》中“沒有房產(chǎn)證的房屋禁止轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定呢?

　　保護交易、努力促成交易的實現(xiàn)，是當今世界商法發(fā)展的大趨勢，我國《合同法》也不例外，而以往規(guī)定“違反法律強制性規(guī)定即屬無效”，顯然過于嚴格。為此，最高人民法院于2009年5月出臺了《〈合同法〉解釋(二)》，對《合同法》中的“強制性規(guī)定”進行了縮小解釋，即：違反“效力性強制性規(guī)定”的合同才是無效的，而對違反“管理性強制性規(guī)定”的合同則可以認定為有效。為便于區(qū)分，最高人民法院又在另一個司法解釋中給出了一個大致的區(qū)分標準，其中一個重要標準就是：看該合同行為是否絕對地損害國家利益及社會公共利益。

　　現(xiàn)在我們看《房地產(chǎn)管理法》中的那條強制性規(guī)定，似乎更象是“管理性強制性規(guī)定”，而非“效力性強制性規(guī)定”。本案所涉房屋雖無房產(chǎn)證，但進行買賣絲毫不會損害國家及社會公共利益;如果因未含土地出讓金而價格大大低于商品房的話，也只須要求買方在辦理房產(chǎn)證時補足土地出讓金，而無須認定該合同無效。因此，本人認為僅據(jù)這兩條規(guī)定認定本案合同無效，理由是不夠充分的。

　　那么再看《合同法》另一條規(guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”這一條規(guī)定的目的顯而易見，是要維護交易秩序，防止欺詐性的買賣行為大量產(chǎn)生進而影響經(jīng)濟社會的穩(wěn)定，該條規(guī)范的是所有“這一類的合同行為”而不僅僅是這類合同的“履行行為”。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，這種規(guī)定應(yīng)屬“效力性強制性規(guī)定”，違反它合同將歸于無效。

　　現(xiàn)在回頭再看本期案例就會明白：本案合同無效更重要的是因為郭某對該房屋沒有“所有權(quán)”而不是沒有“房產(chǎn)證”。“有所有權(quán)”與“有房產(chǎn)證”是兩個概念，“房產(chǎn)證”僅是“擁有房屋產(chǎn)權(quán)的一個書面證明”，二者的關(guān)系應(yīng)是“先有所有權(quán)，然后發(fā)房產(chǎn)證給予證明”。在某些特殊情形之下，比如對于合法新建的或繼承得來的房屋，即使不辦理房產(chǎn)證，也照樣擁有產(chǎn)權(quán)。因此本人認為，如果本案郭某的房屋是繼承得來的，僅僅沒有將房產(chǎn)證辦理到自己名下，或者在本案一審?fù)忁q論結(jié)束之前辦理了房產(chǎn)證，那么本案的合同是可以認定為有效的。

　　延伸閱讀：

　　在英美法系的一些國家，對合同效力的認定更加寬松，對標的物沒有所有權(quán)的買賣合同也照樣被認定為有效。比如說某人要把白宮賣給對方，法院會判決合同有效;至于到期他不能把白宮交付給賣方，只須承擔違約責任即可。其理論依據(jù)是：簽合同時賣方?jīng)]有所有權(quán)，并不意味著他在合同履行期間就不能取得所有權(quán)，也就是說，合同中的約定可能并不防礙該合同的履行。這種立法理念，無疑比我國目前的合同法走得更遠。

　　律師提示：

　　1.鑒于《〈合同法〉解釋(二)》出臺不久，本文在延伸閱讀中的相關(guān)論述，僅為個人觀點，是否成立尚需在今后的司法實踐中檢驗;

　　2.辦理房產(chǎn)證，是明晰房屋產(chǎn)權(quán)的重要方式。即使本文延伸閱讀中觀點成立，買方在取得房屋后仍需辦理房產(chǎn)證，否則雖然合同有效，買方能實際得到房屋，卻不能從法律上取得產(chǎn)權(quán)，也不能轉(zhuǎn)手進行交易，還將面臨法律上的諸多風險。

　　3.鑒于棚戶區(qū)改造過程中，存在不少類似本案的買賣行為，在此特意提醒買賣雙方：此類合同是無效的，切勿私下交易，以免發(fā)生糾紛。